Als Vermieter Rücklagen für Dämmung und Wärmepumpe bilden

[BWL0815]

  Am 4.9.2023 um 13:21 von satgar:

Das möchte ich im übrigen nochmal unterschreiben und zustimmen. Eine Ausnahme möchte ich aber beim „guten Heizungsbauer“ machen, dessen Intention letztlich der Verkauf einer solchen Anlage ist. Er verdient gut an einer einfach gehaltenen Anlage zB mit großem Pufferspeicher (der sich zumeist nachteilig auf die JAZ einer solchen Anlage auswirkt, es aber weniger fehleranfällig für den Heizungsbauer macht und weniger Einstellungsoptmierung bedarf….aber leider zulasten der Effizienz). Deswegen werden manchmal zu große Puffer verbaut, oder auch die WPs generell zu groß in ihrer Kw Leistung dimensioniert. Je größer aber, um so mehr Marge beim HB. Ich hab daher meine Zweifel, ob ein HB (der letztlich ein Verkäufer ist wie ein Sparkassen Verkäufer) der beste Ansprechpartner für eine möglichst neutrale Bewertung der Gesamtsituation ist. Es besteht ein Interessenkonflikt mE. Lieber wäre mir ein System/Ansprechpartner wie beim Auto TÜV, der mir sagt, was dran ist und was gemacht werden muss. Aber ohne, dass er es mir gleichzeitig auch verkauft.

 

Deswegen einen guten Heizungsbauer, den Part den du gestrichen hast; ich hatte ja großes Interesse an einer Hybridheizung, da hätte der Heizi am meisten verdient (WP und neue Ölheizung), aber er hat nur mit dem Kopf geschüttelt. Wer kein technisches Verständnis hat muss da eben auf Menschenkenntnis setzen; ich hatte mal per PN jemanden im Forum vom Fach angeschrieben und gerade bei Pufferspeichern scheinen auch bei Profis die Meinungen völlig auseinander zu gehen, dem Laien bleibt da wohl nichts anderers als dem Fachbetrieb vor Ort zu vertrauen, Youtube Videos bringen einen denke ich da auch nicht weiter.

 

Da für mich, wie für den jeden anderen Hausbesitzer auch, die Frage irgendwann im Raum stehen wird, ich werde wenn es soweit ist folgenden Weg gehen: Servicepartner mehrerer relevanter Hersteller anfragen und dann den nehmen, der mich persönlich am meisten überzeugt. In anderen Worten, ich werde mich erst auf eine Auswahl an Herstellern festlegen und dann die passenden Betriebe suchen, momentan wären das Daikin, LG und Mitsubishi.

 

 

PS:

 

Ein Architekt wäre wohl noch am neutralsten? Am Ende ist bei einer Wärmepumpe die ideale Auslegung das A&O (und da dürfte der Speicher auch nur eine Randnotiz sein), vermutlich wichtiger als das Gerät selbst, wobei das bei einer selbst genutzten Immobilie wichtiger als in einem Mietobjekt, den Strom zahlt ja der Mieter.

[satgar]

  Am 4.9.2023 um 14:26 von BWL0815:

gerade bei Pufferspeichern scheinen auch bei Profis die Meinungen völlig auseinander zu gehen

Ist auch so. Es gibt ja auch Normen die manchmal einen Puffer vorschreiben, oder Hersteller-Spezifikationen der WP Hersteller die einen verlangen, oder aufgrund mehrere Heizkomponenten (Solarthermie sei hier mal genannt), ist es vielleicht auch nötig einen zu integrieren. Auch kann es wegen der Abtaufunktion einer LWWP nötig sein oder auch wegen Einzelraumregelungen (die laut GEG hier und da auch Pflicht sind, obwohl gerade bei Fußbodenheizung auch öfters kontraproduktiv). Will sagen: manchmal ist ein Puffer auch durchaus nötig. Wichtig finde ich aber trotzdem, sich selber versuchen zu bilden. Das tut ja hier auch jeder bei der Geldanlage. Und das ist bei so einem Invest wie Heizung oder gar Gebäudebau oder umfangreiche Sanierung ja nichts anderes. Man muss selber know How aufbauen. Sonst muss man blind Leuten vertrauen. Und das halte ich für einen Fehler. Ich finde dabei YT extrem hilfreich. Oder das HTD Forum, das Photovoltaikforum, oder Ratgeber von Stiftung Warentest.

[smarttrader]

  Am 4.9.2023 um 14:08 von satgar:

Muss nicht teuer/teurer sein. Der iSFP kann ja auch von einem Bauingenieur oder Architekten gemacht werden. Der kostet bei denen genau das gleiche wie beim Klimatechniker oder Heizungsbauer, der ebenso die Qualifikation als Energieberater mitbringt. Darauf wollte ich hinaus. Ich würde den iSFP nicht beim HB sondern lieber bei nem Bausachverständigen machen lassen. Das kostet dann nicht mehr. Dafür braucht es kein Gutachten. Siehe auch das von mir verlinkte Video oben zum Thema iSFP, das auch auf die Kosten des Ganzen eingeht.

Gut, kann man machen aber einen iSFP und eine Gutachter möchte ich jetzt nicht gleich setzen. Gutachter die wird hatten waren weit aus kompetenter als der Energieberater der einfach festlegt was gemacht werden kann und was es an Einsparungen bringt. Gutachter hatten wir aber auch nur bei echten Kaufinteresse beauftragt und dann auch gerne das Geld bezahlt.

[BWL0815]

  Am 4.9.2023 um 14:37 von satgar:

Ist auch so. Es gibt ja auch Normen die manchmal einen Puffer vorschreiben, oder Hersteller-Spezifikationen der WP Hersteller die einen verlangen, oder aufgrund mehrere Heizkomponenten (Solarthermie sei hier mal genannt), ist es vielleicht auch nötig einen zu integrieren. Auch kann es wegen der Abtaufunktion einer LWWP nötig sein oder auch wegen Einzelraumregelungen (die laut GEG hier und da auch Pflicht sind, obwohl gerade bei Fußbodenheizung auch öfters kontraproduktiv). Will sagen: manchmal ist ein Puffer auch durchaus nötig. Wichtig finde ich aber trotzdem, sich selber versuchen zu bilden. Das tut ja hier auch jeder bei der Geldanlage. Und das ist bei so einem Invest wie Heizung oder gar Gebäudebau oder umfangreiche Sanierung ja nichts anderes. Man muss selber know How aufbauen. Sonst muss man blind Leuten vertrauen. Und das halte ich für einen Fehler. Ich finde dabei YT extrem hilfreich. Oder das HTD Forum, das Photovoltaikforum, oder Ratgeber von Stiftung Warentest.

 

Ich fürchte wir bewegen uns zu sehr in einen technischen Bereich bei dem ich nicht mitreden kann und der an dieser Stelle wohl auch nicht gewollt ist, die genannten Foren sind teils von grünen Ideologen dominiert und keine Empfehlung für jemanden dem es um eine nüchterne finanzielle Betrachtung geht, am Ende bleibt in Heizungsfragen nur der Fachbetrieb vor Ort. Um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen ist es ja egal wofür man das Geld ausgeben will, aber ich würde sagen, Investitionen in ein Mietobjekt sollten sich über die Miete finanzieren, sonst wäre es wohl besser das Mietobjekt zu verkaufen wenn nicht gerade das Herzblut daran hängt.

[Hotzenplotz2]

  Am 4.9.2023 um 13:01 von 1+1=10:

Weil die Kredit-Konditionen derzeit ungünstig sind und stark abhängig vom Eigenkapital sind.

Ich ignoriere einfach mal die Nebendiskussionen hier zu Gutachtern und Wärmepumpen, das Setting ist ja doch recht klar.
Also ich kenne mich nicht so sehr mit Krediten bzw. Beleihungen aus aber ich dachte eben, eine beliehene Grundschuld hat eben bessere Zinsen als ein üblicher Kredit, da ja der Gegenwert eben nicht die neue Anschaffung sondern das bestehende existente Objekt ist. Da müssten aber vielleicht die Profis noch mehr zu sagen.
Und wenn das so ist dann verstehe ich auch nicht, was du mit den 100% und Eigenkapital meinst. Bei einem Hauskredit macht das Sinn, da die Bank dann nur 90% der Summe gibt aber bei einer Beleihung ist doch der Gegenwert das existierende Haus. Wenn du also 100k brauchst und das Haus 300k Wert ist dann kannst du Problemlos die vollen 100k beleihen. Das Eigenkapital sollte da ja nichts an den Zinskonditionen ändern, anders als beim Hausbau.

 

Damit sind wir jetzt also schon bei 3 Faktoren die im ungünstigsten Fall zusammenkommen nämlich:
1. Heizung geht kaputt
2. Börse ist gerade gecrasht daher ist ETF Verkauf nicht gut
3. Zinskonditionen für den Kredit sind schlecht

Dann müsste
4. Zinsen auf Geldmarktfonds war zwischendrin besser als die Verrechnung von ETF Gewinnen und Kreditkosten

Und nur unter diesen Umständen ist die Absicherung über Geldmarktfonds doch interessant oder? Da scheint mir schon viel zusammenzukommen. Nicht falsch verstehen, wenn du da gerne in die Anlageklasse rein möchtest und das als Diversifikation siehst dann "go for it" nur als wirklich notwendig für den spezifischen Anwendungsfall bei dir sehe ich das nicht.

Die Absicherung über eine zweite Gastherme zu so einen günstigen Preis finde ich tatsächlich sehr smart, wenn die dann im Ernstfall auch so einfach anzuschließen und zu verwenden ist. Wenn man da dann erst 4 Wochen auf ein Handwerker warten muss, der alles anschließt ist natürlich nichts gewonnen

 

[satgar]

  Am 4.9.2023 um 14:46 von BWL0815:

die genannten Foren sind teils von grünen Ideologen dominiert und keine Empfehlung für jemanden dem es um eine nüchterne finanzielle Betrachtung geht,

Sehe ich als persönliche Meinung (wie du auch deine vertrittst), ganz und gar nicht so. Manch einem Fragesteller passt halt die Antwort nicht, die dort gegeben wird. Das kommt für den ein oder anderen als ideologisch rüber, hat aber zumeist deutlich mehr know How und Fachwissen als die fragenden (natürlich, sonst würden diese ja nicht Nachfragen)^^. Man muss also mit dem Ergebnis dort genauso klarkommen wie du mit dem Feedback deines HB, eine hybridheizung wäre bei dir Unsinn. Das aktuell alle Welt auf WP geht, hat dem gegenüber nichts mit Ideologie sonder mit nüchterner Faktenbetrachtung zu tun. Und wenn sich gleichsam die Energieberater, Verbraucherzentralen, YouTuber und Foristen (auf benannten Seiten) einig sind, dass sei aktuell Stand der Technik und zu nutzen, hat dies nichts mit Ideologie zu tun. Aber manch einer hätte dann doch lieber die vermeintlich bessere Solarthermieanlage oder den Kaminofen mit Wassertasche, auch wenn es keinen Sinn ergibt.

  Am 4.9.2023 um 14:46 von BWL0815:

technischen Bereich bei dem ich nicht mitreden kann

O-Ton: wie identifiziert/unterscheidet man übrigens Faktenbasierte Argumentation vs. Ideologie, wenn o.g. Aspekt vorliegt, das man gar keine Ahnung hat? ;)))

 

Ich Versuch mal einen Vergleich zu bilden:

 

Haustechnikdialogforum = Wertpapierforum

Wärmepumpe = ETF

Heizungsbauer = örtlicher Versicherungsmakler bzw. Versicherungsvertreter wenn er nur eine Heizungsmarke verkauft oder Mehrfachagent wenn er ein paar begrenzte Hersteller im Angebot hat

uninformierter Gebäudebesitzer kriegt 08/15 Lösung an Heizung = aktive Fonds der Hausmarke vom Finanzvermittler
 

 

 Irgendwie so ^^

 

[Andyzwei]

  Am 3.9.2023 um 18:29 von 1+1=10:

1995. Die alte Dame wurde regelmäßig gewartet und läuft bisher sehr zuverlässig.

 

Steht und fällt nahezu alles mit dem Kaufpreis. Bruttorendite ungeachtet der Wertsteigerung nach aktuell gemitteltem Schätzwerk (Realbest und Sparkasse) liegt bei 4,25%. Für mich ist die Immobilie ein weiterer Pfeiler im Gesamtportfolio und muss keine aktienähnliche Performance liefern. Ich bevorzuge außerdem physisches Betongold vor REITs oder anderen vergleichbaren Anlageformen. 

1995   ok, dann brauchste dir keine Ersatzteile mehr zu besorgen, sondern eine neue Heizungsanlage, denn die nächste Reparatur wird nicht nur teuer sondern

auch sinnlos : 30 Jahre, dann ist Schluss mit der alten Anlage. Sieh zu dass du möglichst bald eine neue Brennwertanlage kaufst und gut isses.

Ist die Kostengünstigste Lösung wenn du die Immobile noch behalten möchtest.

 

Der Rest sind reine Annahmen, die erst mit dem Verkauf der Immobile zu Tatsachen / Fakten werden.

Bis dahin alles reine Theorie/ und Aberglaube, da der Verkauf der Immobilie noch nicht realisiert wurde, erst wenn der erfolgt ist und du das gesamte Ausmaß

des Mieter-Theaters, den Leerstandszeiten, den Investitionen über die Zeit und dem mit einer Immobile verbundenen Zeitaufwand kennst, ist eine

Renditeberechnung möglich...

 

[1+1=10]

  Am 4.9.2023 um 12:01 von BWL0815:

Kannst du Stand heute die WP nicht fördern lassen und gleichzeitig die Mieten erhöhen? Soziale Belange mal beiseite wäre das vll. nicht das Dümmste die Förderungen jetzt mitzunehmen und den Rest auf die Miete umzulegen.

Eigentlich hast du recht. 8% Mieterhöhung durch Modernisierung (Dämmung) + staatliche Förderungen abgreifen ist wahrscheinlich doch kein schlechter Weg. Bei der Heizanlage werde ich wahrscheinlich dennoch eine günstige gebrauchte als Ersatzteillager zulegen, um nicht unter Zeitdruck handeln zu müssen.

 

Ich habe gerade das Gefühl, dass ich die letzten Tage vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr gesehen habe. Geldmarktfonds hier, Anleihen da, Tagesgeld eher nein und Aktien aber zu ungewiss... Bei einer isolierte Betrachtung verliert man tatsächlich schnell den Überblick. Werde nun noch einmal einen Schritt zurück gehen und die Vogelperspektive einnehmen. 

  Am 4.9.2023 um 14:47 von Hotzenplotz2:

Also ich kenne mich nicht so sehr mit Krediten bzw. Beleihungen aus aber ich dachte eben, eine beliehene Grundschuld hat eben bessere Zinsen als ein üblicher Kredit, da ja der Gegenwert eben nicht die neue Anschaffung sondern das bestehende existente Objekt ist. Da müssten aber vielleicht die Profis noch mehr zu sagen.
Und wenn das so ist dann verstehe ich auch nicht, was du mit den 100% und Eigenkapital meinst. Bei einem Hauskredit macht das Sinn, da die Bank dann nur 90% der Summe gibt aber bei einer Beleihung ist doch der Gegenwert das existierende Haus. Wenn du also 100k brauchst und das Haus 300k Wert ist dann kannst du Problemlos die vollen 100k beleihen. Das Eigenkapital sollte da ja nichts an den Zinskonditionen ändern, anders als beim Hausbau.

Ist schon richtig was du schreibst. Mit dem EK-Anteil meinte ich, dass ich weniger FK aufnehmen muss. Solange die eingetragene Grundschuld größer als das benötigte FK ist, spielt mein EK keine Rolle bei den Konditionen.  

  Zitat

Damit sind wir jetzt also schon bei 3 Faktoren die im ungünstigsten Fall zusammenkommen nämlich:
1. Heizung geht kaputt
2. Börse ist gerade gecrasht daher ist ETF Verkauf nicht gut
3. Zinskonditionen für den Kredit sind schlecht

Dann müsste
4. Zinsen auf Geldmarktfonds war zwischendrin besser als die Verrechnung von ETF Gewinnen und Kreditkosten

Und nur unter diesen Umständen ist die Absicherung über Geldmarktfonds doch interessant oder? Da scheint mir schon viel zusammenzukommen. Nicht falsch verstehen, wenn du da gerne in die Anlageklasse rein möchtest und das als Diversifikation siehst dann "go for it" nur als wirklich notwendig für den spezifischen Anwendungsfall bei dir sehe ich das nicht.

Zustimmung. Siehe oben - ich habe mich wohl etwas verrannt. 

 

Großen Dank an euch beide!!

[1+1=10]

  Am 4.9.2023 um 14:26 von BWL0815:

Ein Architekt wäre wohl noch am neutralsten? Am Ende ist bei einer Wärmepumpe die ideale Auslegung das A&O (und da dürfte der Speicher auch nur eine Randnotiz sein), vermutlich wichtiger als das Gerät selbst, wobei das bei einer selbst genutzten Immobilie wichtiger als in einem Mietobjekt, den Strom zahlt ja der Mieter.

Ich würde mich aufgrund des Interessenkonfliktes auch nicht unbedingt von einem Heizungsbauer oder Schornsteinfeger beraten lassen. Gibt sicherlich auch Ausnahmen, aber die muss man erst einmal finden. Aktuell werde ich von einem eigetragenen EEE beraten, der nebenher Bauingenieur ist und einen nüchternen, kompetenten Eindruck macht. Nach der Thermografie im Winter und dem iSFP werde ich mich erst einmal um die steuerliche Komponente kümmern und selbst einen Zeit- und Umsetzungsplan auf Basis der EEE-Empfehlungen aufstellen. 

 

Für mich steht nach der zuletzt geführten Diskussion hier jedenfalls fest, dass ich vorerst keine speziellen Rücklage in Form von Geldmarktfonds, Bundesschatzanleihen, ... aufbauen werde, sondern weiterhin bei meiner bestehenden Asset Allocation bleibe und im Fall der Fälle alles oder nur einen Teil der Sanierungsarbeiten fremdfinanziere (unter Einbeziehung der bestehenden Grundschuld und der Steuervorteile, die ich als Vermieter habe). Die Kalkulation kann ich ohne Fahrplan (grobe Kostenaufstellung) noch nicht machen, steht also noch aus.

[smarttrader]

  Am 4.9.2023 um 14:08 von satgar:

Muss nicht teuer/teurer sein. Der iSFP kann ja auch von einem Bauingenieur oder Architekten gemacht werden. Der kostet bei denen genau das gleiche wie beim Klimatechniker oder Heizungsbauer, der ebenso die Qualifikation als Energieberater mitbringt. Darauf wollte ich hinaus. Ich würde den iSFP nicht beim HB sondern lieber bei nem Bausachverständigen machen lassen. Das kostet dann nicht mehr. Dafür braucht es kein Gutachten. Siehe auch das von mir verlinkte Video oben zum Thema iSFP, das auch auf die Kosten des Ganzen eingeht.

Immer wieder bemerkenswert wie du deine Argumentationen hin drehst... .

 

Ich bleibe dabei ein Gutachter (idealerweise öffentlich bestellter) wird neutral bewerten und vielleicht auf mehr als nur die Punkte von iSFP schauen. Sachverständiger != Gutachter .

 

Aber macht ruhig, ich würde bei einer 6stelligen Anlage auch den lustigen Bausachverständigen nehmen, der lustige Geschichten erzählen kann und nicht 100% auf die Einhaltung der Auflagen und Regelwerke und Zustand des Objektes achtet sondern auf das wirtschaftliche.

 

Warum ist ein Gutachter besser? Energieberater ist durchgelaufen hat alles aufgeschrieben was für den iSFP notwendig ist, hat im Anschluss ein paar Berechnungen wie Heizlast aktuell und danach erstellt und angeboten die weiteren Arbeiten zu begleiten. Gutachter ist losgelaufen und hat 4 Stunden alles genau besichtigt und im Anschluss einen mehrseitigen Bericht erstellt inkl. den aktuellen Verkehrwert und den Verkehrswert nach Sanierung. Das ist schon mal viel wert für die Bank, da sich der Beleihungsauslauf ändern wird und die Konditionen sich verbessern werden. Glaswolle aus den 90ern wurde von Energieberater gar nicht genauer besichtigt. Gutachter hat die genauer besichtigt und konnte feststellen das ein Austausch eine Verbesserung darstellen würde. Es wurden auch etliche nicht ganz nachvollziehbare Punkte als Hinweis aufgeschrieben. Das Gefälle einer Fensterbank ist um 1 Grad zu niedrig gewesen. Aber im großen und ganzen war alleine der Wertanhebung nach den Arbeiten der Gutachter sein Geld wert.

 

Bei jeder Immobilie ob ETW, DHH oder EFH haben wir bei Kaufinteresse einen Gutachter durch geschickt. Lieber 2000 Euro einmal zuviel ausgeben als hinterher 25k für Reparaturen aufzubringen. Zumal das bisher immer als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt wurde. Preiskorrekturen aufgrund des Gutachtens sind aber momentan nicht möglich. In Hamburg gibt es NOCH keinen Käufermarkt.

[satgar]

  Am 5.9.2023 um 06:49 von smarttrader:

Immer wieder bemerkenswert wie du deine Argumentationen hin drehst... .

 

Ich bleibe dabei ein Gutachter (idealerweise öffentlich bestellter) wird neutral bewerten und vielleicht auf mehr als nur die Punkte von iSFP schauen. Sachverständiger != Gutachter .

 

Aber macht ruhig, ich würde bei einer 6stelligen Anlage auch den lustigen Bausachverständigen nehmen, der lustige Geschichten erzählen kann und nicht 100% auf die Einhaltung der Auflagen und Regelwerke und Zustand des Objektes achtet sondern auf das wirtschaftliche.

Das hab ich von dir ;-) Willkommen im Club also ^^

 

Du kamst mit einem Gutachter um die Ecke und argumentierst auch mit Kauf/Verkauf von Immobilien. Darum ging es hier aber nie. In keiner Weise. Das Gutachten muss man auch voll selbst zahlen und kriegt keine Förderung für die Energieberatung. Wie in meinem verlinkten Video zum iSFP benannt, stellt dieser iSFP für Gebäudebesitzer die einfachste und günstigste Variante dar, einen Überblick über den energetischen Zustand der eigenen Immobilie zu gewinnen. Daran ist nichts falsch, daran ist nichts hingedreht. Du kannst gerne einen Gutachter für Verkehrswerte und sonstige Zustandserhebungen beauftragen und voll selbst zahlen. Ist nur gar nicht das, was man im ersten Anlauf für eine energetische Betrachtung braucht und an Geld ausgeben muss.

[slowandsteady]

  Am 3.9.2023 um 18:46 von 1+1=10:

Ich hatte wie gesagt vor einigen Monaten einen Besichtigungstermin mit einem Energie-Effizienz-Berater. Im Winter ist eine Thermografie geplant um zu ermitteln, wo gedämmt werden sollte. Eine grobe Vorabschätzung war, dass Fassade und Dach wahrscheinlich soweit in Ordnung sind. Bei Fenster inkl. Rollladenkästen wird uns die Thermografie zeigen, ob etwas zu tun ist. 

 

Was die Heizkörper betrifft weiß ich noch nicht, ob diese zu einer Wärmepumpe passen, aber die Antwort kann ich in die Zukunft schieben denke ich, da sich 1) technologisch noch einiges verändern wird und 2) mir die Information zum jetzigen Zeitpunkt noch nichts bringt. Zumindest wüsste ich nicht, was ich damit anfangen soll. Ok, eventuell würde das meinen angepeilten Rücklagenbetrag verändern, aber von dem bin ich sowieso noch weit entfernt. Schon allein die bisher vermuteten Dämmmaßnahmen (Fenster + Türe, sofern notwendig) schätze ich auf 25.000€.

Nur ein Kommentar dazu:

1) Technologisch wird sich gar nichts an Wärmepumpen verändern - das ist abgehangene Technologie und wird schon seit Jahrzehnten in vielen Ländern als die "Standardlösung" weltweit eingesetzt, nur in Deutschland bisher nicht. Ganz Asien heizt mit "Klimaanlagen". Jeder Kühlschrank ist auch eine Wärmepumpe, die Technik ist also simpel.

2) Eine Information, die du im nächsten Winter ermitteln könntest: Wenn es mal wieder knackig kalt ist, dann finde heraus, wie weit du die Vorlauftemperatur senken kannst, damit du auch bei -10 Grad gerade noch so 20 Grad Raumtemperatur schaffst. Bei einem vermieteten EFH muss aber der Mieter natürlich mitspielen. Vielleicht sind gar keine neuen Heizkörper notwendig, weil 40 Grad Vorlauf reichen. Je niedriger die Vorlauftemperatur, desto mehr spart der Mieter auch bei einer Gasheizung, wenn er mitspielt, profitiert er also auch davon.

3) Dämmung ist immer sinnvoll - und sinnvoll ist die Reihenfolge erst dämmen und dann Punkt 2) durchführen.

[smarttrader]

  Am 5.9.2023 um 07:06 von satgar:

Das hab ich von dir ;-) Willkommen im Club also ^^

 

Du kamst mit einem Gutachter um die Ecke und argumentierst auch mit Kauf/Verkauf von Immobilien. Darum ging es hier aber nie. In keiner Weise. Das Gutachten muss man auch voll selbst zahlen und kriegt keine Förderung für die Energieberatung. Wie in meinem verlinkten Video zum iSFP benannt, stellt dieser iSFP für Gebäudebesitzer die einfachste und günstigste Variante dar, einen Überblick über den energetischen Zustand der eigenen Immobilie zu gewinnen. Daran ist nichts falsch, daran ist nichts hingedreht. Du kannst gerne einen Gutachter für Verkehrswerte und sonstige Zustandserhebungen beauftragen und voll selbst zahlen. Ist nur gar nicht das, was man im ersten Anlauf für eine energetische Betrachtung braucht und an Geld ausgeben muss.

Ich weiss ja nicht, was bringt mir eine schicke neue Fassade, Fenster und Heizung wenn es dafür schwerwiegende Mängel gibt die nichts damit zu tun haben? Hier wahrschlich nicht relevant, Haus von 1930 wurde alles erneuert und 1 Jahr nach Bezug ist der desolate Zustand der Balken vom EG ins OG aufgefallen. Schaden belief sich auf eine hohe 5 stellige Summe. Ich bleibe dabei das ein Gutachter für mich immer der erste Ansprechpartner wäre. Ich habe nicht die Expertise die ein Gutachter hat.

 

Der TE hat auch nichts zum Zustand geschrieben, nur seine Heizungsthematik angesprochen. Und das würde ich immer als ganzes betrachten und den gesamt Zustand der Immobilie betrachten und mir eine Expertise holen die über ein "WP rein, Fenster neu und Fasssade ggfls. nachdämmen".

  Am 5.9.2023 um 07:13 von slowandsteady:

Nur ein Kommentar dazu:

1) Technologisch wird sich gar nichts an Wärmepumpen verändern - das ist abgehangene Technologie und wird schon seit Jahrzehnten in vielen Ländern als die "Standardlösung" weltweit eingesetzt, nur in Deutschland bisher nicht. Ganz Asien heizt mit "Klimaanlagen". Jeder Kühlschrank ist auch eine Wärmepumpe, die Technik ist also simpel.

2) Eine Information, die du im nächsten Winter ermitteln könntest: Wenn es mal wieder knackig kalt ist, dann finde heraus, wie weit du die Vorlauftemperatur senken kannst, damit du auch bei -10 Grad gerade noch so 20 Grad Raumtemperatur schaffst. Bei einem vermieteten EFH muss aber der Mieter natürlich mitspielen. Vielleicht sind gar keine neuen Heizkörper notwendig, weil 40 Grad Vorlauf reichen. Je niedriger die Vorlauftemperatur, desto mehr spart der Mieter auch bei einer Gasheizung, wenn er mitspielt, profitiert er also auch davon.

3) Dämmung ist immer sinnvoll - und sinnvoll ist die Reihenfolge erst dämmen und dann Punkt 2) durchführen.

Viel Spaß mit der Mietminderung bei den geplanten Umbau. Badezimmer haben mind. 22 Grad.

 

Eine WP sollte eigentlich locker 27 Grad Raumtemperatur schaffen ohne elektrische zu heizen zu müssen.

[satgar]

  Am 5.9.2023 um 07:13 von slowandsteady:

Nur ein Kommentar dazu:

1) Technologisch wird sich gar nichts an Wärmepumpen verändern - das ist abgehangene Technologie und wird schon seit Jahrzehnten in vielen Ländern als die "Standardlösung" weltweit eingesetzt, nur in Deutschland bisher nicht. Ganz Asien heizt mit "Klimaanlagen". Jeder Kühlschrank ist auch eine Wärmepumpe, die Technik ist also simpel.

2) Eine Information, die du im nächsten Winter ermitteln könntest: Wenn es mal wieder knackig kalt ist, dann finde heraus, wie weit du die Vorlauftemperatur senken kannst, damit du auch bei -10 Grad gerade noch so 20 Grad Raumtemperatur schaffst. Bei einem vermieteten EFH muss aber der Mieter natürlich mitspielen. Vielleicht sind gar keine neuen Heizkörper notwendig, weil 40 Grad Vorlauf reichen. Je niedriger die Vorlauftemperatur, desto mehr spart der Mieter auch bei einer Gasheizung, wenn er mitspielt, profitiert er also auch davon.

3) Dämmung ist immer sinnvoll - und sinnvoll ist die Reihenfolge erst dämmen und dann Punkt 2) durchführen.

Sehr gut zusammen gefasst. Manchmal wird’s auch nur in einzelnen Räumen durch die abgesenkte Test-Heizkurve nicht warm genug. Dann weiß man, dass man vielleicht nur dort den Heizkörper optimieren muss, durch entweder:

 

- Heizungsoptimierer (zb kleine Ventilatoren unter dem Heizkörper)

- Heizkörpervergrösserung (der Standard Heizkörper wird dann dicker)

- Austausch des normalen Heizkörpers durch einen Niedertemperatur HK zb aus Aluminium.

 

Das alles können Maßnahmen sein, um eine WP auch mit maximal 55 grad vorlauftemperatur (oberes Ende der Effizienzskala, darüber leidet es dann zu stark) effizient betreiben zu können. Das ganz große Rad zu drehen, ist dann meist gar nicht notwendig. Aber dämmen ist natürlich immer gut, wenn noch gar nichts an der Fassade klebt, das Dach/oberste geschossdecke fehlt oder auch die Kellerdecke. Jede nicht benötige kWh, die gar nicht erst produziert werden muss, hilft. Und auch deine Reihenfolge ist genau richtig. Sonst baut man vor der Dämmung eine viel zu große WP ein (wegen der Heizlast), die nach der Dämmung viel niedriger ist. Das wäre Quatsch. 

[slowandsteady]

  Am 5.9.2023 um 07:14 von smarttrader:

Viel Spaß mit der Mietminderung bei den geplanten Umbau. Badezimmer haben mind. 22 Grad.

Wenn bei -10 Grad Außentemperatur nur noch 21.9 Grad im Badezimmer erreicht werden, dann kann der Mieter ja gerne die 2-5 Tage pro Jahr die Miete entsprechend mindern, immer noch deutlich billiger als eine Wärmepumpe komplett zu überdimensionieren. Ich würde mich als Vermieter bei solchen Mietern erstmal mit einer maximal möglichen Mieterhöhung bedanken  

[Neverdo]

Ich mache es jetzt mal ganz kurz, ohne Polit-Äußerungen ;-)...

Ihr braucht nicht Temperaturen runterzufahren um festzustellen ob welcher Raum noch wie warm wird, ihr braucht als Privatleute keinen Gutachter, den ihr womöglich aus irgendeinem Telefonbuch zieht, die haben so unerschiedliche Ausbildungsvoraussetzungen, dass ihr da auch auf die Nase fallen könnt, googelt mal...wie gesgt Betonung liegt auf Privatleute, Professionelle sichern sich damit ab, das ist eine andere Baustelle.

So ein Gebaüde wird seziert, wenn man es richtig machen will, es wird Stück für Stück gerechnet alles, von der Sonneneinstrahlung über Boden, Wand , Decke bis hin zu Transmissionsgewinnen oder Verlusten.

Das führt dazu, dass simuliert und optimiert wird, d.h. jeder Zentimeter Dämmung wird per C-Programm gerechnet, sowohl von den Auswirkungen, wie auch von den Kosten.

Denn an vernünftiger Dämmung kommt ihr nicht vorbei, bei älteren Gebäuden unabdinbar, selbst bei Gebäuden , die nach der xten Novellierung der Wärmeschutzverordnung erstellt worden sind, ist es sinnvoll, lässt sich darstellen und rechnen.

Am Ende steht dem Bauherren eine Gesamtanalyse zur Verfügung, die sein Gebäude mit allen Zusatzarbeiten darstellt, sowie Glasklare Aussagen zum Verbrauch machen.

Das machen Fachleute, in aller Regel Fachingenieure aus dem Heizungsbau, die haben die Programme und machen das , ich werde jetzt keine Empfehlung geben ;-)... kann manchmal nur  nicht mitansehen, wie gerade in dem Bereich Dinge verbreitet werden, die zu Kosten und Unsicherheiten führen...ich bin jetzt erstmal weg...

[oktavian]

  Am 5.9.2023 um 07:48 von slowandsteady:

immer noch deutlich billiger als eine Wärmepumpe komplett zu überdimensionieren.

wie viel %% der Gesamtkosten macht denn die Wärmepumpe ( das Gerät) überhaupt aus? Spielen da €1.000 mehr rein für die WP eine Rolle? Bei Vermietung würde ich überdimensionieren, da die benötigte Wärme auch vom Nutzerverhalten/Personenanzahl abhängt. Privat kann man besser planen. Die Gasheizung hat diesbezüglich einen Vorteil bei der Leistung.

 

  Am 5.9.2023 um 07:14 von smarttrader:

Eine WP sollte eigentlich locker 27 Grad Raumtemperatur schaffen ohne elektrische zu heizen zu müssen.

ich brauche keine 27 Grad. Optimal ist wohl 1-2 Tage Heizstab bei kalten Jahren. Ich habe noch keine überzeugenden Gesamtsysteme/Steuerungen gesehen, aber hätte eine überdimensionerte WP nicht den Vorteil in Kombination mit PV bei Verfügbarkeit von Solarstrom voll aufzudrehen und später abzuregeln oder auch in Kombination mit dynamischen Stromtarifen? Derzeit wird dafür der Heizstab verwendet.

 

Eine gut dimensionierte WP läuft ansonsten möglichst konstant.

[Solara]

  Am 4.9.2023 um 18:46 von 1+1=10:

8% Mieterhöhung durch Modernisierung (Dämmung) + staatliche Förderungen abgreifen ist wahrscheinlich doch kein schlechter Weg

Aber da war doch was mit den Kappungsgrenzen im neuen Heizungsgesetz?

 

Die Modernisierungsumlage soll erhöht werden von 8 auf 10 Prozent, aber nur wenn man Förderungen in Anspruch nimmt. Dann soll es eine Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter geben. Und erst, wenn der Heizungstausch mit anderen Maßnahmen kombiniert werden, können es 2 -3 Euro werden. Aber nicht bei Mietern, bei denen die Miete durch die Modernisierung auf mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommen steigt, da soll es dann eine begrenzte Umlagemöglichkeit geben.

 

Oder ist das schon wieder überarbeitet worden?

[Okabe]

 

  Am 4.9.2023 um 14:26 von BWL0815:

Deswegen einen guten Heizungsbauer, den Part den du gestrichen hast; ich hatte ja großes Interesse an einer Hybridheizung, da hätte der Heizi am meisten verdient (WP und neue Ölheizung), aber er hat nur mit dem Kopf geschüttelt. Wer kein technisches Verständnis hat muss da eben auf Menschenkenntnis setzen; ich hatte mal per PN jemanden im Forum vom Fach angeschrieben und gerade bei Pufferspeichern scheinen auch bei Profis die Meinungen völlig auseinander zu gehen, dem Laien bleibt da wohl nichts anderers als dem Fachbetrieb vor Ort zu vertrauen, Youtube Videos bringen einen denke ich da auch nicht weiter.

Ich würde sagen es gehen weniger die Meinung auseinander als dass du wahrscheinlich das Problem nicht richtig erklären konntest. Ein Pufferspeicher ist ein Pufferspeicher. Im Rücklauf eingesetzt: kein Problem. Aber als Parallelpuffer senkt er die Effizienz einer Wärmepumpe deutlich ab. Dafür gibt es dann keinerlei Probleme (und damit weniger Support für den Heizungsbauer).

 

Aktuell ist es aber so: wer kein DIY macht, der hat nicht wirklich eine Wahl. Achja doch: Klimaanlagen.

  Am 5.9.2023 um 08:25 von oktavian:

wie viel %% der Gesamtkosten macht denn die Wärmepumpe ( das Gerät) überhaupt aus? Spielen da €1.000 mehr rein für die WP eine Rolle?

Verständnisfehler deinerseits. Es geht weniger um den Anschaffungspreis als um die laufenden Kosten. Diese sind bei einer suboptimalen Auslegung (auch und gerade einer Überdimensionierung) höher. Bei Gasheizungen übrigens ebenfalls, nur ist der Effekt so klein, dass ihn kaum einer merkt.

[reko]

  Am 6.9.2023 um 21:48 von Okabe:

wer kein DIY macht, der hat nicht wirklich eine Wahl. Achja doch: Klimaanlagen.

Was dann auch weniger Geschäft für den Heizungsbauer ist und viele Heizungsbauer auch gar nicht machen dürfen und deshalb kaum empfohlen wird. Die F-Gas Verordnung ist ein Hemmschuh für das Heizen mit Klimaanlage. Bis 2030 wird ein Verbot von F-Gasen angestrebt. Eweiterte Prüfpflichten für alte Splitklimaanlagen sind auch denkbar. Das kann aber auch Monoblock-Wärmepumpen treffen.

[oktavian]

  Am 6.9.2023 um 21:48 von Okabe:

Verständnisfehler deinerseits. Es geht weniger um den Anschaffungspreis als um die laufenden Kosten. Diese sind bei einer suboptimalen Auslegung (auch und gerade einer Überdimensionierung) höher. Bei Gasheizungen übrigens ebenfalls, nur ist der Effekt so klein, dass ihn kaum einer merkt.

sind die WPs nicht modulierend und in dieser Bandbreite eben etwas überdimensionieren - zumal es auch vermietet ist. Wobei die Kosten eh der Mieter zahlt. Wichtiger finde ich eher die Speicherdimensionierung und Temperaturen richtig einzustellen.

[Okabe]

  Am 7.9.2023 um 08:05 von oktavian:

sind die WPs nicht modulierend und in dieser Bandbreite eben etwas überdimensionieren - zumal es auch vermietet ist. Wobei die Kosten eh der Mieter zahlt. Wichtiger finde ich eher die Speicherdimensionierung und Temperaturen richtig einzustellen.

Ja, modulierend sind fast alle modernen WPen (außer einigen Erd-WPen) in der Tat. Allerdings nur bis ca. 30% ihrer maximalen Leistung - nur ganz ganz wenige Hersteller schaffen es unter diesen Wert. Und 30% sind selbst bei optimal dimensionierten WPen so hoch, dass diese in der Übergangszeit on-off-takten müssen (denn in der Übergangszeit ist auch die (temperaturabhängig) maximale Leistung höher). Das wollte ich damit erklären.

 

Man kann trotzdem bewusst etwas überdimensionieren, wenn man vermietet. Es sollte allerdings klar sein, dass ein Mieter kein Recht auf schnelles Aufheizen der Wohnung hat. Es reicht, wenn die Wohnung warm genug wird, sofern die Heizkörper permanent aufgedreht sind und regelmäßig ordentlich gelüftet wird (also nichts mit bei gekipptem Fenster schlafen).

 

Beim Speicher hast du auf jedenfall Recht, alleine schon wegen der Legionellenthematik.

[oktavian]

  Am 7.9.2023 um 08:46 von Okabe:

dass diese in der Übergangszeit on-off-takten müssen

das wäre wiederum für den Vermieter schlecht, weil dieser für eine neue WP verantwortlich wäre und an/aus Schalten die Lebenszeit verringert? Ich meine man braucht eben eine gute Steuerung und muss da einen Kompromiss finden, um Taktungen zu vermeiden und gleichzeitig die Gesamtanlage effizient zu betreiben (evtl. paar Grad mehr in den Speicher?)

 

8% der Kosten kann man umlegen, also wäre es schon ganz nett, wenn die WP auch 20 Jahre durch hielte. Muss man rechnen, wie der IRR/IZF dann wäre. Ich denke es rechnet sich, solange man die Mieter drin halten kann. Bei Mietausfall ist die WP etwas schlechter, weil höhere Fixkosten/gebundenes Kapital vs mehr variable Kosten bei Gas.

[Okabe]

  Am 7.9.2023 um 09:40 von oktavian:

das wäre wiederum für den Vermieter schlecht, weil dieser für eine neue WP verantwortlich wäre und an/aus Schalten die Lebenszeit verringert? Ich meine man braucht eben eine gute Steuerung und muss da einen Kompromiss finden, um Taktungen zu vermeiden und gleichzeitig die Gesamtanlage effizient zu betreiben (evtl. paar Grad mehr in den Speicher?)

Taktungen ganz zu vermeiden ist schwierig bis unmöglich. Die Kompressoren sind auf eine gewisse Menge Takte ausgelegt. Solange man unter dieser Zahl bleibt geht mit hoher Sicherheit erst irgendetwas anderes zuerst kaputt. Je mehr man die Auslegung überschreitet, desto eher geht der Kompressor als erstes kaputt, was dann idR. ein Totalschaden ist.

 

Am besten für eine WP ist eben, wenn der Mieter einfach gar nichts ändern kann, nicht einmal Heizung hoch/runter drehen. Denn auch das führt zu stärkerem Takten UND zu Mehrverbrauch (aber erklär das mal Mietern). Hier muss der Gesetzgeber mal tätig werden - der schreibt ja immer noch Einzelraumregler verpflichtend vor, auch wenn dieser bei einer Wärmepumpe nur zu diversen Probleme führen.

[reko]

  Am 7.9.2023 um 09:53 von Okabe:

Die Kompressoren sind auf eine gewisse Menge Takte ausgelegt.

Ich gehe davon aus, dass die Kompressoren sehr gut sind und idR auch sehr viele Takte aushalten (das war früher die übliche Betriebsart). Die Software hat mit der Zyklusdauer (tolerierte Temperaturschwankung) die Kontrolle über die Anzahl der Zyklen. Für den Vermieter weniger interessant, aber relevanter ist der höhere Stromverbraúch. Bei jeden Takt geht Energie für den neuen Druckaufbau und die internen Wärmekapazitäten verloren.