Rentenkauf einer Immobilie

[TriKe]

Hallo zusammen,

wir erwägen eine Immobilie auf Rentenbasis zu kaufen. Dazu haben wir nächste Woche auf einen Termin mit einem Steuerberatungs-/Anwaltsbüro mit allen Beteiligten. Im Netz finde ich viele Informationen für die Verkäuferseite, allerdings kaum Tipps für oder Erfahrungen von der Käuferseite, insbesondere im Privatbereich.

 

Eigentümer:

• Die Immobilie gehört zu je 50% und wird bewohnt von zwei unverheirateten Brüdern um die 70 Jahre. Einer von beiden ist der Ziehvater meiner Frau. Es besteht kein Verwandtschaftsgrad. Das Angebot des Rentenkaufs kommt von deren Seite, da kein Vererben oder wenn nur mit hohen Erbschaftssteuern möglich wäre. Dafür soll lebenslanges Nießbrauchrecht (=Wohnrecht) bestehen. Den Verkehrswert der Immobilie wollen sie möglichst niedrig ansetzen, vergleichbare Immobilien (Reihenhaus, Mehrparteien, Renovierungsbedürftig) werden in der Lage zur Zeit mit ca. 300.000 € angeboten.

Wir als Käufer:

• Mitte-Ende 30 Jahre alt, zwei kleine Kinder
• Einkommen ca. 6000€ Netto im Monat, Hypothekenkredit auf selbst bewohnte Immobilie mit noch langer Laufzeit
• Meinerseits BuV vorhanden

 

Habt ihr da Erfahrungen oder Tipps? Worauf müssen wir achten und welche Fragen sollte ich mit zum Steuerberater nehmen?

 

Viele Grüße

Martin

[oktavian]

• Nießbrauch ist mehr als nur Wohnrecht.
• wäre keine gute Diversifikation zum bestehenden, nicht abbezahlten Eigenheim oder ist sonst noch viel Vermögen vorhanden?
• Frage: welche Kosten wären durch euch zu tragen (Dachinstandsetzung)? Da solltet ihr euch klar drüber sein.

[easyjo]

Bei ähnlichen Gegebenheiten im privaten Umfeld (Freunde) haben diese eine böse Bauchlandung erlebt und haben gesagt "nie wieder". Aber das muss jeder selbst wissen, vielleicht - ich wünsche es euch - macht ihr bessere Erfahrungen, die Zeit wird es zeigen.

[wolf666]

vor 3 Minuten von easyjo:

Bei ähnlichen Gegebenheiten im privaten Umfeld (Freunde) haben diese eine böse Bauchlandung erlebt

Kannst du näher darauf eingehen?

[cfbdsir]

Alles kommt auf den Zinssatz an. Das Leben  kann deutlich länger ausfallen als die statistische Restlebenserwartung. Dann wird das teuer.

Man kann die Rente auch niedriger ansetzen als nach dem Bewertungsgesetz. Wenn sie deutlich niedriger ist fällt Schenkungssteuer für den ersparten abgezinsten Rentenanteil an.

 

 

 

 

[stagflation]

vor 1 Stunde von easyjo:

Bei ähnlichen Gegebenheiten im privaten Umfeld (Freunde) haben diese eine böse Bauchlandung erlebt und haben gesagt "nie wieder".

 

Das glaube ich sofort, dass das böse Überraschungen gibt.

 

Eine meiner Lieblingsgeschichten (Quelle):

Zitat

1965 kaufte ein 47-jähriger Anwalt der 90-jährigen Französin Jeanne Calment ihre Wohnung für eine monatliche Leibrente von 500 Dollar ab. Die Verfügungsgewalt über das Appartement, so die Abmachung, sollte der Käufer erst nach dem Tod der alten Dame bekommen. 30 Jahre später starb - der Anwalt. Madame Calment überlebte ihn um zwei Jahre. Die älteste Frau der Welt starb im August 1997 - 122-jährig.

[cfbdsir]

Das ist ein Investment für die Kirche oder andere Instis, die 50 Jahre warten können. Die Kirche streut ihre Leibrentenkäufe und rechnet mit realistischen hohen Lebenserwartungen.

 

Eigenheimbesitzer leben länger. Möglicherweise kommen da gute Luft, sichere eher gehobene Einkommen, wenig harte Arbeit, ein gesünderes Vorleben, Gartenarbeit etc zusammen.

Ich würde mir das eher vererben lassen und dann Pflichtanteile und Erbschaftssteuer bezahlen. Das wird billiger. Das Geld für die Auszahlungen dann von heute an sparen.

[oktavian]

jeweils 20.000 also 40.000 können die ja schenken. Wenn es auch ruhig an den Partner gehen darf, kann euch jeweils 20.000 von jedem der Brüder geschenkt werden. Also 2x 40.000 = 80.000.

 

Wenn das Haus 300.000 wert ist:

300.000

minus Wert des Nießbrauchsrechtes

minus 80.000, die geschenkt werden

= zu zahlender Betrag

 

Wird es auch weniger teuer, als ohne Schenkung. Rein Kaufen zum vollen Preis macht wirtschaftlich keinen Sinn. Zudem ist der Steuerwert für die Schenkungssteuer evtl auch unter dem Verkehrswert, was die 80.000 noch erhöhen würde. Das würd eich mal die Berater fragen.

[sedativ]

Wächst die Rente dynamisch?

 

Wie ist der Gesundheitszustand der beiden Herren (Vorerkrankungen, Raucher, Lebensstil)?

 

Wie wird bei eìner Ehescheidung verfahren?

 

Was passiert, wenn einer von euch wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit ausfällt?

 

Welche Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten stehen in den nächsten 20-30 Jahren an?

 

Was plant ihr mit der Immobilie bei Ende der Rentenverpflichtung?

 

Was passiert, wenn die Bewohner irgendwann ins Pflegeheim wechseln?

[cfbdsir]

vor 12 Stunden von oktavian:

jeweils 20.000 also 40.000 können die ja schenken. Wenn es auch ruhig an den Partner gehen darf, kann euch jeweils 20.000 von jedem der Brüder geschenkt werden. Also 2x 40.000 = 80.000.

 

Wenn das Haus 300.000 wert ist:

300.000

minus Wert des Nießbrauchsrechtes

minus 80.000, die geschenkt werden

= zu zahlender Betrag

 

Wird es auch weniger teuer, als ohne Schenkung. Rein Kaufen zum vollen Preis macht wirtschaftlich keinen Sinn. Zudem ist der Steuerwert für die Schenkungssteuer evtl auch unter dem Verkehrswert, was die 80.000 noch erhöhen würde. Das würd eich mal die Berater fragen.

Der Steuerwert ist bei gut instandgehalten/modernisierten/ausgestatteten Häusern niedriger als der Marktwert. Sonst eher umgekehrt.

[Neverdo]

Falls das Thema , was ich vermute, eine Rolle spielt....

https://www.anwalt.de/rechtstipps/sanierungspflicht

[easyjo]

Probleme gibt es bei der Finanzierung. Banken mögen das nicht. Insoweit wird es wohl notwendig sein den "Kaufpreis" aus eigenen Mitteln darzustellen. Bei Fremdfinanzierung verlangt die Bank zu 100 % den Rangvorbehalt vor dem Nießbrauchrecht welches banktechnisch aber als Belastung berücksichtigt wird, entsprechend die Beleihungsfähigkeit mehr oder weniger reduziert. Da würde ich auf alle Fälle erstmal mit der Bank sprechen.

[hilflos]

einen Kredit bekommt ihr dafür vermutlich nicht.  Es ist weder für eigene Wohnzwecke noch zur Vermietung. Daher bleibt nur ein monatl, Betrag übrig.  Steuerberater fragen was das Finanzamt anerkennt ohne dass Schenkungssteuer fällig wird. Kaminkehrer fragen was an der Heizung gemacht werden muss.

[slowandsteady]

Ich würde kein derartigen "Rentenkauf" machen, sondern - wenn überhaupt - das Haus normal kaufen (ggf. zum günstigen Preis) mit gleichzeitigem Mietvertrag, bei dem (Eigenbedarfs-)Kündigung einseitig von neuen Vermieter (ihr) ausgeschlossen wird. Dann ist keine Erbschaftssteuer etc. fällig, ihr habt das Langlebigkeitsrisiko nicht, ihr könnt Renovierungen und AfA für das Haus von der Steuer absetzen (was sich bei eurem Einkommen mit 42% Grenzsteuersatz lohnen dürfte) und bekommt auch eine Finanzierung von der Bank.

Zudem können sich die Brüder das Geld selbst einteilen, wenn einer zB Krebs mit <3 Jahren Lebenserwartung bekommt, in den letzten Jahren alles verklopfen und nochmal nach Bora Bora fliegen statt eine läppische Rente zu bekommen. Wenn die Brüder statt dem Kaufpreis eine Rente wollen, dann können sie ja die Verkaufssumme teilweise oder vollständig in eine Sofortrente umwandeln. 

[slowandsteady]

Und noch ein Gedanke: Die Brüder haben genau das gleiche Problem mit niedrigem Freibetrag. Selbstgenutzte Immobilien lassen sich nur an Kinder oder Ehepartner komplett steuerfrei vererben.

Falls einer der beiden Brüder stirbt und 300.000/2=150.000 Euro an den anderen vererbt, dann wären das grob geschätzt: Erbfallkosten 10.000€, Freibetrag 20.000€, 20% Erbschaftssteuer auf 120.000€ = 24.000€ Steuer für ihn. Hat das der überlebende Bruder dann liquide? Falls nicht, muss er nämlich spätestens dann das Haus verkaufen.

 

[sedativ]

finanztip.de/immobilienverrentung

 

test.de/Immobilienrente

[TriKe]

Hallo Allerseits,

herzlichen Dank für die vielen Informationen. Die sind eine super Vorbereitung für das morgige Gespräch.

 

Was schlechte Erfahrungen und Risiken für beide Parteien angeht, hoffe ich natürlich, dass auch Steuerberater die Fallstricke kennen und das Thema entsprechend angehen. In welcher Form die Umsetzung letztlich erfolgt, bleibt zu diskutieren. Letztlich sollen alle Beteiligten davon profitieren.

 

Viele Grüße
Martin

[sedativ]

Alternative: Statt der Rentenzahlungen auf unabsehbare Zeit und Unterhaltung einer bald stark renovierungsbedürftigen Immobilie einen Aktiensparplan einrichten und irgendwann einfach 30% Erbschaftssteuer bezahlen. Das ist sehr wahrscheinlich weit renditeträchtiger, erspart viel Stress und ihr bleibt finanziell immer flexibel.

[sedativ]

Am 30.10.2023 um 19:27 von TriKe:

herzlichen Dank für die vielen Informationen. Die sind eine super Vorbereitung für das morgige Gespräch.

 

Was ist bei dem Gespräch gestern herausgekommen?

[TriKe]

Hallo,

das war erstmal ein Beratungstermin, Detailausgestaltung der Verträge auch mit Notar steht noch aus - wenn alle den Bedingungen zustimmen. Es wird -wenn- dann aber auf die Leibrente hinauslaufen mit lebenslangen Zahlungen bei lebenslangem Wohnrecht.

 

Hauswert ist mit 150k angesetzt, also 75k pro Verkäufer. Abzüglich Wohnwert dürfte die monatliche Rente überschaubar sein (wird noch ausgerechnet). Es steht dabei im Raum, dass Versicherungen, Reparaturen etc. bei Bewohnern bleiben. Ebenso soll eine Art Rücktrittsrecht für die Verkäufer inkludiert sein, z.B. für den Fall, dass käuferseits für mehr als zwei Monate Zahlungen ausbleiben (Empfehlung des Anwalts/Steuerberaters). Auch soll Festgehalten sein, dass nach Ableben eines der beiden die betroffene Wohnung nicht vermietet werden darf, solange der andere noch im Haus wohnt.

 

Viele Grüße