BlindesHuhn88 Februar 11, 2024 · bearbeitet Februar 11, 2024 von BlindesHuhn88 Hallo zusammen, ich würde gerne eure Meinung und Einschätzung hören bei dem Thema Immobilie vs ETF. Ich stehe etwas auf dem Schlauch in meiner Berechnung: Annahme Immobilie: Wohnungswert: 230k€ (komplett kernsaniert mit Heizung WP, Fenster, Dach, Wände etc.) mtl. Miete kalt: 850€ Nebenkosten: 9% eff. Jahreszins 4,54% Tilgung 1,25% Eigenkapital 43k€ AFA 80%*2%*Wohnungswert + Zinsabschreibungen Hausgeld derzeit 50€, da 3 Parteienhaus und "neuwertig" Wenn anfange zu rechnen: Kredit nicht 10Jahren steht bei 170-180k€, Immo Wertsteigerung mit 2% bei 280k€ Nach Abzug von Eigenkapital ~43k + Reparaturen 10k€ komme ich auf eine Rendite von ~7-8%. --> Nach Kredit und Kapital bleibt 57k€ als "Gewinn" übrig (nach Steuer da 10 Jahre Haltedauer, Einsatz von 53k€) ETF: Dem gegenüber stelle ich die 43k in Gral mit Annahme von 7% p.a. auf 10Jahre: ~40k € Gewinn (vor Steuer), nach Steuer: ~30k€ --> Delta von 59k - 30k = 29K weniger Rendite auf 10 Jahre. (pro Jahr fast 3k weniger als mit Immo) Jetzt gehe ich noch einen Schritt weiter und sage dass ich einen Konsumerkredit nehme (kein Lombard, da Margin Call vermieden werden soll // bitte keine Diskussion über Sinnhaftigkeit, Risiko etc. Meiner Meinung nach ist ein Kredit für All World weniger riskant als in 1 Immobilie in 1 Land mit 1 Politik mit 1 Währung und 1 Mieter als wenn ich es weltweit in Währungen, Regierungen, Branchen etc. streue. Gerne in einem anderen Thread.) Konsumerkredit Fall (hypothetisch): Annahme: da tu ich mich extrem schwer was sinnvolles anzunehmen.. Kreditkosten: Geringere Summe, aber Konsumer geh ich mal von 4,54% eff. Zins aus. Keinerlei Abschreibemöglichkeiten (AFA,Zins,etc.). 100k Kredit (noch realistisch ohne Besicherung?) und 43k Eigenkapital: Auf 10 Jahre mit 7% p.a. sind es 132k € Gewinn (vor Steuer) (Gesamt 275k€) --> Nach Steuer: 97 185€ Kredit muss aber auch getilgt werden, also muss ein Sparer umgeleitet werden. Annahme man kann 600€ sparen und steckt die dann dort mit rein, dann ändert sich die Anschauung auf folgendes: - nach 10 Jahren Restschuld von 65k€ - 72k€ Sparer Kapitalaufwand auf 10 Jahre --> Restschuld haben wir auch bei der Immo stehen lassen. --> 43k + 72k€ ergeben dann 97 185€ Gewinn --> Rendite von -2,265% (negativ) (mit 132k€ unversteuert wäre man bei +2,2% p.a.) --> wenn ich es als Sparer Rechne: mit den 7%p.a. = Gesamtwert 185k€ (~70k€ Gewinn) Und genau hier scheitert mein Hirn. Warum eine negative Rendite? Warum bekomme ich keinen Boost wenn ich die 100k + 43k instant im Markt habe für 10Jahre und das Vermögen nicht erst aufbauen muss? (Zinseszinseffekt // time in the market beats timing the market) wo ist mein Fehler ?! könnt ihr mir bitte helfen.... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kopfsalat23 Februar 11, 2024 Nach 10 Jahren: 43k + 72k = 115k eingesetztes Kapital, vorhandenes Kapital vor Steuer 275 k, nach Steuer 240k Delta (Gewinn) zum Eigenkapital: 125k Restschuld bleibt noch bestehen Du musst schon vorhandenes Kapital gegen das eingesetzte Kapital rechnen, nicht nur den Gewinn (im Moment tust du so, als ob im Moment der "Gewinnausschüttung" der restliche vorhandene Teil wertlos wird und ins Nichts verpufft) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 11, 2024 · bearbeitet Februar 11, 2024 von BlindesHuhn88 vor 4 Stunden von kopfsalat23: Nach 10 Jahren: 43k + 72k = 115k eingesetztes Kapital, vorhandenes Kapital vor Steuer 275 k, nach Steuer 240k Delta (Gewinn) zum Eigenkapital: 125k Restschuld bleibt noch bestehen Du musst schon vorhandenes Kapital gegen das eingesetzte Kapital rechnen, nicht nur den Gewinn (im Moment tust du so, als ob im Moment der "Gewinnausschüttung" der restliche vorhandene Teil wertlos wird und ins Nichts verpufft) Wie kommst auf die 275k ? die 72k sind ja die 12x10x600 € Sparer Einmalanlage 43k Eigenkapital zu 7%p.a. = 83k€ inkl. 40k€ Gewinn (vor Steuern) = 43k + 30k€ nach Steuern = 73k€ Einmalanlage + 600€ mtl. = 185k€ inkl. 70k€ Gewinn (vor Steuern) = 43k + 72k + 50k€ nach Steuern = 165k€ Kredit als Einmalanlage (Eigenkapital 43k + 100k) = 276k inkl. 133k€ Gewinn = 100k + 43k +98k€ nach Steuern // Tilgung waren aber 72k€, müssen also von den 98k€ noch abgehen --> 26k€ + 100k + 43k = 169k€ + Restschuld von 65k€ vom Kredit, da nicht vollständig getilgt. --> 169k€ - 65k€ == 109k€ und diese 109k€ müssen wir mit den 73k€ von der Einmalanlage vergleichen. --> 36k€ oder fast 50% mehr Gewinn. (mit dem Risiko halt dass es im Verkaufsjahr so richtig rumpelt im Karton und nix mehr da ist und der Kredit / Restschuld weiter finanziert werden muss) Ich versteh es immer noch nicht warum es so viel schlechter ausgeht als fürs normale Ansparen... Greift der Zinseszins so marginal auf 10 Jahre!? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kopfsalat23 Februar 11, 2024 vor 1 Stunde von BlindesHuhn88: Wie kommst auf die 275k ? die 72k sind ja die 12x10x600 € Sparer Die 275 hab ich einfach aus deinem Post übernommen. Aber rechnen wir einmal: Übrigens, Annahmen sind: endbesteuert (wichtig!) und nicht zwischendurch, 25% Steuer, 7% Wertsteigerung pro Jahr machen inklusive Zinseszins 96,7% Wertsteigerung in 10 Jahren (1,07 ^ 10 = 1,96715), also grob eine Verdopplung. Zitat Einmalanlage 43k Eigenkapital zu 7%p.a. = 83k€ inkl. 40k€ Gewinn (vor Steuern) = 43k + 30k€ nach Steuern = 73k€ Investiertes und aufgewendetes Kapital: 43k Depotwert brutto nach 10 Jahren: 83k Gewinn brutto: 40k Steuern: -10k Depotwert netto: 73k Dein persönlicher Gewinn: 73 - 43 = 30k Zitat Einmalanlage + 600€ mtl. = 185k€ inkl. 70k€ Gewinn (vor Steuern) = 43k + 72k + 50k€ nach Steuern = 165k€ (Anmerkung: Deine 165 sind ein Depotwert) Aufgewendetes Kapital: 43+72 = 115 k Depotwert brutto nach 10 Jahren: 188 k (lt Rechner im Netz) Gewinn brutto 73k Steuern: -18k Depotwert netto: 170k Dein persönlicher Gewinn: 170 - 115 = 55k Zitat Kredit als Einmalanlage (Eigenkapital 43k + 100k) = 276k inkl. 133k€ Gewinn = 100k + 43k +98k€ nach Steuern // Tilgung waren aber 72k€, müssen also von den 98k€ noch abgehen --> 26k€ + 100k + 43k = 169k€ + Restschuld von 65k€ vom Kredit, da nicht vollständig getilgt. --> 169k€ - 65k€ == 109k€ (Anmerkung: du schmeißt da Depotwert und Tilgung wild durcheinander, um die Fehler aufzudrösseln hab ich jetzt keine Zeit, aber die 65 nur am Ende abzuziehen passt schon mal nicht) Investierten Kapital im Jahr 0: 143 k Depotwert nach 10 Jahren: 281 k Gewinn im Depot: brutto 138k (für das Depot, nicht für dich, da du ja teilweise fremdfinanziert hast und das kosten verursacht die du nicht gegenrechnen kannst) Steuern -26k Depotwert netto: 255k Aufgewendetes Kapital insgesamt: 43 + 72 + 65 = 180k Dein persönlicher Gewinn : 255 - 180 = 75k Zitat Dann mache ich trotz der hohen Einmalanlage beim Kredit unterm Strich weniger Rendite als beim normalen Ansparen. echt strange. Kredit: 10 Jahre, 100k€, Rate 919€, 2% eff. Jahreszins, Restschuld 0 -> Rückzahlung von 110k€ statt den 72k€ + 65k€ --> Gewinn war ja 100k + 43k + 98k abzgl der 110k€ vom Tilgen --> 33k +98k€ als Gewinn. wäre auch niedriger als normales Ansparen. Ich glaube nicht, dass du einen nicht besichtigen Kredit um 2% effektiv bekommst, kann mich da aber auch irren. Jetzt ein bisschen klarer? Auf jeden Fall alles Gute beim rechnen und investieren :-) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 11, 2024 vor einer Stunde von kopfsalat23: Aufgewendetes Kapital: 43+72 = 115 k Depotwert brutto nach 10 Jahren: 188 k (lt Rechner im Netz) Gewinn brutto 73k Steuern: -18k Depotwert netto: 170k Dein persönlicher Gewinn: 170 - 115 = 55k Investierten Kapital im Jahr 0: 143 k Depotwert nach 10 Jahren: 281 k Gewinn im Depot: brutto 138k (für das Depot, nicht für dich, da du ja teilweise fremdfinanziert hast und das kosten verursacht die du nicht gegenrechnen kannst) Steuern -26k Depotwert netto: 255k Aufgewendetes Kapital insgesamt: 43 + 72 + 65 = 180k Dein persönlicher Gewinn : 255 - 180 = 75k Jetzt ein bisschen klarer? Auf jeden Fall alles Gute beim rechnen und investieren :-) Schon sehr interessant Muss ich mir nochmal in Ruhe überlegen was der Unterschied zwischen unseren beiden Berechnungen. Nach deiner Rechnung nach lohnt sich aber der Kredit dann doch mit netto 20k auf 10 Jahre oder? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
moonwalker Februar 11, 2024 Schau mal hier https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/ Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 11, 2024 vor 45 Minuten von moonwalker: Schau mal hier https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/ Danke aber inwieweit hilft mir der Rechner? Möchte vermieten oder von Rendite am Aktien Markt profitieren Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kopfsalat23 Februar 11, 2024 vor einer Stunde von BlindesHuhn88: Schon sehr interessant Muss ich mir nochmal in Ruhe überlegen was der Unterschied zwischen unseren beiden Berechnungen. Nach deiner Rechnung nach lohnt sich aber der Kredit dann doch mit netto 20k auf 10 Jahre oder? Wichtig: Die 20k sind nur für die ganz konkreten Annahmen. Zum Beispiel, dass beim Kredit nach 10 Jahren noch die beispielhaften 65 k offen sind (hängt vom Zinssatz ab, der wird nicht hoch gewesen sein?), dass für die Gewinne am Ende (und nicht auch zwischendurch) Steuern fällig werden, Satz 25%, dass das Depot wirklich 7% brutto jedes Jahr abliefert.... Bedenke auch: wenn du zum Beispiel brutto 7% Gewinn hast, dann bleiben dir netto bei 25% Steuer nur 5,25 % über. Wenn du jetzt eine Kredit mit effektiv 4,5% bezahlen musst, bleiben dir gerade mal 0,75% potentieller Gewinn übrig, aber MIT dem Risiko, dass dein ETF halt keine 7% abliefert.... Mit Kredit hebeln ist für den durchschnittlichen Anleger nicht zu empfehlen!!! (Schau lieber, dass du dich beruflich weiterentwickelst, da sind in 10 Jahren mehr als 20k drinnen) LG Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 12, 2024 vor 8 Stunden von kopfsalat23: Wichtig: Die 20k sind nur für die ganz konkreten Annahmen. Zum Beispiel, dass beim Kredit nach 10 Jahren noch die beispielhaften 65 k offen sind (hängt vom Zinssatz ab, der wird nicht hoch gewesen sein?), dass für die Gewinne am Ende (und nicht auch zwischendurch) Steuern fällig werden, Satz 25%, dass das Depot wirklich 7% brutto jedes Jahr abliefert.... Bedenke auch: wenn du zum Beispiel brutto 7% Gewinn hast, dann bleiben dir netto bei 25% Steuer nur 5,25 % über. Wenn du jetzt eine Kredit mit effektiv 4,5% bezahlen musst, bleiben dir gerade mal 0,75% potentieller Gewinn übrig, aber MIT dem Risiko, dass dein ETF halt keine 7% abliefert.... Mit Kredit hebeln ist für den durchschnittlichen Anleger nicht zu empfehlen!!! (Schau lieber, dass du dich beruflich weiterentwickelst, da sind in 10 Jahren mehr als 20k drinnen) LG Danke nochmal für die Klarstellung! Ja Zins für Konsumer war mit 4,54% angesetzt. Risiko etc ist alles bekannt. Wie oben geschrieben geht es mir im das theoretische. Was wäre wenn? Eingangs Frage war Kredit Hebel bei Immo oder bei ETF. Beides funktioniert aber bei Immo mehr Rendite (mit mehr Aufwand und Klumpen.) Jetzt muss ich dann nur noch rechnen wo der schönere Hebel wirkt. Aber das läuft ziemlich klar auf Immo raus bis jetzt. 43k eingesetzt und 50k raus Bei ETF Kredit sind es ja 43+72 und nur 75k raus Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Okabe Februar 12, 2024 Bei Immobilien aber nicht vergessen die Versicherungen (z.B. gegen Mietnomaden) und den Zeitaufwand zu berücksichtigen. Auch 100% Auslastung wird es nicht geben. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
slowandsteady Februar 12, 2024 vor 22 Stunden von BlindesHuhn88: Kredit nicht 10Jahren steht bei 170-180k€, Immo Wertsteigerung mit 2% bei 280k€ [...] ETF: Dem gegenüber stelle ich die 43k in Gral mit Annahme von 7% p.a. auf 10Jahre: ~40k € Gewinn (vor Steuer), nach Steuer: ~30k€ Ich habs nicht nachgerechnet, aber die Annahme, dass die Immobilie jedes Jahr automatisch mehr wert wird und gleichzeitig nie etwas an Instandhaltung kostet ist genauso utopisch wie dass der A1JX52 die nächsten 10 Jahre genau 7% p.a macht. Diese ganze Rechnung ist IMHO rein theoretisch. PS: Und die Annahme, dass man für einen unbesicherten Konsumerkredit die gleichen Zinsen bekomt wie für einen besicherten Immokredit ist auch weltfremd. Die Zinssätze für diese Art Kredite auf der Webseite gelten für einen A15 Beamten ohne Kinder im abbezahlten Haus, der 5000€ borgen will, aber nicht für dich und schon gar nicht bei 100.000€ Kreditsumme. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 12, 2024 vor 4 Stunden von Okabe: Bei Immobilien aber nicht vergessen die Versicherungen (z.B. gegen Mietnomaden) und den Zeitaufwand zu berücksichtigen. Auch 100% Auslastung wird es nicht geben. Vielen Dank! Versicherungen habe ich gar nicht auf dem Schirm. Was wird hierfür benötigt? vor 3 Stunden von slowandsteady: Ich habs nicht nachgerechnet, aber die Annahme, dass die Immobilie jedes Jahr automatisch mehr wert wird und gleichzeitig nie etwas an Instandhaltung kostet ist genauso utopisch wie dass der A1JX52 die nächsten 10 Jahre genau 7% p.a macht. Diese ganze Rechnung ist IMHO rein theoretisch. PS: Und die Annahme, dass man für einen unbesicherten Konsumerkredit die gleichen Zinsen bekomt wie für einen besicherten Immokredit ist auch weltfremd. Die Zinssätze für diese Art Kredite auf der Webseite gelten für einen A15 Beamten ohne Kinder im abbezahlten Haus, der 5000€ borgen will, aber nicht für dich und schon gar nicht bei 100.000€ Kreditsumme. Danke für den Hinweis und ja du hast Recht. Nichts ist sicher außer dem Tod! Nur für evtl Rendite. Interessant mit dem Kredit. Wusste gar nicht dass du meinen finanziellen Background kennst. 240k für Immo mit 4,54% war im Oktober letzten Jahres.Aktuell bei 4,1%. 100k ungesichert geht nicht für 4,54% durch? Ich dachte wegen sehr viel geringeren Volumen würde es sich so ausgleichen. Man braucht einen theoretischen Ansatz meiner Meinung nach um grob abschätzen zu können was in welcher groben Größenordnung möglich ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kopfsalat23 Februar 12, 2024 vor 7 Minuten von BlindesHuhn88: 240k für Immo mit 4,54% war im Oktober letzten Jahres.Aktuell bei 4,1%. 100k ungesichert geht nicht für 4,54% durch? Ich dachte wegen sehr viel geringeren Volumen würde es sich so ausgleichen. definiere "sehr viel geringer". Die Bank wird da vermutlich eine andere Vorstellung haben als du. Und darauf kommt es an. In Österreich (weiß nicht wie das in D ist), werden unbesicherte Konsumkredite an Leute wie dich und mich bis max 50k vergeben, entsprechende Bonität vorausgesetzt. Und der Zinssatz ist selbstverständlich auch höher als für eine Immobilienfinanzierung. LG Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
monstermania Februar 12, 2024 vor 16 Minuten von BlindesHuhn88: 100k ungesichert geht nicht für 4,54% durch? ... Man braucht einen theoretischen Ansatz meiner Meinung nach um grob abschätzen zu können was in welcher groben Größenordnung möglich ist. Versuch es doch einfach, ob es irgendwo durchgeht und Du einen Konsumkredit zu den gleichen Konditionen eines Immobilienkredits bekommst! Wir hatten das Thema neulich mal in einem anderen Forum, wobei es mehr um 'unlautere' Kreditwerbung ging. Dort fragte sich auch Jemand, warum er trotz angeblich allerbester Bonität, gutem Einkommen, usw. einfach nicht auf den in den Werbeanzeigen genannten Zinssatz für einen Konsumkredit kam, sondern immer einen deutlich höheren Zins bezahlen sollte. Man sollte bei aller Theorie immer auch die Realität berücksichtigen und in der Realität bekommt man halt keinen ungesicherten Konsumkredit über 100.000€ zu den Konditionen eines 100.000€ Immobiliendarlehens! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 12, 2024 vor 4 Minuten von monstermania: Man sollte bei aller Theorie immer auch die Realität berücksichtigen und in der Realität bekommt man halt keinen ungesicherten Konsumkredit über 100.000€ zu den Konditionen eines 100.000€ Immobiliendarlehens! Volumen ist unterschiedlich. 240k für Wohnung. vor 20 Minuten von kopfsalat23: definiere "sehr viel geringer". Die Bank wird da vermutlich eine andere Vorstellung haben als du. Und darauf kommt es an. Jup kann sein Mein letzter Konsumer Kredit über 25k war "nur" 0,5% höher als Immo Renovierung Kredit. Aber gut dass ist jetzt auch schon wieder 18 Monate her. Ja müsste man sich Mal anschauen. Evtl Mal eine Anfrage starten rein aus Interesse. Und auch was eine bersicherung ausmacht Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schwachzocker Februar 12, 2024 vor 47 Minuten von BlindesHuhn88: Vielen Dank! Versicherungen habe ich gar nicht auf dem Schirm. Was wird hierfür benötigt? Geld! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
slowandsteady Februar 12, 2024 · bearbeitet Februar 12, 2024 von slowandsteady Was in deiner Rechnung fehlt sind noch viel mehr Kosten für die Immobilie. Was ist mit: - nicht umlegbare Kosten (WEG Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reperaturen) - Fahrten zur Besichtigung, Mieterauswahl, Übergabe und Abnahme - Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer, Grundbuchamt) - Leerstand, Mietausfälle - Nebenkostenabrechnungen verursachen Porto, Druckkosten und kosten Zeit - Gerichtsvollzieher, Räumungsklagen, Vermieterrechtsschutz - Steuerberater - und natürlich dein gesamter Zeitaufwand (oder ist dir deine Freizeit 0€/h wert?) Ein ETF hat all diese Kosten nicht, es fallen höchstens Orderkosten und ggf. Depotgebühren an. In der Regel werden diese aber klein sein gegenüber den laufenden Kosten für eine Immobilie. Und weil du diese Kosten alle nicht berücksichtigst in deiner Rechnung ist die Immobilie bei deiner Rechnung auch attraktiver als der ETF. Letztendlich wird man erst in 10 Jahren sagen können, was die bessere Wahl war. Zu viele Unbekannte... vor 59 Minuten von monstermania: Man sollte bei aller Theorie immer auch die Realität berücksichtigen und in der Realität bekommt man halt keinen ungesicherten Konsumkredit über 100.000€ zu den Konditionen eines 100.000€ Immobiliendarlehens! Das meinte ich damit. Immokredite sind in der Regel günstiger als Konsumkredite (gleiche Bonität vorausgesetzt). Das war ja auch offensichtlich bei deinem letzten Konsumkredit von @BlindesHuhn88 schon so, er hat dort 0.5% mehr Zinsen gezahlt als für Immokredit. vor 52 Minuten von BlindesHuhn88: Evtl Mal eine Anfrage starten rein aus Interesse. Vorsicht wegen SCHUFA Score... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
moonwalker Februar 12, 2024 · bearbeitet Februar 12, 2024 von moonwalker vor 17 Stunden von BlindesHuhn88: Danke aber inwieweit hilft mir der Rechner? Möchte vermieten oder von Rendite am Aktien Markt profitieren Ach so, das ist mir beim darüberfliegen entgangen. Da fehlen wohl paar Buzz Wörter. Mea Culpa! aber vor 7 Stunden von BlindesHuhn88: Eingangs Frage war Kredit Hebel bei Immo oder bei ETF. Beides funktioniert aber bei Immo mehr Rendite (mit mehr Aufwand und Klumpen.) Jetzt muss ich dann nur noch rechnen wo der schönere Hebel wirkt. Aber das läuft ziemlich klar auf Immo raus bis jetzt. 43k eingesetzt und 50k raus vor 1 Stunde von BlindesHuhn88: vor 2 Stunden von monstermania: Man sollte bei aller Theorie immer auch die Realität berücksichtigen und in der Realität bekommt man halt keinen ungesicherten Konsumkredit über 100.000€ zu den Konditionen eines 100.000€ Immobiliendarlehens! Volumen ist unterschiedlich. 240k für Wohnung. du hast ausgerechnet(wie auch immer, keine Lust das nachzuvollziehen), dass du mit 240k mehr rausbekommst als mit 100k? Solltest du nicht eher die Rendite vergleichen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Okabe Februar 12, 2024 Also generell halte ich es für bekloppt, mit Vermietung Gewinne machen zu wollen. Das ist nur sinnvoll unter speziellen Bedingungen (z.B. Vermietung an Orten, wo man die Mieter alle persönlich kennt) oder in großem Maßstab. Ansonsten fehlen einem die Skaleneffekte der großen Wettbewerber und man hat ein deutliches Klumpenrisiko. Dann lieber auf Immobilien-Fonds oder Anteile entsprechender Unternehmen setzen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 12, 2024 Gerade bei meiner Hausbank angefragt 100k besichert mit eigenen Haus für 10 Jahre bei 3,73% eff. Jahres Zins 240k bei 4,08% eff 240k ungesichert Fremdvergabe 4,8% Also kann man mit obigen zahlen schon rechnen. vor 2 Stunden von slowandsteady: Was in deiner Rechnung fehlt sind noch viel mehr Kosten für die Immobilie. Was ist mit: - nicht umlegbare Kosten (WEG Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reperaturen) - Fahrten zur Besichtigung, Mieterauswahl, Übergabe und Abnahme - Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer, Grundbuchamt) - Leerstand, Mietausfälle - Nebenkostenabrechnungen verursachen Porto, Druckkosten und kosten Zeit - Gerichtsvollzieher, Räumungsklagen, Vermieterrechtsschutz - Steuerberater - und natürlich dein gesamter Zeitaufwand (oder ist dir deine Freizeit 0€/h wert?) Ein ETF hat all diese Kosten nicht, es fallen höchstens Orderkosten und ggf. Depotgebühren an. In der Regel werden diese aber klein sein gegenüber den laufenden Kosten für eine Immobilie. Und weil du diese Kosten alle nicht berücksichtigst in deiner Rechnung ist die Immobilie bei deiner Rechnung auch attraktiver als der ETF. Der Einwand ist natürlich berechtigt aber auch schwer abzuschätzen... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Caveman8 Februar 12, 2024 vor 13 Minuten von BlindesHuhn88: Gerade bei meiner Hausbank angefragt 240k ungesichert Fremdvergabe 4,8% Das wage ich zu bezweifeln und glaube es erst, wenn du einen Vertrag zu Unterschrift bereit in den Händen hältst. Einen unbesicherten Kredit sehe ich eher bei 6%. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 12, 2024 vor 17 Minuten von Caveman8: Das wage ich zu bezweifeln und glaube es erst, wenn du einen Vertrag zu Unterschrift bereit in den Händen hältst. Einen unbesicherten Kredit sehe ich eher bei 6%. Nein bei Bausparkasse Schwäbisch Hall ist es gerade rein gekommen mit 4,8% eff. Jahreszins Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kopfsalat23 Februar 12, 2024 240k unbesichert mit 4,8% kommt mir auch etwas seltsam vor, aber seis drum: Bei 7% brutto und somit 5,25% netto (im besseren Fall) bleiben nämlich gerade mal 0,45% Zinsdifferenz übrig. Und das mit all den Risiken des Aktienmarktes. Das greif ich nicht mal mit einer Kneifzange an. LG Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BlindesHuhn88 Februar 12, 2024 ich habe nochmal nachgefragt bei der Bank, da eure Meinungen mich etwas verunsichert haben: -- 100k besichert mit eigenen Haus besichert für 10 Jahre bei 3,73% eff. Jahres Zins (Bank stellt es ohne Sicherheiten nicht dar) -- 240k bei 4,08% eff bei Sicherung durch EFH und 15 Jahre -- 240k ungesichert Fremdvergabe 4,8% Bausparkasse Schwäbisch Hall auf 20 Jahre Also die Werte stimmen so wirklich. vor 1 Stunde von kopfsalat23: 240k unbesichert mit 4,8% kommt mir auch etwas seltsam vor, aber seis drum: Bei 7% brutto und somit 5,25% netto (im besseren Fall) bleiben nämlich gerade mal 0,45% Zinsdifferenz übrig. Und das mit all den Risiken des Aktienmarktes. Das greif ich nicht mal mit einer Kneifzange an. Naja ich denke bei den 240k wird von einer Immo ausgegangen und diese Höhe wäre auch nur dafür. Definitiv nur die 100k für einen ETF (wenn überhaupt, da es nur Theorie ist!) vor 3 Stunden von Okabe: Also generell halte ich es für bekloppt, mit Vermietung Gewinne machen zu wollen. Das ist nur sinnvoll unter speziellen Bedingungen (z.B. Vermietung an Orten, wo man die Mieter alle persönlich kennt) oder in großem Maßstab. Ansonsten fehlen einem die Skaleneffekte der großen Wettbewerber und man hat ein deutliches Klumpenrisiko. Dann lieber auf Immobilien-Fonds oder Anteile entsprechender Unternehmen setzen. Ist das jetzt die soziale Schiene? Natürlich will ich mit Immos Geld verdienen wenn ich schon Kapital reinstecke. mir schenkt keiner was aber ich darf 50% Steuern zahlen. nur den zweiten Teil: jup stimme ich dir zu. aber wenn man es durchrechnet lohnt es sich ja doch irgendwie. . auch wenn man nicht groß ist und skaleneffekte hat. alles in allem und vorallem mti dem einwand von @slowandsteady muss man sich das gut überlegen. die 100k fürn etf kredit jucken aber schon bisserl.... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
