Suche Immobilienforum analog WPF

[Maximator]

Hi zusammen,

 

aktuell beschäftige ich mich vermehrt mit dem Thema der Investition in eine Immobilie zwecks Vermietung. Das Wertpapierforum ist dafür per Definition nicht der passenste Ort, aber ich würde vermuten, dass es hier einige User gibt, die sich auch viel mit dem Thema Immobilien beschäftigen. Daher die Frage an euch: Kann jemand ein gutes Forum zur Diskussion von Investments in Immobilien empfehlen? Idealerweise eines, in dem es bereits einen guten Fundus an Standardwissen gibt (analog der gepinnten Threads in diesem Forum) und wo man mit gleichgesinnten und/ oder erfahrenen Usern konkrete Fragestellungen diskutieren kann? Wenn ich danach suche, kommen (leider) sehr viele Marketing- bzw. Vertriebs-fokussierte Treffer, die einen objektiven Austausch überlagern...

 

Danke im Voraus!

[bmi]

/r/Immobilieninvestments ist manchmal ganz ok

[Fintastik]

Was gleichwertiges wie das WPF wirst du nach meinem Kenntnisstand nicht finden. 

 

Meine Empfehlung: Kaufe dir ein paar gute Bücher für einen Überblick in die Thematik. Dann recherchiere in Eigenleistung nach den Themen im Buch und schreibe dir alles selber als Leitfaden zusammen. Wenn du alles hast getan hast und immer noch daran Interesse hast, hole dir einen vernünftigen Steuerberater und such dir eine geeignete Bank.

 

 

 

[stagflation]

Vielleicht ist es ja ausreichend, wenn Du diesen Artikel von Gerd Kommer liest: https://gerd-kommer.de/vermietungsimmobilien

 

Gerd Kommers Aussagen zu Immobilien sind nicht unumstritten. Was aber vermutlich stimmt, ist, dass man unter finanziellen Gesichtspunkten eine gewisse Mindestanzahl von Vermietungsimmobilien benötigt, bevor es rentabel wird.

[DoH]

Moin,

 

ein reines Immobilieninvestmentforum ist aber schon sehr nieschig.

 

Ich bin noch oft im Vermieter-Forum unterwegs. 

Vermieter-Forum

 

Da wird das Thema Finanzierung und Immobileninvest auch immer wieder behandelt.

[Fintastik]

vor 58 Minuten von stagflation:

Artikel

Nice to know - mehr aber auch nicht.
Alles hat seine Vor-/Nachteile, jeder muss dies für sich selber abwiegen - wie du bereits richtig geschrieben hast:

Zitat

Gerd Kommers Aussagen zu Immobilien sind nicht unumstritten

Was meinst du aber speziell mit "rentabel"?

Ein Eigenheim ist nicht wirklich rentabel, aber eine Cashflow positive vermietet Immobilie in akzeptabler Lage ist durchaus rentabel.

Die Frage ist eher, was das Hauptziel des Fragestellers ist. Doch er wird schon wissen, was er machen möchte, nachdem er sich informiert hat.

Vielleicht reicht ihm dann auch sowas hier: 

 

[ein_johannes]

Das gibt es meines Wissens nach nicht (mehr).

 

Das Immopreneur-Forum wäre exakt das gewesen, was du suchst. Leider wurde das abgeschaltet und als "Ersatz" wurde auf die Facebook-Gruppe verwiesen - die aber absoluter Kindergarten ist.

 

Das bereits genannte vermieter-forum kommt dem wohl noch am nächsten, ist aber damit verglichen bestenfalls Kreisliga.

[Wusel83]

Ich finde das WPF schon einen passenden Ort.

 

a.  Schwirren hier nicht soviele Seelenfänger zu dem Thema rum die dir was verkaufen wollen (hast du ja auch bemerkt). Wobei seit 2022 sind viele ja zu anderen Weidegründen weitergezogen.

b. Wird hier das ganze erstmal kritisch gesehen, ist halt kein Jubelperserforum

 

Zum Thema, Vermietung ist eine Geschäftstätigkeit und als solche ist es Arbeit. Mal mehr mal weniger, mal mit mehr mal mit weniger Rendite. So sehr ich Kommer an sich schätze, kann ich seine Argumente nicht voll teilen.  Ich sehe allerdings die Möglichkeit bei Immobilien eher schwierig "Standardwissen" zu zu postulieren da es an sehr viel mehr Faktoren hängt wann etwas Sinn macht. Hier interagieren die privaten Gegebenheiten sehr viel stärker meiner Meinung nach mit dem Investment als bei Wertpapieren. Immobilien sind halt jede für sich auch individuell.

 

 

[Neverdo]

Gibt es auch im Anleiheforum sind Betroffene und Architekten vertreten,eigentlich hohe Quallität,  aber momentan kaum noch aktiv, bin mir nicht sicher, ob es an der Immo-Situation liegt oder am Allgemeinzustand der User, die schwächeln momentan und bewältigen überwiegend Pleiten bei Bonds...

[s1lv3r]

vor einer Stunde von Wusel83:

Zum Thema, Vermietung ist eine Geschäftstätigkeit und als solche ist es Arbeit. Mal mehr mal weniger, mal mit mehr mal mit weniger Rendite. So sehr ich Kommer an sich schätze, kann ich seine Argumente nicht voll teilen.

 

Da bist du mit deiner Meinung aber auch nicht unbedingt meilenweit entfernt von Herrn Kommer. Der argumentiert ja schließlich auch immer, dass Vermietung eine unternehmerische Tätigkeit mit all den inhärenten Risiken des Unternehmertums ist. Gefährlich ist es halt m.M.n., wenn man denkt es wäre eine Art von Geldanlage. Es ist eher so, als würde man eine kleine Firme gründen. 

 

Man kann auch das Buch von ihm zu diesem Thema lesen (Kaufen oder Mieten). Man sollte natürlich vorher wissen, dass er Anti-Immobilien ist und das Buch daher hauptsächlich Argumente gegen das Invest in Immobilien liefert. Aber es kann ja auch nicht schaden, sich diese Argumente zumindest einmal anzuhören und dann zu entscheiden ...

[Maximator]

vor 20 Stunden von bmi:

/r/Immobilieninvestments ist manchmal ganz ok

 

vor 3 Stunden von ein_johannes:

Das gibt es meines Wissens nach nicht (mehr).

 

Das Immopreneur-Forum wäre exakt das gewesen, was du suchst. Leider wurde das abgeschaltet und als "Ersatz" wurde auf die Facebook-Gruppe verwiesen - die aber absoluter Kindergarten ist.

 

Das bereits genannte vermieter-forum kommt dem wohl noch am nächsten, ist aber damit verglichen bestenfalls Kreisliga.

 

vor 19 Stunden von DoH:

Moin,

 

ein reines Immobilieninvestmentforum ist aber schon sehr nieschig.

 

Ich bin noch oft im Vermieter-Forum unterwegs. 

Vermieter-Forum

 

Da wird das Thema Finanzierung und Immobileninvest auch immer wieder behandelt.

 

Danke für die Tipps! Reddit hat ein paar interessante Threads, aber das ist leider nicht so schön strukturiert und auch da ist viel Mist dabei. Vermieter-Forum habe ich mir kurz angesehen, sieht qualitativ ganz solide aus, ist aber auch sehr breit aufgestellt und dreht sich nicht spezifisch um Investition zwecks Vermietung und den detaillierten finanziellen Überlegungen. Immopreneur-Forum hört sich vielversprechend an, warum wurde so etwas geschlossen?

 

 

vor 20 Stunden von Fintastik:

Was gleichwertiges wie das WPF wirst du nach meinem Kenntnisstand nicht finden. 

 

Meine Empfehlung: Kaufe dir ein paar gute Bücher für einen Überblick in die Thematik. Dann recherchiere in Eigenleistung nach den Themen im Buch und schreibe dir alles selber als Leitfaden zusammen. Wenn du alles hast getan hast und immer noch daran Interesse hast, hole dir einen vernünftigen Steuerberater und such dir eine geeignete Bank.

 

 

 

 

vor 19 Stunden von stagflation:

Vielleicht ist es ja ausreichend, wenn Du diesen Artikel von Gerd Kommer liest: https://gerd-kommer.de/vermietungsimmobilien

 

Gerd Kommers Aussagen zu Immobilien sind nicht unumstritten. Was aber vermutlich stimmt, ist, dass man unter finanziellen Gesichtspunkten eine gewisse Mindestanzahl von Vermietungsimmobilien benötigt, bevor es rentabel wird.

 

vor einer Stunde von s1lv3r:

 

Da bist du mit deiner Meinung aber auch nicht unbedingt meilenweit entfernt von Herrn Kommer. Der argumentiert ja schließlich auch immer, dass Vermietung eine unternehmerische Tätigkeit mit all den inhärenten Risiken des Unternehmertums ist. Gefährlich ist es halt m.M.n., wenn man denkt es wäre eine Art von Geldanlage. Es ist eher so, als würde man eine kleine Firme gründen. 

 

Man kann auch das Buch von ihm zu diesem Thema lesen (Kaufen oder Mieten). Man sollte natürlich vorher wissen, dass er Anti-Immobilien ist und das Buch daher hauptsächlich Argumente gegen das Invest in Immobilien liefert. Aber es kann ja auch nicht schaden, sich diese Argumente zumindest einmal anzuhören und dann zu entscheiden ...

 

Danke euch... Habe Kaufen oder Mieten von Kommer gelesen (der verlinkte Artikel findet sich so nahezu auch 1:1 in seinem Buch). Das Buch enthält auf jeden Fall viele Zahlen und Argumente, die die Idee einer Immobilieninvestition weniger attraktiv scheinen lassen. Mein Wermutstropfen ist allerdings, dass das Buch sich explizit um Kaufen oder Mieten als die zwei Optionen für den eigenen Gebrauch dreht. Wenn man sich das Thema "Kaufen als Investition und zur Fremdvermietung" ansieht, kommen ja noch andere Aspekte dazu (Stichwort Steuer), die Kommer in diesem Buch nur am Rande betrachtet. Viele der Punkte bezüglich Rendite usw. lassen sich grundsätzlich übertragen, trotzdem würde ich gerne eine ähnliche solide wissenschaftsbasierte Abhandlung zu diesem Thema finden. Habt ihr da einen konkreten Buchtipp, wenn es aktuell kein brauchbares gratis Forum dafür gibt?

 

Ich verstehe schon, dass Immobilien kein free lunch bieten können... daher geht meine Sparrate bisher auch strikt in ein diversifiziertes ETF Portfolio + Tagesgeld/ Geldmarktfonds. Aber irgendwie juckt es mich, meine sehr gute und aktuell "ungenutzte" Bonität in irgendeiner Form zu monetarisieren (und dabei ggf. noch die hohe Steuerlast zu drücken bzw. zum eigenen Vorteil umzulenken). Würde gerne genau verstehen, ob/ wie ein Immobilieninvestmeht da grundsätzlich als Werkzeug funktionieren kann.

[DoH]

vor 34 Minuten von Maximator:

...Wenn man sich das Thema "Kaufen als Investition und zur Fremdvermietung" ansieht, kommen ja noch andere Aspekte dazu (Stichwort Steuer)...

 

...hohe Steuerlast zu drücken bzw. zum eigenen Vorteil umzulenken). Würde gerne genau verstehen, ob/ wie ein Immobilieninvestmeht da grundsätzlich als Werkzeug funktionieren kann.

 

Moin, 

ich will dir das Vermieter-Forum nicht aufzwingen, aber nur um sicher zu sein...

Ist dir der Finanzbereich entgangen?

 

Da geht es doch um nichts anderes, als um Baufinanzierungen, Buchhaltung, Steuern aus Vermietung und Verpachtung und den Immobilienmarkt/Investments.

 

Klingt eigentlich genau nachdem was du sucht.

 

Zu deiner Frage:

(Ich formuliere es mal etwas einfach)

 

Was du für deinen Mieter tust, kannst du steuerlich geltend machen (Stichwort AfA). Du renovierst die Wohnung und kannst die Kosten teilweise gegen die Mieteinnahmen gegen rechnen.

Es ist auch sinnvoll die Wohnung zu einem Teil zu finanzieren, weil du auch die Darlehenszinsen teilweise geltend machen kannst. 

Die Küche in der Wohnung einzeln kaufen usw.

 

Das führt am Ende dazu, dass man auf seine Mieteinnahmen wenig bis keine Steuern zahlt. 

 

Wenn du keine Abschreibungen mehr hast und du zufällig ein Kind hast, dann kannste dem Kind ein Nießbrauchrecht einräumen um deine Steuerlast zu reduzieren. 

 

Es gibt also Möglichkeiten...

 

Eigentlich sind nur 2 Sachen wichtig. Ein guter Mieter und ein guter Steuerberater 

Letzteren am besten mal vor dem Kauf besuchen.

 

Viel Erfolg 

[slowandsteady]

vor einer Stunde von Maximator:

Würde gerne genau verstehen, ob/ wie ein Immobilieninvestmeht da grundsätzlich als Werkzeug funktionieren kann.

Les ein paar Buecher zur Immobilienbewirtschaftung, gerne aus der lokalen Bibliothek.

Du musst genau verstehen, wie es mit AfA, Denkmalschutz, GEG, lokalem Bebauungsplan ... etc. funktioniert. Natuerlich kann man sich auch beraten lassen, aber dann muss man auch Geld ausgeben was die Rendite wieder schmaelert.

Da ich das alles nur sehr oberflaechlich weiss, besitze ich auch keine Immobilien, ist mir zu kompliziert, ETFs sind einfacher. 

vor 5 Minuten von DoH:

Eigentlich sind nur 2 Sachen wichtig. Ein guter Mieter und ein guter Steuerberater 

Noch wichtiger: Im Einkauf liegt der Gewinn. Gut vernetzt sein und der frischen Witwe in der Nachbarschaft einen Preis unter Marktwert anbieten bevor sie zum Makler geht - so wird das Geld gemacht  

vor einer Stunde von Maximator:

Ich verstehe schon, dass Immobilien kein free lunch bieten können...

Es ist noch schlimmer - viele der Marktteilnehmer haben einen erheblichen Wissensvorsprung gegenueber privaten Kaeufern, d.h. du hast einen Wissensnachteil gegenueber anderen Marktteilnehmern. Beim World ETF sind alle gleich, egal ob man 1 oder 10.000 Anteile kauft.

[Maximator]

vor 27 Minuten von DoH:

 

Moin, 

ich will dir das Vermieter-Forum nicht aufzwingen, aber nur um sicher zu sein...

Ist dir der Finanzbereich entgangen?

 

Da geht es doch um nichts anderes, als um Baufinanzierungen, Buchhaltung, Steuern aus Vermietung und Verpachtung und den Immobilienmarkt/Investments.

 

Klingt eigentlich genau nachdem was du sucht.

 

[...]

Werde mir den genannten Bereich nochmal genauer ansehen, danke für den Hinweis.

 

 

vor 13 Minuten von slowandsteady:

Les ein paar Buecher zur Immobilienbewirtschaftung, gerne aus der lokalen Bibliothek.

Du musst genau verstehen, wie es mit AfA, Denkmalschutz, GEG, lokalem Bebauungsplan ... etc. funktioniert. Natuerlich kann man sich auch beraten lassen, aber dann muss man auch Geld ausgeben was die Rendite wieder schmaelert.

Da ich das alles nur sehr oberflaechlich weiss, besitze ich auch keine Immobilien, ist mir zu kompliziert, ETFs sind einfacher. 

Noch wichtiger: Im Einkauf liegt der Gewinn. Gut vernetzt sein und der frischen Witwe in der Nachbarschaft einen Preis unter Marktwert anbieten bevor sie zum Makler geht - so wird das Geld gemacht  

Es ist noch schlimmer - viele der Marktteilnehmer haben einen erheblichen Wissensvorsprung gegenueber privaten Kaeufern, d.h. du hast einen Wissensnachteil gegenueber anderen Marktteilnehmern. Beim World ETF sind alle gleich, egal ob man 1 oder 10.000 Anteile kauft.

 

Das Thema Immobilien ist in der Tat komplex und es kommen bei der Diskussion immer gleich verschiedene Aspekte zusammen. Ich versuche mal, den aktuellen Stand meiner Überlegungen zusammenzufassen. Vielleicht kann mich jemand damit noch besser anleiten:

 

• Ziel: Ungenutzte Bonität monetarisieren, Steuerlast senken bzw. umwidmen
• Prämissen:
  • Cash-flow Neutralität nach Jahr 1 (nach Kaufnebenkosten), um Sparraten und Lebensstil aufrecht zu erhalten
  • Der Faktor „Unternehmertum“ soll möglichst geringen Einfluss nehmen, da ich als reiner Investor darauf nicht spezialisiert bin und mit der obenstehenden Zielsetzung auch nicht in dieses Geschäftsmodell einsteigen will. Mit anderen Worten, eine Rendite soll nicht vornehmlich durch geschickte Entwicklung bzw. Sanierung, selbsterbrachte Verwaltung, usw entstehen. Damit kommen aus meiner Sicht v.a. neue bzw. fertig (kern)sanierte Objekte in guten Lagen in Frage, da diese eine geringe Wahrscheinlichkeit für Reparaturen und/ oder Vermietungsprobleme aufweisen
• Idee:
  • Anlage auf 10 Jahre, damit steuerfreier Verkauf möglich
  • Möglichst viel FK, damit möglichst hohe Zinslast für Steuerersparnis entsteht
  • Ab Jahr 2 (also nach initialien Kaufnebenkosten) muss gelten, dass Summe aus Miete – Zins – Tilgung + Steuerersparnis >= Null (Cash-flow neutral bzw. positiv)
  • Steuerersparnis entsteht, wenn Miete – Zins – AfA < Null
  • Abschreibung war immer 2% linear pro Jahr, ggf. gilt jetzt das neue Gesetz durch das man bei Neubauten degressiv 6% vom Restbuchwert abschreiben kann; dadurch ergeben sich signifikante Vorteile bei Steuerersparnis
  • Bei Verkauf nach Jahr 10 entsteht dann steuerfreier Gewinn i.H.v. Verkaufswert + Cashflow – Restschuld (wenn man Cash-flow neutral ist und viel FK benutzt, ist der Treiber hier im Wesentlichen die Wertsteigerung)
• Fragen:
  • Wie identifiziert man entsprechende Objekte, bei denen der Faktor „Wertsteigerung“ möglichst geringen Einfluss auf das Gesamtergebnis hat?
  • Ich möchte eine Struktur, bei der v.a. die Faktoren Cash-flow Neutralität durch hohe Bonität und Rendite durch hohe Steuerersparnis betont werden; weniger die gehebelte Wette auf die Immobilienpreisentwicklung. Ist sowas möglich/ kann man das Wertentwicklungsrisiko bzw - potenzial irgendwie sinnvoll hedgen?

[Rubberduck]

Wofür braucht man Kenntnisse des Bebauungsplans? Von wieviel Millionen Investment reden wir?   
 

Ich hielte WEG für wichtiger als alles was genannt worden ist. Neben Mietrecht natürlich. Aber GEG ist auch sonn Liebling der ganz ganz kundigen hier.

 

Ich habe meine Junggesellen-Bude gekauft. 15 Jahre Erfahrung mit Wohnung, Verwaltung, Nachbarn. Mehr Insider geht nicht

[slowandsteady]

vor 14 Minuten von Rubberduck:

Wofür braucht man Kenntnisse des Bebauungsplans? Von wieviel Millionen Investment reden wir? 

Nicht zwingend fuer die ETW, schaden tun sie aber nicht. Doof ist es halt, wenn deine neue Immobilie sich am Ende als Schwarzbau rausstellt   Manche Grundstuecke bieten sich auch an zum Aufteilen und zweites Haus daraufstellen - da sollte man schon wissen, ob man das genehmigt bekommt und selbst wenn man es nicht realisiert, ist alleine die Moeglichkeit dazu beim Verkauf bares Geld wert.

 

Ich wollte auch nur sagen: Man sollte idealerweise mit allem auskennen was Immobilien angeht, d.h. auch mit Teilungserklaerungen, Baumaterialien, Heizungsanlagen, aktuelle KfW-Programmen, lokalen Foerderungen ... usw. Je mehr man ueber Immobilien und deren Bewirtschaftung weiss, desto eher wird man Rendite machen. 

Es gibt in gefragten Gegenden genug semi-professionelle andere Kaeufer, die im Zweifel mehr Sachverstand haben als man selbst.

 

vor einer Stunde von Maximator:

• Möglichst viel FK, damit möglichst hohe Zinslast für Steuerersparnis entsteht

 

vor einer Stunde von Maximator:

denen der Faktor „Wertsteigerung“ möglichst geringen Einfluss auf das Gesamtergebnis hat?

Das schliesst sich aus. Bei einer 100% oder 110% Finanzierung wird Wertsteigerung oder -verlust viel mehr ausmachen als ein paar laufende Mieteinnahmen.

vor einer Stunde von Maximator:

Rendite durch hohe Steuerersparnis

Mein Tipp: Kauf lieber eine Immobilie die sich auch ohne Steuerersparnis rechnet. Steuern sind was gutes, die musst du naemlich nur zahlen, wenn du auch was verdienst. Zudem kriegst du ja maximal 42% oder 45% Grenzsteuersatz zurueck, musst aber 100% ausgeben  

[Rubberduck]

vor 6 Minuten von slowandsteady:

Nicht zwingend fuer die ETW, schaden tun sie aber nicht. Doof ist es halt, wenn deine neue Immobilie sich am Ende als Schwarzbau rausstellt 

Die meisten werden nicht bauen sondern eine ETW oder mehrere kaufen. Im Immobilien Forum werden ganze Häuser bevorzugt, aber das sind halt die großen Jungs. 
kleinsparer schlagen sich mit Miteigentümern und Verwaltungen rum.

[FranzFerdinand]

Ich empfehle die Lektüre von vermietertagebuch.com

Der dachte auch, mit hoch gehebelten Immokäufen im Osten kann man finanziell unabhängig werden und kämpft seitdem ganz verzweifelt. Er schreibt aber offen darüber, was ich ihm anrechne. In seinem Blog ist er auch nicht den Verschwörungstheorien, die er auf Youtube betreibt, verfallen. Als Abschreckung also eine lehrreiche Lektüre.

 

Mein Tipp: An jemanden hängen, der es schon kann. So bin ich Partner eines Profis geworden und wir haben gutes Geld verdient, aber auch 2022 den Stecker für Neuinvestitionen gezogen und verwalten seitdem den Bestand. Lukrativ wird Buy&Hold leider erst zum Ende hin, also etwa nach 10 Jahren. Vorher braucht man schon tiefe Taschen. Allein dieses Jahr ungeplant 25k, kommendes Jahr geplant 25k, jeweils zusätzlich zu den Mieteinnahmen reingesteckt. Das geht nur, weil ich meinen Lebensunterhalt mit einem sehr guten Angestelltenjob bestreite. Am Ende steht aber ein Exit, der durch den Kredithebel natürlich richtig Spaß macht.

Erste Projekte waren ETW, Buy&Hold sind MFH.

[Rubberduck]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Ich wollte auch nur sagen: Man sollte idealerweise mit allem auskennen was Immobilien angeht, d.h. auch mit Teilungserklaerungen, Baumaterialien, Heizungsanlagen, aktuelle KfW-Programmen, lokalen Foerderungen ... usw. Je mehr man ueber Immobilien und deren Bewirtschaftung weiss, desto eher wird man Rendite machen. 

 

Viel spannender ist eigentlich die Frage, wie man mit Menschen zurecht kommt. Stakeholder analysis. Ganz klassisch. Mit welchen Deppen Zeitgenossen muss ich mich rumschlagen habe ich zutun?

Als Vermieter ist man immer auch ein Stück weit Dienstleister. Die Mieter haben zudem sehr weitgehende Rechte. Bin ich also bereit das alles einzupreisen und im Zweifel nicht nachzuhaken. Gutsherrnart kann man sich gleich abschminken. Traue ich mir zu einen soliden Mieter aus der Masse an Bewerbern rauszufiltern? Kann ich mir zur Not einen Mietnomaden leisten? Oder müsste ich den diskret im Main versenken? Der Kandidat will nicht selbst anmieten, sondern seine Firma. Ist das gut oder schlecht? (Spoiler: Gaaaanz schlecht.) Bei Wohnungen innerhalb einer WEG haben Verwaltung und Miteigentümer ihre eigenen Vorstellungen. Wenn jede Versammlung eigentlich einen Therapeuten braucht, dann viel Spaß.

 

Zum Glück wohne ich mit im Haus (9 Parteien insgesamt). Das erspart mir beispielhaft bei Besichtigungen viel Ärger. Ungefähr 50-75% der Kandidaten taucht überhaupt nicht auf. Außerdem muss ich nicht orakeln, wenn Beschwerden wegen Lärm oder Müll oder sonstwas kommen würden. Im Vermieter-Forum gibts ganze Threads dazu. Mein Mieter sagt so, ich weiß aber nicht.

[Bolanger]

Das Thema Immobilien ist wirklich sehr vielschichtig. Ich sehe es ähnlich zu ETFs. Warum investieren die Leute hier in ETFs? Weil sie wissen, dass ie keine Informationen zur bewertung von Einzelunternehmen oder regionen/Märkten haben, die andere nicht haben. Sie wissen, dass sie der breiten masse da draußen nicht voraus sind und nichts anders machen als andere auch. man wird also nicht outperformen und bildet dann den Marktschnitt ab.

 

Ähnlich ist es bei Immobilien zur Geldanlage. Gibt es irgendetwas, das ich der breiten Masse der Investoren da draußen voraus bin oder anders mache? Das könnte gegeben sein, wenn Immos "unter der Hand" weitergereicht werden und Onkel Herbert eine Immo nur mir angeboten hat. Das könnte viel (unbezahlte) Eigenleistung beim Neubau oder bei Renovierung sein. Vielleicht habe ich ein Netzwerk aus Handwerkern, die Renovierungs- und Bauarbeiten für mich preiswerter ausführen als für andere. Das kann Eigenleistung im Bereich der Planung und Bauüberwachung beim Neubau sein und so weiter.

Wenn ich mich in meinem Umfeld bei angeblich erfolgreichen Immobilieninmvestoren umgucke, dann basiert das stets auf der Erbringung von Eigenleistung. Es wird dei Verwaltung selbst durchgeführt, kleinere und größere reparaturen etc. Wenn man das als Hobby betrachtet, dann ist das wunderbar.

 

 

[ein_johannes]

vor 6 Stunden von Maximator:

Immopreneur-Forum hört sich vielversprechend an, warum wurde so etwas geschlossen?

Immopreneur ist eine Format "für den unternehmerisch denkenden Immobilieninvestor". Hauptgründer ist Thomas Knedel (Triamis Gmbh - respektabler Bestandshalter und Immobilienhändler, stellt  Portfolien mit 50-250 Einheiten zusammen und verkauft sie dann durchsaniert und mietgesteigert an Fonds) und für ihn war das schlicht Werbung. Er ist Autor des wirklich guten Buchs "Erfolg mit Wohnimmobilien", veranstaltete auch Immobilienfestivals und dazu brauchte er frische Leute, die viel Geld für die Tickets ausgeben; Im Forum waren aber vor allem alte Hasen (Herr Arndt Uftring war z.B. Moderator - Herr Raue vom Vermietertagebuch hat aber auch dort angefangen; große Klappe, er setzt es aber auch um, muss man ihm lassen), auf Facebook tummelte sich das Frischfleich. Das Forum wurde dann abgeschaltet, sollte eigentlich in neuer Form wieder an den Start gehen, aber dann kam 2020 der Kindesmissbrauchsfall Münster und zack, war der Geschäftsführer in U-Haft - man hatte dann wohl keine Lust auf ein Forum mehr, zumal Herr Steup reichlich Spendenschecks an Kinderorganisationen übergeben hat, dies fotographisch im Internet dokumentiert hat und da wohl auch Spenden von Forenmitgliedern reingeflossen sind. Hat im Nachhinein einen bitteren Geschmack.

 

Die Immopreneur-Podcasts sind aber noch online, werden nicht mehr gepflegt aber die sind oft top: https://podcasts.google.com/feed/aHR0cHM6Ly9pbW1vcHJlbmV1ci5saWJzeW4uY29tL3Jzcw

 

Wenn du aber keine Lust auf Unternehmertum hast, dann würde ich es an deiner Stelle vllt. einfach sein lassen. Immobilien sind Arbeit. Bei einer kannst du Glück haben und es ist länger mal nichts, aber dann kommt es ggf. ganz dick....

[smarttrader]

Ganz so negativ sehe ich Immobilien jetzt nicht. Klar hat man damit Arbeit oder man bezahlt jemanden für seine Arbeit (Verwaltung).

 

Glück und Pech sind jetzt auch nicht unbedingt Zufall. Pech kann man haben, wenn die erste außerplanmäßige Investition kommt und diese nicht berücksichtigt wurde in dem Budget und Cashflow. Es soll Vermieter geben die sind da nicht so aufgestellt. Ich pflege für jede Immobilie eine Excel mit den unterschiedlichen Töpfen und habe die Summen virtuell aufgeteilt. Diese Rückstellungen auflösen kann ich immer, Geld herbei zaubern wenn was kommt wird schwerer.

 

Wenn die Immobilie sich vor Steuern rechnet (Miete deckt 125% der monatlichen Tilgung und nicht umlagefähigen Kosten) dann kann ich das genauer bewerten und bei Banken mal anfragen.

 

Wer aber nach dem Motto vermietet "Mit den Steuern geht es ins Plus", "200 Euro zahle ich zu, eine gute Altersvorsorge" usw. der wird bei der ersten größeren Summe ins Schwitzen kommen.

 

Gut gemeinter Tip ist immer als Anfänger keine "Entwicklungsimmobilien" und wie das alles so bezeichnet wird kaufen. Störungsfreie Mietverhältnisse sind Pflicht und persönlich würde ich immer 2 Zimmer Wohnungen favorisieren. Da wohnen meistens  Leute die sich den Luxus leisten können oder Paare (2 Vertragspartner). Die Wohnungen sind meist über Hartz4 Niveau was die Miete und qm Zahl angeht und mit Kindern geht es meist in eine größere Wohnung. Der negative Aspekt ist eine höhere Fluktuation dafür kann die Miete aber auch immer mal nachjustiert werden.

 

Ps. Auch mit insgesamt 3 Objekten und aktuell zwei laufenden Vermietungen, stehen wir regelmäßig in Objekten die sich einfach nie rechnen werden. Eine Wohnung in guter Lage, und 9 Jahren alten Mietverhältnis ist laut allen Unterlagen "einfach". Der Mieter hat immer pünktlich gezahlt, hat keinerlei Rückstände und ein tadelloses Verhalten den Nachbarn gegenüber. Die Vermieterin verkauft da es mit dem Mieter nicht möglich war, die Miete so spürbar anzuheben das es sich in der Anschlussfinanzierung rechnet. Hier wurde der Mietzins 9 Jahre unverändert gelassen, da der Mieter die Mieterhöhungen nie akzeptiert hat wurde das Mieterhöhungsbegehren zurück gezogen. Die Vermieterin hat ihre 2,5% bis 2,9% Rendite hingenommen. Hätte dort die Vermieterin alle Mieterhöhungen durchgezogen, würde das auch zu 5% Sollzins eine gute Anlage gewesen sein.

[Rubberduck]

vor 3 Stunden von smarttrader:

Die Wohnungen sind meist über Hartz4 Niveau was die Miete und qm Zahl angeht und mit Kindern geht es meist in eine größere Wohnung. Der negative Aspekt ist eine höhere Fluktuation dafür kann die Miete aber auch immer mal nachjustiert werden.

ad 1: Vermietung an Hartz4 (oder wie auch immer das jetzt heißt) ist nur was für Spezialisten. Im Vermieter-Forum gibts einen. Der hat auch genügend Einheiten für die Risikostreuung. Die Profis wissen was das Amt will oder zumindest mitmacht. Die preisen auch Totalverluste diskret mit ein. Beispielhaft wenn der Hartzer verstirbt oder im Knast landet. Die haben auch die Nerven dann einfach das Schloss zu tauschen.

 

Hatte mal so ein Psycho-Wrack zur Besichtigung da. Ja, erstmal würde ja das Amt zahlen. Aber er würde schon übernommen werden in der Maßnahme. Die Freundin hätte ihn rausgeschmissen. Und er vermisst deren Kinder. Der war so fertig, meine Frau meinte, wir sollten den nicht nehmen, weil sie den nicht aufgehängt finden möchte.

Das Forum sagt Sozialexperimente bitte gleich sein lassen. Kirchensteuer zahlen oder spenden.

 

ad 2: Hohe Fluktuation ist doof. Die Nebenkosten kann man immer anpassen. Paar Monate Leerstand mal einfach gegenrechnen. Ohne Leerstand kontinuierlich vermieten ist IMHO kaum möglich und macht nur Stress. Kein Stress ist besser. Hier gibt es einen Mietspiegel. Insofern könnte man irgendwann mal drüber nachdenken. Ich vermiete zum Start ohnehin knapp über Mietspiegel. Rechnet keiner nach.

 

vor 3 Stunden von smarttrader:

Hätte dort die Vermieterin alle Mieterhöhungen durchgezogen, würde das auch zu 5% Sollzins eine gute Anlage gewesen sein.

 

Ohne Mietspiegel kaum möglich. Wenn der Mieter dann nicht mitmacht, geht das direkt zum Gericht. Würde mir keinen Spaß machen. An der Stelle hilft eine Indexmiete. Aber das gilt ja jetzt als böse böse, weil das nur böse Menschen wollen.

[Rubberduck]

vor 3 Stunden von smarttrader:

Ganz so negativ sehe ich Immobilien jetzt nicht. Klar hat man damit Arbeit oder man bezahlt jemanden für seine Arbeit (Verwaltung).

 

Nur zur Klarstellung für andere: WEG-Verwaltung ist nochmal was anderes als die Verwaltung des Sondereigentums. Letzteres reduziert IMHO die Rendite unnötig. Und echte Könner sind vermutlich eher selten.