Mindert ein Darlehen, welches durch eine Grundschuld besichert ist den Kaufpreis des Hauses?

[DarkBasti]

Dem Notar ist es egal. Der Käufer muss das Anderkonto haben wollen. Es ist eine Sicherung, bei der man sich dann keine Gedanken machen muss.

Ich habe das bei meinen Hauskauf verlangt.

Aber es muss jeder Käufer selber wissen und auch dann zahlen.

[Sapine]

vor 50 Minuten von DancingWombat:

Ohne Anderkonto ist die Sicherheit der Transaktion in der Regel aber genauso gegeben. Notare machen die Abwicklung per Anderkonto in der Regel auch nur in absoluten Ausnahmefällen. 

Da scheint es auch regionale Unterschiede zu geben. 

[MeinNameIstHase]

Letztlich ist das von Fall zu Fall unterschiedlich. Kann der Verkäufer das Grundstück nicht aus eigener Kraft lastenfrei stellen und braucht den Kaufpreis dafür, läuft es darauf hinaus, dass das Geschäft Zug-um-Zug abgewickelt wird. Typisch ist der Notar die Instanz, die aufgrund des Neutralitätsgebots eingeschaltet wird. Es geht aber auch ohne Anderkonto. Z.B. wenn der Käufer bei der gleichen Bank Kunde ist, bei dem der Verkäufer seinen Kredit aufgenommen hat.

 

Anderkonto: Treuhandkonto, welches vom Notar geführt wird, zweckbestimmt ist und vor Insolvenz des Notars geschützt ist.

Alternativ zum Anderkonto stellt der Käufer eine Bankbürgschaft über den Kaufpreis und verpflichtet sich, dass der Notar bei Erfüllung der Voraussetzungen den Kaufpreis abrufen kann. So eine Bankbürgschaft ist letztlich genauso sicher wie ein Anderkonto (von der Solvenz der Bank abhängig).

 

Zug-um-Zug: Der Kauf/Verkauf wird Schritt für Schritt abgewickelt, niemand geht ein unnötiges Risiko ein (geht in Vorlage). Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und überwacht die einzelnen Schritte. Das heißt: Der Notar muss beide Parteien aufklären, darf aber nicht wie ein Anwalt eine Seite "beraten".

 

Es gibt Fälle, wo man eine Grundschuld besser nicht löscht, wenn sie im Rang vor anderen Lasten steht. Stattdessen lässt man sie sich beim Kauf abtreten.

[slowandsteady]

vor 41 Minuten von MeinNameIstHase:

Typisch ist der Notar die Instanz, die aufgrund des Neutralitätsgebots eingeschaltet wird.

Nicht nur typischerweise, es gibt genau deswegen die Notarpflicht bei Immobilientransaktionen. Die einzige Aufgabe des Notars ist es, eben genau dafuer zu sorgen, dass jeder am Ende das bekommt, was er wollte (Bank den Kredit, Verkaeufer sein restliches Geld und Kaeufer die Immobilie). Falls es trotzdem schiefgeht, haftet der Notar und daher wird er auch keine rechtlich halbgaren Dinge machen. Das Anderkonto ist aber meines Wissens unueblich, weil es genug einfachere Moeglichkeiten in der Praxis gibt, einen Verkauf abzusichern.

[fluxxx]

Danke.

 

Noch eine andere Frage:

 

Mal angenommen im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer das Haus lastenfrei kauft.

Wäre es möglich, dass trotzdem noch irgendwelche Schulden auf dem Haus lasten, weil z.B. der Eigentümer mal (ohne Notar) einen Zettel geschrieben hat, wo draufsteht, dass er das Haus als Sicherheit an irgendeinen Darlehensgeber gibt?

Der Hauseigentümer leiht sich z.B. von einer Privatperson 300.000 Euro und schreibt dem Darlehensgeber einen Zettel, wo draufsteht, dass der Darlehensgeber das Haus jederzeit als Sicherheit verwerten darf (oder so ähnlich). Ins Grundbuch wurde das natürlich nicht eingetragen.

Der neue Käufer des Hauses weiß davon natürlich nichts. Läuft der Käufer dann Gefahr, dass trotzdem noch Lasten auf dem Haus sind?

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Wäre es möglich, dass trotzdem noch irgendwelche Schulden auf dem Haus lasten, weil z.B. der Eigentümer mal (ohne Notar) einen Zettel geschrieben hat, wo draufsteht, dass er das Haus als Sicherheit an irgendeinen Darlehensgeber gibt?

Nein, ein solches Schriftstück wäre nicht wirksam, in Deutschland jedenfalls.

 

Was möglich ist wäre beispielsweise ein Mietvertrag, der würde auf den Käufer übergehen (selbst wenn er davon gar nichts wusste).

 

Stefan

 

[chirlu]

§ 873 BGB

[franko]

vor 13 Stunden von fluxxx:

Wäre es möglich, dass trotzdem noch irgendwelche Schulden auf dem Haus lasten, weil z.B. der Eigentümer mal (ohne Notar) einen Zettel geschrieben hat, wo draufsteht, dass er das Haus als Sicherheit an irgendeinen Darlehensgeber gibt?

vor 11 Stunden von reckoner:

Nein, ein solches Schriftstück wäre nicht wirksam, in Deutschland jedenfalls.

Wirksam könnte es schon sein, aber nur als schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Eigentümer und Darlehensgeber. Den Käufer betrifft das nicht – dazu müsste es als dingliches Recht (z.B. als Grundschuld) vereinbart und ins Grundbuch eingetragen sein.

 

vor 11 Stunden von reckoner:

Was möglich ist wäre beispielsweise ein Mietvertrag, der würde auf den Käufer übergehen (selbst wenn er davon gar nichts wusste).

...wenn Wohnraum vermietet ist, der bereits vor der Veräußerung dem Mieter überlassen wurde.

[fluxxx]

OK Danke.

 

Noch eine andere Frage:

Zu der Grunderwerbsteuer:
Diese wird ja zum Kaufpreis des Hauses addiert.
Mal agenommen, dass vermietete Haus wird über 50 Jahre abgeschrieben, also 2% pro Jahr.
Wird die Grunderwerbsteuer, genau wie das Haus, auch über 50 Jahre abgeschrieben? Also jedes Jahr 2%

Auch die Notarkosten und Grundbuchkosten ?

Beispiel:
Die Liegenschaft kostet 1.000.000 Euro.
Davon sind 800.000 € für das Gebäude und 200.000 Euro für den Grund & Boden.

Zuzüglich:
Grunderwerbsteuer ist 5%
Notarkosten 1,5%
Grundbucheintrag 0,50%
Maklerprovision 5,0 %

Auf welchen genauen Betrag wird dann die 2% Abschreibung berechnet?

 

Gibt es in diesem Beispiel auch etwas, was nicht über 50 Jahre abgeschrieben wird, sondern viel kürzer abgeschrieben wird? (Z.B. gleich sofort im Jahr des Kaufes abgeschrieben wird)

[PKW]

vor 7 Minuten von fluxxx:

die Grunderwerbsteuer ...

zählt zu den Kaufnebenkosten und wird wie die restlichen Anschaffungskosten abgesetzt, also auf 50 Jahre in deinem Beispiel.

[franko]

vor 28 Minuten von fluxxx:

Beispiel:

Die Liegenschaft kostet 1.000.000 Euro.
Davon sind 800.000 € für das Gebäude und 200.000 Euro für den Grund & Boden.

Zuzüglich:
Grunderwerbsteuer ist 5%
Notarkosten 1,5%
Grundbucheintrag 0,50%
Maklerprovision 5,0 %

Auf welchen genauen Betrag wird dann die 2% Abschreibung berechnet?

 

Gibt es in diesem Beispiel auch etwas, was nicht über 50 Jahre abgeschrieben wird, sondern viel kürzer abgeschrieben wird? (Z.B. gleich sofort im Jahr des Kaufes abgeschrieben wird)

AfA-Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil von sämtlichen Anschaffungskosten, hier also 80 % des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer usw.

Etwaige Darlehenskosten – auch Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld – können meines Wissens sofort als Werbungskosten angesetzt werden.

[fluxxx]

Also können nur die Notar und Grundbuchkosten sofort komplett im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben werden?

-Was ist mit den Maklerkosten?

(Bei diesen Kosten können 100% abgeschrieben werden, obwohl der Gebäudeanteil nur 80% ist?)

[DancingWombat]

vor 35 Minuten von fluxxx:

Also können nur die Notar und Grundbuchkosten sofort komplett im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben werden?

-Was ist mit den Maklerkosten?

(Bei diesen Kosten können 100% abgeschrieben werden, obwohl der Gebäudeanteil nur 80% ist?)

Sofort können nur die Geldbeschaffungskosten abgesetzt werden. Das sind z.B. Notar und Grundbuchkosten für Grundschuld, ggf. Disagio oder Gebühren der Bank. 

[franko]

vor 2 Stunden von fluxxx:

Also können nur die Notar und Grundbuchkosten sofort komplett im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben werden?

-Was ist mit den Maklerkosten?

(Bei diesen Kosten können 100% abgeschrieben werden, obwohl der Gebäudeanteil nur 80% ist?)

Bei den Notar- und Grundbuchkosten musst du jeweils unterscheiden:

• Kosten, die auch ohne Darlehensfinanzierung anfallen würden, sind Anschaffungskosten – z.B. Beurkundung des Kaufvertrags und Auflassung. Diese werden mit 2 % pro Jahr abgeschrieben, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfallen – hier also 80 %.
• Notar- und Grundbuchkosten, die durch das Darlehen bedingt sind, sind dagegen Geldbeschaffungskosten und können sofort in voller Höhe als Werbungskosten angesetzt werden. Das sind z.B. die Kosten für Bestellung und Eintragung einer Grundschuld.

Maklerkosten sind ebenfalls Anschaffungskosten und werden zu 80 % (Gebäudeanteil) abgeschrieben.

 

Vielleicht hilft dir dieses Dokument weiter:

https://www.finanzverwaltung.nrw.de/sites/default/files/asset/document/so_ermitteln_sie_die_afa.pdf

[smarttrader]

Wir hatten mal ein Grundbuchauszug gesehen, da gab es 5 Eintragungen. Da wurde jede Sanierung, Modernisierung und Erweiterung über einer anderen Bank abgewickelt. Die Verkäufer haben dann allerdings alles in 3 Monaten vor dem Verkauf löschen lassen.

 

IdR. sollte man Lastenfrei kaufen, es gibt Lasten die sind einfach im Grundbuch drin und lassen sich nicht, oder nur sehr aufwändig und teuer löschen. Das mindert den Kaufpreis.

 

Problematisch wird es erst, wenn die Restschuld noch 90% des Objektwertes beträgt und die Banken sich querstellen. Die Bank im ersten Rang muss ja ihren Rang hergeben, die finanzierende Bank zahlt erst aus wenn die Grundschuld eingetragen ist usw. . Aber das ist dann eher ein Fall für das Anderkonto.

 

 

 

 

[WOVA1]

vor 2 Stunden von smarttrader:

IdR. sollte man Lastenfrei kaufen,

Hängt wohl auch von den Finanzierungsbedingungen ab. Wir hatten in den letzten 15 Jahren tendenziell sinkende Hypothekenzinsen - zwar mit ein paar Ausschlägen, aber in der Tendenz bis Anfang 2022 sinkend.

Nach Interhyp:

 

Deswegen hat man sich oft vor Gericht um die Vorfälligkeitsentschädigung gezofft. Und logischerweise hätte der Käufer einen Rabatt auf den Kaufpreis gefordert, wenn er denn die Hypothek hätte übernehmen sollen - er konnte ja meist billiger neu finanzieren.

Im Moment braucht es aber schon recht alte Hypotheken, damt die Bank noch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt.

Die berechnet sich ja aus dem effktiven Zinssatz des Darlehens minus der Umlaufrendite der Hypothekenpfandbriefe für den Zeitraum bis zu einer regulären Kündigung.

Also: wenn man 2018 so um die 2% finanziert hätte, 2% - 3,6% (gegenwärtig die Umlaufrendite für Pfandbriefe mit Restlaufzeit 5 - 6 Jahre laut Bundesbank). Also für die Bank ein Geschäft.

Entsprechend wird die Idee, die alte Hypothek zu übernehmen, für den Käufer attraktiv werden - und vermutlich wird man sich vor Gericht darum zoffen, unter welchen Umständen eine Bank den Schuldnerwechsel ablehnen darf.

 

[Rubberduck]

Am 15.10.2023 um 09:56 von DarkBasti:

Das Anderkonto ist genau für diese Problemstellung da.

 

Wird nicht mehr angewendet. Nur noch in Ausnahmen und auch nicht auf Wunsch.

Der Notar fordert vom Verkäufer eine Bescheinigung der Bank. Der Verkäufer erhält nur die Differenz. Den Rest die Bank direkt vom Käufer.

Am 20.10.2023 um 21:42 von fluxxx:

Wäre es möglich, dass trotzdem noch irgendwelche Schulden auf dem Haus lasten, weil z.B. der Eigentümer mal (ohne Notar) einen Zettel geschrieben hat, wo draufsteht, dass er das Haus als Sicherheit an irgendeinen Darlehensgeber gibt?

Der Hauseigentümer leiht sich z.B. von einer Privatperson 300.000 Euro und schreibt dem Darlehensgeber einen Zettel, wo draufsteht, dass der Darlehensgeber das Haus jederzeit als Sicherheit verwerten darf (oder so ähnlich). Ins Grundbuch wurde das natürlich nicht eingetragen.

Der neue Käufer des Hauses weiß davon natürlich nichts. Läuft der Käufer dann Gefahr, dass trotzdem noch Lasten auf dem Haus sind?

 

Grundschulden stehen im Grundbuch. Dafür ist das da.

 

Umgekehrt wird ein Schuh draus: Auch wenn das Darlehen bezahlt ist, kann die Grundschuld noch immer eingetragen sein :-)

vor 4 Stunden von smarttrader:

Wir hatten mal ein Grundbuchauszug gesehen, da gab es 5 Eintragungen. Da wurde jede Sanierung, Modernisierung und Erweiterung über einer anderen Bank abgewickelt. Die Verkäufer haben dann allerdings alles in 3 Monaten vor dem Verkauf löschen lassen.

 

Mehrere Einträge sind nicht so selten. Beispielhaft auch wenn eine Bausparkasse involviert (im letzten Jahrtausend oftmals freiwillig(!) nachrangig) ist oder Nachrangdarlehen mangels Eigenkapital eingesetzt wurden.

5 ist natürlich sportlich. Weil im Zweifelsfall der Rang dann doch nicht so klar sein dürfte.