Wohnung in München geerbt.Was tun?

[rams]

Hallo zusammen,

eine Freundin 35 Jahre  hat am Stadtrand von München eine 4 Zimmer Wohnung die vermietet ist geerbt.Neben ihr auch noch zwei Brüder.Diese wollen das Erbe ausgezahlt.Laut ihrem Steuerberater sind die Wohnungspreise um ca 25% gefallen.?

Für sie wäre die Wohnung, oder der daraus entstehende Erlös ihre Altersvorsorge

Was ist am sinnvollsten?

1.Die Wohnung halten und eine Hypothek darauf aufnehmen um die beiden anderen Erben auszubezahlen?

2.Die Wohnung verkaufen und den Erlös neu anlegen.Da keine Kenntnisse davon bestehen müsste sie sich durch eine Bank/ Anlageberater oder ähnliches vertrauen/beraten lassen.

3???

Besten Dank

[hattifnatt]

vor 11 Minuten von rams:

Was ist am sinnvollsten?

Dazu müsste man wissen, wie hoch die Mieteinnahmen im Vergleich zum Wert der Wohnung bzw. den Hypothekenzinsen sind.

[Sapine]

Würde sie heute eine Immobilie kaufen wollen aus Renditegründen? Hat sie die Absicht selbst einzuziehen? Wie sieht es aus mit Erbschaftssteuer? Wie gestaltet sich die Mietsituation von der Rendite her? Gibt es einen Investitionsstau?

 

Auf den ersten Blick sieht es nicht danach aus, als ob sich das aufdrängt. 

 

Verkauf unter Zeitdruck ist selten lukrativ. Besteht die Möglichkeit, dass die Mieter in absehbarer Zeit ausziehen? Vielleicht haben die Interesse selbst zu kaufen? Wie dringend ist es den Brüdern mit der Auszahlung? 

[stagflation]

vor 27 Minuten von rams:

Da keine Kenntnisse davon bestehen müsste sie sich durch eine Bank/ Anlageberater oder ähnliches vertrauen/beraten lassen.

 

Warum arbeitet sie sich nicht in das Thema ein? Bis sie selbst weiß, wie es funktioniert?

[rams]

Danke.

ja Detail Infos habe ich nicht und möchte sie im Moment wegen Trauer auch nicht löchern.Die Verkaufspreise für Wohnungen sollen in München um 25 % gefallen sein?

 

Wohnung ist zum allergrösten Teil abbezahlt.

 

Falls es sinnvoll ist würde sie mit dem Erlös wieder eine Wohnung kaufen zur Altersvorsorge.

 

Selber einziehen ist in den nächsten 20 Jahren nicht geplant

 

Zeit um die 2 Brüder allenfalls auszuzahlen ist noch 1 Jahr

 

 

 

[Glory_Days]

vor 1 Minute von rams:

Falls es sinnvoll ist würde sie mit dem Erlös wieder eine Wohnung kaufen zur Altersvorsorge.

Hin und Her macht Taschen leer - vor allem bei Immobilien.

[Sapine]

vor 55 Minuten von rams:

ja Detail Infos habe ich nicht und möchte sie im Moment wegen Trauer auch nicht löchern.Die Verkaufspreise für Wohnungen sollen in München um 25 % gefallen sein?

Das hängt sicher von der Lage und dem energetischen Zustand des Objekts ab. In einigen Bereichen sind die Preise sicher zweistellig eingebrochen. 25 % scheint mir schon eher extrem.

Zitat

Falls es sinnvoll ist würde sie mit dem Erlös wieder eine Wohnung kaufen zur Altersvorsorge.

Das Jahr sollte sie zum Know How Aufbau verwenden. Ob die eigene Wohnung eine gute Altersvorsorge ist, hängt von vielen Faktoren ab. Es gibt Alternativen. 

 

Ich würde in jedem Fall das Gespräch mit den Mietern suchen. Von Mieterhöhung bis Verkauf ist alles denkbar. Wenn die Mieter vielleicht ohnehin planen auszuziehen, sollte man auf Zeit spielen, denn eine unvermietete Wohnung bringt deutlich mehr beim Verkauf und wenn sie vermietet verkauft werden soll ist eine marktübliche Miete ebenfalls von Vorteil. 

 

https://www.pfandbrief.de/site/dam/jcr:904bdc7e-2ae5-46ff-b4f1-865dcc009d4c/vdp_Index_2023_Q1 _ DE_Broschuere_final.pdf

https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/immobilie/finanzierung_und_markt/vdp-immobilienpreisindex.html#

[Gast240102]

Finde das Video von Lehmann Huber aus dem Dezember ganz gut und die 25% sieht man m.E. schon in Moosach, Trudering etc....Es kommt halt immer auf die Lage an :-).

 

 

 

Hier in Schwabing ist der Markt m.E. relativ stabil und es sind eher 0 -10%, aber die Immos bleiben ewig (da würde ich schon von 6 Monaten + sprechen) auf Immoscout und häufig kommen sie dann wieder rein. Das reale Niveau ist also schwer zu schätzen, wenn man wirklich verkaufen möchte.

[magicw]

vor 9 Minuten von fintech:

die 25% sieht man m.E. schon in Moosach, Trudering etc

ich meine für sie und ihre Brüder wird es nie ein Verlust sein - egal wo die Preise stehen. Und wenn man nur noch 50kEUR für die wohnung erlöst ist das für jeden der Erben ein "Gewinn" von knapp 17kEUR.

 

Sieht man den aktuellen Wahnsinn um das Gebäude-Energiegesetz, scheint der Kippunkt bei "Betongold" erreicht zu sein. Sofern das Gebäude nicht Energieeffizienzklasse C oder besser ist, geht man da heutzutage ja doch ein großes Risiko ein - unabhängig davon ob an dem Gesetzt nachgebessert wird oder nicht. Die Unsicherheit für teure energetische Zwangsaktionen bleibt.

[Jennerwein]

vor 3 Stunden von rams:

Zeit um die 2 Brüder allenfalls auszuzahlen ist noch 1 Jahr

Also erstmal keine Hektik aufkommen lassen.

 

Ein Verkehrswertgutachten wird eh gebraucht, um die Ansprüche der Brüder zu beziffern. 

Vielleicht sind die Brüder zu Abstrichen bereit, um die Wohnung in Familienbesitz zu halten. 

Wo liegen die Mieteinnahmen? Können die Mieteinnahmen eventuell gesteigert werden? (In mehrere kleinere Wohnungen umbauen z.b.)

Wollen die Mieter die Wohnung eventuell kaufen?

 

 

[hilflos]

Am 27.5.2023 um 10:02 von rams:

 

Zeit um die 2 Brüder allenfalls auszuzahlen ist noch 1 Jahr

 

nein, sie bilden automatisch eine Erbengemeinschaft in der alles einstimmig beschlossen werden  muss, auch der mögl. Verkaufspreis. Wenn es keine Einigung gibt, bleibt nur der Antrag auf Zwangsversteigerung  und das dauert länger

[hilflos]

auch wenn es viele nicht glauben können und nicht unter 6-8% Rendite vermieten, die Mietrendite ist in München deutlich unter 3%. In der Vergangenheit wurden die Wohnungen trotzdem gekauft, weil

* es genug Leute gibt die das ganze in bar hatten und sonst  Strafzinsen zu zahlen hätten

*  viele auf eine Wertsteigerung von 10%/Jahr spekuliert hatten

* es genug mit gutem Gehalt gab, die bei 1% Finanzierung was eigenes wollten.

 

Den Münchener Markt kenn ich nicht so genau, die 25% Preisreduzierung würde ich aber als deutlich zu hoch einschätzen.  Es gab in der Vergangenheit viele die 10-20% über Marktpreis  angeboten haben und  jemand gefunden haben, die es gezahlt haben, die Phantasiepreise  sind jetzt weg.  eine 4 Zi. Wohnung wird oft von Eigennutzern  gekauft im Gegensatz zu 1 Zi Wohnungen zur Kapitalanlage oder die studierenden Kinder.  Daher würde ich die Wohnung verkaufen, auch wenn es sicher  mehrere Monate dauern wird.   Wenn neue Wohnung dann 1-2 Zimmer Neubau in 1-2 Jahren

 

[Malvolio]

Die Frage ist kaum von dritter Seite zu beantworten. Es ist ja auch die Frage, ob sie sich wirklich um die Wohnung kümmern will und kann. Unter Umständen muss sie ja da auch mit weiterem Investitionsbedarf rechnen (Sanierung, Reparaturen, Renovierung, usw.). Sie wird sich mit Mietern, Eigentümergemeinschaft, Handwerkern, Banken usw. auseinandersetzen müssen, usw. Will sie das? Will sie sich wirklich verschulden, nur um die Brüder auszuzahlen? Das ist heute auch nicht mehr so günstig wir noch vor kurzer Zeit. Das sind wichtige finanzielle und nicht-finanzielle Fragen, die sie sich im Prinzip erstmal selbst beantworten muss. Und ob eine Eigentumswohnung wirklich zur Altersversorgung geeignet ist, dass ist auch nicht in Stein gemeißelt.  

 

Je nach dem wie Lage und Zustand der Wohnung ist, kann man in München wahrscheinlich immer noch recht gut verkaufen, speziell wenn man sich etwas Zeit lassen kann. Ob man bei einem Verkauf früher mehr oder weniger Erlös hätte erzielen können, ist für die in die Zukunft gerichtete Entscheidung eigentlich auch völlig irrelevant. Die Vergangenheit ist vorbei. Vielleicht fallen die Preise noch weiter und hinterher ärgert sie sich, dass sie jetzt nicht verkauft hat und dann mit einem Berg von Schulden dar steht. Niemand weiß, was die Zukunft bringt.

 

[Shonsu]

Viele Fragen sind offen, ob es sinnvoll ist die Wohnung zu verkaufen oder zu behalten:

 

Vielleicht sind ein paar gute Anfangsfrage an Deine Freundin:

- Würdest Du die Wohnung kaufen, wenn Du sie nicht "zufällig" geerbt hättest.

- Warum gerade genaue eine Wohnung als Altersvorsorge (Stichwort: Diversifikation).

- Will ich mich selbst um meine Altersvorsorge kümmern, oder jemand dafür bezahlen?
=> Bei Wohnungsbesitz einen Makler/Verwalter, bei anderen Produkten ein Versicherungs- oder Bankberaterverkäufer

 

Falls die Tendenz richtung Wohnung geht:

- Warum wollen die Brüder die Wohnung verkaufen und die Freundin die Wohnung behalten (gibt es emotionale Bindungen)?

- Hat die Freundin Erfahrungen im Vermieten von Wohnungen und hat sie Lust darauf sich mit Mietern und den Bedürfnissen rumzuärgern?

Falls nein, gibt es ein Verwalter, der diese Arbeit für die Besitzer übernimmt?

- Wie ist der Zustand der Wohnung/des Hauses (Stichworte: Alter, Heizung, anstehende Sanierungen,...)

- Was soll die Wohnung kosten und was kosten vergleichbare Wohnungen?

- Wie hoch ist die Erbschaftssteuer (Hin und Her macht Taschen leer, falls eine neue Wohnung gekauft wird)

- Wie hoch wäre die Hypothek die aufgenommen werden müsste und wären die Raten einfach zu stemmen?

 

Das sind alles schwierige Fragen, die unter dem Umstand der Trauer sicher nicht ganz einfach zu diskutieren sind.

 

Aus eingener Erfahrung:

Ich habe mir bei Berufsstart mit Unterstützung meiner Eltern eine Wohnung zur Selbstnutzung gekauft und meine Frau hat eine Wohnung mit in die Ehe gebracht. Inzwischen sind beide Wohnungen vermietet und vielleicht haben wir einfach Pech, aber ich persönlich finde den Ärger und Aufwand den wir mit Mietnomaden, Wohnungsrandalierern, insolventen Verwaltern, Renovierungen etc. hatten nur noch anstrengend und jedesmal wenn wieder Ärger auftaucht bin ich schwer am Überlegen, ob sich Aufwand und Ertrag überhaupt noch lohnt, oder es nicht sinnvoller wäre die Wohnungen zu verkaufen.

 

 

[rams]

Besten Dank schon mal an euch alle.Ich habe der Freundin einen Link zu dem Forum hier geschickt und es kann gut sein,dass sie sich hier selber mal meldet und dann auch die fehlenden Infos zur Wohnung beantwortet.

[Cepha]

Das ist ein Mega Klumpenrisiko auf ein vermutlich mit großen Kredit gehebeltes Investment, zu dem sie sich nicht auskennt und das auch noch Arbeit machen wird und ggf. weitere ungeplante Folgekosten nach sich ziehen kann. man kann sich damit sein Leben ganzgut ruinieren, wenn das ne Nummer zu groß ist.

 

Dazu noch die mögliche Problematik, dass die Beziehung zu den Brüdern leiden kann.

 

Verkaufen, restschuld tilgen und Geld aufteilen. Das ist die sichere Variante und die Variante, die hoffentlich keinen Streit schafft. Alles andere birgt gleich zahlreiche hohe Risiken, aber nur kleine Chancen.

 

Ob die Preise für Immobilien etwas gefallen sind oder nicht ist doch egal, sie sind in München im historischen Vergleich immer noch astronomisch hoch.

[padavona]

Ist natürlich schwierig das ohne Details zum Objekt auch nur ansatzweise zu beantworten.

Aber das riecht für mich nach Verkauf. Ohne entsprechendes Know-How will man keine Immobilie haben. Erst recht nicht bei dem aktuellen politischen Umfeld.

 

Dir muss aber bewusst sein, dass die Zeit, in der Immobilien selbst zu Mondpreisen wie warme Semmeln weg gingen, vorbei ist. Entweder wirst du lange nach einem Käufer suchen oder du musst mit entsprechenden Abschlägen rechnen. Auch wenn mir 25% für München etwas viel vorkommen. Aber da sind wir wieder bei den Details

[smarttrader]

Ich habe wohl nicht alles gelesen, aber für mich fehlt zuerst die mögliche Rendite vor Steuern.

 

Dazu ein brauchbares Gutachten um den Wert zu ermitteln. Wie hoch ist die Restschuld?

 

Mietverhältnis bisher störungsfrei?

 

Bekommt die Freundin einen 400k Kredit? War jetzt meine Annahme, 4 Zimmer im Schnitt 600k sollte passen (2/3 auszahlen).

 

Besteht die Möglichkeit die beiden Brüder laufend auszuzahlen um so die Zinskosten zu senken.

 

Was könnte an Zwangsmaßnahmen kommen? Vielleicht reden wir über ein 20 Jahre altes MFH mit Energieklasse B oder ein unsaniertes Ghetto Ding mit Energieklasse H.

 

Wie ist die Lage/Nachbarschaft? Leerstandsrisiko?

 

 

[sedativ]

Am 27.5.2023 um 09:28 von rams:

2.Die Wohnung verkaufen und den Erlös neu anlegen.Da keine Kenntnisse davon bestehen müsste sie sich durch eine Bank/ Anlageberater oder ähnliches vertrauen/beraten lassen.

 

Genau das. Wohnung verkaufen und das Geld aufteilen. Das Geld, das sie die nächsten 10+x Jahre nicht braucht in einen MSCI World ETF o.ä. und fertig ist die Laube. Unnötige Komplikationen unbedingt vermeiden.

 

PS: Auf keinen Fall einen Anlageberater/verkäufer konsultieren! Stattdessen kannst du ihr einfach ein Buch schenken:

>> Anlegen mit ETF (Siftung Warentest)

[smarttrader]

Ich weiß ja nicht, von RK2 zu RK3 und das als Vorteil anpreisen? Vor 2 Jahren wurde hier im Forum noch geklagt das in München auf den freien Markt nur überteuerter Mist verkauft wird. Jetzt gibt es eine Möglichkeit zum Marktwert zu kaufen und jetzt ist es auch wieder schlecht?!?!

 

Ich bleibe dabei, erst mal alle betriebswirtschaftlichen Daten abklopfen und dann weiter schauen. Ich würde in München keine Wohnung verkaufen, erst Recht nicht in den aktuell ziemlich unattraktiven "vermietete Wohnung" Segment.

[hilflos]

Am 6.6.2023 um 07:36 von smarttrader:

Ich habe wohl nicht alles gelesen, aber für mich fehlt zuerst die mögliche Rendite vor Steuern.

bei Immobilien nach Steuer, da man ev. und vielleicht wahrscheinlich was abschreiben kann

[smarttrader]

vor 12 Minuten von hilflos:

bei Immobilien nach Steuer, da man ev. und vielleicht wahrscheinlich was abschreiben kann

Und der Steuersatz ist dir jetzt für 2028 bekannt? Dir ist jetzt bekannt das wir die nächsten 50 Jahre keine steuerlichen Veränderungen bekommen?

 

Ich bin da leider etwas beschränkter und nehme die Steuererstattung gerne mit und versuche auch gerne die Kosten geschickt zu legen. Berechne aber keine Steuererstattung fix mit ein.Für 2021 durften wir ordentlich nachzahlen. Letztes Jahr gab es eine schöne Erstattung. Dieses Jahr wird es eine kleine Nachzahlung geben.

 

 

[Theobuy]

Am 6.6.2023 um 09:36 von smarttrader:

Besteht die Möglichkeit die beiden Brüder laufend auszuzahlen um so die Zinskosten zu senken.

Warum sollten die Brüder das machen? Hört sich nach einen Idee zu Lasten Dritter an. Aber mit ein paar Geldgeschenken in der Familie ist ja alles einfacher...

[smarttrader]

Das ist nicht ganz richtig, wenn die Erben sich einig sind und die Brüder einfach kein Interesse haben kann man das sogar steuer technisch schön gestalten. Vielleicht ist es besser Lösungen zu finden als Probleme zu suchen.

 

Wenn die Fronten bereits jetzt so verhärtet sind und alle nur ganz schnell ihr Geld wollen, dann ist es egal.

[sedativ]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Wenn die Fronten bereits jetzt so verhärtet sind und alle nur ganz schnell ihr Geld wollen, dann ist es egal.

 

Dabei wäre alles so einfach, wenn die Brüder ihre Anteile einfach herschenken würden. Aber das hat ja nicht mal in der Smartfamily geklappt...