Mehrfamilienhaus - Aufteilung - Investment

[Zaiga]

Hallo zusammen, 

mir wurde angeboten sich an einem Immobilienprojekt finanziell zu beteiligen. 

Die Person macht das bereits schon häufiger und bisher mit Erfolg. 

 

Der Vorschlag ist der Erwerb eines Mehrparteien Hauses 10+ Wohnung, anschließende Teilungserklärung und der Abverkauf der Immobilie.

 

Hat jemand Erfahrung in diesem Bereich? Gibt es hier ein paar "grundsätzliche" Punkte auf die man immer achten muss? (Das es sich preislich lohnen muss ich verständlich).

Das Objekt hat aktuell eine ROI von etwa 4,5% (Neues Dach, jedoch Nachtspeicheröfen - fallen aber nicht unters GEG, sonst relativ stabile Substanz).

 

Vielen Dank! 

Gruß

 

 

[bondholder]

vor einer Stunde von Zaiga:

Der Vorschlag ist der Erwerb eines Mehrparteien Hauses 10+ Wohnung, anschließende Teilungserklärung und der Abverkauf der Immobilie.

Was kann da schon schiefgehen?

Anders formuliert: Warum bloß kommt jemand jetzt mit diesem absolut idiotensicheren Geschäftsmodell

ausgerechnet auf dich zu?

[B.Axelrod]

Weil sowas im Internet beworben wird und die Zeiten der 110% Vollfinanzierungen für Glücksritter vorbei ist.

 

 

[hilflos]

dass ein MFH geteilt wird ist sehr selten.  es gibt sehr wenige private Eigentümer die ein so großen Haus kpl alleine besitzen und noch wenige die keine Lust haben diese totsichere Gewinnbringende Teilung selber zu machen. Die Zeiten als kleine Wohnbaugesellschaften verkauft oder aufgelöst wurden, sind auch vorbei.

Gewinn muss halt mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden und ab 3 Objekte ist es gewerblicher Immobilienhandel.

[satgar]

Ich checks auch nicht. Wenn das eine so sichere Sache bei dieser Person ist, warum genau diese Person dich aktuell dabei haben will.

Warum soll das GEG hier nicht greifen? Gerade Nachtspeicheröfen schreien nach Austauschpflicht.

Kennst du dich objektiv gut genug mit dem Thema aus, dass du auf Augenhöhe mit anderen Beteiligten sprechen kannst, ohne das diese dich über den Tisch ziehen könnten (selbst wenn man niemandem was böses unterstellen wollte?) Falls nein, lass die Finger davon.

 

Es sind schon genug Leute bei ähnlichen Projekten die Ihrer Art nach an "geschlossene Immobilienfonds" erinnern, auf die Schnauze gefallen. Vorsicht Vorsicht Vorsicht.

 

Wenn du es machst, musst du fachlich echt richtig was drauflegen. Sonst gehst du unter.

[slowandsteady]

vor 9 Stunden von Zaiga:

Das Objekt hat aktuell eine ROI von etwa 4,5% (Neues Dach, jedoch Nachtspeicheröfen - fallen aber nicht unters GEG, sonst relativ stabile Substanz).

4.5% Rendite (während es auf Staatsanleihen 3% gibt) für ein mutmaßlich altes Objekt würde ich mir nur antun, wenn es wirklich 1A-Lage ist, zB innerer Ring München. Ansonsten würde ich mehr Rendite erwarten (und ja, deswegen habe ich keine Immobilien ).

vor 9 Stunden von Zaiga:

mir wurde angeboten sich an einem Immobilienprojekt finanziell zu beteiligen. 

Die Person macht das bereits schon häufiger und bisher mit Erfolg. 

Meine Voraussetzung wäre: Die andere Person bringt in gleicher Höhe wie du Eigenkapital ein und haftet mit ihrem Privatvermögen, keine GmbH oder so. Wenn diese beiden Konditionen nicht erfüllt sind würde ich die Finger weglassen. Nicht umsonst gibt es den Spruch "Bei Geld hört die Freundschaft auf".

vor 9 Stunden von Zaiga:

Der Vorschlag ist der Erwerb eines Mehrparteien Hauses 10+ Wohnung, anschließende Teilungserklärung und der Abverkauf der Immobilie.

Das kann sich lohnen - allerdings ist es gerade sehr schwer Käufer zu finden und es ist nicht garantiert, dass die Preise steigen während ihr das Haus haltet. Das Geschäftsmodell hat vor ein paar Jahren noch besser funktioniert, als die Preise nur nach oben gingen. Steuerlich ist es auch nicht optimal, wenn ihr keine 10 Jahre haltet und insb. das hier würde ich beachten (weiß nicht ob jede ETW als ein Verkauf zählt):

Zitat

Veräußerst du mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren, gilt dies grundsätzlich als gewerblich (BFH-Urteil vom 18. September 1991- BStBl 1992 II S. 135). Dabei sind nicht die ersten drei Objekte frei, vielmehr werden alle Veräußerungen ab dem ersten Zählobjekt steuerpflichtig.

 

[odensee]

Im Gegensatz zu Fonds ganz risikoloses Geschäft.

 

[B.Axelrod]

vor 25 Minuten von slowandsteady:

4.5% Rendite (während es auf Staatsanleihen 3% gibt) für ein mutmaßlich altes Objekt würde ich mir nur antun, wenn es wirklich 1A-Lage ist, zB innerer Ring München. Ansonsten würde ich mehr Rendite erwarten (und ja, deswegen habe ich keine Immobilien ).

Ich denke, 4,5% sind nur die normale Miet-Einnahme und haben nichts mit dem Flip-Geschäft zu tun.

 

Früher sind solche Leute bei Exporo aufgeschlagen und haben als Sicherheit nachrangige Eintragung einer Grundschuld angepriesen.

[slowandsteady]

vor 3 Minuten von B.Axelrod:

Ich denke, 4,5% sind nur die normale Miet-Einnahme und haben nichts mit dem Flip-Geschäft zu tun.

Trotzdem würde ich aktuell kein Objekt mit 4.5% Mietrendite kaufen - außer die Mietverträge sind alle 20 Jahre alt und haben langfristig deutlich "Steigerungspotential". Ausnahme: 1A Lage, dann vielleicht...

vor 9 Stunden von Zaiga:

Das es sich preislich lohnen muss ich verständlich

Frage die du dir stellen solltest: Wenn es so eine sichere Sache ist und sich preislich lohnt, warum macht dein Bekannter/Freund es dann nicht alleine und macht dann doppelt so viel Gewinn? Warum sollte er dir leicht verdientes Geld schenken?

[satgar]

vor 46 Minuten von odensee:

Im Gegensatz zu Fonds ganz risikoloses Geschäft.

 

Hier sollte man die Ironie deutlicher kenntlich machen, sonst glaubt er es noch .... ;-)

[B.Axelrod]

vor 6 Minuten von slowandsteady:

Trotzdem würde ich aktuell kein Objekt mit 4.5% Mietrendite kaufen - außer die Mietverträge sind alle 20 Jahre alt und haben langfristig deutlich "Steigerungspotential". Ausnahme: 1A Lage, dann vielleicht...

Innerer Ring München- Du meinst, da fragt jemand mal eben nach einer Beteiligung von einigen Millionen? 

vor 7 Minuten von slowandsteady:

warum macht dein Bekannter/Freund es dann nicht alleine

Wahrscheinlich hat er bei der Bank/Banken mit anderen Objekten sein Kreditlimit erreicht

oder die Banken haben generell abgewunken oder er sucht jemand, der ihn "billiger" finanziert.........

 

@satgarKein GEG könnte Denkmalschutz sein

 

Die Fragen sind zum Beispiel- was wird mit den bisherigen Mietern? Bei 4,5% scheinen die je nach Standort günstig zu wohnen oder in der Pampa.

Wobei Nachtspeicheröfen da auch reinspielen und die Miete drücken.

Sind die Wohnungsgrößen überhaupt gefragt- wie ist das Angebot an ETW/ Mietwohnungen.im Umfeld generell?

Müsste man Grundrisse ändern, um Wohnungen besser zu verkaufen   und so weiter....

[Zaiga]

1 hour ago, slowandsteady said:

4.5% Rendite (während es auf Staatsanleihen 3% gibt) für ein mutmaßlich altes Objekt würde ich mir nur antun, wenn es wirklich 1A-Lage ist, zB innerer Ring München. Ansonsten würde ich mehr Rendite erwarten (und ja, deswegen habe ich keine Immobilien ).

Meine Voraussetzung wäre: Die andere Person bringt in gleicher Höhe wie du Eigenkapital ein und haftet mit ihrem Privatvermögen, keine GmbH oder so. Wenn diese beiden Konditionen nicht erfüllt sind würde ich die Finger weglassen. Nicht umsonst gibt es den Spruch "Bei Geld hört die Freundschaft auf".

Das kann sich lohnen - allerdings ist es gerade sehr schwer Käufer zu finden und es ist nicht garantiert, dass die Preise steigen während ihr das Haus haltet. Das Geschäftsmodell hat vor ein paar Jahren noch besser funktioniert, als die Preise nur nach oben gingen. Steuerlich ist es auch nicht optimal, wenn ihr keine 10 Jahre haltet und insb. das hier würde ich beachten (weiß nicht ob jede ETW als ein Verkauf zählt):

 

Es wird für das Projekt eine GmbH gegründet, mit identischem Anteil an EK und gleichen Rechten beim Gesellschaftervertrag. (Also hier hat er zu 100% das gleiche Risiko wie ich)

Testweise habe ich Wohnung aus dem Objekt bereits angeboten, hatte bisher genug Anfragen.

 

 

1 hour ago, slowandsteady said:

Trotzdem würde ich aktuell kein Objekt mit 4.5% Mietrendite kaufen - außer die Mietverträge sind alle 20 Jahre alt und haben langfristig deutlich "Steigerungspotential". Ausnahme: 1A Lage, dann vielleicht...

Frage die du dir stellen solltest: Wenn es so eine sichere Sache ist und sich preislich lohnt, warum macht dein Bekannter/Freund es dann nicht alleine und macht dann doppelt so viel Gewinn? Warum sollte er dir leicht verdientes Geld schenken?

Er macht auch andere Objekte, für jedes Objekt braucht man EK. Wir sind gleichmäßig beteiligt am EK und Gewinn.

3 hours ago, hilflos said:

dass ein MFH geteilt wird ist sehr selten.  es gibt sehr wenige private Eigentümer die ein so großen Haus kpl alleine besitzen und noch wenige die keine Lust haben diese totsichere Gewinnbringende Teilung selber zu machen. Die Zeiten als kleine Wohnbaugesellschaften verkauft oder aufgelöst wurden, sind auch vorbei.

Gewinn muss halt mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden und ab 3 Objekte ist es gewerblicher Immobilienhandel.

Die Immobilie soll in einer GmbH gekauft werden.

Die Besitzer sind Erben die keine Ahnung haben.

 

 

 

@ Vlt. hat jemand etwas Erfahrung in dem Geschäft?

[Zaiga]

55 minutes ago, satgar said:

Hier sollte man die Ironie deutlicher kenntlich machen, sonst glaubt er es noch .... ;-)

Es ist ein unterschied ob man eine "risikolose" Anlage sucht -> ETF, Fonds

Oder geschäftlich investiert.

[satgar]

@Zaiga Sehe ich ganz und gar nicht so! Teile ich überhaupt nicht.

 

Man hat an sich nur das eine Geld, das eine Vermögen. Mentale Buchführung bringt nichts und ist kontraproduktiv. Und wenn man das verstanden hat, ist jeder Einsatz von Geld in eine Anlageform genau dasselbe. Mal ein Invest mit mehr Risiko, mal mit weniger Risiko. Aber ein Invest ist es immer. 

 

Wenn ich mich selbständig mache und mein ganzes privates Vermögen einbringe, ist das genauso ein Invest wie wenn ich Aktien kaufe. Im Extremfall kaufe ich nur Aktien eines einzelnen Unternehmens und bin damit dort genauso Eigentümer, wie wenn ich meine eigene Firma gegründet und selbständig geworden wäre.

[smarttrader]

Was sagen die Mietverträge? Darfst du noch deine 20% Mieterhöhung durchziehen?  Was für Mieter wohnen dort? Besonderer Kündigungsschutz etc. ?

 

Warum sofort wieder verkaufen? Wenn sich die Anlage für euch nicht rentiert, warum denn für einen anderen? Anfragen und Kaufvertrag sind unterschiedliche Dinge. Ich selbst würde nur kaufen, wenn ich die Wohnungen auch selbst im Portfolio behalten wollen würde und dann nicht über so eine GmbH. Sondern kaufen, teilen und als Eigentümer in 50% der Wohnungen eintragen lassen.

[Zaiga]

14 minutes ago, smarttrader said:

Was sagen die Mietverträge? Darfst du noch deine 20% Mieterhöhung durchziehen?  Was für Mieter wohnen dort? Besonderer Kündigungsschutz etc. ?

 

Warum sofort wieder verkaufen? Wenn sich die Anlage für euch nicht rentiert, warum denn für einen anderen? Anfragen und Kaufvertrag sind unterschiedliche Dinge. Ich selbst würde nur kaufen, wenn ich die Wohnungen auch selbst im Portfolio behalten wollen würde und dann nicht über so eine GmbH. Sondern kaufen, teilen und als Eigentümer in 50% der Wohnungen eintragen lassen.

Es ist einfach das Geschäftsmodell. Es lohnt sich mM. ebenfalls als Kapitalanlage. Wieso nicht über eine GmbH? Ich kann das sehr gut an meine Holdingstruktur hängen und ebenfalls zahlt man keine 45% Steuern.
Evtl. behalten wir die eine oder andere Wohnung in der Gesellschaft.

 

[slowandsteady]

vor einer Stunde von Zaiga:

Es wird für das Projekt eine GmbH gegründet, mit identischem Anteil an EK und gleichen Rechten beim Gesellschaftervertrag. (Also hier hat er zu 100% das gleiche Risiko wie ich)

Klingt schon mal nicht schlecht. Vermutlich müsst ihr halt viel Eigenkapital einbringen, damit die Bank finanziert wenn nur die GmbH (=mit beschränkter Haftung) haftet. 

vor 49 Minuten von Zaiga:

Wieso nicht über eine GmbH?

Was soll den die GmbH nach dem Verkauf der Wohnungen machen? Wird die dann wieder liquidiert? Oder kommt dann das nächste Objekt? Mit GmbH spart man natürlich Steuer auf den Gewinn bei Verkauf, aber zahlt umso mehr beim Ausschütten des Gewinns der GmbH an die Gesellschafter. GmbH würde ich also nur machen, wenn ich das ganze öfters durchziehen möchte. Aber das weißt du ja alles wenn du eine "Holdingstruktur" hast  

 

[Zaiga]

43 minutes ago, slowandsteady said:

Klingt schon mal nicht schlecht. Vermutlich müsst ihr halt viel Eigenkapital einbringen, damit die Bank finanziert wenn nur die GmbH (=mit beschränkter Haftung) haftet. 

Was soll den die GmbH nach dem Verkauf der Wohnungen machen? Wird die dann wieder liquidiert? Oder kommt dann das nächste Objekt? Mit GmbH spart man natürlich Steuer auf den Gewinn bei Verkauf, aber zahlt umso mehr beim Ausschütten des Gewinns der GmbH an die Gesellschafter. GmbH würde ich also nur machen, wenn ich das ganze öfters durchziehen möchte. Aber das weißt du ja alles wenn du eine "Holdingstruktur" hast  

 

Wie gesagt die ganze Struktur ist mir klar, man zahlt 1,5% bei der Ausschütung an seine Holding. (Bitte keine Stukturdiskussion)

Wollte eher einfach Meinungen / Erfahrungen hier hören welches Immobilien Geschäft als solches betrifft wollen.

[hilflos]

vor 1 Stunde von Zaiga:

Es ist einfach das Geschäftsmodell. Es lohnt sich mM. ebenfalls als Kapitalanlage. Wieso nicht über eine GmbH? Ich kann das sehr gut an meine Holdingstruktur hängen und ebenfalls zahlt man keine 45% Steuern.
Evtl. behalten wir die eine oder andere Wohnung in der Gesellschaft.

 

eine Teilung in Eigentumswohnungen  kostet und dauert. Gründung einer GmbH kostet und dauert. In diesem Fall haben die Mieter ein Vorkaufsrecht, was den Kreis der Interessenten einschränkt. Denn die "Gefahr" dass ein Mieter kauft ist immer gegeben.  Wenn alles verkauft ist, musst du die GmbH auflösen, was kostet und dauert.  Der Übertrag ins Privatvermögen kostet auch Steuer. Den ganzen Aufwand würde ich erst bei 10 Millionen machen.  

[FranzFerdinand]

Hallo Zaiga,

 

sowas kann man natürlich machen, es wurden ja schon viele Hinweise gegeben. Die Fragen die ich stellen würde: Sind die Preise iim Verkauf noch realisierbar? Wie lang wollt ihr es ggf. aussitzen, bis die Preise wieder besser werden? Wer gibt das EK und wie viel? Warum lässt er dich mitmachen? Mangel an EK? Freundschaftsdienst? Etc.

 

 

[Zaiga]

4 hours ago, FranzFerdinand said:

Hallo Zaiga,

 

sowas kann man natürlich machen, es wurden ja schon viele Hinweise gegeben. Die Fragen die ich stellen würde: Sind die Preise iim Verkauf noch realisierbar? Wie lang wollt ihr es ggf. aussitzen, bis die Preise wieder besser werden? Wer gibt das EK und wie viel? Warum lässt er dich mitmachen? Mangel an EK? Freundschaftsdienst? Etc.

 

 

 

Die Preise sind sehr gut realisierbar. Wir kennen uns seit Kindheit und durch mein EK kann er mehr Projekte realisieren. Bestimmtes EK braucht man immer.

[sedativ]

Halten wir fest: Du hast null Ahnung vom Immobiliengeschäft und überlässt deinem Sandkastenfreund dein Geld weil du ihm blind vertraust. Zur Absicherung holst du dir aber doch noch ein Go von Wildfremden in einem Wertpapierforum...

[oldo29]

46 minutes ago, Zaiga said:

und durch mein EK kann er mehr Projekte realisieren. Bestimmtes EK braucht man immer.

Warum nimmt er sich das EK nicht einfach aus den Erträgen seiner bisherigen erfolgreichen Projekte?

[Thomas_384]

vor 21 Stunden von Zaiga:

Hallo zusammen, 

mir wurde angeboten sich an einem Immobilienprojekt finanziell zu beteiligen. 

Die Person macht das bereits schon häufiger und bisher mit Erfolg. 

 

Der Vorschlag ist der Erwerb eines Mehrparteien Hauses 10+ Wohnung, anschließende Teilungserklärung und der Abverkauf der Immobilie.

 

Hat jemand Erfahrung in diesem Bereich? Gibt es hier ein paar "grundsätzliche" Punkte auf die man immer achten muss? (Das es sich preislich lohnen muss ich verständlich).

Das Objekt hat aktuell eine ROI von etwa 4,5% (Neues Dach, jedoch Nachtspeicheröfen - fallen aber nicht unters GEG, sonst relativ stabile Substanz).

 

Vielen Dank! 

Gruß

 

 

 

Nachtspeicherofen? Mit/ohne Asbest?

Dach neu - OK.

Was ist mit dem Rest? Elektrik? Verrohrung? Dämmung? Fenster? Andere Schadstoffe in der Bude? Etc. pp.

Wer soll das Ding kaufen? Momentan steht der Markt. Ca. 15% der Immos (grob übern Daumen) erfüllen was die Grünen an Energievorschriften fordern. Der Rest muss modernisiert werden wenn man da hin kommen  will. Wenn dus als Vermieter nicht machst gibts vermutlich Strafe.

 

Hört sich für mich von den genannten Rahmendaten maximal unattraktiv an und ich würde das Geld lieber in einen Geldmarktfonds stecken.

[hattifnatt]

vor 2 Stunden von sedativ:

Halten wir fest: Du hast null Ahnung vom Immobiliengeschäft und überlässt deinem Sandkastenfreund dein Geld weil du ihm blind vertraust. Zur Absicherung holst du dir aber doch noch ein Go von Wildfremden in einem Wertpapierforum...

Joah, zusammen mit ein bisschen angelesenem Wissen kann ja eigentlich nix mehr schiefgehen