Offene Immobilienfonds - wie sich davon Trennen (Zeitpunkt + Art)

[QaA84]

Hallo,

 

meine Mutter besitzt sehr viele OIFs, was ca. die Hälfte ihres Depots ausmacht. Die Argumente von Gerd Kommer (u.a. Gutachten der Immobilien ergeben das NAV) haben mich überzeugt, dass es besser ist meine Mutter davon zu überzeugen diesen Anteil am Depot auf jeden Fall zu reduzieren (Überlegung die Hälfte abzustoßen). Wie am besten vorgehen?

 

Es handelt sich um folgende Produkte (keine Nachkäufe - auch keine Wiederanlage in den letzten beiden Jahren):

Deka-Immobilien Europa (DE0009809566)

Deka-Immobilien Global (DE0007483612)

grundbesitz europa RC (DE0009807008)

hausInvest (DE0009807016)

WestInvest InterSelect (DE0009801423)

Deka-Immobilien Metropolen (DE000DK0TWX8)

grundbesitz global RC (DE0009807057)

 

Anmerkung:

Aus den Unterlagen meiner Mutter (ab 2016 und älter sind die Unterlagen nicht mehr vollständig), geht hervor dass sehr wahrscheinlich ein Fonds vor 2013 gekauft wurde (WestInvest InterSelect). Allerdings wurde erst gegen 2018 die automatische Wiederanlage eingestellt. D.h. es gibt Anteile von diesem Fonds die nach 2013 gekauft wurden.

Das Geld wird aktuell nicht benötigt und es ist auch kein Problem 1 Jahr darauf warten zu müssen.

 

 

Kann die Fondsgesellschaft dazu verpflichtet werden im Falle des WestInvest InterSelect den Anteil welcher vor 2013 gekauft wurde sofort auszuzahlen (30000€ je Halbjahr wären zulässig)?

Gelten diese 30000€ je Fonds und je Halbjahr oder in Summe (also wenn man zwei Fonds hätte die vor 2013 gekauft worden wären => 30000€/Halbjahr oder 60000€/Halbjahr)?

Verkauf an der Börse: Zwei Fonds haben aktuell ca. 20% Abschlag beim Verkauf über die Börse. Haltet ihr das Risiko für hoch, dass der Kurs in einem Jahr noch schlechter ist als die 20% Minus und sogar der Abschlag die bessere Lösung wäre als das offiziell mit einem Jahr Wartezeit über die Fondsgesellschaft zu erledigen?

Generell wird es wohl auf einen Verkauf über die Fondsgesellschaft (mit einem Jahr Warten) hinauslaufen. Gibt es Szenarien in denen es sinnvoll ist über die Börse zu verkaufen?

Was tun, wenn der NAV zum Zeitpunkt der Auszahlung nochmals drastisch gefallen ist? Dieser Wert ist ja relevant für den Geldbetrag welcher überwiesen wird.

[slowandsteady]

vor 41 Minuten von QaA84:

Was tun, wenn der NAV zum Zeitpunkt der Auszahlung nochmals drastisch gefallen ist?

Das ist das Risiko. Deine Mutter kriegt den jetzt unbekannten NAV in 1 Jahr. Alternativ über dir Börse verkaufen, dann hat man es sicher, zahlt aber ggf Abschlag zum NAV.

vor 42 Minuten von QaA84:

Gibt es Szenarien in denen es sinnvoll ist über die Börse zu verkaufen?

Ja, wenn man das Risiko mit dem NAV in 1 Jahr nicht eingehen möchte bzw. wenn man das Geld sofort braucht.

vor 43 Minuten von QaA84:

Zwei Fonds haben aktuell ca. 20% Abschlag beim Verkauf über die Börse. Haltet ihr das Risiko für hoch, dass der Kurs in einem Jahr noch schlechter ist als die 20% Minus und sogar der Abschlag die bessere Lösung wäre als das offiziell mit einem Jahr Wartezeit über die Fondsgesellschaft zu erledigen?

Was besser ist weiß man nicht im Voraus. Offensichtlich erwartet aber "der Markt" das der NAV bis nächstes Jahr um 17% fällt (20% abzüglich 3-4% abgezinst). Ob "der Markt" recht hat wird sich zeigen.

[bondholder]

vor einer Stunde von slowandsteady:

Was besser ist weiß man nicht im Voraus. Offensichtlich erwartet aber "der Markt" das der NAV bis nächstes Jahr um 17% fällt (20% abzüglich 3-4% abgezinst). Ob "der Markt" recht hat wird sich zeigen.

Wichtig: Wer solche Risiken zu tragen bereit ist, preist eine erheblich höhere Risikoprämie ein, nicht nur den risikolosen Zins. Spekulation bringt keinen Spaß, wenn man im Erfolgsfall nur den risikolosen Zins erhält.

[stagflation]

vor 3 Stunden von QaA84:

Gibt es Szenarien in denen es sinnvoll ist über die Börse zu verkaufen?

 

Das eine Szenario ist: wenn Du einen guten Preis bekommst.

 

Ein weiteres Szenario: ein Anleger braucht das Geld sofort und ist bereit, einen Abschlag hinzunehmen.

 

Ein ganz anders Szenario ist: wenn es OI-Fonds nicht gut geht, kann es sein, dass sie schließen und keine Anteile mehr zurücknehmen. Eine solche Schließung kann temporär sein oder auch endgültig. In letzterem Fall werden die Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger zurückbezahlt. Abgesehen davon, dass sich dieser Prozess über 10 Jahre und länger hinziehen kann, ist nicht garantiert, dass man am Ende sein Kapital vollständig herausbekommt. Sobald Gerüchte über eine mögliche Schließung aufkommen - und erst recht wenn die Schließung erfolgt - fällt in der Regel auch der Börsenkurs.

 

Ich habe zurzeit keinen Überblick über die OI-Fonds. Möglicherweise ist in den 20% Abschlägen ein solches Szenario bereits eingepreist. Dass die Fondsgesellschaften freiwilige Abwertungen in dieser Höhe vornehmen, kann man nicht erwarten - denn dann wären die Fonds tot.

 

Ich selbst habe mir vor 10 Jahren mit dem CS Euroreal und mit dem SEB Immoinvest die Finger verbrannt (kurze Zusammenfassung). Seitdem meide diese Anlageklasse. Dem Blog-Post von Gerd Kommer stimme ich zu.

 

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Offensichtlich erwartet aber "der Markt" das der NAV bis nächstes Jahr um 17% fällt (20% abzüglich 3-4% abgezinst). Ob "der Markt" recht hat wird sich zeigen.

 

"Der Markt" funktioniert gut, wenn Wertpapiere liquide sind und häufig gehandelt werden.

 

Bei dem OI-Handel an den Börsen ist das aber nicht immer der Fall. Es wird wenig gehandelt und es gibt einige irrationale Marktteilnehmer. Arbitrage, die normalerweise für faire Preise sorgt, findet wegen der Einschränkungen bei OI nur eingeschränkt statt. Der Börsenpreis kann also deutlich vom fairen Wert abweichen.

[Chris75]

vor 8 Minuten von stagflation:

Ein ganz anders Szenario ist: wenn es OI-Fonds nicht gut geht, kann es sein, dass sie schließen und keine Anteile mehr zurücknehmen. Eine solche Schließung kann temporär sein oder auch endgültig. In letzterem Fall werden die Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger zurückbezahlt. Abgesehen davon, dass sich dieser Prozess über 10 Jahre und länger hinziehen kann, ist nicht garantiert, dass man am Ende sein Kapital vollständig herausbekommt. Sobald Gerüchte über eine mögliche Schließung aufkommen - und erst recht wenn die Schließung erfolgt - fällt in der Regel auch der Börsenkurs.

Betrifft das auch gekündigte Anteile, bei denen die Kündigungsfrist noch nicht erreicht ist? Oder werden diese dann noch bedient und nur keine Kündigungen mehr angenommen?

[stagflation]

vor einer Stunde von Chris75:

Betrifft das auch gekündigte Anteile, bei denen die Kündigungsfrist noch nicht erreicht ist? Oder werden diese dann noch bedient und nur keine Kündigungen mehr angenommen?

Wenn ich es richtig verstehe, gibt es keine Sonderbehandlung für bereits gekündigte Anteile.

 

Laut § 255 KAGB muss die Rückgabe "unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten" erklärt werden und sie ist erst "nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich". Ob die Rücknahme erfolgt, wird aber am Rücknahmetag entschieden. Und dann gelten u.a. die Regeln in § 257 KAGB.

 

vor 4 Stunden von QaA84:

Kann die Fondsgesellschaft dazu verpflichtet werden im Falle des WestInvest InterSelect den Anteil welcher vor 2013 gekauft wurde sofort auszuzahlen (30000€ je Halbjahr wären zulässig)?

Gelten diese 30000€ je Fonds und je Halbjahr oder in Summe (also wenn man zwei Fonds hätte die vor 2013 gekauft worden wären => 30000€/Halbjahr oder 60000€/Halbjahr)?

 

In § 346 KAGB steht:

Zitat

Für Anleger, die am 21. Juli 2013 Anteile an Immobilien-Sondervermögen in einem Wertpapierdepot auf ihren Namen hinterlegt haben, gelten im Hinblick auf diese Anteile nicht die Mindesthaltefrist gemäß § 255 Absatz 3 und die Rückgabefrist für Anteilsrückgaben gemäß § 255 Absatz 4, soweit die Anteilsrückgaben 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr für einen Anleger nicht übersteigen.

Hier steht also: "pro Kalenderhalbjahr" und "für einen Anleger". Also nicht "pro Fonds".

 

Allerdings steht dort auch "in einem Wertpapierdepot". Es wäre interessant zu wissen, was passiert, wenn man mehrere Wertpapierdepots hat...

 

Disclaimer: Ich bin kein Jurist.

[chirlu]

vor 15 Minuten von stagflation:

Allerdings steht dort auch "in einem Wertpapierdepot".

 

Gemeint ist: nicht als effektives Stück zu Hause.

[stagflation]

@QaA84: Kennst Du schon diesen Finanztip-Artikel? Warum jetzt vieles für einen Verkauf spricht

 

Wenn Du verkaufen willst, ist es in der Tat schwierig, einen Tipp zu geben, ob Du besser über die Börse oder die Fondsgesellschaft verkaufen solltest. Das liegt in der Natur der Sache: der Preis an der Börse ist eben meistens so, dass man gerade nicht weiß, was besser oder schlechter ist. Denn wenn es anders wäre, dann würden viele (oder niemand) über die Börse verkaufen. Dadurch würde sich der Preis an der Börse so ändern (Angebot und Nachfrage), bis es wieder unklar ist, ob man besser über die Börse oder über die Fondsgesellschaft verkaufen sollte.

 

Einen Tipp kann ich doch geben. Du erwähntest, dass zwei der OIFs einen Abschlag von 20% an der Börse gegenüber dem NAV-Kurs bei der Fondsgesellschaft haben. Wenn das auch die Fonds sind, bei denen Deine Mutter Altanteile hat und bei denen sie 30.000 € pro Kalenderhalbjahr sofort an die KAG zurückgeben kann: wenn ich diese Fonds verkaufen wollte, dann würde ich sofort und ohne zu zögern die 30.000 € Regel nutzen und meine Anteile bis zu 30.000 € über die KAG sofort zurückgeben.

[fgk]

Selbst, wer die Anteile behalten möchte, könnte sie unter diesen Umständen sofort an die Kapitalgesellschaft zurückgeben und mit 20% Abschlag zurückkaufen.

[QaA84]

Vielen Dank für an alle euren Input!

 

@stagflation: Ja, den Artikel habe ich auch gelesen. Die Quellen die du aus dem KAGB zitierst, können mir weiterhelfen.

Der Fonds vor 2013 ist der WestInvest Interselect. Dieser steht was den Börsenabschlag betrifft nicht so schlecht da (kleiner 10%) - also leider ist keiner der beiden -20% Kandidaten darunter.

 

@slowandsteady: Ich denke ich werde meiner Mutter zu einer Rückgabe bei der Fondsgesellschaft raten, da die Abschläge so massiv sind. 20% entsprechen gut 6 Jahre Rendite.

[stagflation]

vor 44 Minuten von QaA84:

Der Fonds vor 2013 ist der WestInvest Interselect. Dieser steht was den Börsenabschlag betrifft nicht so schlecht da (kleiner 10%) - also leider ist keiner der beiden -20% Kandidaten darunter.

 

Meinst Du den WestInvest InterSelect - EUR DIS, WKN: 980142 ISIN: DE0009801423 ?

• Der NAV ist: 48,40 €
• An der Börse wird er für 43,80 € gehandelt

Das sind schon 10%.... Der Fonds investiert vorwiegend in Gewerbeimmobilien - und das ist der kritische Bereich. Wenn (!) Ihr den Fonds verkaufen wollt, wäre die 30.000 € Regel und eine sofortige Rückgabe eine gute Option für Euch!