PrivateBanker 17. Februar @BlindesHuhn88: Ich wollte mit meinem Beitrag keine Wertung für oder gegen ein Immobilien Investment im Vergleich zu ETF betreiben. Lediglich einen sachorientierten Vergleich, und habe mich einfach auf nachvollziehbare Daten/Fakten aus der Vergangenheit (Hauspreisindex, hist. Performance Aktienmärkte, Wechselkurs) bezogen (ohne auf dein konkretes Beispiel eingehen zu wollen), die nicht weg zu diskutieren sind. Jeder soll seine eigene Schlüsse daraus ziehen. Dein Investment über 250,7 T€ inkl. aller Kosten wirft jährlich 10,5 T€ Ertrag vor Kosten ab, also 4,19 % p.a. . Die Finanzierungsstruktur mal aus und vor, also nur mit Eigenkapital. Um den Wert zu erhalten solltest/musst du die Afa von 2 % p.a. immer reinvestieren, reduziert also deinen Ertrag auf netto 2,19 % p.a. Addiere die hist. reale Wertsteigerung und du kommst auf 3,49 % p.a. ggü. den 2,87 % für das ETF Portfolio. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PrivateBanker 17. Februar Evtl. hilft dir dieser Rechner weiter: https://www.zinsen-berechnen.de/immobilien-kapitalanlage.php Ich hab mal aus deinen Angaben folgendes gerechnet: Angenommener Verkaufserlös 273 T€ (jetziger KP inflationiert mit 1,73%) minus Restdarlehen von 172 T€. Instandfhaltungskosten 2 % vom KP Immi Invest.pdf Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 17. Februar vor 14 Minuten von kopfsalat23: Deinen Gewinn hast du ja schon korrekt ausgerechnet, bleibt nur die Frage mit was du den jetzt vergleichen willst. Vergleich mit deinem aktuellen Eigenkapital gesamt? Dann Gewinn durch Zeile 3 (das hast du bei der Immo gemacht) Oder Vergleich mit dem aktuell insgesamt eingebrachten Kapital? Dann Gewinn durch Zeile 7 (das hast du bei dem einen ETF Beispiel mit den 340k gemacht) Oder willst du interessehalber wissen wieviel aus dem ersten Gesamteinsatz ohne Kosten geworden ist (aka der Einsatz im Jahr 0 performt hat)? Dann Gewinn durch Zeile 6 (Achtung, da fehlen dann natürlich die Kosten vom Kredit = Zinsen die du erst im Laufe der Zeit zahlst, dadurch kommt natürlich eine höhere Prozentzahl raus, und nutzt dir für deinen persönlichen Gewinn nix). Man könnte auch sagen: im vorletzten Excel hast du bei der Zeile Eigenkapital teilweise Eigenkapital plus Fremdkapital drinnen gehabt, bei der Immobilie aber wirklich nur das Eigenkapital Hallo, ok was möchte ich? Ich möchte eine Investition in eine Wohnung mit einer Investition in einen ETF vergleichen. Ich möchte eine grobe Abschätzung bekommen welche Rendite (kein Arbeitsaufwand. das ist mir mittlerweile in den Diskussionen klar geworden) ich bekommen könnte wenn ich mir eine Wohnung wie im Rechenbsp. kaufe oder wenn ich einen Aktienkredit verwende. Beides hat Risiken, beides ist schwer vorauszusagen, siehe meinen vorherigen Post mit der erwarteten Preissteigerung der Immo. Nach deinen Ausführungen was was ist, müsste ich hergehen bei dem betrachteten 10 Jahren und sagen: ich nehme all das Geld, dass ich auf 10 Jahre aufbringen muss (Eigenkapital, Einkommen aus Arbeit) und setze es in Relation zu dem reinen Gewinn (nach Steuern etc.) Welche Rendite ist die bessere? Das wäre das Ziel was ich sehen möchte. Wenn ich dich richtig verstanden habe, dann hab ich das mit der Rechnung unten eigentlich getroffen oder? (der obere Teil bei der Wohnung ist ja bereits oft genug gepostet worden) Wenn die Wertsteigerung nur noch 1,3% ist, dann habe ich einen G/EK von 51,17% bei der Wohnung (bei 2%: 82,64%) dazu ist im besten Fall das Angebot von der Raifa mit 59,43% Nichtsdestotrotz ist die p.a. Rendite nur bei der Einmalanlage am höchsten und über der der Wohnung. da die % wichtig sind, aber schlussendlich nur der CASH zählt, brauche ich einen Kredit der mir diese ~90k auch liefern könnte. Dazu die letzte Spalte mit Kredit 207k wie Wohnung. Vor Steuern wäre ab Spalte D jeder Hebel im Cash höher ausgefallen als die Wohnung. Aber ich muss den Kredit bedienen. Also muss ich Cash zuschießen monatlich. Sprich bei der Wohnung (unabhängig vom Aufwand, glaube nicht dass der Aufwand ~600 / 900€ pro Monat auf 10 Jahre ist //Kredittilgungsrate) ist das Eigenkapital ~60k und dem Gewinn von ~49k€ zu vergleichen mit einem Investment von 43k anfänglich und 1k/Jahr (Reparaturen) und 558,07€/Jahr (Steuerzuschuss) als Benchmark zu nehmen, Siehe neue Spalte E. Klarer Sieger --> Wohnung. Jetzt wäre es noch interessant die Arbeit für die Wohnung zu bewerten. sagen wir mit 50€/mtl.? da es ja gepulkt kommt, würde ich sagen 600€/Jahr wegen Mieterwechsel, Arbeiten, Abrechnung etc. Selbst das bringt nichts. --> Ergebnis für mich: - Steuern ruinieren jeden Vermögensaufbau für die Rente. - Investment in Immo ist dank der Steuervorteile brachial was die Gewinn/EK Rendite angeht. - Vor Steuer ist ein ETF Sparplan (Spalte E,F) vergleichbar mit der Rendite einer Wohnung. aber bei weitem weniger Arbeit ^^ - ETF mit Kredithebeln (auch nur mit 100k) bringt vor Steuern einen merklichen höheren End-Cash-Bestand (Gewinn/EK Rendite sinkt etwas, aber bleibt weites gehend stabil) vor 26 Minuten von PrivateBanker: Lediglich einen sachorientierten Vergleich, und habe mich einfach auf nachvollziehbare Daten/Fakten aus der Vergangenheit (Hauspreisindex, hist. Performance Aktienmärkte, Wechselkurs) bezogen (ohne auf dein konkretes Beispiel eingehen zu wollen), die nicht weg zu diskutieren sind. Jeder soll seine eigene Schlüsse daraus ziehen. Dein Investment über 250,7 T€ inkl. aller Kosten wirft jährlich 10,5 T€ Ertrag vor Kosten ab, also 4,19 % p.a. . Die Finanzierungsstruktur mal aus und vor, also nur mit Eigenkapital. Um den Wert zu erhalten solltest/musst du die Afa von 2 % p.a. immer reinvestieren, reduziert also deinen Ertrag auf netto 2,19 % p.a. Addiere die hist. reale Wertsteigerung und du kommst auf 3,49 % p.a. ggü. den 2,87 % für das ETF Portfolio. Warum muss ich 2%p.a. reinvestieren von der AFA? du meinst Renovierungsarbeiten etc.? das wären ja pro Jahr 4000 Euro !? Die Wohnung ist kernsarniert. da sollte auf die nächsten 5 Jahre gar nichts kommen, wenn dann auf Garantie. Nach deiner Rechnung nach wäre aber dann die Wohnung trotzdem rentabler oder? die 2,87% fürs ETF Portfolio ist dann wahrscheinlich Spalte G ab Zeile 37 oder? vor 4 Minuten von PrivateBanker: https://www.zinsen-berechnen.de/immobilien-kapitalanlage.php Ich hab mal aus deinen Angaben folgendes gerechnet: Angenommener Verkaufserlös 273 T€ (jetziger KP inflationiert mit 1,73%) minus Restdarlehen von 172 T€. Instandfhaltungskosten 2 % vom KP Warum nimmst du monatlich solch hohe Instandhaltungskosten an? Wenn ich es mit 100 Euro pro Monat annehme, was meiner Meinung nach immer noch viel ist, dann schaut die Betrachtung ähnlich aus wie meine Excel. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PrivateBanker 17. Februar Afa heißt Abschreibung für Abnutzung, Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren einer immobilie ist sie quasi abgewohnt , daher die 2% = KP 100/50. Um den Wert zu erhalten ist diese Abnutzung zu kompensieren durch Renovierungen/Rücklagen. Das vergessen viele Investoren und sehen nur den jährlichen Cash Flow, den sie verkonsumieren und belügen sich damit selbst, Versetz dich mal heute in die Lage eines potentiellen Käufers mit seinen Argumenten:, einfache Fenster Energieausweis Heizung Mauerwerk Bäder nicht mehr modern techn. Fortschritt usw. Und ganz wichtig: was vergleiche ich? gleiche Zahlungsströme, Rückflüsse ? Nominal oder real? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 17. Februar Ja da ist was dran. Wenn ich es so runterbreche, dann hab ich eigentlich nur einen Kredit gekauft mit Eigenkapital, den mir mein Mieter abzahlt oder? Mit einer geringen Hoffnung auf Wertsteigerung mehr als AFA. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kopfsalat23 17. Februar vor 40 Minuten von BlindesHuhn88: Hallo, ok was möchte ich? Ich möchte eine Investition in eine Wohnung mit einer Investition in einen ETF vergleichen. Was absolut ok und vernünftig ist. vor 40 Minuten von BlindesHuhn88: Ich möchte eine grobe Abschätzung bekommen welche Rendite (kein Arbeitsaufwand. das ist mir mittlerweile in den Diskussionen klar geworden) ich bekommen könnte wenn ich mir eine Wohnung wie im Rechenbsp. kaufe oder wenn ich einen Aktienkredit verwende. Beides hat Risiken, beides ist schwer vorauszusagen, siehe meinen vorherigen Post mit der erwarteten Preissteigerung der Immo. Nach deinen Ausführungen was was ist, müsste ich hergehen bei dem betrachteten 10 Jahren und sagen: ich nehme all das Geld, dass ich auf 10 Jahre aufbringen muss (Eigenkapital, Einkommen aus Arbeit) und setze es in Relation zu dem reinen Gewinn (nach Steuern etc.) Welche Rendite ist die bessere? Das wäre das Ziel was ich sehen möchte. Passt zum Vergleich auch (du musst nur aufpassen - wie schon gesagt - dass du gleiches mit Gleichem vergleichst, also in beiden Fällen entweder "den Restkredit außen vor lässt" oder in beiden Fällen eben nicht) vor 40 Minuten von BlindesHuhn88: Wenn ich dich richtig verstanden habe, dann hab ich das mit der Rechnung unten eigentlich getroffen oder? (der obere Teil bei der Wohnung ist ja bereits oft genug gepostet worden) Wenn die Wertsteigerung nur noch 1,3% ist, dann habe ich einen G/EK von 51,17% bei der Wohnung (bei 2%: 82,64%) dazu ist im besten Fall das Angebot von der Raifa mit 59,43% Nichtsdestotrotz ist die p.a. Rendite nur bei der Einmalanlage am höchsten und über der der Wohnung. da die % wichtig sind, aber schlussendlich nur der CASH zählt, brauche ich einen Kredit der mir diese ~90k auch liefern könnte. Da kann man trefflich diskutieren, Cash? Rendite? Was ist wichtiger? Beispiel: ich möchte was für die Pensionslücke aufbauen (Pension aka Rente, ich komm aus Österreich, da heißt alles Pension). Da brauch ich aber einen absoluten Betrag pro Monat. Da hilft mir die Rechnung "1k investiert und 500% netto gemacht = 5k Gewinn nix, wenn ich doch 300 Euro pro Monat (oder 3,6 k pro Jahr) brauche. Da schon lieber 100k Einsatz bei 50% netto = 50 k Gewinn vor 40 Minuten von BlindesHuhn88: --> Ergebnis für mich: - Steuern ruinieren jeden Vermögensaufbau für die Rente. Jein. Da du per Kredit hebeln möchtest ist dein Problem eher der aktuell relativ hohe Zinssatz. Relativ allerdings für die letzten 10 Jahre. Im ganz großen Schnitt ist der nämlich eher auf Normalniveau. Der Fairness halber muss man aber auch dazu sagen: ein Immobilienkredit ist immer günstiger als ein unbesicherter Kredit. Sollte man auch einrechnen. vor 40 Minuten von BlindesHuhn88: - Investment in Immo ist dank der Steuervorteile brachial was die Gewinn/EK Rendite angeht. Brachial nein. Vorhanden ja. So groß ist der Unterschied auch nicht (noch dazu ohne Mietausfall gerechnet) Noch dazu hängt es von dermaßen viel Faktoren ab wer der "Gewinner" dieses Bewerbs ist, dass man da nix fix sagen kann. vor 40 Minuten von BlindesHuhn88: - Vor Steuer ist ein ETF Sparplan (Spalte E,F) vergleichbar mit der Rendite einer Wohnung. aber bei weitem weniger Arbeit ^^ - ETF mit Kredithebeln (auch nur mit 100k) bringt vor Steuern einen merklichen höheren End-Cash-Bestand (Gewinn/EK Rendite sinkt etwas, aber bleibt weites gehend stabil) Kontrolliere mal bitte bei Zeile 47 deine Formeln, zb bei Zelle I47 sollte da eher 4,3 statt 2,15 stehen vor 40 Minuten von BlindesHuhn88: Warum muss ich 2%p.a. reinvestieren von der AFA? du meinst Renovierungsarbeiten etc.? das wären ja pro Jahr 4000 Euro !? Die Wohnung ist kernsarniert. da sollte auf die nächsten 5 Jahre gar nichts kommen, wenn dann auf Garantie. Fall in der Familie: Wohnung, Sanierung Gebäude außen, 15k Eigenanteil. Wenn dich das in den 5 Jahren trifft, kannst nix machen. Da kann man sich aber ein bisschen vor Kauf absichern indem man sich vor(!) Kauf erkundigt was an Sanierung ansteht und wie hoch die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft dafür sind. (Um den genannten Fall muss man sich übrigens keine Sorgen machen, war eine geerbte Wohnung die trotz Kosten im Laufe der Jahre mehr als genug eingebracht hat) Anmerkung: mich haben folgende Dinge bei einem Invest in eine vermietete Wohnung abgeschreckt: Wenn dann bitte eine Immobilie in meiner Nähe. In meiner Nähe kriegst aber nur mit ganz viel Glück 3,5 % Bruttorendite. Aber wirklich viel Glück (zumindest als privater Einzelmensch). Alleine das hat mir schon gereicht. Das Klumpenrisiko (auch noch halbwegs wichtig, der folgende Rest ist nur Bonus) Ein ETF ruft dich nicht an, weil der Boiler kaputt ist Kein extra Aufwand mit Steuererklärung (ETF, Aktien, Ausschüttungen endbesteuert) Börse kann ich auch falls notwendig in der Anse Lazio per Handy managen falls notwendig LG Alles Gute für eine Entscheidung Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 18. Februar vor 13 Stunden von kopfsalat23: Da kann man trefflich diskutieren, Cash? Rendite? Was ist wichtiger? Jein. Da du per Kredit hebeln möchtest ist dein Problem eher der aktuell relativ hohe Zinssatz. Relativ allerdings für die letzten 10 Jahre. Im ganz großen Schnitt ist der nämlich eher auf Normalniveau. Brachial nein. Vorhanden ja. So groß ist der Unterschied auch nicht (noch dazu ohne Mietausfall gerechnet) Noch dazu hängt es von dermaßen viel Faktoren ab wer der "Gewinner" dieses Bewerbs ist, dass man da nix fix sagen kann. Fall in der Familie: Wohnung, Sanierung Gebäude außen, 15k Eigenanteil. Wenn dich das in den 5 Jahren trifft, kannst nix machen. Da kann man sich aber ein bisschen vor Kauf absichern indem man sich vor(!) Kauf erkundigt was an Sanierung ansteht und wie hoch die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft dafür sind. (Um den genannten Fall muss man sich übrigens keine Sorgen machen, war eine geerbte Wohnung die trotz Kosten im Laufe der Jahre mehr als genug eingebracht hat) Anmerkung: mich haben folgende Dinge bei einem Invest in eine vermietete Wohnung abgeschreckt: Wenn dann bitte eine Immobilie in meiner Nähe. In meiner Nähe kriegst aber nur mit ganz viel Glück 3,5 % Bruttorendite. Aber wirklich viel Glück (zumindest als privater Einzelmensch). Alleine das hat mir schon gereicht. Das Klumpenrisiko (auch noch halbwegs wichtig, der folgende Rest ist nur Bonus) Ein ETF ruft dich nicht an, weil der Boiler kaputt ist Kein extra Aufwand mit Steuererklärung (ETF, Aktien, Ausschüttungen endbesteuert) Börse kann ich auch falls notwendig in der Anse Lazio per Handy managen falls notwendig LG Alles Gute für eine Entscheidung Wie du in deinem Pension Beispiel gesagt hast. Ich denke es kommt auf den Cash an Schluss an und dem Verhältnis von eingesetzten Kapital zum Gewinn. Wir lesen aber auch schon das die Zentralbank eher den Zins wieder senken wird müssen oder wollen. Mal abwarten, eilt ja nicht. Die normalen Sparer laufen ja. Ja das ist mit den unzähligen Kommentaren klar geworden. Sehr viele verschiedene Einflüsse. Mein vorheriger Post glaub ich bringt es gut hin. Mit EK Mieter kaufen zum abzahlen von Kredit.... Das Renovierungen Thema schwirrt mir auch durch den Kopf. Wäre es das nicht sinnvoll in sanierte Wohnungen zu investieren damit man den Ärger nicht hat? Jup das hab ich verstanden dass die Miete zumindest den Zins und Tilgung bedienen muss ( evtl. Noch die Steuer Erstattung von Zins mit dazu , aber dann muss es sich tragen) Danke für deine Unterstützung! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Karl-Heinz 20. Februar Am 17.2.2024 um 09:14 von Fintastik: Hallo. Das ist der ausschlaggebende Punkt: 4% Tagesgeld oder 5-6% Mietrendite mit Immobilien-Investment (nicht unmöglich), ausgeschlossen einer möglichen Wertsteigerung? Ein immer wiederkehrender Fehler, dass im Vergeich die Mietrendite herangezogen wird. Die wäre bei Immobilieninvestments nur dann interessant, wenn der Käufer die Immo komplett cash bezahlt! Die Eigenkapitalrendite ist das interessante und die bewegt sich bei guten Immodeals in Sphären, die Du mit einem ETF nie erreichen wirst. Das Beispiel vom Threadersteller wird diese Sphäre auch nicht erreichen, einfach weil es (in meinen Augen) kein guter Deal ist. Um die letzten Posts ein bisschen abzurunden: Man kann auch als 0815 Typ mit Immos tolle Renditen erzielen, das setzt aber voraus, dass man sich in die Materie einarbeitet und im Falle eines guten Deals auch schnell genug ist. Genau daran scheiter die meisten, wenn es dann heiss wird, machen sie einen Rückzieher. Wo ich den Vorpostern recht gebe: Der Durchschnittstyp, der in der Focus Money eine Din A4 Seite gelesen hat zum Thema Immobilien und dann mit Hilfe eines Maklers im Immoscout eine Durchschnittswohnun kauft und mit wenig Wissen das Thema Vermietung angeht wäre bei einem ETF wesentlich besser aufgehoben :-) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Fintastik 20. Februar vor 1 Minute von Karl-Heinz: Ein immer wiederkehrender Fehler, dass im Vergeich die Mietrendite herangezogen wird. Also meines Erachtens ist es nicht falsch die Mietrendite herzuziehen. Mit Hilfe dieser kann ich schnell überprüfen ob das Objekt lohnenswert ist oder nicht. Dann kann ich mit der Mietrendite den Faktor bestimmen und auch die Eigenkapitalrendite, die mir dann wiederum eine schöne zweistellige Zahl ausspuckt auf Grund des Kredithebels. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
wolf666 20. Februar Am 14.2.2024 um 16:59 von MontBlanc: Die Immobilien haben einen Vorteil den Aktien nicht haben - die Wertsteigerung (nach 10 Jahren steuerfrei) kann ich an meine Kinder / Ehefrau- mann etc. verkaufen und somit die Steigerung wieder steuerlich nutzen (Abschreibung beim Käufer) Man kann ab Baujahr 2023 3% p.a. abschreiben. D.h. sowas würde Sinn erst nach 33 Jahren machen, oder übersehe ich was? 1925 bis 2022 sogar nur 2% Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Karl-Heinz 20. Februar vor 31 Minuten von Fintastik: Also meines Erachtens ist es nicht falsch die Mietrendite herzuziehen. Mit Hilfe dieser kann ich schnell überprüfen ob das Objekt lohnenswert ist oder nicht. Dann kann ich mit der Mietrendite den Faktor bestimmen und auch die Eigenkapitalrendite, die mir dann wiederum eine schöne zweistellige Zahl ausspuckt auf Grund des Kredithebels. Richtig....aber der Vergleich ETF Rendite mit Mietrendite ist nicht wirklich aussagefähig! ETF Rendite mit Eigenkapitalrendite vergleichen, dann haben wir einen validen Vergleich :-) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Fintastik 20. Februar vor 15 Minuten von Karl-Heinz: Richtig....aber der Vergleich ETF Rendite mit Mietrendite ist nicht wirklich aussagefähig! ETF Rendite mit Eigenkapitalrendite vergleichen, dann haben wir einen validen Vergleich :-) Ach jetzt habe ich verstanden worauf du hinaus wolltest. Sorry. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 20. Februar vor 4 Stunden von Karl-Heinz: Richtig....aber der Vergleich ETF Rendite mit Mietrendite ist nicht wirklich aussagefähig! ETF Rendite mit Eigenkapitalrendite vergleichen, dann haben wir einen validen Vergleich :-) und wie berechnet sich dann diese Eigenkapitalrendite genau? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PrivateBanker 20. Februar Die Renditeberechnung benötigt immer alle Kapitalströme, also Kaptaleinsatz, regelm. fließende (Netto)erträge und den Veräüßerungserlös. Bei einem ETF jast du halt einen täglichen, möglichen Verkaufskurs. Bei einer Immo halt nicht. Also läßst sich hierbei die EK-Rendite erst bei Verkauf ermitteln. Die Mietrendite ist lediglich die laufende Verzinsung Schau mal bei Finanzmathematik nach entsprechenden Formelsammlungen nach, IRR Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Karl-Heinz 20. Februar vor 28 Minuten von BlindesHuhn88: und wie berechnet sich dann diese Eigenkapitalrendite genau? Gewinn ins Verhältnis zum Eigenkapital Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlegbare Kosten, Erhaltungsaufwand, Zinskosten geteilt durch Eigenkapital multipliziert mit 100 Im Beispiel des Threaderstellers würde eine negative Rendite herauskommen, da die Kosten die Kaltmiete übersteigen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 20. Februar @Karl-Heinz @PrivateBanker habe ich das nicht genau ausgegebene in der Excel? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Karl-Heinz 20. Februar vor 3 Stunden von BlindesHuhn88: @Karl-Heinz @PrivateBanker habe ich das nicht genau ausgegebene in der Excel? Afa und Tilgung gehören da nicht rein, Du hast eine Cashflow Aufstellung gemacht. Habe mir wie bereits beschrieben aber auch die Excel nicht ausführlich angeschaut, dazu mangelt es an Zeit, Sorry :-) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 22. Februar · bearbeitet 22. Februar von BlindesHuhn88 Am 21.2.2024 um 00:02 von Karl-Heinz: Afa und Tilgung gehören da nicht rein, Du hast eine Cashflow Aufstellung gemacht. Habe mir wie bereits beschrieben aber auch die Excel nicht ausführlich angeschaut, dazu mangelt es an Zeit, Sorry :-) OK ich habe es Mal grob versucht für obiges Beispiel zu rechnen: (875€ Miete *12 )-(1% Renovierung* Wohnungswert)-(4,54% Zins*Wohnungswert) Alles geteilt durch 43k€ Eigenkapital Sind es minus ~5% Rendite. ( Für das erste Jahr, danach ist Eigenkapital sehr niedrig und ggf. Mietsteigerungen) Was ich auch nicht verstehe warum rechne ich nicht mit der AFA und Zins Abschreibung? Diese beiden gibt es doch genau deswegen oder nicht? Update: Wenn ich aber 42%*2% Abschreibung und 42%*4,54% Zins wieder dazu zähle (42% ist Steuer Erstattung) komme ich auf eine Rendite von +~9% Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Fintastik 23. Februar @BlindesHuhn88 Ein vergleich zwischen zwei verschiedene Asset-Klassen ist nicht unmöglich aber schwer umsetzbar. Am Ende kommt eine Zahl hinaus die für den Einen positiv und für den Anderen negativ wirkt - doch es spielen zu viele Faktoren eine Rolle die das Blatt zu Un-/Gunsten der jeweiligen Asset-Klasse drehen kann. Ich persönlich würde keinen direkten Vergleich zwischen zwei Asset-Klassen anstreben, und dann im Anschluss die Entscheidung fällen, sondern jede Klasse für sich individuell betrachten und überprüfen ob eine Investition sinnvoll ist oder nicht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Karl-Heinz 23. Februar vor 18 Stunden von BlindesHuhn88: Was ich auch nicht verstehe warum rechne ich nicht mit der AFA und Zins Abschreibung? Diese beiden gibt es doch genau deswegen oder nicht? Die Zinskosten rechnet man doch mit ein, was Du mit Zinsabschreibung meinst weiss ich nicht. Die Afa ist nur relevant für die Berechnung der Steuer, welche in eine genaue Berechnung der Eigenkapitalrendite natürlich auch hineingehört. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 23. Februar vor 7 Stunden von Karl-Heinz: Die Zinskosten rechnet man doch mit ein, was Du mit Zinsabschreibung meinst weiss ich nicht. Die Afa ist nur relevant für die Berechnung der Steuer, welche in eine genaue Berechnung der Eigenkapitalrendite natürlich auch hineingehört. Dann ist die zweite Rechnung relevant mit den 9% Rendite. Da ist die Steuererstattung auf Zins und AFA Erstattung eingerechnet vor 9 Stunden von Fintastik: @BlindesHuhn88 Ein vergleich zwischen zwei verschiedene Asset-Klassen ist nicht unmöglich aber schwer umsetzbar. Am Ende kommt eine Zahl hinaus die für den Einen positiv und für den Anderen negativ wirkt - doch es spielen zu viele Faktoren eine Rolle die das Blatt zu Un-/Gunsten der jeweiligen Asset-Klasse drehen kann. Ich persönlich würde keinen direkten Vergleich zwischen zwei Asset-Klassen anstreben, und dann im Anschluss die Entscheidung fällen, sondern jede Klasse für sich individuell betrachten und überprüfen ob eine Investition sinnvoll ist oder nicht. Wenn man aber vor der Entscheidung steht dann muss man wohl vergleichen. Arbeit muss sich ja lohnen und darum ist der Hebel mit einer Wohnung rentabler... Nach meiner Rechnung ... Egal schwierig so oder so Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kopfsalat23 25. Februar Nochmal: erkundige dich bitte ob du mit deinen berechneten Steuererstattungen richtig liegst. In Deutschland kenne ich mich nicht aus, und in Österreich auch nur sehr mäßig, aber da würde die Vermietung bei längerfristigen ständigen Verlusten irgendwann als Liebhaberei gewertet werden, und sämtliche Abschreibungen (zb Afa) würden nicht mehr berücksichtigt werden. Und laut deiner Rechnung wirtschaftest du fix mehr als ein Jahrzehnt negativ! Erkundige dich bei einem Profi, zb einem Steuerberater. Wenn du da nämlich in eine Falle reinläufst, dann schaut deine Rechnung nämlich deutlich anders aus. Dann ist nix mehr mit 6,2% jährlich. Ganz abgesehen davon, dass so eine Rechnung so viele Stellschrauben hat, dass man sehr viele Ergebnisse damit produzieren kann. Auch zb 0,3% . LG Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 25. Februar vor 1 Stunde von kopfsalat23: In Deutschland kenne ich mich nicht aus, und in Österreich auch nur sehr mäßig, aber da würde die Vermietung bei längerfristigen ständigen Verlusten irgendwann als Liebhaberei gewertet werden, und sämtliche Abschreibungen (zb Afa) würden nicht mehr berücksichtigt werden. Und laut deiner Rechnung wirtschaftest du fix mehr als ein Jahrzehnt negativ! Erkundige dich bei einem Profi, zb einem Steuerberater. Wenn du da nämlich in eine Falle reinläufst, dann schaut deine Rechnung nämlich deutlich anders aus. Dann ist nix mehr mit 6,2% jährlich. Ja die Rechnung kann so bestehen bleiben. Liebhaberei ist es nicht mehr weil ja Miete gesteigert wird mit Absicht Gewinne zu erzielen. Du hast natürlich Recht, dass man es sich so hinrechnen kann wie mans haben will. Auch der Einfluss von Nomaden (wenn auch sehr gering), Schäden (sarniert eher weniger), Mieterwechsel / Neuvermietung, etc., Aufwand allgemein, Mietausfall. etc. pp. . da ist dann so ein ETF mit Kredit der mit einer festen Rate bedient sauber nach gewisser Laufzeit bei 0 ist schon wesentlich entspannter. Dafür ist aber aktuell der Zins noch zu hoch. --> Richtung <2,4% würde da schon gehen müssen damit es wieder ein brauchbares Ergebnis liefert. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Okabe 25. Februar Mit welchen statischen Kosten für Mietausfall / Mietnomaden hast du denn gerechnet? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 25. Februar vor 13 Minuten von Okabe: Mit welchen statischen Kosten für Mietausfall / Mietnomaden hast du denn gerechnet? gar nicht. siehst du in der excel screenshot. idealfall angenommen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
