Immobilien in der Vermögensaufstellung bewerten

[smarttrader]

Ich würde gerne dieses Jahr das erste mal die Immobilien in der Jahresinventur betrachten.

 

Leider fehlt mir der Ansatz ob das richtig ist und sinnvoll ist. Bisher habe ich Immobilien (Selbstnutzung und Vermietung) komplett ignoriert.

 

Gründe warum die nicht bewertet sollten:

-Reparaturen würden den Wert mindern

-Modernisierungen steigern

-Wert ist nicht transparent ermittelbar

-Verkauf der selbstgenutzten Immobilie ausgeschlossen

-Anlageobjekte sollen später von den Kindern übergangsweise bewohnt werden

-Vermögen wird durch die Schuldentilgung mit nicht liquiden Werten schön gerechnet

-Verkaufserlös unbekannt

-Gewinn wird automatisch in die RK1 und RK3 investiert

 

Gründe warum die bewertet sollten:

-Ist zu jeder Zeit ein Vermögenswert

-Risikoallokation wird durch RK1 und RK2 Werte beeinflusst (RK1 selbstgenutzte Immobilie, RK2 Anlageobjekte)

-Banken finden das toll?!?!

 

Als Bewertungsgrundlage nehme ich Sparkasse, Spengler, Immoscout und ab und zu schaut unser Finanzierungsvermittler rein. Davon den Mittelwert abzüglich 20%.

[oktavian]

Ich sehe da keine Frage. Definiere mal RK1, RK2, RK3.  Ist RK1 Tagesgeld und die selbst genutzte Immobilie soll auch RK1 sein?

 

vor einer Stunde von smarttrader:

-Vermögen wird durch die Schuldentilgung mit nicht liquiden Werten schön gerechnet

das verstehe ich nicht.

[smarttrader]

RK1: sehr geringes bis kein Risiko

 

Selbstgenutzte Immobilie mit einem aktuellen Beleihungswert von 29%. Was soll hier passieren? Alles versichert außer Kriegsschäden. Gewohnt werden muss immer.

 

RK2: mittleres Risiko, etwas höhere Rendite. Anleihen im IG Bereich, Kapitalanlage im Form von Betongold zur Vermietung

 

RK3: höhere Rendite möglich, Verluste möglich

 

Für mich ist Vermögen das, was ich liquidieren kann.

 

Aktuell werden ca 1500 Euro im Monat an Schulden abgebaut. Ohne liquiden Gegenwert. Theoretisch würde mein Vermögen aber um 1500 Euro steigen, aber ich kann über diese 1500 Euro nicht verfügen, nicht essen oder ausgeben.

 

Ich fand Immobilien bisher nie wirklich relevant für das Vermögen da es einfach da ist ohne Verkaufsabsicht. Banken finden das aber immer toll und wollen sowas gerne wissen.

 

Hier im Forum gibt es auch AA mit berücksichtigen Immobilien und ohne. Also ganz so einfach ist das nicht abgetan.

[oktavian]

vor 52 Minuten von smarttrader:

Ich fand Immobilien bisher nie wirklich relevant für das Vermögen da es einfach da ist ohne Verkaufsabsicht. Banken finden das aber immer toll und wollen sowas gerne wissen.

z.B. geerbtes Bauland ohne Verkaufsabsicht ist kein Vermögen bis man es verkauft?

vor 53 Minuten von smarttrader:

RK1: sehr geringes bis kein Risiko

 

Selbstgenutzte Immobilie mit einem aktuellen Beleihungswert von 29%. Was soll hier passieren? Alles versichert außer Kriegsschäden. Gewohnt werden muss immer.

ich sehe es nicht so, denn der nominale Wert kann schon fallen. Die Wohngegend könnte ein Ghetto werden. Die Region könnte Jobs verlieren und Menschen abwandern, so dass man selbst umziehen muss um einen Job zu behalten usw.

vor 54 Minuten von smarttrader:

RK2: mittleres Risiko, etwas höhere Rendite. Anleihen im IG Bereich, Kapitalanlage im Form von Betongold zur Vermietung

sehe das als RK3 mit Mehraufwand. Oftmals kommt das Klumpenrisiko hinzu, denn um dort diversifiziert zu sein braucht man schon etwas Geld.

vor 56 Minuten von smarttrader:

Für mich ist Vermögen das, was ich liquidieren kann.

Haus kann man liquidieren und umziehen.

 

vor 56 Minuten von smarttrader:

Aktuell werden ca 1500 Euro im Monat an Schulden abgebaut. Ohne liquiden Gegenwert. Theoretisch würde mein Vermögen aber um 1500 Euro steigen, aber ich kann über diese 1500 Euro nicht verfügen, nicht essen oder ausgeben.

man kann es sogar beleihen. Nebenbei gehören auch Barwerte der Rentenansprüche zum Vermögen, welche du aber mit Null ansetzen würdest...

[cfbdsir]

Mein Vorgehen: 

Wertfortschreibung des Vorjahreswertes bei unendlicher Nutzung +/- (bis zur Zinswende seit Ende der Finanzkrise gab's nur "+") . Mit Modernisierungen würde ich den Wert in Höhe der Kosten hochschreiben. Gibt man für Instandhaltung weniger aus als Inder Baujahres Gruppe üblich dann würde ich den Differenzbetrag zumindestens teilweise abschreiben.

 

Geeignete Daten: 

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/597304/umfrage/immobilienpreise-alle-baujahre-in-deutschland/

 

Bewertung der Schulden würde ich vereinfachend mit der Nominalschuld ansetzen. Korrekt wäre die Abfindung der vertraglich fixierten Raten und Restschuld mit dem aktuellen Zins.

 

Wenn man gerne mit Zahlen spielt könnte man noch den Liquidationswert nach Steuern (je nach Haltedauer), Maklerkosten, Notarkosten, Grundbuchkosten und Vorfälligkeitsentschädigung vornehmen.

[sedativ]

Schwierig ist auch die Bewertung des Swimmingpools.

[Cauchykriterium]

Ich schlage weiterhin vor, (um eine lange Geschichte kurz abzuhandeln) das fehlende soziale Familiengefüge auf Grund der Diskussion um vorhandene oder zu erwerbende Immobilien als Schuldenposition in gleicher Höhe wie vorhandene Immobilien auszuweisen.

[FranzFerdinand]

Ich nehme die Immos mit rein, ist bei vermieteten Objekten natürlich leichter als beim Eigenheim. Beim Eigenheim nehme ich stark vereinfacht eine konservative Schätzung und schreibe sie fort, mit 2% Wertsteigerung pro Jahr. Größere Investitionen ignoriere ich dabei, mein Haus ist aber auch voll saniert. Die Gartenneuanlage habe ich aber zB ignoriert, obwohl es rund 35k Euro waren. Den Wert steigert es nur subjektiv.

Davon ziehe ich die Restschuld ab.

 

Fertig. Keine Wissenschaft draus machen. Bei so schwer handelbaren Gütern, kriegt man es nie objektiv hin.

Auf eine zinsbedingte Wertberichtigung habe ich bisher verzichtet. Wäre vermutlich sachlich richtig, aber Häuser sind hier im großen und ganzen dennoch preisstabil, auf 10% mehr oder weniger kommt es mir nicht an. Aber ganz weglassen fand ich auch unvollständig.

[cfbdsir]

vor 41 Minuten von sedativ:

Schwierig ist auch die Bewertung des Swimmingpools.

Null bis negativ, je nach Alter der Anlage.

[Hicks&Hudson]

Könnte ein neuer Klassiker-Faden von unserem berühmten Smarttrader werden .

Einige werden das Popcorn schon einmal bereitstellen.

 

Allein die Frage, ob man eine Immobilie zum eigenen (Gesamt)Vermögen hinzuzählen soll oder nicht, ist schon ein Knaller an sich (gibt es hier im Forum aber nicht das erste Mal, diese Vollkatastrophe).

Dann noch die Einstufung einer Immobilie als sicheres Asset (RK1 etc). Ohje ... 

 

vor 6 Stunden von smarttrader:

Für mich ist Vermögen das, was ich liquidieren kann.

Dazu gleich mal eine Frage in der Hoffnung um kompetente Antwort:

Jemand hat 50 Mio in Festgeld und kommt die nächsten Jahre nicht ran.

Ist das dann kein Vermögen ?

 

vor 6 Stunden von smarttrader:

Ich fand Immobilien bisher nie wirklich relevant für das Vermögen da es einfach da ist ohne Verkaufsabsicht.

Elton John rechnet seine Autosammlung bestimmt auch nicht zu seinem Vermögen, weil die 50 Karossen einfach da sind.

 

Oder aber: Solange Bill Gates nicht vor hat, seine Firmen zu verkaufen, zählen die also auch nicht zum Vermögen ?

 

Was ist mit Aktiendepots, welche man beabsichtigt, ewig/nie zu verkaufen und welche einfach da sind? Arme Schlucker sind das, diese (Dividenden-)Anleger. 

 

[migieger]

Ich habe Immos in der Vermögensaufstellung drin.

Aufgeteilt in Grund (jedes Jahr +2%) und Immo (jedes Jahr -2%, wertsteigernde An-/Umbauten kommen im Anschaffungsjahr dazu, z.B. Swimmingpool).
Den resultierenden Wert von Grund und Immo nehme ich dann mit 80% in die Vermögensaufstellung.
Hin und wieder müssen Grund und Immo mit tatsächlichen Werten korrigiert werden (z.B. Bodenwerte der Gemeinde etc.).

Am Ende des Tages hätte ich dann gerne 33% "Immos" (vermietete, selbst bewohnte), 33% Barmittel (Bares, Anleihen, eigene Renten), 33% Aktien. Verschiebt sich das mehr als 5% wird rebalanced.
Sehr klassisch oder auch stockkonservativ, ganz nach Betrachtungsweise.
 

[oktavian]

vor 7 Minuten von migieger:

Aufgeteilt in Grund (jedes Jahr +2%) und Immo (jedes Jahr -2%, wertsteigernde An-/Umbauten kommen im Anschaffungsjahr dazu, z.B. Swimmingpool).

statt fix +2% könnte man auch die Veränderung des Bonderichtwerts nehmen. Aktuelle Werte sind kostenlos abrufbar im Internet. Ansonsten finde ich die Idee gut zu trennen.

vor 7 Minuten von migieger:

Am Ende des Tages hätte ich dann gerne 33% "Immos" (vermietete, selbst bewohnte), 33% Barmittel (Bares, Anleihen, eigene Renten), 33% Aktien. Verschiebt sich das mehr als 5% wird rebalanced.

wie immer Barwert der gesetzlichen Rentenansprüche (wieso nur eigne?) nicht vergessen.

[s1lv3r]

vor 29 Minuten von Hicks&Hudson:

Dazu gleich mal eine Frage in der Hoffnung um kompetente Antwort:

Jemand hat 50 Mio in Festgeld und kommt die nächsten Jahre nicht ran.

Ist das dann kein Vermögen ?

 

Noch abstruser wird es ja, wenn man den Gedanken weiterspinnt und eine fiktive Beispielperson betrachtet, die 750k€ auf dem Konto hat, diese dann aber als Anzahlung für eine Villa in München verwendet ... das Geld ist dann also auf einmal weg, weil es ja nicht mehr zum Vermögen zählt - von Reichtum zu Armut innerhalb der Sekunde, wo das Geld das Konto verlässt. Ein schwarzes Loch. 

 

(Der Thread - wie eigentlich alles was sonst so vom OP kommt - ist leider tatsächlich nur gut, um sich darüber lustig zu machen. )

[migieger]

vor 50 Minuten von Hicks&Hudson:

Dazu gleich mal eine Frage in der Hoffnung um kompetente Antwort:

Jemand hat 50 Mio in Festgeld und kommt die nächsten Jahre nicht ran.

Ist das dann kein Vermögen ?

Klar ist das Vermögen.
Und zwar zum abgezinsten Barwert. Die Formel hat jedes Spreadsheet parat...

[migieger]

vor einer Stunde von oktavian:

wie immer Barwert der gesetzlichen Rentenansprüche (wieso nur eigne?) nicht vergessen.

Ich glaube ich stehe auf dem Schlauch (fremde Renten zum eigenen Vermögen zu rechnen, meinst Du sicher nicht).
 

[Jennerwein]

vor 1 Stunde von Hicks&Hudson:

Dazu gleich mal eine Frage in der Hoffnung um kompetente Antwort:

Jemand hat 50 Mio in Festgeld und kommt die nächsten Jahre nicht ran.

Ist das dann kein Vermögen ?

Natürlich ist das Vermögen. 

Aber mir stellt sich im Bezug auf Immobilien Vermögen die frage, ob dies in Euro beziffert werden muß?

Mm sind bei immovermögen andere Maßeinheit wie m2 Wohnfläche oder m3 umbauter Raum,  häktar Landwirtschaftliche Nutzfläche usw. Einfacher zu erfassen. 

Wenn sowieso keine veräusserung angedacht ist, dann interessiert ein aktueller Verkehrswert nur am Rande. 

Relevant sind mm die Daten im Grundbuch. 

 

Es ist Vermögen, aber nicht in Euro beziffert. 

 

[oktavian]

vor 59 Minuten von migieger:

Ich glaube ich stehe auf dem Schlauch (fremde Renten zum eigenen Vermögen zu rechnen, meinst Du sicher nicht).
 

Dachte damit sind nur private Rentenversicherungen gemeint, weil die gesetzliche nicht individuell beeinflusst werden kann.

 

vor 25 Minuten von Jennerwein:

Natürlich ist das Vermögen. 

Aber mir stellt sich im Bezug auf Immobilien Vermögen die frage, ob dies in Euro beziffert werden muß?

Bei Finanzvermögen ja, denn nur so macht man es vergleichbar. Man könnte auch die eingesparten Mieten als Barwert ansetzen. Vor der Ehe wird auch das Vermögen einmal festgestellt, um den Zugewinn berechnen zu können. Da würde man die immo auch nicht ausnehmen.

[Hicks&Hudson]

vor 2 Stunden von migieger:

Klar ist das Vermögen.
Und zwar zum abgezinsten Barwert. Die Formel hat jedes Spreadsheet parat...

 

vor 1 Stunde von Jennerwein:

Natürlich ist das Vermögen. 

 

Die Frage mit den 50 Mio FG war eher rhetorisch und gedacht, den Herrn TO zum Nachdenken zu bringen . 

 

vor 1 Stunde von Jennerwein:

Aber mir stellt sich im Bezug auf Immobilien Vermögen die frage, ob dies in Euro beziffert werden muß?

Mm sind bei immovermögen andere Maßeinheit wie m2 Wohnfläche oder m3 umbauter Raum,  häktar Landwirtschaftliche Nutzfläche usw. Einfacher zu erfassen. 

Wenn sowieso keine veräusserung angedacht ist, dann interessiert ein aktueller Verkehrswert nur am Rande. 

Es reicht eine Berücksichtigung und grobe Schätzung finde ich (für einen selbst). Aus Bequemlichkeit Immos oder auch Grundstücke einfach auszuschließen bei der Asset Allocation/Finanzplanung, ist aber nicht richtig.

Wie du sagst: Es ist und bleibt auch Vermögen. Die Erkenntnis kommt bei einigen wohl erst bei einem Todesfall. Dann nämlich wird man verstehen, warum beim Nachlassgericht neben Immo und unbebauten Grundstücken selbst der gebrauchte Kleinwagen für 5000 Euro oder das Rennrad für 2000 Euro auch Vermögen sind.

 

Jemand mit drei Häusern in München + zwei Ackern, der sonst vielleicht nur 50.000 Euro in Aktien oder Bankeinlagen hat, ist trotzdem Multimillionär mit großem Vermögen. 

 

Es gab im Forum schon einmal eine Diskussion, ob eine selbstgenutzte Immobilie überhaupt zum eigenen Vermögen gezählt werden sollte.

Da stellen sich einem echt die Nackenhaare auf.

[cfbdsir]

Pools und andere Einbauten, die überdurchschnittlich teuer sind, würde ich nicht mit den Anschaffungskosten bewerten. Sonst könnte man das Sofa oder das Klavier anschrauben (sind damit Bestandteile der Immobilie) und mitbewerten.

vor 10 Stunden von smarttrader:

? Alles versichert außer Kriegsschäden. Gewohnt werden muss immer

Ein AKW-Gau auch nicht. Da die meisten in unserer Nachbarschaft betrieben werden und knapp alle 25 Jahre eine Kernschmelze stattfindet und nebenan ein Krieg inmitten von Atomkraftwerken tobt, würde ich das nicht als so sicher ansehen.

 

Weil in Europa bis auf die kurze Phase des Friedens (kalter Krieg) fast immer Krieg war, können wir davon ausgehen, dass Kriegsschäden nicht vernachlässigbar unwahrscheinlich sind.

 

[satgar]

vor 3 Stunden von Hicks&Hudson:

Es gab im Forum schon einmal eine Diskussion, ob eine selbstgenutzte Immobilie überhaupt zum eigenen Vermögen gezählt werden sollte.

Da stellen sich einem echt die Nackenhaare auf.

Da kann ich dir nur unumwunden zustimmen. Niemand sagt ja, dass das mal eben aus der Hand geschüttelt ist, der Wert. Aber man kann ja sowas nehmen wie den Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses, so als Beispiel. Immobilien gehören genauso zum Vermögen wie auch staatliche Renten- und Pensionsanwartschaften, auch aus dem gesetzlichen System. Nur weil ich etwas nicht sofort verwerten kann (analog einer rüruprente, die unkündbar ist), ist ja auch das dort enthaltene Geld genauso Vermögen. Du hast das sehr gut beschrieben. Letztlich ist selbst Hausrat Vermögen. Und das alles ist ja letztlich nicht unwichtig, um seine persönliche asset Allocation zu ermitteln. Sonst bin ich nachher deutlich konservativer angelegt, als man es vielleicht „vermuten“ würde, weil ich viel Vermögen gar nicht mitberücksichtigt habe.

[oktavian]

vor 3 Stunden von Hicks&Hudson:

Nachlassgericht neben Immo und unbebauten Grundstücken selbst der gebrauchte Kleinwagen für 5000 Euro oder das Rennrad für 2000 Euro auch Vermögen sind.

für Hausrat/Unrat gibt es meines Wissens einen Freibetrag. Zählt also nicht das Rennrad. Bin nur Laie, aber so lese ich das Gesetz.

Zitat

Jeder Erwerber der Steuerklasse I erhält für Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke einen Freibetrag von 41.000 EUR. Für andere bewegliche körperliche Gegenstände, dazu zählen auch Kunstgegenstände und Sammlungen, beträgt der Freibetrag 12.000 EUR, § 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Jeder Erwerber der Steuerklasse II oder III erhält für Hausrat sowie andere bewegliche körperliche Gegenstände einen zusammengefassten Freibetrag von 12.000 EUR.

 

Hausrat setze ich nicht als Vermögen an, wenn man keine Kunst, Sammlerobjekte, Sammelautos oder Gegenstände mit sehr hohem Verkehrswert hat. Liegt aber auch an meiner umweltfreundlichen Lebensweise ohne Luxusobjekte, da ich da die Luxusaktien bevorzuge .

[Bolanger]

Warum orientiert Ih Euch nicht an der Bewertung von Banken und setzt die Mieterträge mit einem Faktor an? Davon abgezogen werden dann die Verbindlichkeiten.

[Hicks&Hudson]

vor 13 Stunden von oktavian:

vor 17 Stunden von Hicks&Hudson:

Nachlassgericht neben Immo und unbebauten Grundstücken selbst der gebrauchte Kleinwagen für 5000 Euro oder das Rennrad für 2000 Euro auch Vermögen sind.

für Hausrat/Unrat gibt es meines Wissens einen Freibetrag. Zählt also nicht das Rennrad. Bin nur Laie, aber so lese ich das Gesetz.

Zitat

Jeder Erwerber der Steuerklasse I erhält für Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke einen Freibetrag von 41.000 EUR. Für andere bewegliche körperliche Gegenstände, dazu zählen auch Kunstgegenstände und Sammlungen, beträgt der Freibetrag 12.000 EUR, § 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Jeder Erwerber der Steuerklasse II oder III erhält für Hausrat sowie andere bewegliche körperliche Gegenstände einen zusammengefassten Freibetrag von 12.000 EUR.

Doch, das hochwertige Rennrad zählt trotzdem erst einmal zum Vermögen. Das gilt auch für sehr teure Einrichtung, eben alles, was bei einem sofortigen Verkauf einen nicht unerheblichen Wert erzielen würde (alte Möbel etc fallen da eher raus).

Habe es ja selbst erlebt bei zwei Todesfällen im Familienkreis.

Sicherlich hast du Recht mit den Freibeträgen, aber das hat trotzdem erst einmal nichts mit dem Vermögen zu tun.

Es ist und bleibt alles Vermögen und wird erst einmal komplett erfasst und zusammengezählt.

Erst DANACH (!!) setzt man die Freibeträge an und schaut, oder und was/wie viel zu versteuern ist.

Wäre es anders, könnte man allgemein bei Erbschaften sagen:

Ein Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Wenn das Kind eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro erbt => Ist das dann auch nur Vermögen von 100.000 Euro (500.000 minus 400.000 Freibetrag) ??? Ist es nicht. Das Vermögen war trotzdem 500.000 Euro. Durch den Freibetrag wird nur weniger versteuert.

 

Siehe auch hier:

https://www.erbrechtsinfo.com/tipps-empfehlungen/gehoert-hausrat-zum-nachlass/#:~:text=Der Hausrat gehört prinzipiell zur Erbmasse des Nachlasses.&text=Besondere Luxusgegenstände%2C gehören nicht zu,sie nicht der Lebensführung dienten.

 

vor 13 Stunden von satgar:

Niemand sagt ja, dass das mal eben aus der Hand geschüttelt ist, der Wert.

Richtig 

Die Bestimmung des Wertes einzelner Vermögensteile ist sicherlich nicht immer einfach.

Das ändert aber trotzdem nichts daran, dass es vorhanden und eben Vermögen ist/dazu zählt. Es ist und bleibt Vermögen.

 

Wie so oft wird hier manchmal zu kompliziert gedacht.

Vermögen ist einfach gesagt alles, was ich in einem fiktiven (Extrem-)fall zu Geld machen könnte/müsste. Dazu zählen neben Immos, Grundstücken, Hausrat (Verkauf notfalls über Ebay/Kleinanzeigen) usw auch alle "digitalen Zeilen" und Ansprüche (z.B. Wert Kapitallebensversicherungen, Rentenansprüche usw).

 

Dass diese Umwandlung in exakte Euro oft schwer ist, ist ein anderes Thema.

Ebenso ist es ein anderes Thema, wie exakt und genau jedes Steinchen berücksichtigt wird für die eigene AA. Im 10 Mio Vermögen juckt das 2000 EUR Rennrad nicht so, wie im Miet-Haushalt mit 30.000 Euro Depot.

Immos sind aber so gut wie nie Kleinvieh.

[Moneycruncher]

vor 19 Stunden von s1lv3r:

Noch abstruser wird es ja, wenn man den Gedanken weiterspinnt und eine fiktive Beispielperson betrachtet, die 750k€ auf dem Konto hat, diese dann aber als Anzahlung für eine Villa in München verwendet ... das Geld ist dann also auf einmal weg, weil es ja nicht mehr zum Vermögen zählt - von Reichtum zu Armut innerhalb der Sekunde, wo das Geld das Konto verlässt. Ein schwarzes Loch. 

Schönes Beispiel, was bei mir in Kürze Realität werden könnte. Es handelt sich zwar nicht um eine Millionen-Villa, aber evtl. werde ich erstmals eine ETW kaufen - und das mit Ende 50. Sehr gute Lage und tolles Objekt, es wären ca. 50% meines Vermögens, das ich mit 100% EK investieren (?)/ konsumieren (?) würde.

 

Selbstverständlich beschäftigt mich die Frage wie die Immobilie in meinem Vermögen zu bewerten wäre!

[oktavian]

vor 31 Minuten von Hicks&Hudson:

Es ist und bleibt alles Vermögen und wird erst einmal komplett erfasst und zusammengezählt.

ich würde dann nur den Verkehrswert minus Verkaufsaufwand ansetzen. Bei Immobilien könnte man Maklergebühren, Notar usw. auch abziehen, um den realisierbaren Wert zu erreichen. Bei Aktien/ETFs würde ich auch den Wert abzüglich Transaktionskosten und Steuern ansetzen.

Meine Sichtweise ist dahingehend subjektiv, dass ich keinen so wertvollen Hausrat besitze.