Immobilien in der Vermögensaufstellung bewerten

[Hicks&Hudson]

vor 3 Minuten von Moneycruncher:

Schönes Beispiel, was bei mir in Kürze Realität werden könnte. Es handelt sich zwar nicht um eine Millionen-Villa, aber evtl. werde ich erstmals eine ETW kaufen - und das mit Ende 50. Sehr gute Lage und tolles Objekt, es wären ca. 50% meines Vermögens, das ich mit 100% EK investieren (?)/ konsumieren (?) würde.

Du verlierst also bald schlagartig 50% deines Vermögens bzw. 50% lösen sich in Luft auf .

 

vor 3 Minuten von Moneycruncher:

Selbstverständlich beschäftigt mich die Frage wie die Immobilie in meinem Vermögen zu bewerten wäre!

Geschätzter Marktwert und das zum riskanten Depotteil dazu würde ich sagen.

[oktavian]

vor 1 Minute von Moneycruncher:

100% EK investieren (?)/ konsumieren (?) würde.

mehr Konsum wäre es, wenn die Miete+Nebenkosten dafür höher wäre als die jetzige Miete+Nebenkosten. Ansonsten ist eine Frage der Rendite und die Schwache Rendite im Vergleich zum Aktienmarkt, könnte man dann auch dem Konsum zuschlagen.

[satgar]

vor 1 Minute von oktavian:

Maklergebühren, Notar usw. auch abziehen, um den realisierbaren Wert zu erreichen. Bei Aktien/ETFs würde ich auch den Wert abzüglich Transaktionskosten und Steuern ansetzen.

Das wäre mir persönlich jetzt zu kompliziert und würde in einer Bilanz ja auch nicht so gemacht. Die Werte/Kosten zur Liquidierung eines Vermögensteils können auch ständig veränderlich sein, wie der Wert des Vermögens natürlich aber auch. Es wäre mir aber zu kompliziert. Wenn ich das Festgeld mit seinem Kontowert in meiner Bilanz verbuche, mache ich das der Einfachheit halber auch mit dem Depotwert. 

[Hicks&Hudson]

vor 13 Minuten von oktavian:

ich würde dann nur den Verkehrswert minus Verkaufsaufwand ansetzen. Bei Immobilien könnte man Maklergebühren, Notar usw. auch abziehen, um den realisierbaren Wert zu erreichen. Bei Aktien/ETFs würde ich auch den Wert abzüglich Transaktionskosten und Steuern ansetzen.

Meine Sichtweise ist dahingehend subjektiv, dass ich keinen so wertvollen Hausrat besitze.

Kann man alles so machen.

Es ist und bleiben alles Schätzungen.

Schätzungen sind aber immer noch besser/genauer, als diese Vermögenswerte komplett zu ignorieren mit der Begründung, weil der Wert nicht exakt festgestellt werden kann.

 

Noch kurz zum markierten Teil: Man sieht daran, dass der echte Depotwert eben oft auch nicht so gut einschätzbar ist, weil er eben vor Steuern ist.

 

Ein Aktien-Depot in Höhe von 1 Mio mit aufgelaufenen Buchgewinn von 600.000 Euro, ist eben eigentlich nicht 1 Mio wert, sondern viel weniger aufgrund Steuern, die bei einem sofortigen Verkauf anfallen würden.

Ist also alles nicht so einfach.

 

vor 9 Minuten von satgar:

Das wäre mir persönlich jetzt zu kompliziert und würde in einer Bilanz ja auch nicht so gemacht. Die Werte/Kosten zur Liquidierung eines Vermögensteils können auch ständig veränderlich sein, wie der Wert des Vermögens natürlich aber auch. Es wäre mir aber zu kompliziert. Wenn ich das Festgeld mit seinem Kontowert in meiner Bilanz verbuche, mache ich das der Einfachheit halber auch mit dem Depotwert. 

Du sprichst die Probleme an.

(Tägliche/wöchentliche/monatliche/jährliche) Volatilität also des gesamten Vermögens + unklare, steuerliche Aspekte.

Selbst Rentenansprüche können sich ändern.

Wir können daher nur alles grob schätzen.

 

Komplett verrückt machen kann man sich dann noch, wenn man dann von nominal zu real schätzt 

 

[Moneycruncher]

vor 3 Minuten von Hicks&Hudson:

Du verlierst also bald schlagartig 50% deines Vermögens bzw. 50% lösen sich in Luft auf 

So sieht es aus.

vor 4 Minuten von Hicks&Hudson:

Geschätzter Marktwert und das zum riskanten Depotteil dazu würde ich sagen.

Wäre ein pragmatischer Ansatz, gefällt mir. Ein guter Teil der Immobilienblase ist hier schon entwichen (-15%) und ich würde die Wohnung selbst nutzen. Riskanter als Bundesanleihen und Tagesgeld ist die Immobilie trotzdem, aber vermutlich weniger riskant als Aktien. Letztlich ist hier die Frage der Risikobehaftung wohl akademisch.

vor 2 Minuten von Hicks&Hudson:

Schätzungen sind aber immer noch besser/genauer, als diese Vermögenswerte komplett zu ignorieren mit der Begründung, weil der Wert nicht exakt festgestellt werden kann.

Völlig richtig. Bei den umstrittenen Offenen Immofonds werden die Werte ja auch "gutachterlich" geschätzt. Da ist die Schätzung einer einzelnen ETW in einer süddeutschen Großstadt in Toplage sogar genauer, würde ich sagen. Ignorieren wäre vorsätzliche Fehlbewertung des eigenen Vermögens.

[Blue]

Da ich den genauen Verkaufswert nicht kenne, schätze ich ihn aufgeteilt in Immobilie (Anschaffungskosten minus 2% Abnutzung pro Jahr plus Instandhaltungskosten) und Grundstück (Bodenwert beim Kauf plus/minus Grundstücksgröße mal Veränderung des Bodenrichtwerts). Die Restschuld ziehe ich vom Vermögen ab (vereinfacht ohne Diskontierung).

Auto, Fahrräder, Magickarten etc. sind aus Faulheit stille Reserven, die ich nicht mit einrechne.

[Hicks&Hudson]

 

Am 2.12.2023 um 11:59 von Blue:

Da ich den genauen Verkaufswert nicht kenne, schätze ich ihn aufgeteilt in Immobilie (Anschaffungskosten minus 2% Abnutzung pro Jahr plus Instandhaltungskosten) und Grundstück (Bodenwert beim Kauf plus/minus Grundstücksgröße mal Veränderung des Bodenrichtwerts). Die Restschuld ziehe ich vom Vermögen ab (vereinfacht ohne Diskontierung).

Kann man so machen .

Die meisten, die ich kenne, schauen sich einfach 1x im Jahr die Immopreise in der Gegend an mit ähnlichen Objekten und schätzen danach grob den Wert ihrer Immobilie(n). Für unbebaute Grundstücke finde ich den Bodenrichtwert eigentlich auch ganz ok und ausreichend.

Wie gesagt wird man das nie sehr exakt hinbekommen. Oft muss man froh sein, wenn man es mit +/- 100.000 Euro Fehleranfälligkeit schafft. Hauptsache, der Batzen Immobilie(n) / Grundstücke ist grob drin in der Aufstellung / Betrachtung des Gesamtvermögens. Die Magic-Karten (und auch meine He-Man-Classic-Figuren in OVP) kann man glaube ich weglassen .

[Norica]

Am 1.12.2023 um 07:06 von smarttrader:

Ich würde gerne dieses Jahr das erste mal die Immobilien in der Jahresinventur betrachten.

 

Leider fehlt mir der Ansatz ob das richtig ist und sinnvoll ist. Bisher habe ich Immobilien (Selbstnutzung und Vermietung) komplett ignoriert.

...

Unabhängig davon, wie man Immobilien betrachten will und ob überhaupt:

Warum willst Du deine Immobilien in deine Jahresinventur aufnehmen?

Falls es Dir irgendeinen Vorteil bringt, mache es einfach. Falls nicht, warum sich die Arbeit antun?

Meine selbstgenutzte Immobilie nehme ich dann in meine "Jahresvermögensinventur" auf, wenn ich sie verkauft habe .

Erst dann bringt sie mir einen Ertrag, vorher spart sie mir "nur" Ausgaben. Nein, ich erkläre nicht, warum ich das für einen Unterschied halte.

 

 

SG

[oktavian]

vor 6 Stunden von satgar:

Das wäre mir persönlich jetzt zu kompliziert und würde in einer Bilanz ja auch nicht so gemacht

Latente Steuern stehen in der Bilanz und gehen vom Eigenkapital runter. Verkaufslisten gehen nur runter, wenn man beabsichtigt zu verkaufen.

[Thomas_384]

Ich nehme die Werte aus den Online Bewertungstools und gut ist - sowohl für vermietete als auch selbst bewohnte.

Abzug von Verkaufskosten bzw. -20% hört sich auch gut an (wäre aus meiner Sicht konservativ genug).

[DennisP]

vor 4 Stunden von Thomas_384:

Ich nehme die Werte aus den Online Bewertungstools und gut ist - sowohl für vermietete als auch selbst bewohnte.

Abzug von Verkaufskosten bzw. -20% hört sich auch gut an (wäre aus meiner Sicht konservativ genug).

Welche Portale nimmst du dafür? Gibt es irgendetwas, wo man nicht sämtlicher persönlichen Daten angeben muss und hinterher mit Werbung zugespammt wird?

[DarkBasti]

Sowohl in Immobilienscout24 als auch in Immowelt muss man sich für diese Recherche nicht anmelden.

Allerdings muss man dazu sagen, dad da eben die Häuser drin sind, die eben noch nicht verkauft wurden.

Ich würde das dann als grobe Schätzung trotzdem in die Kalkulation aufnehmen.

 

Zum Thema, Kaufnebenkosten zieht man doch idr. bei der Vermögenskalkulation nicht ab. Ansonsten müsste man bei Wertpapieren ebenfalls auf die Wertsteigerung rund 30% abziehen.

 

Ich sehe aber Vermögenaufstellung ungleich Nettoverkaufspreis. Und sehe eigentlich auch nicht wirklich ein Sinn, das groß zu diskutieren. 

 

[Thomas_384]

vor 2 Stunden von DennisP:

Welche Portale nimmst du dafür? Gibt es irgendetwas, wo man nicht sämtlicher persönlichen Daten angeben muss und hinterher mit Werbung zugespammt wird?

 

immowelt, immobilienscout, check 24, realbest