ETF vs Immobilie

[Okabe]

vor 9 Stunden von cfbdsir:

Investieren in Vemögenswerte hat nichts mit Bitcoin- oder anderen Glücksspielen zu tun.

Selbstverständlich. Beides ist eine Investition und beides ist ein Vermögenswert. Beides hat Risiken und bedeutet potenzielle Verluste oder Gewinne.

Ansonsten gibt es natürlich viele Unterschiede, aber in Bezug auf die genannten Aspekte ist es eben trotzdem vergleichbar.

vor 9 Stunden von cfbdsir:

Damals wurde enorm viel gebaut.

Rückblickend gesehen, ja. Niemand weiß aber, wie sich Nachfrage und Angebot entwickeln. Die Preise für Immobilien sind in Deutschland auch vor allem deswegen hoch, weil die Nachfrage durch Immigration sehr hoch ist. Was aber, wenn aus irgendeinem Grund plötzlich der Großteil dieser Leute Deutschland wieder verlässt? Dann werden auch die Preise deutlich sinken. Gleiches, wenn soziale Leistungen reduziert werden.

[cfbdsir]

vor 20 Minuten von Okabe:

Beides ist eine Investition und beides ist ein Vermögenswerte... 

Rubbellose  und Totoscheine auch, nicht wahr? 

vor 20 Minuten von Okabe:

Rückblickend gesehen, ja. Niemand weiß aber, wie sich Nachfrage und Angebot entwickeln.

Rückblickend pro Kopf doppelt so viel. Wenn in Zukunft wieder doppelt so viel pro Kopf gebaut wird dann wird's preislich (zinsbereinigt) abwärts gehen solange nicht die Zuwanderung das ausgleicht. 

 

Die Angebotsveränderung ist durch die Neubauquote gesetzt und aufgrund der Langlebigkeit von Wohnimmobilien ist die Schwankungsbreite sehr gering. Die Nachfrage ist von den realen Einkommen und der Einwohnerentwicklumg abhängig u d auch diese Faktoren sind wenig volatil. Das sorgt für die extreme Wertstabilität und Einkommensstabilität von Immobilien. Der Inflationsschutz ist langfristig stets eingebaut, sodass auch dieser Faktor die Volatilität des Realeinkommens senkt. 

vor 2 Stunden von kopfsalat23:

Der Effektivzinssatz beinhaltet einfach auch Nebengebühren des Kredites

Vor allem unterjährige Zinsen. Aber das ist bei so einer Überschlagskalkulation unerheblich. 

[cfbdsir]

Am 14.2.2024 um 10:32 von Okabe:

Eher Survivorship bias. Leute die "Erfolg" (oder einfach: Glück) mit Immobilien oder auch Aktien haben/hatten, die schreiben gerne darüber und teilen sich mit. Misserfolge werden wesentlich weniger geteilt und preisgegeben. Daher kann man durchaus den Eindruck bekommen, dass Immobilien (oder auch Aktien, etc.) super sind und das Risiko gering ist.

Auf lange Sicht ist das der Fall. Jedenfalls wenn man nichts in irgendwelchen unbewohnbaren braunen Löchern besitzt oder zu hoch beliehen hat. Wohlhabende Ballungsräume sind risikorämer, was durch die geringen Nettoanfangsrenditen gespiegelt wird. 

[Okabe]

vor 3 Minuten von cfbdsir:

Auf lange Sicht ist das der Fall.

Auf lange Sicht war das der Fall. Das Problem ist, dass "lange Sicht" hier Jahrhunderte meint. Wer aber z.B. in Tokyo zur Blasenzeit eine Immobile gekauft hat, der steht auch jetzt noch schlechter da, als hätte er es nicht getan. Nicht jeder hat die Ausdauer oder gar die Lebenserwartung, mehrere Dekaden warten zu können.

 

Um deine weiteren Aussagen mal mit Bitcoin oder Aktien zu vergleichen: "Jedenfalls, wenn man nicht die Aktien von irgendwelchen schlechten Unternehmen kauft oder dafür zu hohe Kredit aufgenommen hat. Verlässliche, alte Unternehmen sind risikoärmer, was durch die geringere Rendite gespiegelt wird."

[smarttrader]

vor 17 Stunden von bmi:

Theoretisch ja, praktisch hängen viele dann trotzdem stundenlang in Finanzforen ab, hinterfragen ständig ihre Strategie, wursteln am Portfolio rum, betreiben Rebalancing, ... 

Taschenrechner, Kulli, Foto per WhatsApp. Fertig.

Nennt sich bspw Ehegattenschaukel, sollte man sich aber vorab gut überlegen. Kaufnebenkosten Notar ca. 1,5% und Umschreibung Grundbuch ca. 0,5%. Die Raten für ein endfälliges Privatdarlehen mit bspw. 8% (Fremdvergleich!) auf 10 Jahre müssen tatsächlich an den Partner fließen, bei den derzeitigen Preisen nicht ganz ohne. 

Zu beachten, der Ehegatte muss die Zinseinnahmen versteuern. Je nach Kirche usw. würde ich dort 30% ansetzen. Du kannst dafür aber 42% von der Steuer abziehen. Und die Verluste ebenfalls steuerlich geltend machen.

[cfbdsir]

vor 6 Minuten von Okabe:

Wer aber z.B. in Tokyo zur Blasenzeit eine Immobile gekauft hat, der steht auch jetzt noch schlechter da, als hätte er es nicht getan.

Gewerbe und Wohnimmobilien sollte man getrennt behandeln. Die Bodenwertberichte und die Literatur weisen stets höhere Renditen/Risiken für Gewerbe aus. 

 

Wer den Nikkei zum Höhepunkt in den 90ern gekauft hat hat nun nominal(!) vor Dividenden das gleiche. 

vor 6 Minuten von Okabe:

 

 

Um deine weiteren Aussagen mal mit Bitcoin oder Aktien zu vergleichen: "Jedenfalls, wenn man nicht die Aktien von irgendwelchen schlechten Unternehmen kauft oder dafür zu hohe Kredit aufgenommen hat. Verlässliche, alte Unternehmen sind risikoärmer, was durch die geringere Rendite gespiegelt wird."

Wer, der bei Verstand ist, kauft auf eigenes Risiko Aktien mit Kredit? 

[monstermania]

vor 18 Stunden von slowandsteady:

PS: Hier ein Artikel aus 1986 aus Zeiten, wie sie heute unvorstellbar sind: Wohnungen: »Der Markt ist kaputt« - DER SPIEGEL 

Gut sich nochmal daran zu erinnern.

Insbesondere wenn man heute kaufen will und dann darauf baut in 10-15 Jahren einen großen Reibach machen zu können. Niemand kennt die Zukunft.

Ich würde auf jedem Fall mehr auf seniorengerechte Wohnungen setzen. Da erwarte ich in den nächsten Jahrzehnten auf jedem Fall potential.

[PrivateBanker]

Eine Bausparkasse gibt dir never ever ein unbesichertes Darlehen in dieser Höhe und erst recht nicht für eine 20jährige Laufzeit oder Zinsbindung .

§ 7 Bausparkassengesetz mal inhalieren

 

[CarlosMtz]

Was man hier schon wieder liest von Personen, die wahrscheinlich selbst gar keine Immobilie besitzen ...

 

Ich habe eine Immobilie als Investment und ETFs. Nach der Definition einiger hier dürfte das ja schon niemals rentabel sein, da man Skaleneffekte bei der Immobilie benötigt. Dem ist natürlich nicht so. Ich habe mit wenigen Aktien angefangen, dann kam die Immobilie, dann der ETF Aufbau. Da wir hier von Immobilie vs. ETF reden: Heute würde ich das andersrum machen. Ich würde zunächst ein ausreichend großes Depot aufbauen und erst später in eine Immobilie gehen (ohne das Depot anzupacken!). Grund liegt daran, dass man sich doch ein ziemliches Klumpenrisiko ans Bein bindet und das Geld gebunden ist. 

 

Aufwand Immobilie:

Wie schon von einigen erwähnt. Anfangs noch recht hoch, später sehr gering. Ich schaue einmal im Monat aufs Konto ob die Miete eingegangen ist und die NKA dauert ca. eine Stunde pro Jahr (verschicke ich per Mail/Whatsapp). Fertig. Bei Mieterwechsel ist der Aufwand natürlich temporär höher, kann man aber auch outsourcen. Habe ich bislang allerdings selbst gemacht: ein Besichtigungstag, bestenfalls im 30-Minuten-Takt und das Thema ist erledigt. Wenn man den ersten Mietvertrag aufgesetzt hat, dann ist der Anpassungsaufwand auch unter 20 Minuten. Inserat erstellt man einmal, dann ist es im Profil gespeichert, setzt es wieder online und fertig. 

 

Aufwand ETF:

Könnte super gering sein allerdings verbringe ich hier deeeeeeeutlich mehr Zeit mit als mit der Immobilie. 

 

Mietnomaden:

Hatte ich noch nie Probleme mit. Ich würde es als Risiko mit sehr geringer Eintrittswahrscheinlichkeit, allerdings mit sehr hohem "Impact" ansehen. A und O ist das Scouting. Gehaltsnachweise verlangen, vorherige Vermieter u.U. kurz kontaktieren, auf stabiles Einkommen achten und aufpassen, dass die Miete nicht 80% des Einkommens ausmachen ;-)

 

Mietausfälle:

Hatte ich noch nie. Da die Kündigung 3 Monate vorher eingeht bestand immer ausreichend Zeit, einen Nachmieter zu finden. 

 

Kredit:

Wurde eigentlich auch schon alles gesagt. Vorteil Immobilie (daher sieht sie auf dem Papier auch super aus) ist der Fremdkapital-Hebel. Daher sieht das auf dem Papier auch immer sehr gut aus. Ich habe damals 10k Eigenkapital mit eingebracht. Heute (Wert minus ausstehende Schulden) sind aus den 10k mittlerweile 150k geworden, in 8 Jahren. Ohne den Hebel sähe das natürlich ganz anders aus!

 

Steuer:

Da bieten Immobilien immer noch gute Möglichkeiten. Nach 3 Jahren kann man renovieren und es komplett von der Steuer absetzen. Nach 10 Jahren Steuerfreiheit auf Gewinne. Zins gegenrechnen, Abschreibung, etc. etc. Das ist im Vergleich zu ETF immer noch sehr komfortabel. 

 

Instandhaltung:

Tatsächlich ein Thema. Jedes Jahr ist immer irgendwas. Da wirklich was zur Seite legen und das in die Berechnung ordentlich mit einkalkulieren.

 

Berechnung:

Fixiere dich nicht auf EINE Rechnung. Mach mehrere. Alle X Jahre mal einen Mietausfall mit einbeziehen, jedes Jahr Instandhaltung mit einbeziehen. Setze ebenfalls unterschiedliche Mieten an. Die von Dir genannte, minus 30 EUR, minus 50 EUR, minus 70 EUR, etc... Dann siehst du, wie schnell deine positive Rechnung ins Negative dreht. Und dann selbst überlegen, ob das für dich in Ordnung ist. Wichtig ist ebenfalls: Die Immobilie sollte sich selbst tragen. Du hast dein Immobilien-Konto. Dort geht Miete und NK ein, dort geht alles andere ab. Am Ende sollte dort ohne zusätzlichem Mitteleinsatz ein PLUS stehen. Zum Thema "Aktien stehen ja aktuell sehr hoch, guter Zeitpunkt zum Verkaufen" - blödes Argument. Reines Market-Timing. Ich würde nie das Depot aufgeben und dafür eine Immobilie kaufen. 

 

Fazit: Bin froh dass ich beides habe, trägt zur gesamten Diversifizierung bei, allerdings wäre für mich ETF > Immobilie, einfach aufgrund des Klumpenrisikos. 

 

[Karl-Heinz]

vor 15 Minuten von CarlosMtz:

 Heute würde ich das andersrum machen. Ich würde zunächst ein ausreichend großes Depot aufbauen und erst später in eine Immobilie gehen

 

 

 

Ich würde bzw habe es anders gemacht. Erstmal mit einer Immobilie Vermögen aufbauen, was durch den Hebel natürlich wesentlich schneller geht als ein Depot aufzubauen (dem Risiko muss man sich bewusst sein) und danach dann mit vorhandenem Vermögen ein Depot aufbauen und schön diversifizieren.

 

Viele Wege führen nach Rom. Ich finde es nur unverständlich, wenn Leute, die offensichtlich nie Immobilienbesitzer waren, darüber reden, dass Immobilien ja gar nicht rentabel sein können! Wenn man keine Ahnung hat....

[Okabe]

Komisch. Niemand hat geschrieben, dass eine Immobilie niemals rentabel sein kann. Kein Grund, gleich so allergisch zu reagieren. :-)

[BlindesHuhn88]

vor 8 Stunden von kopfsalat23:

Du setzt hier offenbar den Effektivzinssatz mit Nominalzinssatz plus Tilgung gleich. Das stimmt nicht!

Der Effektivzinssatz beinhaltet einfach auch Nebengebühren des Kredites, aber nicht die Tilgung! Die Tilgung kommt da noch obendrauf.

 

Du musst in deiner Tabelle statt 3,29 die 4,54 eintragen. 

 

Eine Bruttomietrendite von über 4,5% wie in deinem Beispiel wäre in meiner Gegend übrigens unerreichbar, das kann bei dir natürlich anders aussehen.

Hallo Kapfsalat23, 

danke! ist klar, aber vor lauter berechnen ist mir hier die Differenz reingerutscht! habe es umgeschrieben. 

 

ich finde es aber jetzt beunruhigend, dass ich jedes Jahr zur Wohnung Geld zu schießen müsste. Nur durch Mietsteigerungen komm ich etwas runter, aber durch den Abbau der Zinsen (durch Tilgung) sinkt auch meine Steuererstattung (auch durch höhere zu versteuernde Mieten) was wieder zu einem ansteigendem jährlichen Zuschuss führt !? 

D.h. aber dann dass sich diese Wohnung finanziell nicht trägt. Schon gar nicht wenn ich noch Reparaturen auf 10 Jahre höher als 10k€ habe. 

Trotzdem ist die Gewinn/EK Rate und jährliche Rendite besser als mit ETF ..... das soll noch einer verstehen -.-

 

ja die Miete (östlich der A3 zwischen Regensburg und Passau  ) wird aktuell so eingenommen. (Zahlen sind real von einem sehr engen Freund. Er hat mir hierzu quasi die realen Werte zur Verfügung gestellt und war auch am Ergebnis interessiert. gut dass er es noch nicht gesehen hat XD ) 

 

[kopfsalat23]

vor einer Stunde von BlindesHuhn88:

Hallo Kapfsalat23, 

danke! ist klar, aber vor lauter berechnen ist mir hier die Differenz reingerutscht! habe es umgeschrieben. 

 

ich finde es aber jetzt beunruhigend, dass ich jedes Jahr zur Wohnung Geld zu schießen müsste. Nur durch Mietsteigerungen komm ich etwas runter, aber durch den Abbau der Zinsen (durch Tilgung) sinkt auch meine Steuererstattung (auch durch höhere zu versteuernde Mieten) was wieder zu einem ansteigendem jährlichen Zuschuss führt !? 

ja, weil deine Gesamtrate an die Bank immer gleich bleibt. Im Jahr 1 sind es mehr Zinsen (und somit mehr Steuererstattung) als im Jahr 10, dafür ist im Jahr 10 der Tilgungsanteil höher (und auf die Tilgung gibt es keine Erstattung).

Also fixe Gesamtrate versus Zinszahlung plus fixe prozentuale Tilgung  (du hast ersteres)

 

Zur Steuererstattung: Klär bitte ob du deine hier berechnete Erstattung auch wirklich bekommst (im Moment würdest du deiner Rechnung nach ja was vom Finanzamt bekommen) auch wenn du im entsprechenden Jahr keine Ausgaben für die Immobilie hast (bzw. zu wenige Ausgaben hast) die du gegenrechnen könntest (sonst sieht die Rechnung noch viel böser aus). Vielleicht wissen ein paar Vermieter hier ( @Karl-Heinz  @CarlosMtz ) mehr, ich kenn mich da nicht aus

(falls nein, fehlen dir wieder ein paar tausend Euro)

 

Zitat

D.h. aber dann dass sich diese Wohnung finanziell nicht trägt. Schon gar nicht wenn ich noch Reparaturen auf 10 Jahre höher als 10k€ habe. 

Genau. 

Zitat

Trotzdem ist die Gewinn/EK Rate und jährliche Rendite besser als mit ETF ..... das soll noch einer verstehen -.-

Beim ETF hast du "nur" 100 k fremdfinanziert, bei der Wohnung über 200 k, also anderer Hebel. 

Du müsstest da schon gleiches mit gleichem vergleichen.

Zitat

 

ja die Miete (östlich der A3 zwischen Regensburg und Passau  ) wird aktuell so eingenommen. (Zahlen sind real von einem sehr engen Freund. Er hat mir hierzu quasi die realen Werte zur Verfügung gestellt und war auch am Ergebnis interessiert. gut dass er es noch nicht gesehen hat XD ) 

Vielleicht hat er bei seiner Finanzierung einen deutlich geringeren Zinssatz weil sie schon älter ist?

 

LG

 

Edit: PS: zu deinen 53,7k Kapitaleinsatz müsstest du die Zuschüsse zum Kredit auch noch dazuzählen

[BlindesHuhn88]

vor 19 Minuten von kopfsalat23:

Zur Steuererstattung: Klär bitte ob du deine hier berechnete Erstattung auch wirklich bekommst (im Moment würdest du deiner Rechnung nach ja was vom Finanzamt bekommen) auch wenn du im entsprechenden Jahr keine Ausgaben für die Immobilie hast (bzw. zu wenige Ausgaben hast) die du gegenrechnen könntest (sonst sieht die Rechnung noch viel böser aus). Vielleicht wissen ein paar Vermieter hier ( @Karl-Heinz  @CarlosMtz ) mehr, ich kenn mich da nicht aus

(falls nein, fehlen dir wieder ein paar tausend Euro)

 

Beim ETF hast du "nur" 100 k fremdfinanziert, bei der Wohnung über 200 k, also anderer Hebel. 

Du müsstest da schon gleiches mit gleichem vergleichen.

Vielleicht hat er bei seiner Finanzierung einen deutlich geringeren Zinssatz weil sie schon älter ist?

 

Edit: PS: zu deinen 53,7k Kapitaleinsatz müsstest du die Zuschüsse zum Kredit auch noch dazuzählen

ja das wäre interessant was die beiden sagen würden dazu.

Rechnung für die 207k (die ich ja niemals kriegen würde als Konsumer) mal dazu getan. sieht katastrophal aus. also so richtig schlecht einfach. da macht ja das investieren keinen spass mehr....

ne ist kernsanierte Wohnung und abgeschlossen Kredit im November letzten Jahres. 

die Zuschüsse hab ich noch dazu ergänzt. 

 

[Karl-Heinz]

vor 14 Stunden von BlindesHuhn88:

ja das wäre interessant was die beiden sagen würden dazu.

ich kann gar nicht soviel dazu beitragen.

Deine Tabelle ist sehr ambitioniert. Sie ist natürlich nicht 100%ig aber für einen ersten Überblick ist sie mehr als ausreichend.

Für mich würde das Invest schon an einer ganz anderen Stelle scheitern. Der Kaufpreis beträgt fast das 22fache der Jahreskaltmiete. Das ist mir bei 4,x% Zinsen einfach viel zu viel. Bei diesen Verhältnissen musst Du jeden Monat zuschiessen um die entstehenden Kosten durch Annuität und Wohngeld zu decken und bist mehr oder weniger auf eine ordentliche Wertsteigerung der Immobilie angewiesen um am Ende mit einem Plus herauszugehen. Das würde ich in der aktuellen Situation nicht machen, einfach auch deshalb weil Immobilien auch Arbeit machen. Wenn es eine Toplage ist, kann man so etwas als Beimischung machen, aber wenn es das erste große Invest wäre, würde ich defintiv davon abraten.

Aktuell ist es einfach sehr schwer an gute Immodeals heranzukommen und in Zeiten, wo man selbst aufs Tagesgeld 4% bekommt, muss ich mir sowas tatsächlich nicht ans Bein binden :-)

[BlindesHuhn88]

vor 6 Stunden von Karl-Heinz:

ich kann gar nicht soviel dazu beitragen.

Deine Tabelle ist sehr ambitioniert. Sie ist natürlich nicht 100%ig aber für einen ersten Überblick ist sie mehr als ausreichend.

Für mich würde das Invest schon an einer ganz anderen Stelle scheitern. Der Kaufpreis beträgt fast das 22fache der Jahreskaltmiete. Das ist mir bei 4,x% Zinsen einfach viel zu viel. Bei diesen Verhältnissen musst Du jeden Monat zuschiessen um die entstehenden Kosten durch Annuität und Wohngeld zu decken und bist mehr oder weniger auf eine ordentliche Wertsteigerung der Immobilie angewiesen um am Ende mit einem Plus herauszugehen. Das würde ich in der aktuellen Situation nicht machen, einfach auch deshalb weil Immobilien auch Arbeit machen. Wenn es eine Toplage ist, kann man so etwas als Beimischung machen, aber wenn es das erste große Invest wäre, würde ich defintiv davon abraten.

Aktuell ist es einfach sehr schwer an gute Immodeals heranzukommen und in Zeiten, wo man selbst aufs Tagesgeld 4% bekommt, muss ich mir sowas tatsächlich nicht ans Bein binden :-)

danke für deinen Beitrag!

haben hies es dass so mancher mit 2,xx % Mietrendite schon top Investment hat. 

du sagst mit der Mietrendite würdest du es nicht machen. 

Schon krass wie da die Meinungen auseinander gehen ^^ 

Diese Wohnung ist ne Wette auf Mietsteigerungen und auf Wertzuwächse... 

Dein Argument mit den 4%Tagesgeld ist gut, aber für die langfristige Sicht? weis nicht so recht ob der Zins soweit oben bleibt. Wenn er aber fällt, dann steigt wieder der Preis für die Immo oder?

[Fintastik]

Hallo.

vor 22 Stunden von Karl-Heinz:

Aktuell ist es einfach sehr schwer an gute Immodeals heranzukommen und in Zeiten, wo man selbst aufs Tagesgeld 4% bekommt, muss ich mir sowas tatsächlich nicht ans Bein binden :-)

Das ist der ausschlaggebende Punkt: 4% Tagesgeld oder 5-6% Mietrendite mit Immobilien-Investment (nicht unmöglich), ausgeschlossen einer möglichen Wertsteigerung?

Die 4% sind sehr einfach zu haben ohne das groß an Zeit in die Thematik hineingesteckt werden muss, im Gegensatz zu einem rentablen Immo-Deal.

Auch wenn sich der Immo-Markt gedreht hat und die Käufer wieder am Zug sind, so bedarf es viel Fleiß und Geduld etwas zu finden - daher parke ich mein Geld für Immo-Investments aktuell auf im TG (Aktiensparplan läuft weiter) und schaue ob sich etwas schönes ergibt. Ein solches Investment sollte jedoch nicht von vornherein als schlecht / unrentabel usw. betrachtet werden, dass ist in meinen Augen falsch (auch wenn wir hier in einem Wertpapier-Forum sind).

[Okabe]

Erwartete Wertsteigerungen (des Grundstücks) sind ja immer schon eingepreist. Sich darauf zu verlassen, dass der Wert schneller steigt als vom Markt erwartet, ist vergleichbar dazu, eine Aktie zu kaufen und zu erwarten dass deren Kurs definitiv steigen wird. Dafür braucht man entweder Glück oder einen bedeutendenden Wissensvorsprung. Und Glück sollte man nicht in eine nüchterne Kalkulation einfließen lassen.

 

Wenn man 0815-Person ist, dann kann Wertschöpfung (und damit Gewinn) ohne Glück eigentlich nur auf folgende Arten erfolgen:

 

1.) Die Zeit und Arbeit, die man in das Screening und die Auswahl des Kaufobjekts investiert.

2.) Die Zeit und Arbeit, die man in das Screening und die Auswahl der Mieter investiert.

3.) Die Zeit und Arbeit für die Verwaltung

 

Daher wiederhole ich meine Ansicht nochmal: zum Vermieten zu kaufen ist für den Normalo nicht sinnvoll. Ausnahme ist ein großer Wissensvorsprung (z.B. durch beruflichen Hintergrund in der Branche) oder sonstige besondere Umstände. Eine weitere Ausnahme ist es, wenn man zuviel Zeit hat (z.B. als Rentner) und optimalerweise auch noch Spaß an den oben genannten Punkten hat. Man verdient dann zwar vielleicht nicht viel Euro pro Stunde, aber ohne bessere Alternative (gut bezahlten Job) kann das durchaus die beste Option sein. Steuerlich gibt es auch Vorteile, aber ich denke nicht, dass die viel herausreißen.

 

Im Gegensatz dazu hat man bei einer selbstbewohnten Immobilie weitere Vorteile. Denn im Grunde findet die Wertschöpfung hier vor allem über den Risikoaspekt statt. Wenn man weiß, dass man dort wohnen bleiben wird, dann spart man, weil man nicht das in die Miete eingepreiste Risiko von Wohnungswechseln/Leerständen, Beschädigungen/Mietnomaden, usw. mittragen muss. Die Verwaltung macht man dann zwangsweise selbst und spart dabei auch, während man den Vermieter dafür mehr oder weniger kompensiert. Steuervorteile kommen dann dazu.

 

Meine abschließende Meinung: im Durchschnitt (!!!!!!!) sollte der Otto Normalo lieber entweder in Immobilien-Fonds o.ä. investieren oder sich Wohneigentum kaufen, zum selbst wohnen. Ausnahmen bestätigen die Regel.

 

Ich würde mich aber freuen, wenn mein Beitrag um weitere spezielle Fälle ergänzt wird, in denen sich eine Immobilie auch bei Vermietung lohnt, selbst dann, wenn man selbst 0815 ist und nicht unter die von mir genannten Fälle fällt. Bestimmt gibt es noch ein paar weitere Sonderfälle, die mir gerade nicht einfallen.

[slowandsteady]

vor 28 Minuten von Okabe:

Im Gegensatz dazu hat man bei einer selbstbewohnten Immobilie weitere Vorteile. [...] Steuervorteile kommen dann dazu.

Der einzige Unterschied ist das bei Eigennutz die Steuerfreiheit von Gewinnen schneller eintritt als 10 Jahre. Aber für Kauf und Verkauf in <10 Jahre sind die Kaufnebenkostem auch zu hoch, das dürfte oft ein unrentables Geschäft sein. Dafür entfällt als Eigennutzer die AfA und die Absetzbarkeit von Reperaturen etc...(Denkmalschutz außen vor - da kann auch Eigennutzer abschreiben)

[s1lv3r]

vor 22 Minuten von Okabe:

Meine abschließende Meinung: im Durchschnitt (!!!!!!!) sollte der Otto Normalo lieber entweder in Immobilien-Fonds o.ä. investieren oder sich Wohneigentum kaufen, zum selbst wohnen. Ausnahmen bestätigen die Regel.

 

Die Ausnahme der letzten Jahre war halt eine Marktphase in der deine Anfangsbetrachtung ...

vor 23 Minuten von Okabe:

Erwartete Wertsteigerungen (des Grundstücks) sind ja immer schon eingepreist.

... insofern unvollständig ist, dass nicht nur auf den Grundstücksanteil eine Wertsteigerung angefallen ist, sondern regelmäßig auch auf den Gebäudeanteil. In einer theoretischen Betrachtung des Marktes (bzw. einer ultra-langfristigen Betrachtung über mehrere Marktzyklen hinweg), müsste es aber natürlich so sein, dass nur das Grundstück im Wert steigt, während das Gebäude jedes Jahr an Wert verliert (nur deshalb gibt es ja auch überhaupt die Gebäudeabschreibung).

 

Die Frage ist dann aber natürlich, ob sich die Marktlage jetzt endgültig und langfristig gedreht hat, oder ob externe Faktoren (Energiepreise, Wohnungsmangel, Fachkräftemangel ... was auch immer) dazu führen, dass die Preisentwicklung im nächsten Jahrzehnt weiterhin so positiv ist wie im vergangenen Jahrzehnt.

 

Die spannende Frage für die Rentabilität ist und bleibt also die Wertentwicklung (sieht man ja auch an der Rechnung des OP, das daran quasi alles hängt) und das ist genau die Frage, die sich meines Erachtens nach kein bisschen seriös beantworten lässt ...

[kopfsalat23]

Am 15.2.2024 um 19:27 von BlindesHuhn88:

ja das wäre interessant was die beiden sagen würden dazu.

Rechnung für die 207k (die ich ja niemals kriegen würde als Konsumer) mal dazu getan. sieht katastrophal aus. also so richtig schlecht einfach. da macht ja das investieren keinen spass mehr....

ne ist kernsanierte Wohnung und abgeschlossen Kredit im November letzten Jahres. 

die Zuschüsse hab ich noch dazu ergänzt. 

 

Noch was: bei der Zeile Eigenkapital im ETF Teil: hast du da Eigenkapital (43) plus Raten (108) plus Restschuld vom Kredit drinnen?

Schaut so aus, denn sonst würdest du nicht auf zb 340k Eigenkapital kommen

(An deiner Stelle würde ich das sowieso auf 2 Zeilen umschreiben, Eigenkapital = Anfangskapital plus Raten, und Fremdkapital = Restschuld Kredit)

 

Damit vergleichst du aber noch immer Äpfel mit Birnen, bei der Immo berücksichtigst du bei deinem prozentuellen Gewinn (82,6%) den Restkredit nicht!

Musst du beim ETF dann aber auch machen: 80/(43+108) -> 53%

 

Das schaut schon anders aus.

 

Dein Immobilien Gewinn liegt in deiner Rechnung vor allem in der steuerfreien Wertsteigerung (50k) und den angenommenen Steuerrückzahlungen (8k).

Müsste man in D bei einem Verkauf eigentlich für die Immo auch Steuer auf den Gewinn zahlen? (Edit: hat sich geklärt, offenbar steuerfrei nach 10 Jahren)

 

LG

[Okabe]

vor 28 Minuten von slowandsteady:

Der einzige Unterschied ist das bei Eigennutz die Steuerfreiheit von Gewinnen schneller eintritt als 10 Jahre. Aber für Kauf und Verkauf in <10 Jahre sind die Kaufnebenkostem auch zu hoch, das dürfte oft ein unrentables Geschäft sein. Dafür entfällt als Eigennutzer die AfA und die Absetzbarkeit von Reperaturen etc...(Denkmalschutz außen vor - da kann auch Eigennutzer abschreiben)

Ja, da stimme ich dir zu. Wenn Wohnimmobilie dann aber auch bis zum Ende (bzw. bis es nicht mehr geht) darin wohnen. Je kürzer desto teurer.

vor 18 Minuten von s1lv3r:

Die spannende Frage für die Rentabilität ist und bleibt also die Wertentwicklung (sieht man ja auch an der Rechnung des OP, das daran quasi alles hängt) und das ist genau die Frage, die sich meines Erachtens nach kein bisschen seriös beantworten lässt ...

Genau, die lässt sich nicht beantworten. Nichtsdestotrotz kann man sagen, dass man im Durchschnitt nicht schlechter als der Markt fahren wird, wenn man sich durchschnittlich verhält.

Mit anderen Worten: ich würde Wertsteigerung komplett ignorieren und für die Entscheidung zum Kauf oder nicht-Kauf nur diejenigen Dinge betrachten, bei denen ich ganz persönlich eben vom Durchschnitt abweiche. Beispiel: wenn ich weiß, dass ich ständig den Ort wechsele, dass ich im Gegensatz zu den anderen gar keine Lust auf Verwaltung habe, usw., dann kaufe ich auch nicht. Wenn es umgekehrt ist, dann kaufe ich.

 

So mache ich das auch bei Aktien. Ich kaufe nicht in der Hoffnung, dass die steigen. Sondern ich kaufe dann, wenn meine Lebenssituation dafür spricht. Und ich verkaufe ebenfalls dann, wenn meine Lebenssituation dafür spricht - z.B. eben auch für einen Hauskauf, für eine Investition in mein eigenes Unternehmen usw.

[PrivateBanker]

Schauen wir ein Immobilieninvestment mal auf lange Sicht an:

 

 

d.h. 162,9/84,4 =3,034 % p.a. an Wertsteigerung nominal

 

Nun die Inflationsrate:

110,2/75,5 = 1,73 % p.a. (Durchschnitt bei Basis 2020=100)

 

d.h. reale Wertsteigerung 1,3 % p.a..  Hinzu kommen die Mieterträge (=Bruttokaltmiete - nicht umlagefägige Kosten - Darl.zinsen - 2% Afa w/Werthalt als Investitionskosten). Und diese in Relation zum Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten (etwa 110% vom KP). Wenn ich die Mieterträge nun jährlich mit der Inflationsrate (1,3%) anpassen kann, hätte ich zumindest Inflationsschutz beim Cash Flow.

 

Daraus folgt: Um dabei  3 % p.a. Mieterträge auf mein Immo-Investment (nur durch Eigenkapital) zu erzielen, bräuchte ich eine Bruttokaltmiete von 5,5% p.a. zum Kaufpreis (5,5/110) - 2% Afa = 3%.

Ergebnis: Reale Rendite von 3 + 1,3 = 4,3% p.a. bei Durchsetzung von jährlichen Mieterhöhungen im Rahmen der historischen, durchschnittlichen Inflationsrate.

Bei BKM 4% bedeutet dies real 2,93 % p.a., bei 3,5 %  entsprechend 2,48 % p.a.

 

Nun zu einem Aktieninvestment im Vergleich:

 

Also 5,19 % p.a. in USD. In EUR (0,94 EUR/USD ggü. 1,07025 zum 31.12.2022) müssen 0,59 % p.a. an Währungsverlust korrigiert werden, heißt also 4,6 % p.a. vor Inflation, d.h. 2,87 % p.a. nach Inflation

 

Bitte beachten:

ungünstigster Zeitpunkt füe Aktieninvestment in 2000 vor platzen der Internetblase

Diversifikationseffekt

Verfügbarkeit (in Teilen)

vor Steuer - Betrachtung

 

und last but not least: subjektive Befindlichkeiten/Argumente eines jeden Investors :-) wie,

 

Lage,Lage ,Lage

Timing

Beat the market

Retrospektive

Allokation

usw.

 

 

 

 

[BlindesHuhn88]

vor 2 Stunden von kopfsalat23:

Noch was: bei der Zeile Eigenkapital im ETF Teil: hast du da Eigenkapital (43) plus Raten (108) plus Restschuld vom Kredit drinnen?

Schaut so aus, denn sonst würdest du nicht auf zb 340k Eigenkapital kommen

(An deiner Stelle würde ich das sowieso auf 2 Zeilen umschreiben, Eigenkapital = Anfangskapital plus Raten, und Fremdkapital = Restschuld Kredit)

 

Damit vergleichst du aber noch immer Äpfel mit Birnen, bei der Immo berücksichtigst du bei deinem prozentuellen Gewinn (82,6%) den Restkredit nicht!

Musst du beim ETF dann aber auch machen: 80/(43+108) -> 53%

 

Das schaut schon anders aus.

 

Dein Immobilien Gewinn liegt in deiner Rechnung vor allem in der steuerfreien Wertsteigerung (50k) und den angenommenen Steuerrückzahlungen (8k).

Müsste man in D bei einem Verkauf eigentlich für die Immo auch Steuer auf den Gewinn zahlen? (Edit: hat sich geklärt, offenbar steuerfrei nach 10 Jahren)

 

LG

 

Hallo Kopfsalat, nein cih verstehe es nicht sry... hier nochmal mti Formeln: 

 

 

 

vor 38 Minuten von PrivateBanker:

d.h. 162,9/84,4 =3,034 % p.a. an Wertsteigerung nominal

 

Nun die Inflationsrate:

110,2/75,5 = 1,73 % p.a. (Durchschnitt bei Basis 2020=100)

 

d.h. reale Wertsteigerung 1,3 % p.a..  Hinzu kommen die Mieterträge (=Bruttokaltmiete - nicht umlagefägige Kosten - Darl.zinsen - 2% Afa w/Werthalt als Investitionskosten). Und diese in Relation zum Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten (etwa 110% vom KP). Wenn ich die Mieterträge nun jährlich mit der Inflationsrate (1,3%) anpassen kann, hätte ich zumindest Inflationsschutz beim Cash Flow.

 

Daraus folgt: Um dabei  3 % p.a. Mieterträge auf mein Immo-Investment (nur durch Eigenkapital) zu erzielen, bräuchte ich eine Bruttokaltmiete von 5,5% p.a. zum Kaufpreis (5,5/110) - 2% Afa = 3%.

Ergebnis: Reale Rendite von 3 + 1,3 = 4,3% p.a. bei Durchsetzung von jährlichen Mieterhöhungen im Rahmen der historischen, durchschnittlichen Inflationsrate.

Bei BKM 4% bedeutet dies real 2,93 % p.a., bei 3,5 %  entsprechend 2,48 % p.a.

 

Nun zu einem Aktieninvestment im Vergleich:

 

 

Also 5,19 % p.a. in USD. In EUR (0,94 EUR/USD ggü. 1,07025 zum 31.12.2022) müssen 0,59 % p.a. an Währungsverlust korrigiert werden, heißt also 4,6 % p.a. vor Inflation, d.h. 2,87 % p.a. nach Inflation

 

Bitte beachten:

ungünstigster Zeitpunkt füe Aktieninvestment in 2000 vor platzen der Internetblase

Diversifikationseffekt

Verfügbarkeit (in Teilen)

vor Steuer - Betrachtung

Hallo @PrivateBanker hast du diese Übersicht auch über einen wirklich langen Zeitraum? 30/35+ Jahre? (sowas stell ich mir vor zum Immo halten) 

Den Bereich den du gezeigt hast, ist ja vorallem wegen der Zinspolitik so abgegangen. Nach 2008/2009 sind ja die Zinsen defacto 0 gewesen und deswegen auch dieser massive Sprung. 

ich hab leider nur sowas gefunden: ich würd diese Grafik interpretieren, dass die Immo wieder runterkommen müssen, oder flat bleiben bis der Verbraucherpreis sich wieder annähert? gerne auch eine andere Grafik dazu. 

Update zu oben:  https://meine-renditeimmobilie.de/wertsteigerung-bei-immobilien/

 

 

so du gehst also von einer 1.3% Wertsteigerung aus. ich bin in meiner Rechnung von 2% ausgegangen: Ergebnis angepasst: 

Was ich bei deinem nächsten Satz nicht verstehe bzlg. Cash flow: Den hast du doch gar nicht wenn du Kredit bedienen musst oder? da bleibt ja nix übrig. sonst hast ja Anschlussfinanzierung etc.

warum brauchst du 3% p.a. Mieterträge auf Immo Investment. Wie kommst du dann auf die 5,5%. Versteh leider den Absatz nicht und auch nciht was er aussagen soll. Könntest du es einem Laien nochmal anders erklären bitte?

 

In welche Relation zu was setzt du dann diese Zeile: 

Also 5,19 % p.a. in USD. In EUR (0,94 EUR/USD ggü. 1,07025 zum 31.12.2022) müssen 0,59 % p.a. an Währungsverlust korrigiert werden, heißt also 4,6 % p.a. vor Inflation, d.h. 2,87 % p.a. nach Inflation

ist diese 2,87% dann gut oder nicht?

 

[kopfsalat23]

vor einer Stunde von BlindesHuhn88:

 

Hallo Kopfsalat, nein cih verstehe es nicht sry... hier nochmal mti Formeln: 

 

 

Hallo! 

 

Was meinst du genau? Eigenkapital und Fremdkapital?

 

https://de.m.wikipedia.org/wiki/Eigenkapital

 

Formuliere es für dich halt etwas salopper:

Eigenkapital ist das Geld, das schon da ist, sei es gespart, geerbt, gewonnen

Oder noch anders gesagt: von dir selbst eingebracht

Fremdkapital ist geliehenes Geld, das gehört nicht dir, sondern der Bank, dem Freund der es dir  geliehen hat etc 

Mit dem Fremdkapital kannst du arbeiten, damit hoffentlich Gewinne erwirtschaften. Zugleich kostet es (in den allermeisten Fällen) Zinsen (Fremdkapitalkosten) und musst es irgendwann zurück zahlen. 

 

Ich würde im Excelsheet ungefähr so vorgehen: 

 

(Anmerkung: In folgendem Vorschlag unterscheide ich zwischen Eigenkapital, Fremdkapital und gesamtes Kapital = Eigenkapital + Fremdkapital)

 

Zeile 1 Eigenkapital 1 (Anfang) 43 k

 

Zeile 2 Eigenkapital 2 (Tilgungen aktuell) zb 900×120 Monate 

(Warum getrennt? Weil man da schneller Fehler sieht, und weil man schneller Zahlen ändern kann, zb doch 45k am Anfang und nicht 43)

 

Zeile 3 Eigenkapital gesamt (aktuell) = die beiden oben, Anfang plus Tilgung 

(Im Bild oben Zeile 40)

 

Zeile 4 Fremdkapital (Anfang) zb die 100k, oder 207k

(Warum? Der besseren Übersicht wegen, wie viel Kredit hast in dem Beispiel aufgenommen, außerdem kannst dann falls gewünscht auch noch den Gewinn auf das gesamte am Anfang eingebrachte Kapital ausrechnen)

 

Zeile 5 Fremdkapital (aktuell) wie viel ist vom Kredit nach x Jahren (bei dir 10 Jahre) noch offen, aka Restschuld (nimm einfach die Formulierung die dir eingängiger erscheint)

 

Zeile 6 Kapital insgesamt eingebracht (Anfang) = Eigenkapital Anfang + Fremdkapital Anfang (Zeile 1 + 4)

(Keine wichtige Zeile, nur interessehalber)

 

Zeile 7 Kapital insgesamt eingebracht (aktuell) = Eigenkapital gesamt aktuell  + Fremdkapital aktuell (Restschuld) (Zeile 3 + 5)

 

 

Deinen Gewinn hast du ja schon korrekt ausgerechnet, bleibt nur die Frage mit was du den jetzt vergleichen willst.

 

Vergleich mit deinem aktuellen Eigenkapital gesamt? Dann Gewinn durch Zeile 3 (das hast du bei der Immo gemacht)

 

Oder Vergleich mit dem aktuell insgesamt eingebrachten Kapital? Dann Gewinn durch Zeile 7 (das hast du bei dem einen ETF Beispiel mit den 340k gemacht)

 

Oder willst du interessehalber wissen wieviel aus dem ersten Gesamteinsatz ohne Kosten geworden ist (aka der Einsatz im Jahr 0 performt hat)? Dann Gewinn durch Zeile 6 

(Achtung, da fehlen dann natürlich die Kosten vom Kredit = Zinsen die du erst im Laufe der Zeit zahlst, dadurch kommt natürlich eine höhere Prozentzahl raus, und nutzt dir für deinen persönlichen Gewinn nix).

 

Man könnte auch sagen: im vorletzten Excel hast du bei der Zeile Eigenkapital teilweise Eigenkapital plus Fremdkapital drinnen gehabt, bei der Immobilie aber wirklich nur das Eigenkapital  

 

So, alles etwas klarer oder noch Fragen?

 

LG kopfsalat