Brainstorming: Immobilie von Eltern bekommen, eventuell mit Tausch?

[PuddleScratcher]

Folgender Sachverhalt:

Eine Mutter besitzt ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus, aus dem sie gerade auszieht. Sie benötigt irgendeine Art von Rendite aus der Immobilie (in Höhe von monatlich ca. 1000 €) um ihre Rente aufzustocken. Sie hat zwei Söhne, einer davon würde das Haus gerne renovieren und dort einziehen. Der andere möchte nicht leer ausgehen, sondern von einer Lösung im gleichen Maße profitieren.

Die Söhne besitzen außerdem (als Erbengemeinschaft) gemeinsam ein weiteres Haus (nennen wir es das "Erbhaus"), ungefähr vom gleichen Wert wie das Haus der Mutter.

 

Welche kreative Lösungen fallen euch ein, bei denen Sohn A am Ende das Haus der Mutter hat, Sohn B einen Gegenwert seines Anteils am "vorweggenommenen Erbe" und die Mutter eine Aufstockung der Rente erhält. Ohne dass übertrieben hohe Steuern anfallen? Ein paar Ideen schonmal vorweg:

 

Klassische Variante

Sohn A kauft der Mutter das Haus ab, ob in Cash oder per Verrentung oder wie auch immer. Sohn B bleibt dann im Erbfall eine Hälfte des Kaufpreises abzüglich zwischenzeitlich ausgegebenem Geld.

 

Hier ist Sohn B im Nachteil, weil Sohn A das Haus zu sehr günstigen Konditionen und vermutlich deutlich zinsärmer bekommen hat. Das Erbe ist entsprechend geschmälert.

 

Häusertausch

Sohn A tauscht seine Hälfte des Erbhauses mit einer Hälfte des Hauses der Mutter. Die andere Hälfte erwirbt er von der Mutter (mittels Verrentung). Sohn B kauft der Mutter das halbe Erbhaus ab.

 

Der Häusertausch zwischen Sohn und Mutter müsste Grunderwerbssteuerfrei sein, da sie in gerader Linie verwandt sind. Richtig? Schenkungssteuer fällt bei ähnlichem Wert der Häuser auch keine, bzw. höchstens in geringem Maße an. Könnte das Finanzamt Spekulationssteuer einfordern? Bei den beiden Verkäufen von je einem halben Haus an die Söhne dürfte auch keine Grunderwerbssteuer anfallen, richtig?

Welche Fallstricke habe ich bei dieser Variante übersehen?

 

Und welche anderen sinnvollen Varianten fallen euch noch ein?

 

 

[henderson]

Der Sohn zahlt der Mutter eine marktübliche Miete (je nach Lage sollten da doch min. 1000€ drin sein). Wenn er das ausschlägt, sucht sie sich einen anderen Mieter. Einfacher und gerechter geht es nicht.

[Grubner]

Nehmen wir an die Mutter ist 67 Jahre alt und hat eine Restlebenserwartung von noch 20 Jahren. Sie benötigt also grob 20 x 12 x 1000,- € = 240.000,- € (ohne Inflation usw.)

Sohn B erhält das Erbhaus komplett und kann damit machen was er will - auch verkaufen.

Sohn A erhält das Haus der Mutter und kann es bewohnen.

Beide Söhne zahlen der Mutter jeweils 120.000 €.

[PuddleScratcher]

  Am 26.1.2024 um 11:44 von henderson:

Der Sohn zahlt der Mutter eine marktübliche Miete (je nach Lage sollten da doch min. 1000€ drin sein).

Das Haus ist sanierungsbedürftig. Die Mutter müsste einen Kredit aufnehmen um es zu renovieren und anschließend vermieten. Naheliegende Idee, kommt aber leider nicht in Frage. Ich habe die Angaben oben ergänzt.

 

  Am 26.1.2024 um 12:00 von Grubner:

Sohn B erhält das Erbhaus komplett und kann damit machen was er will - auch verkaufen.

Sohn A erhält das Haus der Mutter und kann es bewohnen.

Beide Söhne zahlen der Mutter jeweils 120.000 €.

Wenn Sohn A das Erbhaus an Sohn B verschenkt fallen aber doch Schenkungssteuer (in Höhe von 30% des Wertes) an. Und auch die Zahlung von Sohn B an die Mutter ist doch eine Schenkung. Oder übersehe ich da etwas?

[slowandsteady]

  Am 26.1.2024 um 07:33 von PuddleScratcher:

Sohn A kauft der Mutter das Haus ab, ob in Cash oder per Verrentung oder wie auch immer. Sohn B bleibt dann im Erbfall eine Hälfte des Kaufpreises abzüglich zwischenzeitlich ausgegebenem Geld.

 

Hier ist Sohn B im Nachteil, weil Sohn A das Haus zu sehr günstigen Konditionen und vermutlich deutlich zinsärmer bekommen hat. Das Erbe ist entsprechend geschmälert.

Warum nicht einfach so:

Sohn A kauft das Haus billig von Mutter, dafür verkauft er seinen Erbteil am anderen Haus billig an Sohn B? Das ganze mit neutralen Gutachten für beide Häuser damit nicht im Nachhinein ala "Ich wurde benachteiligt" Diskussionen aufkommen.

 

Und dann kann Mutter machen was sie will mit dem Geld - und jeder der Söhne hat ein Haus...

Abkaufen ist übrigens auch besser als geschenkt bekommen, falls vermietet werden soll - dann gibts nämlich AfA.

  Am 26.1.2024 um 07:33 von PuddleScratcher:

Und welche anderen sinnvollen Varianten fallen euch noch ein?

Es gibt verschenken oder verkaufen. Viel mehr Varianten gibt es nicht.

[PuddleScratcher]

  Am 26.1.2024 um 14:34 von slowandsteady:

Warum nicht einfach so:

Sohn A kauft das Haus billig von Mutter, dafür verkauft er seinen Erbteil am anderen Haus billig an Sohn B? Das ganze mit neutralen Gutachten für beide Häuser damit nicht im Nachhinein ala "Ich wurde benachteiligt" Diskussionen aufkommen.

 

Und dann kann Mutter machen was sie will mit dem Geld - und jeder der Söhne hat ein Haus...

Abkaufen ist übrigens auch besser als geschenkt bekommen, falls vermietet werden soll - dann gibts nämlich AfA.

Es gibt verschenken oder verkaufen. Viel mehr Varianten gibt es nicht.

Ja, die Variante klingt sinnvoll, da nicht so komplex wie der von mir oben angerissene "Tausch". Aber es fällt einmal Grunderwerbssteuer an, nämlich für den Verkauf von Sohn A an Sohn B.

[BKK]

Ist nur eine Idee: Das Haus verkaufen und das Geld an der Börse in Aktien wie die Allianz/JPMorgan usw. oder einen breit gestreuten ETF anlegen und zum Beispiel eine Dividende von 5% auf die Anlagesumme jährlich erhalten. Bei 300.000 Euro zu 5% wären das 15.000 Euro an Divid. (Steuern nicht vergessen) so könnte auch der Mutter monatlich ein Geld ausgezahlt werden. Bei einer sehr langfristigen Betrachtung besteht außerdem vermutlich das Potenzial dass sich die Anlagesumme an der Börse verdoppelt/bez. vermehrt. Man muss allerdings bedenken an der Börse geht es nicht nur nach oben teilweise gibt es auch heftige Schwankungen nach unten aber langfristig betrachtet macht man vermutlich nicht so viel falsch sofern man sich gute Unternehmen ausgesucht hat oder eben breit in einen ETF investiert.

Aber Hellsehen kann ich auch nicht wie sich die Börse/die Unternehmen weiterentwickeln. Mein Favorit zurzeit: JPMorgan hatte einen Gewinn von fast 50 Mrd. USD nach Steuern im letzten Jahr und ein KGV von gerade mal 10, Siehe finanzen.net für mehr Infos.

 

[EddisHerrchen]

@BKK magst Du vielleicht nochmal mit dem Taschenrechner nachrechnen wieviel 5% von 300.000 Euro sind?

[BKK]

sorry habe was durcheinander gewürftelt....15000.- .... Tschudligung

[B.Axelrod]

  Am 26.1.2024 um 14:34 von slowandsteady:

Warum nicht einfach so:

Sohn A kauft das Haus billig von Mutter, dafür verkauft er seinen Erbteil am anderen Haus billig an Sohn B? Das ganze mit neutralen Gutachten für beide Häuser damit nicht im Nachhinein ala "Ich wurde benachteiligt" Diskussionen aufkommen.

Dann dürfte Sohn A bei einem Kauf aus der Fußstapfentheorie beim Haus seiner Mutter raus sein und Sohn B beim Teil des Hauses, das er von Sohn A kauft.

[oktavian]

  Am 26.1.2024 um 14:59 von PuddleScratcher:

Aber es fällt einmal Grunderwerbssteuer an, nämlich für den Verkauf von Sohn A an Sohn B.

 

  Am 26.1.2024 um 07:33 von PuddleScratcher:

Die Söhne besitzen außerdem (als Erbengemeinschaft)

Es wird kann Haus verkauft, sondern ein Anteil an der Erbengemeinschaft. 

[kopfsalat23]

  Am 26.1.2024 um 07:33 von PuddleScratcher:

Folgender Sachverhalt:

Eine Mutter besitzt ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus, aus dem sie gerade auszieht. Sie benötigt irgendeine Art von Rendite aus der Immobilie (in Höhe von monatlich ca. 1000 €) um ihre Rente aufzustocken. 

Ist die Immobilie aktuell und im aktuellen Zustand so viel wert, dass sie entweder bei einer Vermietung oder bei einem Verkauf und anschließender Anlage des Erlöses die gewünschten 1000 Euro pro Monat generieren kann? Übrigens 1000 netto oder brutto?

 

Falls nein, dann sind Steuern für die Söhne und die Mutter vermutlich das kleinere Problem. 

 

Wollen die Söhne das Erbhaus eigentlich mittelfristig gemeinsam erhalten? Oder überhaupt eine der beiden Immobilien erhalten?

 

[reckoner]

Hallo,

 

  Zitat

Es wird kann Haus verkauft, sondern ein Anteil an der Erbengemeinschaft.

Hatte ich zuerst auch so gedacht. Stimmt aber glaube ich nicht.

Es ist nicht zu vergleichen mit dem Fall einer geerbten Immobilie und dazu Vermögen. Da kann man beliebig aufteilen, also einer bekommt das Haus und der andere eben entsprechendes Vermögen.

Bei einer Erbengemeinschaft die nur eine Immobilie besitzt sieht es imho aber anders aus. Und zwar weil als Ausgleich zusätzliches Geld eingebracht wird. Das ist dann ein ganz normaler Kauf des halben Hauses. Vielleicht kann das jemand bestätigen, oder widerlegen.

 

Vielleicht kann man das aber mit einem Erbverzicht des Bruders B regeln, der dann durch das halbe Erbhaus ausgeglichen wird (aber ohne Gewähr ob das dann steuerfrei ist).

Dem Sohn A wird dann von der Mutter das fragliche Haus geschenkt.

 

Und den "Unterhalt" kann man auch anders regeln, etwa dass sich beide Söhne vertraglich verpflichten, gemeinschaftlich Summe X pro Monat zu zahlen (wozu sie ja im Extremfall sowieso verpflichtet wären - Pflegeheim und so meine ich). Vielleicht auch gegenseitig durch Grundschuld abgesichert (es besitzen dann ja beide eine Immobilie).

 

Alles nur Ideen, die man später mit dem Notar besprechen kann.

 

 

Stefan

 

[chirlu]

  Am 26.1.2024 um 22:13 von reckoner:

Es ist nicht zu vergleichen mit dem Fall einer geerbten Immobilie und dazu Vermögen. Da kann man beliebig aufteilen, also einer bekommt das Haus und der andere eben entsprechendes Vermögen.

 

Es geht in dem Vorschlag nicht um eine Aufteilung, sondern um einen Erbschaftskauf.

[reckoner]

Hallo,

 

  Zitat

Es geht in dem Vorschlag nicht um eine Aufteilung, sondern um einen Erbschaftskauf.

Und das soll dann grunderwerbsteuerfrei sein? (nur darum ging es ja)

 

Stefan

 

[chirlu]

  Am 27.1.2024 um 11:43 von reckoner:

Und das soll dann grunderwerbsteuerfrei sein?

 

Meint der BFH neuerdings, ja.

[oktavian]

  Am 27.1.2024 um 12:45 von chirlu:

Meint der BFH neuerdings, ja

Ich glaube der BFH hat nie was anderes gemeint, nur die Finanzämter. Würde in so einen Fall wohl einen Berater fragen, wenn es schon um ein paar Tausender geht.