Immobilien Entwicklung - Bücher / Quellen

[B.Axelrod]

vor einer Stunde von Thomas_384:

Bestand quasi durch die Bank renovierungsbedürftig zu einem Großteil in Anbetracht der EU Gesetze etc. 

 

Ja- dann kann man Schnäppchen machen und hat "große Verhandlungspotenziale", wie hier so schön gesagt wurde.

Aber nur, wenn man günstige und vernünftige Handwerker hat, die einen nicht auf eine Warteliste setzen.

Leerstand kostet ja schließlich.

 

Ich habe auch mal neue Fenster haben wollen- Du glaubst nicht, was das für eine Nerverei war.

Die kommen- messen aus und sagen, das Du in ca. drei Wochen einen Kostenvoranschlag bekommst.

 

Denkste- wenn man nach den drei Wochen mal anruft, wird man noch dreist belogen und vertröstet.

Einer hat mir einen Kostenvoranschlag am 22. Dezember geschickt- gültig bis 23. Dezember- und natürlich

völlig falsche Fenster in der Skizzierung.

Ich habe 10 Firmen hier gehabt und zwei (!!) Kostenvoranschläge bekommen, der Rest hat sich nicht gemeldet.

Das ganze hat sich von der ersten Firma bis zum Einbau der Fenster über ein Jahr gezogen.

Und das sind nur Fenster, die ich vor zehn Jahren habe einbauen lassen.

 

Jetzt addiere mal die heutige Situation dazu- Material teurer- wenn überhaupt zu bekommen- Handwerker teurer und

überlastet.

[Thomas_384]

Sehe ich genauso.

Als Privatvermieter mit 2-3 Einheiten hat man auch nicht die nötige Masse um eine Handvoll Handwerker für die Gewerke quasi immer mit gutem Geschäft zu versorgen.

[B.Axelrod]

Selbst eine Regenrinnenreinigung kann ein Staatsakt sein.

 

Dachdecker persönlich aufgesucht (namhafte Firma im Ort) - ja, machen wir, wenn wir Zeit haben.

Einen Monat später mal angerufen, weil mir bei Starkregen die überlaufende Brühe in den Keller gelaufen ist-

"wir haben uns entschlossen, den Auftrag nicht anzunehmen".

 

Anderen Dachdecker angerufen- eine Woche später erledigt gewesen.

 

Da braucht man einen festen Stamm von Firmen, die zuverlässig sind und auch Kleinkram für "Zwischendurch" annehmen.

Das ganze wohlmöglich noch über hunderte Kilometer mittels "Try & Error" rauszufinden - nicht meins.

[Zaiga]

On 5/9/2023 at 9:03 PM, B.Axelrod said:

Selbst eine Regenrinnenreinigung kann ein Staatsakt sein.

 

Dachdecker persönlich aufgesucht (namhafte Firma im Ort) - ja, machen wir, wenn wir Zeit haben.

Einen Monat später mal angerufen, weil mir bei Starkregen die überlaufende Brühe in den Keller gelaufen ist-

"wir haben uns entschlossen, den Auftrag nicht anzunehmen".

 

Anderen Dachdecker angerufen- eine Woche später erledigt gewesen.

 

Da braucht man einen festen Stamm von Firmen, die zuverlässig sind und auch Kleinkram für "Zwischendurch" annehmen.

Das ganze wohlmöglich noch über hunderte Kilometer mittels "Try & Error" rauszufinden - nicht meins.

Das ist kein Problem, pers. Kontakte zu allen Betrieben was rep. angeht.

[cjdenver]

Am 9.5.2023 um 18:45 von Thomas_384:

(Zitat von ein paar alten Hasen "noch nie wurde so schlecht und so teuer neu gebaut wie heute").

 

Früher war alles besser? Was für eine Überraschung

 

[ein_johannes]

Ich fand die Qualität des Immopreneur-Forums damals herausragend. Deren FB-Gruppe ist leider ein Witz, das Forum gibt es nicht mehr und mir ist leider niemand bekannt, der es gesichert hätte. Den YT-Kanal von Immlab finde ich tatsächlich recht gut, auch wenn die natürlich auch ihre Sachen verklingeln wollen. Ein wirklich gutes Buch zu dem Thema kenne ich nicht.

 

Am 13.5.2023 um 14:32 von cjdenver:

Früher war alles besser? Was für eine Überraschung

 

Sicher nicht alles. Aber vieles war einfacher, im sinne von "idiotensicherer".

 

Ich betreue am Rande einer deutschen Metropolregion ein aus mehreren Gebäudeteilen bestehendes Anwesen mit 8 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit, erbaut zwischen 1962 und 2011 und von Anfang an in Familienbesitz.

Derzeit habe ich Probleme mit der Videogegensprechanlage im Gebäudeteil von 2011. Hersteller wurde seither zwei mal aufgekauft, Serie gibts nicht mehr, Erweiterung der Anlage nicht mehr möglich.

Bei dem Gebäudeteil von 1962 hab ich zwei Drähte für die Klingel, fertig. 

 

Im Nachbarort hat die Feuerwehr bei einer Übung die Elektronik der Aufzuganlage im höchsten Gebäude des Orts unter Wasser gesetzt.

Alte und gehbehinderte Bewohner konnten über Monate ihr Stockwerk nicht mehr verlassen, bis die Probleme gelöst waren. Kosten mit Einkaufs- und Trageservice am Ende wohl um die 150.000 Euro.

 

Technik ist schön und gut. Ich gönne mir auch alle paar Jahre einen neuen Rechner. Aber im Gebäudesektor sprechen wir halt über Lebensspannen von 40 Jahren zwischen den Sanierungen - und wir errichten Gebäude, die auf das funktionieren dieser Technik über diesen Zeitraum zwingend angewiesen sind. Wenn im Gebäude von 2023 die Zentrallüftungsanlage aussteigt und kein Techniker die Probleme lösen kann ist das Gebäude halt unbewohnbar, da luftdicht und die Fenster lassen sich nicht öffnen...

 

Die Bauqualität der Kaiserjahre bis 1914 wurde erst Ende der 1990er Jahre wieder erreicht. Und dann hat man begonnen kompliziert zu bauen. Ich sehe das auch kritisch.

[smarttrader]

Naja wenn ich mir angucke, was momentan Handwerksbetriebe noch aufrufen. Ich würde momentan nicht mehr bauen wollen. Neubau irgendwo bei 720k Euro (nur Baukosten ohne Grundstück). Der GU hat in seinen Verträgen in jeden Gewerk Preisgleitklauseln drin und eine 6 monatige Preisbindung. Das heisst alles was volatil ist wird zum Taagespreis abgerechnet und nach 6 Monaten wird neu bepreist. Es war der billgste GU und zeitgleich nur einer von 3.

 

Maler will mir für Unterschlag streichen im Giebel ein Gerüst aufbrummen, für 4000 Euro. Stand im damaligen Vertrag drin das ein Gerüst zu stellen ist. 7 Malerfirmen bisher angerufen und keine hat Interesse am Auftrag.

[B.Axelrod]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Maler will mir für Unterschlag streichen im Giebel ein Gerüst aufbrummen, für 4000 Euro. Stand im damaligen Vertrag drin das ein Gerüst zu stellen ist. 7 Malerfirmen bisher angerufen und keine hat Interesse am Auftrag.

Ob da nicht ein Kran mit einem Personenkorb günstiger wäre?

Sowas haben in meiner Ecke einige Dachdecker.

 

 

[ein_johannes]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Maler will mir für Unterschlag streichen im Giebel ein Gerüst aufbrummen, für 4000 Euro. Stand im damaligen Vertrag drin das ein Gerüst zu stellen ist. 7 Malerfirmen bisher angerufen und keine hat Interesse am Auftrag.

Ich habe diese Arbeit vor 2 Wochen selbst ausgeführt, habe dazu dieses Gerät gemietet und war völlig zufrieden: https://www.maschinenverleih-hoefler.de/cms/admin/pageid19/images/14/1.pdf

 

320 Euro für 8 Betriebsstunden, inklusive Hänger und Einweisung. Samstags morgens abgeholt und Dienstag (Montag war Feiertag) früh zurückgebracht. Preisunterschied zwischen "selber machen" und "machen lassen" war bei mir mehr als ein Monatsgehalt - dafür hab ich dann doch gerne mal nen Samstag geopfert.

 

Der Maler hat vermutlich ein eigenes Gerüst und/oder er hofft auf den Auftrag zum Neuanstrich des Hauses ("das Gerüst steht ja eh schon").

 

 

Generell habe ich festgestellt, das wer bei Handwerkern tatsächlich die "Normalpreise" zahlt, der kann mit Bau oder Sanierung kaum Geld verdienen, zumindest in meiner Region. Ist halt ein Stück weit auch ein Henne-Ei-Problem.

[smarttrader]

vor 4 Stunden von ein_johannes:

Ich habe diese Arbeit vor 2 Wochen selbst ausgeführt, habe dazu dieses Gerät gemietet und war völlig zufrieden: https://www.maschinenverleih-hoefler.de/cms/admin/pageid19/images/14/1.pdf

 

320 Euro für 8 Betriebsstunden, inklusive Hänger und Einweisung. Samstags morgens abgeholt und Dienstag (Montag war Feiertag) früh zurückgebracht. Preisunterschied zwischen "selber machen" und "machen lassen" war bei mir mehr als ein Monatsgehalt - dafür hab ich dann doch gerne mal nen Samstag geopfert.

 

Der Maler hat vermutlich ein eigenes Gerüst und/oder er hofft auf den Auftrag zum Neuanstrich des Hauses ("das Gerüst steht ja eh schon").

 

 

Generell habe ich festgestellt, das wer bei Handwerkern tatsächlich die "Normalpreise" zahlt, der kann mit Bau oder Sanierung kaum Geld verdienen, zumindest in meiner Region. Ist halt ein Stück weit auch ein Henne-Ei-Problem.

Ne wir haben beim Neubau vor 2 Jahren nicht streichen lassen. Ich kenne es auch so, das immer nach 1-2 Jahren erst gestrichen wird. Leider ist der Preis von damals in weiter Ferne gerückt und die Bedingungen mit Gerüst usw. sind auch nicht verhandelbar. Mit Gerüst will der Maler für 240qm eine 5 stellige Summe. Ohne Gerüst kommt es ungefähr hin mit dem Monatsgehalt.

 

Selbst streichen fällt raus aus der Nachbarschaft hat mir ein Maler davon abgeraten. Schwer zu streichen und man sieht beim Hobbymaler immer Stellen, die ohne Gerüst erst auffallen und dann nicht mehr nachzubessern sind.

[cjdenver]

vor 4 Stunden von smarttrader:

 Mit Gerüst will der Maler für 240qm eine 5 stellige Summe. Ohne Gerüst kommt es ungefähr hin mit dem Monatsgehalt.

 

Na da warst du aber kein sehe guter GF wenn du nicht mal ein 5stelliges Monatsgehalt aufrufen konntest

 

vor 4 Stunden von smarttrader:

Selbst streichen fällt raus aus der Nachbarschaft hat mir ein Maler davon abgeraten. Schwer zu streichen und man sieht beim Hobbymaler immer Stellen, die ohne Gerüst erst auffallen und dann nicht mehr nachzubessern sind.

 

Aha, ein Maler hat dir also davon abgeraten es selbst zu machen weil man erst sieht dass man es falsch gemacht hat wenn es schon zu spät ist.

 

Und das hast du geglaubt?

 

Wobei... wundert mich bei dir eigentlich auch gar nicht 

[ein_johannes]

Ich habe bei mir auch nur Unterschlag und Ortbretter gestrichen, nicht das ganze Haus. Auch du hast oben ja nur vom Unterschlag gesprochen. War ein lockerer Samstag und als Bürohengst fördert das bedienen von Baumaschinen (selbst der kleinsten Ausführung) definitiv das Brusthaarwachstum 

 

Aber ich streiche hin und wieder Gebäude bzw. Gebäudeteile und finde meine Ergebnisse müssen sich nicht verstecken. Solange man nicht ihrgend welche exotische Untergründe hat, man eine gute (passende) Farbe aus dem Fachhandel nimmt und zwei mal mit reichlich Farbe und einer guten Rolle streicht wüsste ich jetzt nicht was da schiefgehen sollte - und ich bin handwerklich nicht wirklich begabt. Das da der Malermeister ggf. hinterher Ungleichmäßigkeiten entdecken könnte möchte ich nicht bezweifeln, aber das ist wie bei allen Fachleuten - im eigenen Fachgebiet sind die Ansprüche natürlich ganz andere. Dem Nutzer würde in den allermeisten Fällen "gut genug" völlig ausreichen und Unzulänglichkeiten werden überhaupt nicht bemerkt. Kennt glaube ich jeder von seiner Arbeit. 

Da wir hier ja im WPF sind: viele Börsenneulinge wollen was für die Rente tun und verzweifeln dann an der Auswahl zwischen den ETFs auf den MSCI World (oder doch lieber den FTSE ?) und fangen darum dann nicht an. Dabei ist es praktisch egal, welchen man wählt. Im Fall der Fälle hat man nicht die beste TD. Man holt nicht die 100%, sondern schlechtestenfalls vllt. nur 99,63%. Dabei hätte das ja völlig zur Schließung der Rentenlücke gereicht - wenn man denn nur angefangen hätte....

Wir reden hier ja nicht von der Gasleitung oder dem Sicherungskasten, sondern der Farbe auf ner Wand. Aber das muss letztlich jeder selbst wissen - meiner Erfahrung nach ist "Wand streichen" absolut keine Raketenwissenschaft.

 

Ist bei dir denn schon verputzt ?

[sedativ]

vor 5 Stunden von smarttrader:

Selbst streichen fällt raus aus der Nachbarschaft hat mir ein Maler davon abgeraten. Schwer zu streichen.

 

Zumal jetzt auch dummerweise die Verwandtschaft nicht mehr eingespannt werden kann...

[smarttrader]

vor 11 Stunden von ein_johannes:

Ich habe bei mir auch nur Unterschlag und Ortbretter gestrichen, nicht das ganze Haus. Auch du hast oben ja nur vom Unterschlag gesprochen. War ein lockerer Samstag und als Bürohengst fördert das bedienen von Baumaschinen (selbst der kleinsten Ausführung) definitiv das Brusthaarwachstum 

 

Aber ich streiche hin und wieder Gebäude bzw. Gebäudeteile und finde meine Ergebnisse müssen sich nicht verstecken. Solange man nicht ihrgend welche exotische Untergründe hat, man eine gute (passende) Farbe aus dem Fachhandel nimmt und zwei mal mit reichlich Farbe und einer guten Rolle streicht wüsste ich jetzt nicht was da schiefgehen sollte - und ich bin handwerklich nicht wirklich begabt. Das da der Malermeister ggf. hinterher Ungleichmäßigkeiten entdecken könnte möchte ich nicht bezweifeln, aber das ist wie bei allen Fachleuten - im eigenen Fachgebiet sind die Ansprüche natürlich ganz andere. Dem Nutzer würde in den allermeisten Fällen "gut genug" völlig ausreichen und Unzulänglichkeiten werden überhaupt nicht bemerkt. Kennt glaube ich jeder von seiner Arbeit. 

Da wir hier ja im WPF sind: viele Börsenneulinge wollen was für die Rente tun und verzweifeln dann an der Auswahl zwischen den ETFs auf den MSCI World (oder doch lieber den FTSE ?) und fangen darum dann nicht an. Dabei ist es praktisch egal, welchen man wählt. Im Fall der Fälle hat man nicht die beste TD. Man holt nicht die 100%, sondern schlechtestenfalls vllt. nur 99,63%. Dabei hätte das ja völlig zur Schließung der Rentenlücke gereicht - wenn man denn nur angefangen hätte....

Wir reden hier ja nicht von der Gasleitung oder dem Sicherungskasten, sondern der Farbe auf ner Wand. Aber das muss letztlich jeder selbst wissen - meiner Erfahrung nach ist "Wand streichen" absolut keine Raketenwissenschaft.

 

Ist bei dir denn schon verputzt ?

Es ist bei mir nur Unterschlag, Ortgang und 2 Designflächen zu streichen. 240qm, gemessen habe ich 218qm. Ist schon bisschen her das ich selbst gemalt und gestrichen habe, aber ich habe mich jedesmal darüber geärgert das man irgendwo etwas "scheckiges sieht". Trotz Rolle und erst senkrecht, dann waagerecht und zum Schluss nach unten wegrollen. Alles beachtet lang in lang und nass in nass. Jetzt stell ich mir vor, man lässt Gerüst aufstellen usw. malt selbst und siehtbei schönsten Sonnenschein eine unschöne Fläche. Dann zahlt man doppelt.

 

@sedativ Meinst du die Verwandschaft, die sich indirekt entschuldigt hat und zugeben musste, das es im Dezember 2021 ein weit besserer Kaufzeitpunkt gewesen wäre als im Frühjar 2022? Mit doppelt so hohen Zinsen? Sorry aber ich steh dazu das ich eine absolute Fokusierung bei manchen Dingen habe und Ziele mit der Brechstange erreichen will. Rückblickend hätte man richtig Geld sparen können bei der Finanzierung. Ich hatte das auchmehrfach hier vorgerechnet, warum das WPF und die Verwandten kein Recht hatten. Die gleiche Immobilie und Kauf im Dezember hätte eine Ersparnis im oberen 5 stelligen Bereich bedeutet. Hätten alle vorweg die finanzielle Unterstützung offen gelegt wäre es sogar knapp über 6 stellig geworden bei der Ersparnis.

[satgar]

https://www.versicherungsjournal.de/markt-und-politik/immobilien-wie-sich-die-preise-bis-2035-entwickeln-147825.php

[cjdenver]

vor 8 Stunden von satgar:

https://www.versicherungsjournal.de/markt-und-politik/immobilien-wie-sich-die-preise-bis-2035-entwickeln-147825.php

Na da bin ich ja mal gespannt - und froh in den Top 7 gekauft zu haben

 

[B.Axelrod]

Am 16.5.2023 um 08:16 von smarttrader:

Es ist bei mir nur Unterschlag, Ortgang und 2 Designflächen zu streichen. 240qm, gemessen habe ich 218qm. Ist schon bisschen her das ich selbst gemalt und gestrichen habe, aber ich habe mich jedesmal darüber geärgert das man irgendwo etwas "scheckiges sieht". Trotz Rolle und erst senkrecht, dann waagerecht und zum Schluss nach unten wegrollen. Alles beachtet lang in lang und nass in nass. Jetzt stell ich mir vor, man lässt Gerüst aufstellen usw. malt selbst und siehtbei schönsten Sonnenschein eine unschöne Fläche. Dann zahlt man doppelt.

Da hätte ich schon lange eine Alu-Verkleidung angebracht, wenn es einen ärgert.

Auf Dauer dürfte es billiger sein, als alle paar Jahre das Anstreich-Drama.

[cjdenver]

vor 3 Stunden von B.Axelrod:

Da hätte ich schon lange eine Alu-Verkleidung angebracht, wenn es einen ärgert.

Auf Dauer dürfte es billiger sein, als alle paar Jahre das Anstreich-Drama.

 

Das sähe aber nicht genug nach Vorstandsvilla aus

[B.Axelrod]

Man kann das Alu ja in Gold pulverbeschichten.

Von Blattvergoldung würde ich abraten.

[cjdenver]

vor 9 Stunden von B.Axelrod:

Man kann das Alu ja in Gold pulverbeschichten.

Von Blattvergoldung würde ich abraten.

 

Na ich bin mir fast sicher @smarttrader wäre jemand der Salt Bae's vergoldete Steaks für 600 € so richtig toll finden würde

 

[smarttrader]

Am 23.5.2023 um 22:00 von cjdenver:

Na da bin ich ja mal gespannt - und froh in den Top 7 gekauft zu haben

 

Oh dir ist jetzt erst bekannt das bei Immobilien Lage, Lage und nochmals Lage das wichtigste ist?

[cjdenver]

vor 4 Stunden von smarttrader:

Oh dir ist jetzt erst bekannt das bei Immobilien Lage, Lage und nochmals Lage das wichtigste ist?

 

Gähn. Ich hätte ja gesagt das Wort Immobilie definiert bereits das wichtigste Charakteristikum, nämlich dass die Lage fix ist.

 

Der Preis einer Immobilie und (Achtung!) vor allem ob man sich diesen ohne Delta oder variable Konstanten oder konstante Variablen leisten kann ist aber genauso wichtig. 

 

Wobei der Preis ja meist auch nur eine Funktion der Lage ist.

[ein_johannes]

Am 27.5.2023 um 08:48 von smarttrader:

Oh dir ist jetzt erst bekannt das bei Immobilien Lage, Lage und nochmals Lage das wichtigste ist?

Tut mir leid, aber das ist doch Blödsinn.

Lage ist so ziemlich das einzige, das man nachträglich nicht mehr ändern kann, das stimmt. Aus der Sicht eines Kaufmanns muss aber die Gesamtrendite und das Risiko passen - und da sind die Toplagen eben oft nicht erste Wahl. Die Mietrenditen dort sind mitunter derart gering, die muss man schon mit der Lupe suchen. Der 2%er in München ist für sich betrachtet kein gutes Geschäft.

Sollte es dann tatsächlich zu Wertsteigerungen kommen - was keinesfalls sicher ist, so erreichten inflationsbereinigt die Preise erst kurz vor der Finanzkrise 2008 wieder das Niveau, welches sie schon mitte der 90er hatten, dazwischen ging es auch mal erheblich bergab - kann daraus rückblickend ein gutes Geschäft werden. Und bei den Wertsteigerungen schnitten die Top7-Städte in den letzten Jahrzehnten echt gut ab. Aber weder über Inflation steigende Preise im allgemeinen noch überdurchschnittliche Wertsteigerungen in den größten Städten sind Naturgesetze, die auch für die Zukunft gelten müssen.

 

Lage, Lage, Lage ist für den kaufmännisch denkenden Immobilienkäufer schlicht zu kurz gesprungen.

[smarttrader]

vor einer Stunde von ein_johannes:

Tut mir leid, aber das ist doch Blödsinn.

Lage ist so ziemlich das einzige, das man nachträglich nicht mehr ändern kann, das stimmt. Aus der Sicht eines Kaufmanns muss aber die Gesamtrendite und das Risiko passen - und da sind die Toplagen eben oft nicht erste Wahl. Die Mietrenditen dort sind mitunter derart gering, die muss man schon mit der Lupe suchen. Der 2%er in München ist für sich betrachtet kein gutes Geschäft.

Sollte es dann tatsächlich zu Wertsteigerungen kommen - was keinesfalls sicher ist, so erreichten inflationsbereinigt die Preise erst kurz vor der Finanzkrise 2008 wieder das Niveau, welches sie schon mitte der 90er hatten, dazwischen ging es auch mal erheblich bergab - kann daraus rückblickend ein gutes Geschäft werden. Und bei den Wertsteigerungen schnitten die Top7-Städte in den letzten Jahrzehnten echt gut ab. Aber weder über Inflation steigende Preise im allgemeinen noch überdurchschnittliche Wertsteigerungen in den größten Städten sind Naturgesetze, die auch für die Zukunft gelten müssen.

 

Lage, Lage, Lage ist für den kaufmännisch denkenden Immobilienkäufer schlicht zu kurz gesprungen.

Anlageobjekt ist doch auch wichtig wo deine Immobilie steht. Gibt es passende Mieter? Arbeitsmarkt intakt usw. .

 

@cjdenver Hamburg hat den zweitgrößten Rückgang von den Top7 Städten. 

[cjdenver]

vor 23 Minuten von smarttrader:

 

@cjdenver Hamburg hat den zweitgrößten Rückgang von den Top7 Städten. 

 

Und genau deshalb sollte man es sich leisten können - ohne Delta (das sich nur durch - als Geschenke getarnte - Einflussnahme und Abhängigkeitsverhältnis eines gescheiterten GFs erreichen lässt).