geldvermehrer 30. Januar Hat jemand vielleicht schon mal eine vorher vermietete Wohnung selber über einen längeren Zeitraum saniert und während dessen Werbungskosten etc. weiterhin geltend gemacht? Falls ja, WIE lange ist das möglich, z.B. die jährliche Gebäude-AfA (läuft noch 16 Jahre), Grundsteuer, Energiekosten usw. beim Finanzamt geltend zu machen, ohne das Einkünfte aus V+V fließen? Ein BFH-Urteil ist mir bekannt, dort steht, nach mehr als 10 Jahren Leerstand darf das FA die Vermietungsverluste streichen. Im Umkehrschluß wären dann wie viel Jahre "angemessen"? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 30. Januar Es gibt keine feste Grenze, sondern die Werbungskosten sind grundsätzlich unbegrenzt abzugsfähig solang eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht und ein Totalüberschuss mit einer Prognoserechnung über 30 Jahre erzielbar ist. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist der Knackpunkt. Kein Finanzbeamter kann in den Kopf eines Stpfl. schauen, sondern er kann nur äußerliche Merkmale berücksichtigen, um die innere Absicht abzuleiten. Solang der Stpfl. also plausibilisieren kann, dass die Vermietungs- und Einkünfteerzielungsabsicht weiterhin besteht, kann er die Verluste aus dem Werbungskostenüberschuss auch noch steuerlich geltend machen. Gelingt ihm dies nicht mehr, werden die Kosten als steuerlich unbeachtliche Kosten der privaten Lebensführung gewertet. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian 30. Januar vor 2 Stunden von geldvermehrer: Ein BFH-Urteil ist mir bekannt, dort steht, nach mehr als 10 Jahren Leerstand darf das FA die Vermietungsverluste streichen. Nur ab dann oder wird auch rückwirkend gestrichen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 30. Januar · bearbeitet 30. Januar von t.klebi vor 39 Minuten von oktavian: Nur ab dann oder wird auch rückwirkend gestrichen? Noch einmal. Es gibt keine feste Grenze, sondern es geht immer um den Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht. Und so wurde und wird das auch regelmäßig ausgeurteilt. z.B. BFH Urteil vom 11.08.2010 - IX R 3/10 (veröffentlicht am 17.11.2010) FG Baden-Württemberg Urteil vom 16.05.2011 - 10 K 4499/08 FG Rheinland-Pfalz Urteil vom 23.07.2008 - 2 K 2541/05 Wenn sich jemand 10 Jahre lang intensiv um Mieter bemüht und die Immobilie grundsätzlich in einem vermietbaren Zustand ist, werden auch keine Werbungskosten gestrichen. Sollte Sie gestrichen werden, kommt es auf den Zeitpunkt ab, ab welchem die Überschusserzielungsabsicht verneint wird. Wird sie von Anfang an verneint, werden die Bescheide aller noch offenen Jahre geändert. Wenn Zweifel an der Überschusserzielungsabsicht bestehen, werden regelmäßig Bescheide offengehalten (Vorläufigkeitsvermerk hinsichtlich der Einkünfteerzielungsabsicht). Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian 30. Januar Klar ist eben, dass es steuerlich nicht gewollt ist, die Kosten abzusetzen und es privat zu nutzen für 10 Jahre. Das wäre Betrug. Allerdings kann man sich nach 10 Jahren spontan umentscheiden und dann wäre es legal. Finde die Regelung daher komisch. Da Zeit = Geld beim Barwert ist es nicht glaubwürdig ewig zu sanieren, weil es sich nicht rechnen würde. Bei einer Verwandten von mir hatte das FA auch genervt. Sie hat aber die Wohnung inseriert nach ein paar Jahren und das reichte denen. Lieber wäre uns es anders gewesen und dann auch keine Steuern auf die Einnahmen zu zahlen. Das ist ja die Kehrseite der Medaille. So muss man auch immer alles dokumentieren und Quittungen aufheben. Z.B. Minijobber für Ferienwohnung ist gewerblich und geht nicht direkt über die minijobzentrale. Auch muss man Unfallversicherung anmelden für Minijobber. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 30. Januar · bearbeitet 30. Januar von t.klebi vor einer Stunde von oktavian: Klar ist eben, dass es steuerlich nicht gewollt ist, die Kosten abzusetzen und es privat zu nutzen für 10 Jahre. Das wäre Betrug. Selbst bei lediglich einem Jahr der Privatnutzung läge da bereits der Tatbestand einer Steuerverkürzung vor. vor einer Stunde von oktavian: Allerdings kann man sich nach 10 Jahren spontan umentscheiden und dann wäre es legal. Finde die Regelung daher komisch. Man kann sich niemals spontan umentscheiden. Entweder hat man eine Einkünfteerzielungsabsicht oder eben nicht. vor einer Stunde von oktavian: Bei einer Verwandten von mir hatte das FA auch genervt. Sie hat aber die Wohnung inseriert nach ein paar Jahren und das reichte denen. Genau das habe ich doch oben geschrieben. Wenn eine subjektive Einkünfteerzielungsabsicht durch objektive Nachweise hinreichend nachgewiesen wird, bleiben die Ausgaben steuerverhaftet. vor einer Stunde von oktavian: Lieber wäre uns es anders gewesen und dann auch keine Steuern auf die Einnahmen zu zahlen. Das ist ja die Kehrseite der Medaille. So muss man auch immer alles dokumentieren und Quittungen aufheben. Steuern sind doch kein Wunschkonzert. Selbstverständlich muss man seine Einkünfte versteuern. Und nein, man darf sich nicht aussuchen, nur die negativen Einkünfte steuermindernd anzusetzen und spätere positive Einkünfte unter den Teppich zu kehren. Und ja, man muss die Betriebsausgaben/Werbungskosten durch Belege nachweisen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian 30. Januar vor 1 Minute von t.klebi: Man kann sich niemals spontan umentscheiden. Entweder hat man eine Einkünfteerzielungsabsicht oder eben nicht. Doch das geht. Du hättest die Absicht Einkünfte zu erzielen, aber dann eben spontan doch nicht mehr z.B. wegen Nachwuchs oder anderweitigen erweiterten Platzbedarf. Man kann auch jederzeit aufhören zu vermieten, z.B. weil man keinen Bock mehr auf Mieter hat im gleichen Haus oder krank wird. Daher finde ich die steuerregelung nicht gut, weil subjektiv. vor 12 Minuten von t.klebi: Und nein, man darf sich nicht aussuchen, nur die negativen Einkünfte steuermindernd anzusetzen und spätere positive Einkünfte unter den Teppich zu kehren. Und ja, man muss die Betriebsausgaben/Werbungskosten durch Belege nachweisen. Wenn das FA auf Liebhaberei entscheidet sind meines Wissens die Einkünfte frei. Klar geht nicht Verluste Absetzen und Gewinn nicht versteuern, aber umgekehrt geht auch nicht keine Verluste absetzen und Gewinn versteuern. Das sieht man evtl. auch demnächst bei den BFH Urteil zur Verlustverrechnung bei KAP. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
cjdenver 30. Januar vor 39 Minuten von oktavian: Doch das geht. Du hättest die Absicht Einkünfte zu erzielen, aber dann eben spontan doch nicht mehr z.B. wegen Nachwuchs oder anderweitigen erweiterten Platzbedarf. Das schon aber dann stoppt ab dem Zeitpunkt der Eigennutzung die Absicht das Ding zu vermieten. Ist doch nicht so schwer, oder? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 30. Januar · bearbeitet 30. Januar von t.klebi vor 17 Minuten von cjdenver: Das schon aber dann stoppt ab dem Zeitpunkt der Eigennutzung die Absicht das Ding zu vermieten. Ist doch nicht so schwer, oder? +1 Ich hätte auch nicht gedacht, dass man da viel herumdiskutieren muss. vor 57 Minuten von oktavian: Daher finde ich die steuerregelung nicht gut, weil subjektiv. Deine "Absicht" kann sich nur ex ante ändern. Ex post ist der Sachverhalt fix. vor 57 Minuten von oktavian: Wenn das FA auf Liebhaberei entscheidet sind meines Wissens die Einkünfte frei. Falsch (und weil nur für die Gewinneinkunftsarten gültig, hier sowieso gar nicht einschlägig) Bei Liebhaberei werden nicht etwa positive Einkünfte freigestellt, sondern es wird die Gewinnermittlungsabsicht von vornherein verneint. Bei langen Verlustphasen eines originären Gewerbebetriebs/selbstständiger Tätigkeit kann unterstellt werden, dass die Verluste aus privaten (= außersteuerlichen) Gründen in Kauf genommen werden. Damit fallen diese Verluste aus der Einkünftesphäre heraus und werden den steuerlich unbeachtlichen Kosten der privaten Lebensführung zugerechnet. Typische Beispiele für Liebhaberei sind z.B. Pferdezuchten. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian 30. Januar vor 16 Minuten von t.klebi: Deine "Absicht" kann sich nur ex ante ändern. Ex post ist der Sachverhalt fix. Der gleiche Sachverhalt kann unterschiedlich bewertet werden, wenn die ex-ante Absicht entscheidend ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 30. Januar vor 2 Stunden von oktavian: Der gleiche Sachverhalt kann unterschiedlich bewertet werden, wenn die ex-ante Absicht entscheidend ist. Die innere Absicht eines Stpfl. steht im jeweiligen Zeitpunkt immer fest. Ohne Wenn und Aber. Ausschließlich über die Manifestation dieser inneren Absicht nach Außen kann man streiten. Und es wird vor den Finanzgerichten so regelmäßig darüber gestritten, dass sämtliche Spielarten längst ausgeurteilt sind. Wir brauchen auch nicht darüber zu streiten, dass praktisch jeder Stpfl. versucht ist, die eigenen Verluste zu sozialisieren, und Gewinne am Steuersystem vorbei zu vereinnahmen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
geldvermehrer 30. Januar Danke, konkret ist die Einliegerwohnung in meinem Haus seit ca. 20 Jahren vermietet, jetzt wird die Wohnung frei und ich möchte die Wohnung die nächsten 2-3 Jahre nicht vermieten, in dieser Zeit bleibt sie tatsächlich leer (ich wohne in der Hauptwohnung) und ich renoviere die Wohnung ein wenig. Danach wird sie wieder vermietet, vielleicht sogar vergünstigt an meine Tochter, wer weiß. Innerhalb dieser 2-3 Jahre werde ich Verluste erzielen, u.a. läuft noch anteilig AfA, Grundsteuer wurde bisher auch anteilig steuerlich geltend gemacht, Heizen muss ich die Wohnung auch im Winter (in der Zeit arbeite ich am meisten in der Wohnung) und Materialkosten für neue Böden, Fliesen, neue Duschkabine usw. werden anfallen. Also ich sehe da kein Problem, ich hoffe mein FA auch nicht Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hilflos 31. Januar · bearbeitet 31. Januar von hilflos bei der Einliegerwohnung im gleichen Haus sieht das Finanzamt sicher kein Problem bei 2-3 Jahren. Die kritischen Situationen sind vermutlich Wohnungen die privat genutzt werden können wie Ferienwohnungen oder zu Besuche der Eltern/Kinder. Wenn sie schon 20 Jahre alt ist bleibt da vermutlich nicht viel Ersparnis. 2% AfA von 30-50000.--€ , Heizung wird vermutlich nicht akzeptiert., nicht Mal frostfrei, Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 31. Januar · bearbeitet 31. Januar von t.klebi vor 11 Stunden von geldvermehrer: .... jetzt wird die Wohnung frei und ich möchte die Wohnung die nächsten 2-3 Jahre nicht vermieten, in dieser Zeit bleibt sie tatsächlich leer (ich wohne in der Hauptwohnung) und ich renoviere die Wohnung ein wenig. Danach wird sie wieder vermietet, vielleicht sogar vergünstigt an meine Tochter, wer weiß.... Also ich sehe da kein Problem, ich hoffe mein FA auch nicht Wenn du das so dem Finanzamt erzählst, sehen die da tatsächlich NULL Probleme. Du hast offen die Vermietungsabsicht verneint und die werden den Werbungskostenabzug (zumindest für die nächsten 2-3 Jahre) verwehren. Falls deine Vermietungsabsicht "wer weiß" das schon, irgendwann wieder auflebt, kommt auch ein Werbungskostenabzug wieder in Frage. Ob Teile der Renovierungskosten später noch geltenden gemacht werden können, hängt von den konkreten Umständen ab. Verbilligte Vermietung an Angehörige führt schnell zum teilweisen Abzugsverbot von Werbungskosten. PS: Unsere Einkommensteuer ist eine Abschnittsbesteuerung. Es kommt immer nur auf die Verhältnisse im jeweiligen Besteuerungszeitraum an. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian 31. Januar vor 2 Stunden von t.klebi: Verbilligte Vermietung an Angehörige führt schnell zum teilweisen Abzugsverbot von Werbungskosten. Dafür gibt es relativ klare Regeln. Es gibt allerdings nicht überall einen qualifizierten Mietspiegel. vor 2 Stunden von t.klebi: Du hast offen die Vermietungsabsicht verneint Unklar, denn wer möchte schon vermieten und gleichzeitig renovieren. Das geht schlecht. Könnte so oder so sein. Wenn man gerade keinen Bock hat z.B. wegen Gesundheit das Bad neu zu fließen, sehe ich da kein Problem. Wenn man eh Handwerker nimmt, gibt es evtl. Wartezeiten, aber verzögern würde keinen Sinn machen wirtschaftlich. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 31. Januar vor 34 Minuten von oktavian: Dafür gibt es relativ klare Regeln. Es gibt allerdings nicht überall einen qualifizierten Mietspiegel. § 21 (2) EStG ist nicht "relativ klar", sondern es gibt eindeutige Spielregeln. vor 44 Minuten von oktavian: Unklar, denn wer möchte schon vermieten und gleichzeitig renovieren. Das geht schlecht. Könnte so oder so sein. Warum diskutierst du über Themen, von denen Du ganz offenbar Null Kenntnisse hast? Eine Äußerungen gegenüber der Finanzbehörde "die nächsten 2-3 Jahre habe ich keine Vermietungsabsicht, in dieser Zeit renoviere ich "ein wenig" und danach schauen wir mal. Evtl. wird die Wohnung im Anschluss an die Tochter verbilligt vermietet, oder eben auch nicht. Wer weiß" würde zum Abzugsverbot der etwaig erklärten Kosten führen. Ohne Wenn und Aber. Wenn man ganz viel Glück hat, würde ein entsprechender Vorläufigkeitsvermerk ergehen und man könnte den Bescheid später noch nach § 165 AO ändern. vor 52 Minuten von oktavian: Wenn man gerade keinen Bock hat z.B. wegen Gesundheit das Bad neu zu fließen, sehe ich da kein Problem. Deine persönliche Sichtweise hat aber keine Relevanz für die steuerliche Beurteilung des Sachverhalts. Du magst die steuerlichen Vorschriften "nicht gut" finden, nur ist das dem Finanzamt völlig egal. Auch die Finanzgerichte bis hin zum Bundesfinanzhof, werden sich an einem "ich finde das nicht gut" nicht stören. Evtl. hättest du diesbezüglich beim BVerfG Glück. Aber ein wenig mehr substantiieren, müsstest du deine Einwände gegen die aktuell gültigen Gesetze schon. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
oktavian 31. Januar vor 1 Stunde von t.klebi: § 21 (2) EStG ist nicht "relativ klar", sondern es gibt eindeutige Spielregeln Was ist denn die "ortsüblichen Marktmiete", wenn es keinen Mietspiegel gibt? So klar ist das nicht. Bei Ausstattung gibt es auch Stufen. Ist nicht objektiv. Gutachter sind da niemals auf den Cent genau. Wenn es so klar wäre, würde es keine Urteile geben, weil die Gerichte die Verfahren gar nicht angenommen hätte. Ich persönlich würde in so einem Fall etwas 'Sicherheitsabstand' einhalten, aber Experten wie du können es dann auf den Cent genau ausreizen. Ich habe u.a. schon in Immobilienaktien investiert. Ich denke, wenn du die Marktmiete 100% sicher bestimmen kannst, kannst du sehr gute Überrenditen erzielen. Ich muss eher auf vergleichbare Ist-Mieten und Schätzungen setzen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
geldvermehrer 31. Januar vor 7 Stunden von t.klebi: Wenn du das so dem Finanzamt erzählst, sehen die da tatsächlich NULL Probleme. Du hast offen die Vermietungsabsicht verneint und die werden den Werbungskostenabzug (zumindest für die nächsten 2-3 Jahre) verwehren. Falls deine Vermietungsabsicht "wer weiß" das schon, irgendwann wieder auflebt, kommt auch ein Werbungskostenabzug wieder in Frage. Ob Teile der Renovierungskosten später noch geltenden gemacht werden können, hängt von den konkreten Umständen ab. Verbilligte Vermietung an Angehörige führt schnell zum teilweisen Abzugsverbot von Werbungskosten. PS: Unsere Einkommensteuer ist eine Abschnittsbesteuerung. Es kommt immer nur auf die Verhältnisse im jeweiligen Besteuerungszeitraum an. Merci, verstanden, ich reiche i.d.R. 2 Jahre später die Steuerunterlagen ein. Also ab Mitte 2024 steht die Einliegerwohnung sicher leer. Die Unterlagen für die Einkommenssteuer 2024 werden Anfang 2026 eingereicht. Dort gebe ich wie gewohnt die "Ausgaben" (Heizung, Grundsteuer AfA.....) anteilsmäßig an und bei den Einnahmen die Mieten bis 30.06.2024, danach keine mehr und ich schreibe dazu, Wohnung wird (größtenteils von mir) seit 01.07.2024 renoviert. Selbiges für das Wirschaftsjahr 2025 mit Abgabe 2027 und 2026 mit Abgabe 2028. Ab z.B. 01.01.2027 wird wieder vermietet..... Ich seh so keinen Verstoß Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Rubberduck 31. Januar vor 5 Stunden von oktavian: Dafür gibt es relativ klare Regeln. Es gibt allerdings nicht überall einen qualifizierten Mietspiegel. Das ist immer ein Problem für den Vermieter. Denn der muss dann wirklich real existierende Vergleichsmieten als konkrete Beispiele präsentieren. Suche in Immoportalen reicht nicht. Ich befürchte nur, das FA wird diese hohen Hürden nicht erfüllen müssen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Rubberduck 31. Januar vor 5 Minuten von geldvermehrer: Ich seh so keinen Verstoß Aus der Praxis für die Praxis. Eine DG-Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz soll vermietet werden. Die Mieter, die den Zuschlag kriegen, haben aber leider keine Absicht für den Stellplatz einen Aufschlag zu zahlen und parken lieber draußen. Auch bei einem Mieterwechsel gelingt es nicht den Stellplatz mitzuvermieten. Dem FA liegen zwar die Mietverträge vor, gelesen werden die aber nicht. Das FA verlangt seit letztem Jahr zukünftig(!) eine separate Auflistung der Teilmiete für die Garage. Ist aber auch bei der letzten Steuererklärung unter Mitwirkung eines LoHi nicht passiert. Ratschläge aus einem Forum: Vermietungsabsicht irgendwie nachweisen. Wieviel Anzeigen/Aushänge dafür nötig sind, konnte aber auch keiner sagen. Die Story hat keine Pointe. Ich warte noch auf die Antwort des FA für letztes Jahr. Die Abschreibung für den Stellplatz dürfte paar Mark fuffzich sein. Ist mir eigentlich egal. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 31. Januar vor 11 Minuten von geldvermehrer: ich reiche i.d.R. 2 Jahre später die Steuerunterlagen ein. Das würde aber je nach Steuerlast zu einem recht teuren Spaß werden. Die Abgabefrist für das Jahr 2024 endet mit Ablauf des 31.07.2025. Es sei denn, du befindest dich in steuerliche Beratung. Dann wäre es der 30.04.2026. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
fgk 31. Januar · bearbeitet 31. Januar von fgk Oder er ist (wie die meisten Leute) nicht zur Abgabe verpflichtet. Dann hat er 4 Jahre Zeit zur Abgabe. Wobei, bei Mieteinnahmen wohl eher nicht… Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 31. Januar vor 2 Stunden von fgk: Wobei, bei Mieteinnahmen wohl eher nicht… Hast du es doch selbst noch gemerkt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
geldvermehrer 31. Januar vor 3 Stunden von t.klebi: Es sei denn, du befindest dich in steuerliche Beratung. Dann wäre es der 30.04.2026. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
t.klebi 31. Januar Dann der ernsthaft gemeinten Rat: Wende ich an deinen Steuerberater und lass dir dort den Sachverhält erklären. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
