Kapitalbeschaffung aus Nießbrauch Immobilie für Aktienkauf

[joinventure12]

Hallo zusammen,

 

mir spukt schon längere Zeit folgendes Szenario im Kopf herum, bin mir aber nicht sicher ob es sinnvoll bzw. umsetzbar ist:

Ich besitze seit einigen Jahren einige Immobilien, die mir vererbt wurden. Diese sind abbezahlt und Mietimmobilien. Darauf läuft ein lebenslanger Nießbrauch, so dass die Mieteinahmen nicht bei mir landen. Ich bin sozusagen nur der Grundbuchbesitzer bis zu einem Zeitpunkt x.

Meine Idee war nun die Immobilien zu beleihen - idealerweise aufgrund der Sicherheit mit einem sehr geringen Zinssatz. Das Geld würde ich in ein breit gestreutes ETF-Portfolio anlegen. Im wesentlichen meine bisherige Strategie um weitere mehrere hundertausende EUR ausbauen.

 

Fragen:

• Wenn die Kapitalerträge (abzgl. Steuern) die Zinskosten übersteigen sollte es ein guter Deal sein?
• Kann ich das Haus überhaupt beleihen, wenn im Grundbuch ein Nießbrauch steht?
• Sind die Zinsen anrechenbar auf die Steuer, wie es zum Zeitpunkt der Tilgung der Immobilien der Fall war?
• Weitere Ideen um gewinnerzeugende Mehrwerte aus der Situation zu ziehen?

 

Danke Viele Grüße

[ein_johannes]

vor 2 Stunden von joinventure12:

• Wenn die Kapitalerträge (abzgl. Steuern) die Zinskosten übersteigen sollte es ein guter Deal sein?

Zumindest machst du dann Gewinn - ob es in Anbetracht der Risiken des Kapitalmarktes ein guter Deal ist musst du selbst entscheiden.

Zitat

• Kann ich das Haus überhaupt beleihen, wenn im Grundbuch ein Nießbrauch steht?

Ja, jedoch mindert der Nießbrauch erheblich den Wert der Immobilie, manche Nießbrauchverträge verbieten eine Beleihung oder sie ist nur mit Zustimmung des Nießbrauchnehmers möglich und manche Banken werden auch grundsätzlich ablehnen. Aber es findet sich da schon eine Bank, gibt ja ein paar hundert....

Zitat

• Sind die Zinsen anrechenbar auf die Steuer, wie es zum Zeitpunkt der Tilgung der Immobilien der Fall war?

Jein. Zinsen für Kredite, die zum Kauf von Wertpapieren verwendet werden, sind in Deutschland für Privatanleger nicht absetzbar. Zinsen, die zum Kauf von vermieteten/verpachteten Immobilien verwendet werden sind es. 

Es kommt also nicht darauf an, das du einen Immobilienkredit aufnimmst, sondern was du mit dem Geld machst. 

Kaufst du von dem Geld eine Wohnung und vermietest sie -> Zinsen absetzbar.

Kaufst du von dem Geld Wertpapiere - > nicht absetzbar.

 

Bitte bedenke auch, das im Kreditvertrag explizit die Verwendung des Kredits für den Kauf von Wertpapieren erlaubt sein muss. Das ist normalerweise nicht so, aber es ist ja verhandelbar. Rechne aber mit gewissen Zinsaufschlägen.

Zitat

• Weitere Ideen um gewinnerzeugende Mehrwerte aus der Situation zu ziehen?

Vllt. sind die Zinsen absetzbar, wenn du nicht als Privatanleger, sondern im Rahmen einer (vv ?)GmbH kaufst ?

Ansonsten, beleihen um weitere Immobilien zu erwerben ist völlig normal und wird tagtäglich gemacht. Dann sind die Immobilien halt verknüpft, was einen späteren Verkauf verkomplizieren kann. Mögen viele nicht, aber habe ich auch schon gemacht.

Ansonsten: suche einen passenden Steuerberater auf. Letztlich sind wir hier fast alle Steueramateure und steuerlich beraten dürfen wir schon mal gar nicht.

[chaosmuc]

vor 7 Stunden von joinventure12:

• Kann ich das Haus überhaupt beleihen, wenn im Grundbuch ein Nießbrauch steht?

Die meisten Banken wollen den Rang 1 im Grundbuch (und treten allenfalls gegenüber einer anderen Bank im Rang zurück).

Da steht normalerweise der Nießbrauchnehmer.

Wenn der Nießbrauchnehmer im Rang zurücktritt, dann hat er das Problem, dass er bei/nach der Zwangsversteigerung der Nießbrauch gelöscht wird.

 

Davon abgesehen wollen die Banken wissen, was Du mit dem Geld von einem Immobilienkredit machst.

Für "Börsenspekulationen" werden die Dir vermutlich einen anderen Zinssatz als für Bau oder Renovierung geben.

 

[Caveman8]

Der Zins wird vorneweg bei über 5% liegen. Wenn du überlegst wie hoch dein netto Börsengewinn mit dem Geld sein müsste, dann währe es mir das Risiko nicht wert. 

[beijing84]

Als erstes würde ich mir den Vertrag ansehen, auf dem der Nießbrauch basiert. Bei uns z.B. ist die Beleihung auf die Immobilie auf  ungefähr 15.000 Euro gedeckelt. Und auch diese Beleihung ginge nur mit Zustimmung des Nießbrauchnehmers.

 

[Solara]

Am 23.9.2023 um 15:07 von joinventure12:

Kann ich das Haus überhaupt beleihen, wenn im Grundbuch ein Nießbrauch steht?

Das steht im Notarvertrag.

Ich habe das bei meiner Überlassung an den Sohn explizit ausgeschlossen. Die Einzige, die eine Grundschuld aufnehmen darf, bin ich.

Wenn ich ihn manchmal über Bitcoin und Börsentipps a la TikTok reden höre, dann bin ich da ausgesprochen froh drum.

[joinventure12]

vor 4 Stunden von Solara:

Wenn ich ihn manchmal über Bitcoin und Börsentipps a la TikTok reden höre, dann bin ich da ausgesprochen froh drum.

Hehe :-) da würde ich sicherlich auch einen Herzinfarkt kriegen. Denke ich verrate meinen kleinen auch erst mit Mitte 20, dass es ein Kinderdepot gibt.

Ich versuch im nächsten Step jetzt einmal herauszukriegen wie die Sachlage ist. Bei der aktuellen Zinslage würde ich garantiert mit gutem willen Leitzins (+ Risikozuschlag + Gewinn der Bank) bezahlen müssen.

Ich schätze als mindestens 5%. Mit so einem Zinssatz kannst es natürlich vergessen.

Sollte in den nächsten Monaten/Jahren sich der Zins wieder an 2021 anpassen, bin ich dieses mal schon ready.