Erfahrungen mit Immobilienmakler

[smarttrader]

vor 1 Stunde von slowandsteady:

Immobilien mit >5 Millionen gibts einfach nicht so viele. Selbst bei 7500€/m2 für Neubau wären dass 10x 66m2 Wohnungen.

Solche großen Angebote braucht man in der Tat nicht auf Immoscout inserieren, weil als Käufer Privatpersonen quasi wegfallen, man braucht viel zu viel Eigenkapital für die meisten.

Wenn zB Vonovia einen Wohnblock verkauft, wird es wohl an einschlägige andere Immobilien-Unternehmen und Genossenschaften angeboten werden. Solche Verkäufer werden aber wahrscheinlich auch keinen Makler beauftragen, die haben selbst Angestellte für den Verkauf.

Das habe ich mir auch gedacht. Wer kauft denn für Faktor 35 (ca. 3% Rendite) ein Mehrfamilienhaus wenn es auf Staatsanleihen schon fast 4% gibt? Da müsste es schon Neubau in Regensburg Zentrum sein und selbst dann ist es fraglich ob das jemand zahlen will, kenne den Regensburger Mietmarkt nicht. Falls irgendwo an Grenze Tschechien kann man nur noch sagen: Träum weiter...

Ich schaue auch unregelmäßig (passiv) auf Immoscout und mein Bauchgefühl sagt mir das auch. Ausnahmen bestätigen die Regel. Ist halt der Besitztumseffekt.

Du konntest eine zeitlang rund 10k Überschuss erzielen mit 500k Investment. Dazu hast 90k im Jahr an Verbindlichkeiten abgetragen und somit auch Vermögenswerte geschaffen. Du wirst eine Rendite von mehr als 10% (nach Steuer eher Richtung 18%)  haben. Und das bis zum Ende der Zinsbindung. Ich hätte sowas sofort gemacht, wenn etwas zum passenden Preis, mit entsprechender Miete und Finanzierung der Bank sich ergeben hätte.

 

[ein_johannes]

vor 16 Minuten von hilflos:

die 4% auf Staatsanleihen sind halt vor Steuern und und gibt´s halt nur derzeit und nur für 1 Jahr. Die 3% auf Immobilien sind plus Steuerrückerstattung, plus Mietsteigerung, plus Wertsteigerung, theoretisch zumindest.

Minus Unterhalt. Die AfA gibts nicht gratis, ihr steht die Alterung der Immobilie entgegen; Aber wir driften ab

[geldvermehrer]

vor 10 Stunden von cfbdsir:

Mit welchem Verhältnis aus Nettokaufpreis und Nettokaltmiete würde es denn wann erworben? Was sagt der örtliche Bodenmarktbericht? Bei meinem MFH-Wohnhaus hat sich das Verhältnis seit Anfang 2022 um 1/3 verschlechtert. 

Erworben wurde die Immobilie nicht, sie wurde geerbt. Bodenrichtwert ist bekannt, das passt alles. 2022 wurde in der Nähe des Objektes eine ähnliche Immobilie für nicht ganz das 35-fache der Jahresnettorendite verkauft bei etwas schlechterer Lage und ohne Innenhof (was gerade in zentralen Lagen gewünscht ist, aufgrund Möglichkeit für Balkone bei Generalsanierung). Der Käufer des Objektes (bekannt für Altstadtsanierungen) führt eine mehrjährige Generalsanierung durch und ist derzeit aber leider nicht interessiert an dem Ankauf unserer Immobilie

Es hilft nichts, ich benötige einen Fachmann mit Zugang zu potentiellen Käufern. Es eilt auch nicht soooo, 1-2 Jahre hin oder her spielt nicht die große Rolle.

 

Zitat

entweder gibt´s spezial Portale oder es geht wirklich über persönliche Kontakte

Das sehe ich auch so, daher kam mir auch der Gedanke z.B. mit Planet Home als Immobilienmakler, die sollten über die HypoVereinsbank vielleicht potentielle Käufer gelistet haben???

Sie bieten auch Immobilienbewertungen an, wobei ich meine Preisvorstellung schon kenne und  ich nicht verkaufen muss.

Die bequeme Alternative für mich und meine Kinder sind halt Dividendenerträge (oder Anteilsverkäufe  @Schwachzocker ) aus einem globalen Aktien-ETF (mit ein wenig Anleihen), hier ist der Aufwand kein Vergleich zu einer größeren, vermieteten Immobilie.

[cfbdsir]

vor 7 Minuten von geldvermehrer:

Erworben wurde die Immobilie nicht, sie wurde geerbt. Bodenrichtwert ist bekannt, das passt alles. 2022 wurde in der Nähe des Objektes eine ähnliche Immobilie für nicht ganz das 35-fache der Jahresnettorendite verkauft bei etwas schlechterer Lage und ohne Innenhof (was gerade in zentralen Lagen gewünscht ist, aufgrund Möglichkeit für Balkone bei Generalsanierung). Der Käufer des Objektes (bekannt für Altstadtsanierungen) führt eine mehrjährige Generalsanierung durch und ist derzeit aber leider nicht interessiert an dem Ankauf unserer Immobilie

Es hilft nichts, ich benötige einen Fachmann mit Zugang zu potentiellen Käufern. Es eilt auch nicht soooo, 1-2 Jahre hin oder her spielt nicht die große Rolle

Anfang 2022 lagen die Zinsen nahe null. Ich hätte für mein MFH-Wohnhaus ca.50% mehr bekommen als heute. Auf Selbstnutzungsobjekte wirken sich Zinsveränderungen weniger stark aus. Das EFH-Wohnhaus, das ich nutze, wäre Anfang 2022 nur ca 20% teurer gewesen. Beides im größten Ballungsraum Europas und nicht in der tiefen Provinz.

[slowandsteady]

vor 53 Minuten von geldvermehrer:

Es eilt auch nicht soooo, 1-2 Jahre hin oder her spielt nicht die große Rolle.

Selbst Teilungserklärung machen lassen und wohnungsweise verkaufen wäre auch eine Möglichkeit. Das dauert und macht Arbeit, aber man kann die Immobilie in "kleinere Happen" aufteilen und findet vielleicht nach den 3 Jahren Kündigungssperrfrist (wegen BGB 577a) ein paar Selbstnutzer, die den geforderten Preis zahlen wollen und können. Bis dahin hat sich der Immobilienmarkt dann vielleicht auch wieder eingeschwungen.

vor 53 Minuten von geldvermehrer:

Die bequeme Alternative für mich und meine Kinder sind halt Dividendenerträge (oder Anteilsverkäufe  @Schwachzocker ) aus einem globalen Aktien-ETF (mit ein wenig Anleihen), hier ist der Aufwand kein Vergleich zu einer größeren, vermieteten Immobilie.

Und deswegen muss die zu erwartende Rendite für ein MFH auch deutlich höher sein als für andere Alternativen. "Schmerzensgeld" fürs Vermieterdasein sozusagen 

[cfbdsir]

vor 8 Stunden von slowandsteady:

Selbst Teilungserklärung machen lassen und wohnungsweise verkaufen wäre auch eine Möglichkeit. Das dauert und macht Arbeit, aber man kann die Immobilie in "kleinere Happen" aufteilen und findet vielleicht nach den 3 Jahren Kündigungssperrfrist (wegen BGB 577a) ein paar Selbstnutzer, die den geforderten Preis zahlen wollen und können. Bis dahin hat sich der Immobilienmarkt dann vielleicht auch wieder eingeschwungen.

Da hat man dann eine MiteigentümerInnengemeinschaft am Hals. Gegen nervige MiteigentümerInnen sind nervige MieterInnen nichts. Die wird man niemals wieder los. 

vor 8 Stunden von slowandsteady:

Und deswegen muss die zu erwartende Rendite für ein MFH auch deutlich höher sein als für andere Alternativen. "Schmerzensgeld" fürs Vermieterdasein sozusagen 

Im Vergleich zu Immobilienaktien oder Fonds ist es schwer eine lastenfreie oder lastenarme Immobilie in die Insolvenz zu wirtschaften. Daher ist die Direktanlage m.E. sinnvoller. Vermieten bereitet Schmerzen. Wer MietnomadInnen erlebt hat und die Lahmarschigkeit eines Amtsgericht vor dem man Räumung begehrt, der ist vom Vermieterträumereien kuriert. Nur was schützt mich so gut vor Inflation, was bringt mir Einkommen, dass sich mit den Lebenshaltungskosten ziemlich genau parallel entwickelt wenn nicht ein oder mehrere lastenfreie(s) oder lastenarme(e) MFH(s)?

[geldvermehrer]

vor 8 Stunden von slowandsteady:

Selbst Teilungserklärung machen lassen und wohnungsweise verkaufen wäre auch eine Möglichkeit. Das dauert und macht Arbeit, aber man kann die Immobilie in "kleinere Happen" aufteilen und findet vielleicht nach den 3 Jahren Kündigungssperrfrist (wegen BGB 577a) ein paar Selbstnutzer, die den geforderten Preis zahlen wollen und können. Bis dahin hat sich der Immobilienmarkt dann vielleicht auch wieder eingeschwungen.

Und deswegen muss die zu erwartende Rendite für ein MFH auch deutlich höher sein als für andere Alternativen. "Schmerzensgeld" fürs Vermieterdasein sozusagen 

Danke, Teilungserklärung ist nicht so einfach wegen Brandschutzanforderungen etc. und ich mag einfach meine Ruhe haben, man wird älter und müder....

Also wenn ich die Rendite vor Steuern realistisch berechne, vor allen Dingen Instandhaltungsrücklage und laufende Reparaturen, -dem Alter der Immobilie geschuldet sieht z.B. Gerd Kommer ca. 2% des Gebäude-Zeitwertes als angemessen- komme ich auf unter 2% vor Steuern. Ich denke, deine Erfahrungen sind ähnlich, wenn ich den smiley richtig deute

[Hansolol]

vor 39 Minuten von geldvermehrer:

Danke, Teilungserklärung ist nicht so einfach wegen Brandschutzanforderungen

 

Inwiefern? Das Baurecht wird ja im Zuge einer Abgeschlossenheit nicht geprüft. Deswegen steht auf einer Abgeschlossenheitsbescheinigung auch immer dick drauf, dass keine baurechtliche Prüfung statt fand. Hatte erst neulich einen Fall, wo die Eigentümer bedenken hatten wegen Brandschutz. (Der wurde auch tatsächlich nicht eingehalten). Aufgeteilt wurde die Wohnung trotzdem und kann jetzt mit brandschutzrechtlichen Mängeln verkauft werden. 

Am 15.10.2023 um 20:36 von ein_johannes:

Beim üblichen Gewitzel über unser örtliches Bauamt merkte man etwa, das dessen Schlüsselfiguren dort teils kaum bekannt waren.

Makler haben auch keine Berührungspunkte mit dem Bauamt. Die fragen höchstens mal nach einer Bauakte. 

[ein_johannes]

vor 32 Minuten von Hansolol:

Makler haben auch keine Berührungspunkte mit dem Bauamt. Die fragen höchstens mal nach einer Bauakte. 

Ein erfahrener/guter Makler spricht mMn. regelmäßig mit so vielen Akteuren der lokalen Wohnungswirtschaft - auch aus den Bereichen Neubau, Sanierung, Umbau - das ihm die Problemmitarbeiter der lokalen Ämter geläufig sind.

Klar, wer immer nur von 08/15 ETWs Bilder macht und die ins Internet setzt, der kommt auch ohne tieferer Kenntnisse der lokalen Gegebenheiten gut zurecht; das reicht aber halt dann eben auch nicht für anspruchsvolleres.

[slowandsteady]

vor 12 Stunden von cfbdsir:

Nur was schützt mich so gut vor Inflation, was bringt mir Einkommen, dass sich mit den Lebenshaltungskosten ziemlich genau parallel entwickelt wenn nicht ein oder mehrere lastenfreie(s) oder lastenarme(e) MFH(s)?

Naja, die Ausgaben steigen mit den Lebenshaltungskosten. Die Einnahmen sind aber nicht daran gekoppelt, sondern hängen von der Nachfrage nach Wohnraum ab, München, Hamburg oder Grünheide sind überportional gestiegen, Duisburg-Marxloh oder Gera eher nicht.

vor 12 Stunden von geldvermehrer:

komme ich auf unter 2% vor Steuern. Ich denke, deine Erfahrungen sind ähnlich, wenn ich den smiley richtig deute

Ich habe mich vor ca. 5 Jahren erst aufgeschlaut (mehrere Immobilienbücher gelesen, steuerliche Behandlung recherchiert, viele Videos geschaut, aus Spaß sogar lokale Bauvorschriften und Bebauungspläne gelesen) und dann ca. 1 Jahr nach einer Kapitalanlage für ca. 100.000 Eigenkapital gesucht. Es gab aber keine, die in 50km Umkreis gelegen hätte und mich als Kapitalanlage im Rendite/Risiko-Verhältnis überzeugt hatte. Irgendwann habe ich dann meine Photovoltaik gekauft, da war die Rendite besser (zumindest im Vergleich mit vollverwalteter Immobilie ). 

Meine Erfahrungen mit Mietern sind also nur theoretisch bzw. aus dem Bekanntenkreis. Aber die Geschichten, die ich gehört habe, dafür tue ich mir die 1-2% Rendite nicht an.

[geldvermehrer]

Zitat

Aber die Geschichten, die ich gehört habe, dafür tue ich mir die 1-2% Rendite nicht an.

Ja, Geschichten inkl. insolventen Mietern und "Zerstörung" von Wohnungen könnte ich einige erzählen.

 

Leider stimmen aus meiner persönlichen Erfahrung die häufig publizierten Renditen von Immobilien-Experten inten und vorne nicht  (habe jetzt ein paar videos von Immocation angesehen, dort wird teilweise von 8% Rendite gesprochen, das wäre aus meiner Sicht der Ausnahmefall). 

Die tatsächlich erforderlichen Instandhaltungsrücklagen (steuerlich erst bei Auflösung wirksam) samt laufenden Reparaturen werden  aus meiner Sicht viel zu niedrig bzw. von Privatleuten nur bei ETW (zwangsmäßig erforderlich) berücksichtigt.

Ich bleibe dabei, 2% (vor Steuern und Inflation) und richtig berechneter Rücklage für Instandhaltung und laufenden Reparaturen (je nach Alter, Ausstattung etc. der Immobilie 1-2% des Gebäudezeitwertes) sollte die Durchschnittsrendite sein. D

Da lachen sich die Dividendenjünger ins Fäustchen

[slowandsteady]

vor 36 Minuten von geldvermehrer:

teilweise von 8% Rendite gesprochen

Das will ich nicht abstreiten, man muss halt in D-Lagen wie Gera oder Plauen. Wenn man dann aber Leerstand, Demographie und zukünftige Renovierungskosten einrechnet, dann kann auch mit 8% "Papier-Rendite" schnell ein Verlustgeschäft draus werden.

vor 36 Minuten von geldvermehrer:

Ich bleibe dabei, 2% (vor Steuern und Inflation) und richtig berechneter Rücklage für Instandhaltung und laufenden Reparaturen (je nach Alter, Ausstattung etc. der Immobilie 1-2% des Gebäudezeitwertes) sollte die Durchschnittsrendite sein.

 Wenn du genau so eine Rechnung für deine Immobilie durchführst, dann kommst du auch auf einen "fairen" Preis für Kapitalanleger und hast auch Chancen, sie verkauft zu bekommen. Mit Faktor 35 in der Oberpfalz wird es IMHO eher nichts, da winkt jeder, der rechnen kann, ab. Man kann natürlich auch mit hohem Preis inserieren und irgendwann auf einen naiven Käufer hoffen, solange man keinen Zeitdruck beim Verkauf hat. Aber jetzt genug Kommentare von mir, bin nur "Theoretiker"  

vor 12 Stunden von Hansolol:

Makler haben auch keine Berührungspunkte mit dem Bauamt. Die fragen höchstens mal nach einer Bauakte. 

Ein Makler sollte schon selbst in der Lage sein, herauszufinden ob der Dachbodenausbau genehmigt wurde oder gegen den Brandschutz verstößt, weil der Fluchtweg fehlt. Oder etwas Ahnung haben, was das Bauamt zulässt und wie man mit etwas Fantasie ein Bestandsobjekt umbauen könnte (zB Umwidmung zu Wohnraum statt Einzelhandel/Büro). Das ist beim Bepreisen des Objekts nämlich ziemlich relevant. 

[Neverdo]

Am 16.10.2023 um 14:58 von Sapine:

Möglicherweise bekommst du einen Eindruck vom Makler wenn du dich zuerst als Interessent ausgibst? 

cave puellam...oder typisch Frau und ist jetzt wirklich nicht abfällig gemeint...

 

Am 16.10.2023 um 14:51 von slowandsteady:

 

Ich glaube aktuell und die naechsten paar Jahre ist einfach kein guter Zeitpunkt, MFH zu verkaufen. Falscher Zeitpunkt im Schweinezyklus. Es sei denn, man akzeptiert als Verkaeufer die neue Realitaet und einen Faktor von 15 oder niedriger, bei dem der Kapitalanleger auch einen Gegenwert fuer sein Risiko bekommt. Die Zeiten, wo man als Kaeufer auch einen Cashflow von 0 oder sogar negativ akzeptiert hat weil man auf die Wertsteigerung spekuliert hat, sind IMHO erstmal vorbei.

 

Wohl wahr, es ist mindestens beides, die Wertssteigerungen und dann alles das, was auf Erwerber von Bestandsimmos zukommen wird, wer zu viel Zeit hat kann sich ja mal die Ergüsse der Gesetzgebung dazu ansehen, das alles gepaart mit dem Mangel an Handwerkern kann eigentlich kaum verlocken in Bestand zu investieren.

Bei mir ist gerade mal wieder ein Dachdecker abgesprungen, weil er meinen "Druck" nicht mehr ertragen konnte, ihr glaubt nicht, was ich alles erlebe lol...

[Solara]

vor 6 Stunden von geldvermehrer:

Ich bleibe dabei, 2% (vor Steuern und Inflation) und richtig berechneter Rücklage für Instandhaltung und laufenden Reparaturen (je nach Alter, Ausstattung etc. der Immobilie 1-2% des Gebäudezeitwertes) sollte die Durchschnittsrendite sein.

Ich habe auch so einen Fall in der Verwandtschaft, wo ich die Rendite ähnlich einschätze, falls überhaupt. Da waren die Kinder seit Jahren schon im Grundbuch eines großen Mehrfamilienhauses, die Eltern als Nießbraucher eingetragen. Das Haus noch kräftig mit Schulden beladen, die Kinder haben seit mehr als 20 Jahren bereits die Verwaltung übernommen ohne Gegenleistung. Und jetzt, wo die Eltern verstorben sind, fließt auch kein Geld in den Geldbeutel, sondern geht drauf für Steuer und überfällige Modernisierung. Die Steuerberaterkosten sind übrigens auch nicht ohne.

 

Ich habe das schon länger so betrachtet. Den hohen  7-stelligen Kaufpreisen, die es dafür angeblich gäbe, habe ich schon zu Boomzeiten nicht getraut, obwohl es da wirklich Anrufe von Maklern aus der Schweiz gegeben hat. Ich habe dringend zum Verkauf geraten, aber damals waren Nullzinsen angesagt, die Börse ist zu unsicher,  keiner hat auf mich gehört und überhaupt das Erbe verschleudern. Tja. Mit der Korrektur auf dem Immomarkt sind 7-stellige Summen verschwunden, die aber auch eventuell nie da waren. In der augenblicklichen Situation macht es gar keinen Sinn. Was bleibt, ist die Miete zügig auf Marktnivau zu heben, bevor auch hier ein staatlicher Eingriff jenseits der Mietpreisbremse droht.

[cfbdsir]

vor 8 Stunden von slowandsteady:

Naja, die Ausgaben steigen mit den Lebenshaltungskosten. Die Einnahmen sind aber nicht daran gekoppelt, sondern hängen von der Nachfrage nach Wohnraum ab, München, Hamburg oder Grünheide sind überportional gestiegen, Duisburg-Marxloh oder Gera eher nicht.

In Gera sibd die Lebenshaltungskosten weniger stark gestiegen. Lokale Handwerker und Gastronomie sind dort viel billiger. 

 

Historisch waren die Mieten hervorragend über lange Zeiträume mit den Kosten der Lebenshaltung korreliert.

vor 7 Stunden von geldvermehrer:

Ja, Geschichten inkl. insolventen Mietern und "Zerstörung" von Wohnungen könnte ich einige erzählen.

Ich hatte in zehn Jahren eine Zwangsräumung bei sechs Wohnungen. Zum Glück sind die Mieter im Laufe des Gerichtsverfahrens ausgezogen.  GerichtsvollzieherInnen (und die Wunschumzugsunternehmen) sibd extrem teuer und wurden gespart.

vor 54 Minuten von Solara:

Da waren die Kinder seit Jahren schon im Grundbuch eines großen Mehrfamilienhauses, die Eltern als Nießbraucher eingetragen. Das Haus noch kräftig mit Schulden beladen, die Kinder haben seit mehr als 20 Jahren bereits die Verwaltung übernommen ohne Gegenleistung. Und jetzt, wo die Eltern verstorben sind, fließt auch kein Geld in den Geldbeutel, sondern geht drauf für Steuer und überfällige Modernisierung. Die Steuerberaterkosten sind übrigens auch nicht ohne

Sie hättens verkaufen können. Steuerberatung müsste nach 20 Jahren Hausverwaltungserfahrung wohl kaum nötig sein. Bei privater Vernietung reicht eine simple Einnahmen- und Überschussrechnung.

vor 7 Stunden von slowandsteady:

Mit Faktor 35 in der Oberpfalz wird es IMHO eher nichts, da winkt jeder, der rechnen kann, ab. Man kann natürlich auch mit hohem Preis inserieren und irgendwann auf einen naiven Käufer hoffen, solange man keinen Zeitdruck beim Verkauf hat. Aber jetzt genug Kommentare von mir, bin nur "Theoretiker

Das ist doch eine Schrumpfungsregion, oder?

[cfbdsir]

vor 7 Stunden von slowandsteady:

Ein Makler sollte schon selbst in der Lage sein, herauszufinden ob der Dachbodenausbau genehmigt wurde oder gegen den Brandschutz verstößt, weil der Fluchtweg fehlt. Oder etwas Ahnung haben, was das Bauamt zulässt und wie man mit etwas Fantasie ein Bestandsobjekt umbauen könnte (zB Umwidmung zu Wohnraum statt Einzelhandel/Büro). Das ist beim Bepreisen des Objekts nämlich ziemlich relevant. 

Meiner Erfahrung nach haben die MaklerInnen keinerlei Ahnung von Immobilienrecht. Die können häufig das Dacheindeckmaterial nicht richtig benennen, bezeichnen Baustile falsch und phantasieren gerne Ausbaureserven ohne rechtliche Prüfung herbei.

[geldvermehrer]

Merci, ich bin jetzt mit Mieterhöhungen beschäftigt

[Hansolol]

vor 10 Stunden von slowandsteady:

Ein Makler sollte schon selbst in der Lage sein, herauszufinden ob der Dachbodenausbau genehmigt wurde oder gegen den Brandschutz verstößt, weil der Fluchtweg fehlt. Oder etwas Ahnung haben, was das Bauamt zulässt und wie man mit etwas Fantasie ein Bestandsobjekt umbauen könnte (zB Umwidmung zu Wohnraum statt Einzelhandel/Büro). Das ist beim Bepreisen des Objekts nämlich ziemlich relevant. 

 

 

Einfach nur Nein. Kein Makler weiß wie ein 2ter Rettungsweg funktioniert und ob dieser ausreichend ausgestaltet ist. Mit solchen Fragen sollte man sich bitte niemals an einen Makler wenden. Baurechtliche Themen können von anderen Berufgruppen besser beantwortet werden. Gleiches gilt übrigens auch für Kostenschätzungen für eventuelle Umbauten. Das sind keine Bereiche wo Makler irgendwelche Kompetenzen haben. Dachbodenausbauten sind nach meiner Erfahrung übrigens fast nie genehmigt und entsprechen fast nie dem Baurecht. Es kümmert aber niemanden, weder den Käufer, noch die Bank, oder das Bauamt. Hier wird man nur tätig, wenn Gefahr im Verzug ist. (Altenheime, Kindergärten z.b) 

 

Ich habe beruflich mit Maklern zu tun. Deren Fähigkeiten beschränken sich auf die Vermarktung und den Verkauf. Was ja auch völlig okay ist, dafür werden sie ja bezahlt. 

[cfbdsir]

vor 5 Stunden von geldvermehrer:

Merci, ich bin jetzt mit Mieterhöhungen beschäftigt

ich habe nur Indexmietverträge.

vor 4 Stunden von Hansolol:

Einfach nur Nein. Kein Makler weiß wie ein 2ter Rettungsweg funktioniert und ob dieser ausreichend ausgestaltet ist

Aber kein Maklerbetrieb weist auf die fehlende Qualifikation hin.

vor 4 Stunden von Hansolol:

Das sind keine Bereiche wo Makler irgendwelche Kompetenzen haben. Dachbodenausbauten sind nach meiner Erfahrung übrigens fast nie genehmigt und entsprechen fast nie dem Baurecht. Es kümmert aber niemanden, weder den Käufer, noch die Bank, oder das Bauamt

Das hängt von der Behördenführung ab. Brennt so ein Dach aus und kommen Menschen zu Schaden dann wird das örtliche Bauamt sich seiner Pflichten bewusst. Zwangsgelder und Rückbau können dann flächendeckend gefordert sein.

 

 

 

 

vor 4 Stunden von Hansolol:

Hier wird man nur tätig, wenn Gefahr im Verzug ist. (Altenheime, Kindergärten z.b) 

Schon der Gleichheitsgrundsatz gebietet die gleiche Behandlung aller Steuerpflichtigen. Genehmigte Ausbauten werden besteuert - ungenehmigte nicht. Es ist reine Amtsfaulheit, die zu diesen Drittweltverhältnissen, vor allem im ländlichen Bereich führt.

[smarttrader]

Ein Dachboden zum Wohnraum ausbauen ist zumindest in Niedersachsen genehmigungsfrei. Verfahrensfreie Baumaßnahmen gemäß § 60 Abs. 2 Niedersächsische Bauordnung (NBauO).

 

Allerdings ist das eher eine Sache die ICH mit Fachleuten abarbeiten würde. Statik zB. könnte ich nie berechnen. Falls dazu noch eine paar Gauben rausgezogen werden sollen, brauch ich zusätzlich ein vorlageberechtigten Architekten.

 

Zumindest einen baubegleitenden Gutachter sollte man beauftragen. Der Architekt/Gutachter kann auch die anschliessende Wohnraumvermessung durchführen und ggfls. die Dokumente für die Bank erstellen. Selbst bei einer 100% EK Finanzierung der Baumaßnahme, ist eine Wertsteigerung vorhanden. Für den laufenden Kreditvertrag ohne Auswirkung auf die Konditionen, bei einer Anschlussfinanzierung allerdings schon von Bedeutung.

[cfbdsir]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Ein Dachboden zum Wohnraum ausbauen ist zumindest in Niedersachsen genehmigungsfrei

Das ist der risikoreichste baurechtliche Weg. Das normale Genehmigungsverfahren liefert Rechtssicherheit. BauherrInnen können leicht von Bauunternehmer innen über den Tisch gezogen werden, da möglicherweise erst nach mehr als zehn Jahren die Illegalität offensichtlich wird. Bei Garagen und Gartenhäuschen ist ein Abriss verschmerzbar bei Dachausbauten sind die Schäden enorm

 

vor 2 Stunden von smarttrader:

Allerdings ist das eher eine Sache die ICH mit Fachleuten abarbeiten würde. Statik zB. könnte ich nie berechnen.

Die Fachleute werden nicht unabhängig geprüft. Eine Baugenehmigung ist im Verhältnis zu Rückbaukosten billig.

 

 

Zur Steuerlichen Ungleichbehandlung: ich korrigiere mich: illegale, unangemeldete Ausbauten sind gemeint. In NRW sind sie illegal wenn nicht genehmigt, weshalb ich illegal und ungenehmigt gleichgesetzt habe. Das abweichende niedersächsische Baurecht war mir nicht bekannt

 

[smarttrader]

vor 42 Minuten von cfbdsir:

Das ist der risikoreichste baurechtliche Weg. Das normale Genehmigungsverfahren liefert Rechtssicherheit. BauherrInnen können leicht von Bauunternehmer innen über den Tisch gezogen werden, da möglicherweise erst nach mehr als zehn Jahren die Illegalität offensichtlich wird. Bei Garagen und Gartenhäuschen ist ein Abriss verschmerzbar bei Dachausbauten sind die Schäden enorm

 

Die Fachleute werden nicht unabhängig geprüft. Eine Baugenehmigung ist im Verhältnis zu Rückbaukosten billig.

 

 

Zur Steuerlichen Ungleichbehandlung: ich korrigiere mich: illegale, unangemeldete Ausbauten sind gemeint. In NRW sind sie illegal wenn nicht genehmigt, weshalb ich illegal und ungenehmigt gleichgesetzt habe. Das abweichende niedersächsische Baurecht war mir nicht bekannt

 

Sind wir realistisch, wer wird beim Finanzamt seinen Grundsteuerbescheid ändern lassen? Welches Finanzamt zahlt dir Geld zurück, wenn dort für 20 Jahre 6qm zuviel berechnet wurden, da wurde vom Grundstück 6qm an die Stadt abgetreten aber die Grundsteuer bis heute nicht reduziert. Kein aktualisierter Katasterauszug oder ähnliches. Also die Behörden sind auch sehr gemacht.

[cfbdsir]

vor 5 Minuten von smarttrader:

Sind wir realistisch, wer wird beim Finanzamt seinen Grundsteuerbescheid ändern lassen? Welches Finanzamt zahlt dir Geld zurück, wenn dort für 20 Jahre 6qm zuviel berechnet wurden, da wurde vom Grundstück 6qm an die Stadt abgetreten aber die Grundsteuer bis heute nicht reduziert. Kein aktualisierter Katasterauszug oder ähnliches. Also die Behörden sind auch sehr gemacht.

Wie kann ein Finanzamt 20 Jahre unentdeckt zu viel berechnen? Die Fläche des Grundstücks wird im Messebescheid transparent ausgewiesen.

[smarttrader]

Das Grundstück hatte 640qm und ein Bestand EFH Mitte der 80er, es wurde irgendwann im Zuge der Infrastruktur und dem anliegenden Baugebiet ein Fussweg realisiert. Die notwendige Fläche wurde der Stadt übergeben oder enteignet ich weiss es nicht genau. Das ist jetzt erst aufgefallen, als die Grundsteuererklärung eingereicht wurde und dort Abweichungen existierten.

 

Ich würde für 20 Euro im Jahr mich auch nicht mit dem Finanzamt anlegen, aber steuerliche Gleichbehandlung setzt auch eine faire Gleichbehandlung der Steuerzahler voraus.