Mutprobe?

[Pfennigfuchser]

Wir werden Anfang 2025 eine fremdvermietete ETW finanzieren, der Kaufpreis steht bereits fest. (Sinnhaftigkeit von Immobesitz muss hier nicht diskutiert werden)

 

In der aktuellen Zinssituation stellt sich die Frage, ob man das vorgesehene EK überhaupt einsetzen sollte, oder nicht maximal viel davon jetzt schon zu (noch) guten Zinsen anlegen sollte und von dem Zinsdifferenzgeschäft profitieren sollte.

 

Rahmenbedingungen:

Die eingenommenen Zinsen unterliegen der Abgeltungssteuer + Soli+ KiSt, zusammen ungefähr 28%

Die gezahlten Zinsen können von der Steuer abgesetzt werden. Die liegt in unserem Fall irgendwo zwischen 45% und >50% (Soligleitzone, mit KiSt), je nach Einkommen.

 

Rein objektiv betrachtet wäre es natürlich am besten, möglichst viel Geld aufzunehmen und möglichst wenig zu tilgen. Macht aber ein schlechtes Bauchgefühl, Schulden sind doof. Also wäre die Erwägung, die Finanzierung so zu gestalten, dass Zins, Tilgung und laufende Kosten gerade durch Miete und Nebenkosten gedeckt werden. Aktuell spucken die Rechner bei den ursprünglich angesetzten rd. 90.000 EK 3,6% Zinsbelastung aus. Nach Steuern 1,8%. Lege ich die statt dessen zu 4,2% abzgl Steuern an, lande ich über 10 Jahre Laufzeit grob bei einem Gewinn von 10.000 gegenüber dem Einsatz als EK.

 

Haken 1: der Hypothekenzins steigt natürlich bei schlechterem Beleihungsauslauf. Wobei wir auch die nicht gelöschte Grundschuld unseres Hauses nehmen könnten, evtl. sogar beim gleichen Anbieter.

Haken 2: Ich habe ein Zinsanschlussrisiko, da ich keinen Festzins bis 2035 bekomme.

Haken 3: Der Hypothekenzins könnte bis 2025 steigen statt wie erwartet fallen.

Haken 4: Unser Steuersatz könnte sinken, ich will mich nicht von der Finanzierung an einem Sabbatical o.ä. hindern lassen.

Haken 5: Tilgen macht ein besseres Gefühl ;-)

Haken 6: Einlagensicherung, bei der Summe eigentlich kein Problem.

 

Sonst noch Haken? Habe ich irgendeinen dicken Punkt übersehen und schreib gerade Stuss?

 

Die Mutprobe bestünde darin, die Festzinsen jetzt zu fixen, den Hypothekenzins erst 2025. Allerdings hätten wir ja noch die 10K Puffer, und wenn der Hypothekenzins weiter sinkt, sieht es noch besser aus.

 

PS: Nagelt mich nicht auf die Nachkommastelle fest, das ist grob überschlagen. Und nein, ich beabsichtige nicht, das Geld statt dessen in einen weltweit streuenden Aktien etf zu stecken.

 

 

[Sapine]

vor 48 Minuten von Pfennigfuchser:

Rein objektiv betrachtet wäre es natürlich am besten, möglichst viel Geld aufzunehmen und möglichst wenig zu tilgen. Macht aber ein schlechtes Bauchgefühl, Schulden sind doof. Also wäre die Erwägung, die Finanzierung so zu gestalten, dass Zins, Tilgung und laufende Kosten gerade durch Miete und Nebenkosten gedeckt werden.

Edit: falsch verstanden daher ersten Satz gelöscht

 

Die Bankkonditionen finde ich wichtig für einen gut bemessenen EK Einsatz. Bei der Kalkulation nicht vergessen, dass bei schlechter Beleihungsgrenze der höhere Zinssatz auf die gesamte Summe gezahlt werden muss. Gleichzeitig ist der Steuervorteil am höchsten für die ersten Euros, die man absetzen kann. 

 

Falls ihr später ein Sabatical einplant prüfen, ob ihr Einkommen verschieben könnt. 

[Pfennigfuchser]

Ja, beim Steuervorteil muss man aufpassen, dass man sich nicht schönrechnet. Andererseits steigt das zu versteuernde Einkommen ja durch die Mieteinnahmen, so dass wir im Endeffekt, die AfA ist nicht wahnsinnig hoch, etwas über unserem aktuellen Grenzsteuersatz landen. Wir planen kein Sabatical, aber wer weiß, auf was für Ideen man noch kommt. 

 

Dass der Zins schlechter wird, ist auch klar, wobei ich nicht genau weiß, wie das ist, wenn man eine weitere Sicherheit (die Grundschuld auf dem Haus) mit ins Spiel bringt, dann müsste der Zins ja deutlich niedriger sein. Vielleicht rufe ich mal bei der Bank an, um das prinzipiell vorher schon in Erfahrung zu bringen. 

[stagflation]

Aus Sicht der Portfolio-Theorie ist das Risiko einer Anlage höher, als das Risiko eines Kredits. Diese Risiko-Differenz sollte man abschätzen und mit einrechnen.

[Pfennigfuchser]

Klar. Haken 6. Aber ist der bei, sagen wir, deutscher, österreichischer oder französischer Einlagensicherung so groß?

[B.Axelrod]

vor 2 Stunden von Pfennigfuchser:

Die Mutprobe bestünde darin, die Festzinsen jetzt zu fixen, den Hypothekenzins erst 2025. Allerdings hätten wir ja noch die 10K Puffer, und wenn der Hypothekenzins weiter sinkt, sieht es noch besser aus.

4,2% auf zehn Jahre -wo?

Bei der pbb gehen morgen die Zinsen für 10 Jahre kräftig runter von 4,5% auf 3,75%.

und bei Weltsparen würde ich nicht 10 Jahre in Italien festlegen.

 

 

[Pfennigfuchser]

Ne, das war Haken 2. Leider war ich zu langsam für die guten Zinsen. Allerdings gibt es noch Anbieter um 4% auf <10 Jahre. Auch da habe ich natürlich ein Anschlussrisiko. 

[stagflation]

vor 14 Stunden von Pfennigfuchser:

Klar. Haken 6. Aber ist der bei, sagen wir, deutscher, österreichischer oder französischer Einlagensicherung so groß?

 

Denk an die Währungsreform 1948 (Quelle):

 

Zitat

1. Abgeschlossene Verbindlichkeiten wurden mit einem Kurs 10 Reichsmark (RM) zu 1 DM (10:1) umgestellt.
2. Bargeld und letztlich auch Sparguthaben wurden zum Kurs 100 RM zu 6,50 DM umgetauscht.

 

Stell Dir vor, Du hättest 1947 einen Kredit über 10.000 RM aufgenommen und das Geld angelegt. Dann hättest Du hinterher 1.000 DM Schulden, aber nur 650 DM Sparguthaben gehabt.

 

Ich glaube nicht, dass uns eine Währungsreform ins Haus steht - aber es es zeigt, dass die Annahme, dass Verbindlichkeiten und Sparguthaben sich gegenseitig aufheben, nicht immer aufgeht.

 

Banken bewerten bei allen Geschäften das Risiko - und wollen dafür eine Kompensation. Privatanleger sollten das auch tun.

[Pfennigfuchser]

Der Risiken bin ich mir bewusst. Die Frage ist eher, ob man dieses Bündel an zusätzlichen Risiken höher oder niedriger als einen 4-5 stellingen Eurobetrag ansetzt. Ich finde das Konstrukt recht unübersichtlich, aber trotzdem auch nicht uninteressant, daher das Brainstorming hier. 

 

Irgendwie wollte es doch möglich sein, aus der aktuellen Zinssituation und der Tatsache, dass ich den Zeitpunkt des Kaufes jetzt schon kenne, Profit zu schlagen. 

 

 

[B.Axelrod]

vor 37 Minuten von stagflation:

 

Denk an die Währungsreform 1948 (Quelle):

 

 

Stell Dir vor, Du hättest 1947 einen Kredit über 10.000 RM aufgenommen und das Geld angelegt. Dann hättest Du hinterher 1.000 DM Schulden, aber nur 650 DM Sparguthaben gehabt.

Da sollte man sich eher vorstellen, das Hypotheken einer Hypothekengewinnabgabe unterlegen haben.

Die wurden zwar 10 zu 1 umgestellt- aber darauf eine Abgabe von 9 zu 1 erhoben mit 2% Zins und 4% Tilgung- was ein Abstottern bis 31. März 1979 zur Folge hatte.

[Rubberduck]

vor 4 Stunden von Pfennigfuchser:

Rein objektiv betrachtet wäre es natürlich am besten, möglichst viel Geld aufzunehmen und möglichst wenig zu tilgen. Macht aber ein schlechtes Bauchgefühl, Schulden sind doof. 

...

Sonst noch Haken? Habe ich irgendeinen dicken Punkt übersehen und schreib gerade Stuss?

 

Die Lust am Steuersparen führt hier manchmal in die Irre. Was machst Du wenn die Miete ausfällt? Größere Reparaturen kommen? 

Der Ärger kann schneller kommen als man denkt. Daher würde ich auch niemals einen Mieter "mitkaufen". 

Ich hätte keine Lust einen Mietnomaden nachts im Main versenken zu müssen, nur damit ich nicht pleite gehe.

Und auch der Beamte auf Lebenszeit, der seid 10 Jahren unproblematisch zahlt, kann nach einem Unfall anfangen zu saufen und in Depressionen verfallen.

 

BTW: Ich vermiete und bin in einem Vermieter-Forum aktiv.

[Pfennigfuchser]

Nene, mit Steuersparlust hat das nichts zu tun. Ich zahle mehr Steuern, wenn ich die Wohnung kaufe. Ich möchte hier nicht die Details preisgeben, aber ich verwalte die Wohnung seit fast 20 Jahren, kenne da jede Schraube, habe die Mieter selbst vor ein paar Jahren ausgesucht und in der ganzen Zeit hatten wir keinen Tag Leerstand und nie einen Mietrückstand. DAS Risiko kann ich in diesem konkreten Fall tatsächlich gut einschätzen. Bin auch nicht zum ersten Mal Vermieter.

 

Um das Immogeschäft soll es hier auch gar nicht gehen, das ist eh fix und für gut befunden. Mir geht es nur um die Diskussion der anderen Seite, des Zinsgeschäftes. 

 

[PKW]

vor 19 Minuten von Rubberduck:

Die Lust am Steuersparen führt hier manchmal in die Irre. Was machst Du wenn die Miete ausfällt? Größere Reparaturen kommen? 

Je weniger ich tilge, desto liquider bin ich und desto leichter kann ich einen Mietausfall oder Reparaturen bezahlen.

Dennoch tilge ich persönlich lieber sofort, auch wenn ich dann mehr Steuern zahle oder nicht von Zinsdifferenzgeschäften partizipieren kann. Die Sicherheitsbedürfnisse/empfinden eines typischen Hausbesitzers weichen meist von denen des rationalen Börsenanlegers ab.

[hilflos]

vor 10 Stunden von Rubberduck:

 

t. Daher würde ich auch niemals einen Mieter "mitkaufen". 

 

wenn jemand seit Jahren die Miete zahlt und sonst keine Probleme macht, ist das deutlich aussagekräftiger, als alle Referenzen bei neuen Mietern.  Wenn dann noch die Miethöhe stimmt, ist das deutlich besser als neue Mieter zu suchen. Seit man den Makler selber zahlen muss, ist das aufwändig 

[Rubberduck]

vor 13 Minuten von hilflos:

wenn jemand seit Jahren die Miete zahlt und sonst keine Probleme macht, ist das deutlich aussagekräftiger, als alle Referenzen bei neuen Mietern.  Wenn dann noch die Miethöhe stimmt, ist das deutlich besser als neue Mieter zu suchen. 

Typischerweise ist aber die Miete deutlich zu niedrig angesetzt. Und den Mietvertrag kauft man auch mit.

[Pfennigfuchser]

Och Leute, nun diskutiert doch nicht das Immogeschäft. Ihr dürft mir glauben, dass ich weiß, was ich da tue.

[smarttrader]

vor einer Stunde von Rubberduck:

Typischerweise ist aber die Miete deutlich zu niedrig angesetzt. Und den Mietvertrag kauft man auch mit.

Das Problem ist das gleich "schlecht werdende" Mietverhältnis, wenn der Mieter seine 15% oder 20% Mieterhöhung nach Eigentumsübergang bekommt. Von daher würde ich @Rubberduck voll zu stimmen und wenn es geht leer kaufen oder mit dem Mieter in beiderseitigen Einverständnis den Vertrag kündigen und einen neuen Vertrag zu aktuellen Konditionen aufsetzen. Da es sehr wahrscheinlich mehr Miete bedeutet kann sich jeder ausmalen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist das der Mieter diesen zu stimmt.

 

 

[Neverdo]

Hängt vom Alter, der Stabilität deiner Ehe und des Arbeitsplatzes ab, natürlich auch von deinen Konsumgewohnheiten und noch anderen Indikatoren.

Da du offensichtlich mit Geld umgehen kannst, nimm möglichst viel Geld auf, tilge wenig, Schulden sind bei deinen Gegebenheiten absolut nicht doof, wie du schreibst...  

[Jennerwein]

vor 17 Stunden von Pfennigfuchser:

Wir werden Anfang 2025 eine fremdvermietete ETW finanzieren, der Kaufpreis steht bereits fest. (Sinnhaftigkeit von Immobesitz muss hier nicht diskutiert werden)

 

In der aktuellen Zinssituation stellt sich die Frage, ob man das vorgesehene EK überhaupt einsetzen sollte, oder nicht maximal viel davon jetzt schon zu (noch) guten Zinsen anlegen sollte und von dem Zinsdifferenzgeschäft profitieren sollte.

Ich würde mein Depots nicht antasten, mit allen anderen liquiden Mitteln aber, mit Hochdruck und umgegend  die immoschulden tilgen. 

Für deutsche Anleger ist eventuell der steuer optimiert immokauf mit Vermietung innerhalb der Familie noch zusätzlich interessant. 

Von Herrn delacour gibt es hierzu ein Video auf Youtube. 

Wünsche dir viel Freude und Erfolg mit deiner anlegerwohnung. 

[Pfennigfuchser]

vor 2 Stunden von Jennerwein:

Ich würde mein Depots nicht antasten, mit allen anderen liquiden Mitteln aber, mit Hochdruck und umgegend  die immoschulden tilgen. 

Warum?

 

Beim ersten Mal habe ich das auch so gemacht, inzwischen sehe ich es anders. Das ist eine Anlage wie andere auch. Ob ich 120.000 Schulden habe und nix auf dem Festgeldkonto oder 200.000 Schulden und 80.000 auf dem Konto macht mir gefühlt nichts mehr aus. Zumindest bei der fremdgenutzten Immobilie.

 

Eigengenutzt ist ja eh eher ein emotionales Ding, da verstehe ich, dass man schuldenfrei sein möchte 

 

vor 3 Stunden von Neverdo:

Hängt vom Alter, der Stabilität deiner Ehe und des Arbeitsplatzes ab, natürlich auch von deinen Konsumgewohnheiten und noch anderen Indikatoren.

 

Alter ist ein Punkt, das stimmt. In 15 Jahren, bei mir in 20, geht es mir der Rente los, d.h. dann würden wir die Immo gerne abbezahlen.

 

Konsumgewohnheiten, Ehe, Arbeitsplatz ist eher kein großer Punkt. Die Immo ändert an den laufenden Einnahmen und Ausgaben nichts, unsere Arbeitsplätze sind sicher, die Finanzen robust gegenüber Scheidungen aufgestellt. 

 

Wir hätten genügend Liquidität, die Wohnung bar zu bezahlen, es ist wirklich nur die Frage, ob man die Mittel lieber in die Immo steckt oder eben (höhere) Zinsen darauf einnimmt und die Immo zum Großteil endfällig tilgt.

[Neverdo]

 

vor einer Stunde von Pfennigfuchser:

 

 

Wir hätten genügend Liquidität, die Wohnung bar zu bezahlen, es ist wirklich nur die Frage, ob man die Mittel lieber in die Immo steckt oder eben (höhere) Zinsen darauf einnimmt und die Immo zum Großteil endfällig tilgt.

 So habe ich das auch verstanden , deswegen auch so geschrieben, wenngleich natürlich auch noch andere Indikatoren abgeglichen werden sollten...vielleicht bei dir aber auch nicht, du bist der Einzige, von dem ich das hier so lesen konnte  "die Finanzen robust gegenüber Scheidungen aufgestellt. "  und das, obwohl du schon im fortgeschrittenen Alter bist ;-)

manchmal gibt es auch bei Eheverträgen Überraschungen.. ;-)

Daher wie geschrieben...""Da du offensichtlich mit Geld umgehen kannst, nimm möglichst viel Geld auf, tilge wenig, Schulden sind bei deinen Gegebenheiten absolut nicht doof, wie du schreibst...".ist aber auch nur meine Meinung...

 

[Jennerwein]

vor 2 Stunden von Pfennigfuchser:

Warum?

 

Beim ersten Mal habe ich das auch so gemacht, inzwischen sehe ich es anders. Das ist eine Anlage wie andere auch. Ob ich 120.000 Schulden habe und nix auf dem Festgeldkonto oder 200.000 Schulden und 80.000 auf dem Konto macht mir gefühlt nichts mehr aus. Zumindest bei der fremdgenutzten Immobilie

Weil ich es so einfach und solide wie möglich mag.  Kiss Prinzip.

Sorgen würden mir 120k schulden allerdings auch keine bereiten, wenn es nach Absprache mit dem Steuerberater so sinnvoller erscheint. 

 

 

[Pfennigfuchser]

Ich habe den Spaß jetzt mal etwas genauer durchgerechnet - und ärgere mich tierisch, mich nicht ein paar Tage früher damit beschäftigt zu haben, als es die 4,5% auf 10 Jahre noch gab. Macht einen großen Unterschied zu den 4,2% auf 6 Jahre, die man jetzt noch bekommt. Aber selbst auf 5 Jahre gerechnet könnte man noch 5-10K nach Steuern herausholen, abhängig vom zukünftigen Kreditzins. Wirklich schlechter stellte man sich erst, wenn 2025 der Kreditzins auf über 6% stiege. Die Zeiten sind unruhig, man weiß nie, aber ich tendiere dazu, jetzt noch so viel wie möglich in langfristige Anlagen zu pumpen und dann den Kredit erst einmal nur auf 5 Jahre abzuschließen. Sollte die Situation nach 5 Jahren doof aussehen, kann man ihn ja auch vollständig ablösen. Anruf bei der Bank hat ergeben, dass wir die vorhandene Grundschuld nutzen könnten, dann sieht der Beleihungsauslauf auch dann noch gut aus, wenn wir fast vollfinanzieren. Einen StB habe ich bisher nicht. Müsste ich ausnahmsweise allerdings wirklich vorher konsultieren, da eine steuerliche Besonderheit besteht, zu der ich im Netz nichts finde. Die wird zwar nicht am grundsätzlichen Kauf ändern, aber an der Rentabilität der jeweiligen Variante. Was kostet so ein StB denn, wenn man genau eine Frage hat? 

vor 2 Stunden von Neverdo:

manchmal gibt es auch bei Eheverträgen Überraschungen.. ;-)

Haben wir nicht, daher wird es keine Überraschungen geben. Im Scheidungsfall 50/50, man darf auch unverheiratet eine gemeinsame Immobilie besitzen, wir sind da beide von der rationalen Sorte. 

[cjdenver]

vor 9 Stunden von Pfennigfuchser:

Och Leute, nun diskutiert doch nicht das Immogeschäft. Ihr dürft mir glauben, dass ich weiß, was ich da tue.

Das wäre das erste Mal dass hier in einem Thread einfach die gestellte Frage beantwortet wird statt die Themen zu zerpflücken die der OP als unstrittig gestellt hat

 

[Sapine]

Dabei darf man aber gerne unterscheiden ob ein offensichtlicher Anfänger fragt oder jemand der sich schon länger mit Finanzthemen beschäftigt.