Erfahrungen mit Immobilienmakler

[geldvermehrer]

Hallo Zusammen,

ich werde nächstes Jahr einen Makler für den Verkauf eines größeren Mehrfamilienhauses/Renditeobjektes im bayerischen Raum beauftragen.

Bei uns in der Nähe ist z.B. Engel & Völkers vertreten, sie werben mit Kompetenz im Verkauf hochwertiger Immobilien.

Hat jemand Erfahrungen z.B. mit Engel & Völkers? Oder eine gute Adresse für Makler, die Zugang zu Kapitalanlegern haben, die in Wohn+Geschäftshäuser investieren möchten? 

[ein_johannes]

E&V ist halt sehr "Hochglanzwelt". Als ich einmal auf der Suche nach einem Makler für den Verkauf eines ZFH (Rhein-Main-Gebiet) war habe ich die mal angetestet (Filiale in Aschaffenburg). Tolles Büro. Sehr guter Kaffee. Hatten ihre Preisanalyse grafisch gut aufgemacht. Alle adrett gekleidet. Aber ich finde, man merkte schon, das es nur ein Filialbetrieb ist. Beim üblichen Gewitzel über unser örtliches Bauamt merkte man etwa, das dessen Schlüsselfiguren dort teils kaum bekannt waren. Auch an anderer Stelle fehlte mir der Tiefgang. Bei EFH und ZFH für den Verkaufserfolg vllt. egal, aber ich war mir nicht wirklich sicher.

Ich habe mich dann an einen regionalen Makler gehalten und wurde nicht enttäuscht.

Kann aber natürlich bei einer anderen Filiale oder generell bei höheren Beträgen auch völlig anders sein.

[Glory_Days]

https://www.faz.net/aktuell/finanzen/die-makler-kassieren-zu-viel-19241451.html

[geldvermehrer]

vor 13 Stunden von Glory_Days:

https://www.faz.net/aktuell/finanzen/die-makler-kassieren-zu-viel-19241451.html

Danke für den Link. Ich sehe das mit der Maklerprovision ähnlich und habe bei bisherigen Immobilientransaktionen vor der Unterzeichnung des Maklervertrages die Provision verhandelt. Für dieses größere Objekt bin ich bereit eine Maklerprovision in Höhe eines mittleren 5-Stelligen Betrages zu bezahlen, dafür erwarte ich aber etwas mehr als nur Expose erstellen und Veröffentlichung der Immobilie auf den gängigen Verkaufs-Portalen. Viele Makler werben mit Interessentenlisten, also potentielle Käufer, die bei Ihnen gelistet sind. Ich bräuchte einen Makler, der bevorzugt für Kapitalanleger tätig ist und Interessenten für die Region Oberpfalz gelistet hat. Vielleicht kann jemand eine Empfehlung in dieser Richtung abgeben, Maklerbewertungen für unsere Gegend gibt es bei google nur spärlich.

[Solara]

Vielleicht hierüber? Top-Makler

 

Hast du denn schon eine genaue Vorstellung über den Wert deiner Immobilie? Vielleicht wäre es zielführend erst die Immobilie bewerten zu lassen und mit diesem Wert an an einen Makler heranzutreten.

Man kann das von einem seriösen Gutachter machen lassen, aber auch Maklerfirmen übernehmen das. Wenn du das ganz unverbindlich bei den Maklern anfragst, bekommst du vielleicht gleich zur Einschätzung potenzielle Kontakte angeboten.

 

Mein Mann hatte  heuer eine Immobilienbewertung über eine Münchner Maklerfirma gemacht. Das Ergebnis war weniger berauschend als gedacht, aber nun hat die Immobilie wenigstens ein Preisschild. Die Erbengemeinschaft hat nicht verkauft.

[ProblemBär]

wir hatten das mal über Haus&Grund gemacht, die waren jedoch unter aller Sau. Kann von denen nur abraten

[slowandsteady]

vor 26 Minuten von Solara:

Mein Mann hatte  heuer eine Immobilienbewertung über eine Münchner Maklerfirma gemacht. Das Ergebnis war weniger berauschend als gedacht, aber nun hat die Immobilie wenigstens ein Preisschild.

Makler haben nicht unbedingt ein Interesse, den Preis zu hoch anzusetzen, selbst wenn sie dann mehr Provision bekommen würden. Einfacher ist es, einen etwas niedrigeren Preis anzugeben und dafür mit viel weniger Aufwand zu verkaufen.

vor 14 Stunden von geldvermehrer:

Oder eine gute Adresse für Makler, die Zugang zu Kapitalanlegern haben, die in Wohn+Geschäftshäuser investieren möchten? 

Ich halte die "geheime Liste von Interessenten" bei Maklern für Quatsch. Jemand, der wirklich ernsthaft nach einer Kapitalanlage sucht, wird wohl auch selbst auf Immoscout und anderen Online-Portalen schauen und vergleichen und nicht nur einem einzigen Makler seinen Kontakt geben und dann passiv warten bis ihm der Makler was anbietet. Ich bezweifele daher etwas, dass Makler hier "Spezialkontakte" haben.

 

Bei Mehrfamilienhäusern und für Kapitalanleger zählt einzig der Ertragswert, d.h. ein realistischer Preis und Mietertragsfaktor ist wichtiger als alles andere. Bei Einfamilienhäusern wird irrationaler gekauft, weil die potentiellen Käufer weniger Erfahrung haben und bei Selbstnutzung oft nicht auf die Rendite geschaut wird. Daher sind Mehrfamilienhäuser bei uns auch für deutlich weniger Quadratmeterpreis inseriert (aber auch meist weniger luxoriös ausgestattet, für Mieter baut man kein Marmorbad ein).

[smarttrader]

Normalerweise kennt man seine Makler ja irgendwann. Wir haben bei unseren ersten Verkauf ein paar Makler angefragt und uns zeitgleich die Größe der Kundenkartei mitteilen lassen. Für uns war es eine einfache Logik, das ein Makler mit vielleicht 10 potentiellen Käufern weniger Erfolg haben wir als ein Makler mit 100 potentiellen Käufern.

 

Mir sind ein paar Makler bekannt die sicherlich gute Leistungen erbringen aber ihre Objekte ewig haben. Und es gibt Makler die wollen den schnellen Euro verdienen und Leben eher nach Masse statt Klasse.

 

Das Problem wird sein momentan jemanden zu finden der Spitzenpreise ausgibt und zusätzlich jährlich Geld dazu zahlt. Rationale Investoren, werden ihre Ertragsprognose erstellen und damit ihre Grenze haben. Das ist momentan das Problem bei Renditeobjekten.

 

Uns wurde ein MFH mit 4 Parteien angeboten mit einer unglaublichen Mietrendite von 7%. 5,5%+2%+3%= 10,5% und somit defizitär. Wir haben 60% des Kaufpreises geboten, haben aber wenig Verständnis bekommen.

[murks86]

vor 3 Stunden von slowandsteady:

Ich halte die "geheime Liste von Interessenten" bei Maklern für Quatsch. Jemand, der wirklich ernsthaft nach einer Kapitalanlage sucht, wird wohl auch selbst auf Immoscout und anderen Online-Portalen schauen und vergleichen und nicht nur einem einzigen Makler seinen Kontakt geben und dann passiv warten bis ihm der Makler was anbietet. Ich bezweifele daher etwas, dass Makler hier "Spezialkontakte" haben.

Das Gefühl habe ich auch. Zu Zeiten der Niedrigzinsphase, wo gefühlt mit dem Verkaufsinserat schon 10 Interessenten direkt den aufgerufenen Preis (oder mehr) zahlen wollten, hat es geholfen als KÄUFER den Makler zu kennen, da man dann ggf. solche Objekte schon vor der Listung in Portalen abgreifen konnte. Umgekehrt macht das aber keinen Sinn. Warum sollten die heutigen Käufer/Kaufinteressenten sich nur irgendwo in eine Kundenkartei aufnehmen lassen, aber nicht selbst aktiv nach Objekten suchen (oder mehrere Makler mit der Suche beauftragen)?

 

Am Ende ist gerade für Kapitalanleger eine stimmige Zahlenbasis entscheidend, d.h. man kann bei gegebener Mietrendite (oder der Mietrendite, wo man das Objekt in kürzerer Zeit hinzuentwickeln können glaubt) einen Preis X zahlen (bestehend aus eigentlichem Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Für die optimale Rendite würdest Du das Objekt folglich am besten selbst (ohne Makler) verkaufen (wenn man nicht gerade dazu neigt dem erstbesten das Objekt für die Hälfte des eigentlichen Wertes zu überlassen...)

[slowandsteady]

 

vor 1 Stunde von smarttrader:

Rationale Investoren, werden ihre Ertragsprognose erstellen und damit ihre Grenze haben. Das ist momentan das Problem bei Renditeobjekten.

Ich glaube aktuell und die naechsten paar Jahre ist einfach kein guter Zeitpunkt, MFH zu verkaufen. Falscher Zeitpunkt im Schweinezyklus. Es sei denn, man akzeptiert als Verkaeufer die neue Realitaet und einen Faktor von 15 oder niedriger, bei dem der Kapitalanleger auch einen Gegenwert fuer sein Risiko bekommt. Die Zeiten, wo man als Kaeufer auch einen Cashflow von 0 oder sogar negativ akzeptiert hat weil man auf die Wertsteigerung spekuliert hat, sind IMHO erstmal vorbei.

vor 1 Stunde von smarttrader:

Wir haben bei unseren ersten Verkauf ein paar Makler angefragt und uns zeitgleich die Größe der Kundenkartei mitteilen lassen.

Mich hat kuerzlich ueberraschend ein Makler angerufen, den ich vor 4-5 Jahren mal meine Daten gegeben hatte, um eine kleine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen. War mir aber damals alles zu unrentabel und dann habe ich statt in Beton in eine Photovoltaikanlage investiert, da war die Rendite fuer damalige Verhaeltnisse ok und es gibt keinen Stress mit Mieter  

Die Groesse der Kundenkartei sagt meiner Meinung nach auch nichts aus, was helfen einem 100 Kunden des Maklers, wenn 90 davon Karteileichen sind oder nach EFH suchen statt nach MFH? Und wie willst du die Angabe ueberpruefen, wenn der Makler behauptet ich habe 1000 Kauefer in meiner Kartei?

[Sapine]

vor 4 Stunden von geldvermehrer:

Viele Makler werben mit Interessentenlisten, also potentielle Käufer, die bei Ihnen gelistet sind. Ich bräuchte einen Makler, der bevorzugt für Kapitalanleger tätig ist und Interessenten für die Region Oberpfalz gelistet hat. Vielleicht kann jemand eine Empfehlung in dieser Richtung abgeben, Maklerbewertungen für unsere Gegend gibt es bei google nur spärlich.

Möglicherweise bekommst du einen Eindruck vom Makler wenn du dich zuerst als Interessent ausgibst? 

[kleinerfisch]

vor 4 Stunden von slowandsteady:

Makler haben nicht unbedingt ein Interesse, den Preis zu hoch anzusetzen, selbst wenn sie dann mehr Provision bekommen würden. Einfacher ist es, einen etwas niedrigeren Preis anzugeben und dafür mit viel weniger Aufwand zu verkaufen.

Kann ich bestätigen:

Ich hatte im Sommer 2021 zwei Makler in einer ETW. Beide schätzten die Wohnung auf 160-170 TEUR.

Ich habe dann im März 2022, also schon im Zinsanstieg, für 195 TEUR unter zwei ernsthaften Interessenten wählen und verkaufen können.

[Malvolio]

vor 47 Minuten von kleinerfisch:

Kann ich bestätigen:

Ich hatte im Sommer 2021 zwei Makler in einer ETW. Beide schätzten die Wohnung auf 160-170 TEUR.

Ich habe dann im März 2022, also schon im Zinsanstieg, für 195 TEUR unter zwei ernsthaften Interessenten wählen und verkaufen können.

Auf jeden Fall gutes Timing. 

[cjdenver]

vor 5 Stunden von smarttrader:

Normalerweise kennt man seine Makler ja irgendwann. Wir haben bei unseren ersten Verkauf ein paar Makler angefragt und uns zeitgleich die Größe der Kundenkartei mitteilen lassen.

 

Und die Zahl die man euch genannt hat war die die ihr als wahr akzeptiert habt? Sehr smart mal wieder unser Mr smart...

 

Oder hat der Makler euch tatsächlich den Datensatz gezeigt? Das fände ich ebenso bedenklich.

 

[akista]

Meine Erfahrungen beim Verkauf unserer damals selbstbewohnten ETW mit zwei Maklern:

Makler 1: Lokal ansässig, typisches Maklerauftreten, schmierig, dachte er könne mir die Welt erklären (ich habe mehrere Immobilieninvests und kenne den lokalen Markt daher recht gut), Datei mit zahlreichen Käufern örtlich ansässiger DAX-Unternehmen, etc. Provision habe ich damals von 3,57 auf 1,5% runtergehandelt. Deal war: Er hat eine Woche Zeit die Wohnung an seine Kundenkartei für die Provision zu verkaufen. Keine Erlaubnis das Ding in irgendwelche Onlineportale zu setzen. Nachdem 1 Woche um war und er sich nicht mehr gemeldet hatte, wurde ich am Telefon von der Sekretärin abgewimmelt.

 

Makler 2: Netter Typ, bisschen großspurig (Südosteuropäer) aber komplett seriös und vertrauenswürdiger Eindruck. Wollte aber 5% Provision und nur vom Verkäufer. War mir damals etwas viel. Funfact: Er wurde dann von der Bank unserer Käufer als Gutachter für den Unternehmenswert eingesetzt. So sieht man sich dann immer zweimal :-)

 

Ich habe die Wohnung dann selbst bei Immoscout reingesetzt und in kurzer Zeit mehr bekommen, als beide Makler veranschlagt hätten (war 2019).

 

Bei nem MFH ist die Sache natürlich etwas komplexer. Aber am Ende musst du sowieso dem Makler alle Unterlagen zusammenstellen, etc. Die einzig wirkliche Zeit- und Aufwandsersparnis sind die Anfragen und Besichtigungen. Wenn du nah dran wohnst, geht es natürlich. Die Preisschätzung ist bei nem Renditeobjekt auch einfacher: Nimm die jährlichen Kaltmieten x20 oder x25 (je nach Region), dann haste nen guten Verhandlungsstart. Ob du bis Faktor 15 runtergehen musst, wirste dann sehen und ist natürlich regional unterschiedlich.

[geldvermehrer]

vor 9 Stunden von Solara:

Vielleicht hierüber? Top-Makler

 

Hast du denn schon eine genaue Vorstellung über den Wert deiner Immobilie? Vielleicht wäre es zielführend erst die Immobilie bewerten zu lassen und mit diesem Wert an an einen Makler heranzutreten.

Man kann das von einem seriösen Gutachter machen lassen, aber auch Maklerfirmen übernehmen das. Wenn du das ganz unverbindlich bei den Maklern anfragst, bekommst du vielleicht gleich zur Einschätzung potenzielle Kontakte angeboten.

 

Mein Mann hatte  heuer eine Immobilienbewertung über eine Münchner Maklerfirma gemacht. Das Ergebnis war weniger berauschend als gedacht, aber nun hat die Immobilie wenigstens ein Preisschild. Die Erbengemeinschaft hat nicht verkauft.

Danke, "Top-Makler" hatte ich als einzige Quelle gefunden. Bei einer ETW, also "Brot&Butter"-Geschäft, vielleicht eine gute Orientierung, aber ich hätte gerne jemanden, der mehr auf Kapitalanleger "spezialisiert" ist.

Eine Vorstellung habe ich auch, die war allerdings im Frühjahr nicht mehr zu erzielen (35-fache Jahresnetto-Rendite), da habe ich selbst in den gängigen Immo-Portalen inseriert und einige, wenn auch wenige, Besichtigungen durchgeführt. Leider kein Interesse an weiteren Gesprächen...

Egal, ich selbst mag mich nimmer damit beschäftigen, im Frühjahr werde ich zu einem regionalen Makler gehen, man kennt schon den ein oder anderen. Ich dachte, eventuell sind Bankpartner (Planet Home z.B.) eine Alternative (mit Zugang zu Kapitalanlegern).

[cfbdsir]

Ich habe noch nie preislich attraktive Verkaufsangebote von privat inserierenden AnbieterInnen gefunden. 

[ein_johannes]

vor einer Stunde von geldvermehrer:

Eine Vorstellung habe ich auch, die war allerdings im Frühjahr nicht mehr zu erzielen (35-fache Jahresnetto-Rendite), da habe ich selbst in den gängigen Immo-Portalen inseriert und einige, wenn auch wenige, Besichtigungen durchgeführt. Leider kein Interesse an weiteren Gesprächen...

Faktor 35 ? In der Oberpfalz ? Wow. War das ihrgend wann - also zu Nullzinzzeiten - mal marktgängig ?

[geldvermehrer]

vor einer Stunde von ein_johannes:

Faktor 35 ? In der Oberpfalz ? Wow. War das ihrgend wann - also zu Nullzinzzeiten - mal marktgängig ?

Ja, die Lage der Immobilie ist sehr gut und ich habe VB angesetzt. Das 30 fache wäre für mich in Ordnung gewesen. 2022 war wohl das vorerst letzte "goldene Jahr"

[cfbdsir]

Mit welchem Verhältnis aus Nettokaufpreis und Nettokaltmiete würde es denn wann erworben? Was sagt der örtliche Bodenmarktbericht? Bei meinem MFH-Wohnhaus hat sich das Verhältnis seit Anfang 2022 um 1/3 verschlechtert. 

[smarttrader]

vor 13 Stunden von cjdenver:

 

Und die Zahl die man euch genannt hat war die die ihr als wahr akzeptiert habt? Sehr smart mal wieder unser Mr smart...

 

Oder hat der Makler euch tatsächlich den Datensatz gezeigt? Das fände ich ebenso bedenklich.

 

Was hat ein Makler davon, dir zu erzählen er hat 100 Interessenten und wird das Objekt zeitnah los, wenn er nur 10 Interessenten hat und das Objekt nach 3 Monaten keinen Käufer hat?

 

Das kann er vielleicht 2-3x machen, aber irgendwann ist der Ruf angepasst.

 

Wir haben Bewertung und Zahl der Interessenten als Kriterium genommen. Qualifizierter Makleralleinauftrag und 3 Monate Bindung, das war unser Verkauf damals. Würde ich heute genauso verkaufen, ein Makler wird mehr Ansporn haben das Objekt an den Mann zu bringen wenn er weiß, er hat 3 Monate Zeit bis er zumindest einen Käufer gefunden hat ansonsten war seine Arbeit umsonst.

 

Traust du dem Unternehmen, wenn es 250Mio EK ausweist und davon 50 Mio in Sichteinlagen ausweist oder investierst du auch da erst wenn dir einer den Kontoauszug zeigt?

 

Hamburg und Umland, sind Mietkauffaktor von kleiner als 35 selten zu finden. Was hier so angeboten wird, liegt bei Mietkauffaktor von 45 und höher. Es gibt Objekte mit einen Mietkauffaktor von 17, aber da standen Sanierungen/Modernisierungen in 1,5-facher Höhe des Kaufpreises an.

[hilflos]

vor 21 Stunden von slowandsteady:

Jemand, der wirklich ernsthaft nach einer Kapitalanlage sucht, wird wohl auch selbst auf Immoscout und anderen Online-Portalen schauen und vergleichen und nicht nur einem einzigen Makler seinen Kontakt geben und dann passiv warten bis ihm der Makler was anbietet. Ich bezweifele daher etwas, dass Makler hier "Spezialkontakte" haben.

 

 

hab gerade im 50km Umkreis von mir (Großstadt) bei Immoscout geschaut und da waren nur 2 Neubauten und 2 Bestandsimmobilien über 5 Millionen drin. Ich bezweifle daher dass solche Objekte wirklich übers Internet verkauft werden.  entweder gibt´s spezial Portale oder es geht wirklich über persönliche Kontakte

[smarttrader]

vor 2 Minuten von hilflos:

hab gerade im 50km Umkreis von mir (Großstadt) bei Immoscout geschaut und da waren nur 2 Neubauten und 2 Bestandsimmobilien über 5 Millionen drin. Ich bezweifle daher dass solche Objekte wirklich übers Internet verkauft werden.  entweder gibt´s spezial Portale oder es geht wirklich über persönliche Kontakte

Bei Neubauten gibt es zum Teil Einzelinvestoren, die das alles von Anfang finanzieren. Die von dir genannten Objekte sind wahrscheinlich geplatzte Finanzierungen, Auslastungsobjekte oder "der nächste wird dümmer sein" Investments.

 

Bauunternehmer hat hier das achte "800qm Wohnprojekt" in Planung gehabt und abgesagt. Das letzte dauerte fast 1 Jahr bis er das vermittelt bekommen hat. Das lief über die Bank, da auf Immoscout und co einfach keine Anfragen gekommen sind.

 

Ich sehe seit fast 1,5 Jahren ein 7 Parteien MFH bei diversen Maklern und Portalen inseriert. Mal 4 Wochen raus genommen dann wieder drin mit neuen Bildern. Das Objekt hatte ich im April letzten Jahres besichtigt und einen Gutachter beauftragt. Von den 2,5 Mio wollte der Verkäufer nur auf 2,3Mio runter, obwohl der Gutachter klar und deutlich niedergeschrieben hat, Verkehrswert 2,1Mio (wir hatten 2 Mio geboten). Die Bank war sogar nur bei 1,6 Mio gemäß Ertragswertverfahren. 

 

Jetzt kann man das für 1,8Mio kaufen..., in Anlehnung an der Bewertung damals müsste der Bankwert bei 1,2Mio liegen.

 

Ein geplantes Baugebiet realisiert durch einem Investor institutioneller Natur, wurde jetzt per Losverfahren vergeben. Auf 24 EFH Bauflächen gab es nur noch 600 Bewerber. Hier ist die Nachfrage auf 1/4 eingebrochen bei moderaten Bodenrichtwert Steigerungen und qm Baugrund ist nur um 12% teurer geworden.

 

Ich hoffe mal das nächstes Jahr die Illusion von 0 Zins und negativ Zins endlich aus den Köpfen ist und die Leute normale Zinsen im unteren mittleren Bereich als normal ansehen.

 

Ein Vermieter ist unternehmerisch tätig, und wie für eine Unternehmung gibt es Gewinne und Verluste. Jetzt sind es mal die Verluste für paar Jahre, die dominieren. Die Gewinne wurde 2011 bis 2022 für die nächsten 10 Jahre vorweg genommen.

[slowandsteady]

vor einer Stunde von hilflos:

da waren nur 2 Neubauten und 2 Bestandsimmobilien über 5 Millionen drin. Ich bezweifle daher dass solche Objekte wirklich übers Internet verkauft werden.

Immobilien mit >5 Millionen gibts einfach nicht so viele. Selbst bei 7500€/m2 für Neubau wären dass 10x 66m2 Wohnungen.

Solche großen Angebote braucht man in der Tat nicht auf Immoscout inserieren, weil als Käufer Privatpersonen quasi wegfallen, man braucht viel zu viel Eigenkapital für die meisten.

Wenn zB Vonovia einen Wohnblock verkauft, wird es wohl an einschlägige andere Immobilien-Unternehmen und Genossenschaften angeboten werden. Solche Verkäufer werden aber wahrscheinlich auch keinen Makler beauftragen, die haben selbst Angestellte für den Verkauf.

vor 11 Stunden von ein_johannes:

Faktor 35 ? In der Oberpfalz ? Wow. War das ihrgend wann - also zu Nullzinzzeiten - mal marktgängig ?

Das habe ich mir auch gedacht. Wer kauft denn für Faktor 35 (ca. 3% Rendite) ein Mehrfamilienhaus wenn es auf Staatsanleihen schon fast 4% gibt? Da müsste es schon Neubau in Regensburg Zentrum sein und selbst dann ist es fraglich ob das jemand zahlen will, kenne den Regensburger Mietmarkt nicht. Falls irgendwo an Grenze Tschechien kann man nur noch sagen: Träum weiter...

vor 11 Stunden von cfbdsir:

Ich habe noch nie preislich attraktive Verkaufsangebote von privat inserierenden AnbieterInnen gefunden. 

Ich schaue auch unregelmäßig (passiv) auf Immoscout und mein Bauchgefühl sagt mir das auch. Ausnahmen bestätigen die Regel. Ist halt der Besitztumseffekt.

[hilflos]

vor 1 Stunde von slowandsteady:

 

Das habe ich mir auch gedacht. Wer kauft denn für Faktor 35 (ca. 3% Rendite) ein Mehrfamilienhaus wenn es auf Staatsanleihen schon fast 4% gibt? 

die 4% auf Staatsanleihen sind halt vor Steuern und und gibt´s halt nur derzeit und nur für 1 Jahr. Die 3% auf Immobilien sind plus Steuerrückerstattung, plus Mietsteigerung, plus Wertsteigerung, theoretisch zumindest.