Steueroptimierte Immobilienübertragung von Eltern an Kinder - Verkauf statt Schenkung

[moepel]

Liebes WP-Forum,

 

ich bin auf der Suche nach Erfahrungen zu folgendem Sachverhalt:

Es gibt im Internet div. Quellen, welche vom „standardmäßigen“ Verschenken/Vererben von Immobilien von einer auf die nächsten Generation aus steuerlichen Gründen abraten. 

Vielmehr sei es steuerlich sinnvoll, wenn bspw. statt einer lebzeitigen Schenkung der Eltern eine Veräußerung von Immobilien an die eigenen Kinder durchgeführt wird. Dadurch ließe sich für die Kinder u.U. neues Abschreibungsvolumen generieren (in Höhe des anteiligen Gebäudepreises am Kaufpreis), welches steuerlich durch diese geltend gemacht werden kann.

 

Quellen hierzu sind u.a.:

https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder/

 

Man findet im Internet leider nicht allzuviel Konkretes zur Umsetzung dieses Modells. Vielleicht haben sich andere schon mit der Thematik beschäftigt.

 

Ich habe drei Fragen:

 

1. Habt ihr praktische Erfahrungen mit dem Modell und es angewandt? Meiner Meinung nach hört sich das arg anfechtbar/unerlaubte Steuergestaltung und bietet ggf. einige Fallstricke. Könnt ihr hierzu etwas beisteuern?

 

2. Könnt ihr in diesem Bereich kundige Steuerberater im Rhein-Main-Gebiet empfehlen? Ggf. auch im ganzen Bundesgebiet (gibt es eig. Beratungen per Videokonferenz in diesem Berufsstand)? O.g. Unternehmen wirbt am lautesten im Internet, aber das Feld ist vermutlich etwas größer…

 

3. Das „Standardmodell“ scheint laut o.g. Quelle ein „Darlehen“ der Eltern an die Kinder zur Begleichung des Kaufpreises zu sein - schließlich wird die Immobilie ja per Marktwert verkauft und muss bezahlt werden.

Diese Kaufpreisforderung der Eltern ließen sich verrenten (siehe Juhn-Text 2.5.2). Was mir dabei nicht klar ist: Bei einem Darlehen der Eltern an die Kinder müssten ja auch die Konditionen marktüblich sein (inklusive Erhebung eines Zinses - Fremdvergleichsgrundsatz).

Wenn nun die Kinder Zinsen zahlen und die Eltern diese Zinserträge versteuern müssten, macht das Konstrukt ggf. wirtschaftlich weniger Sinn - gibt es hier Erfahrungswerte bzgl. „Verrentung“ einer Kaufpreisforderung ohne Zinsanteil?

 

Vielen Dank und einen schönen Restsonntag!

[hattifnatt]

Ist nicht auch die Nutzung der Freibeträge relevant?

[reckoner]

Hallo,

 

wer wohnt denn in dem Haus? Die Eltern, die Kinder, oder Dritte?

 

Stefan

 

[DoH]

Moin,

 

also wir haben beides in der Familie gemacht. Schenkung der Eltern an die Kinder und Kauf einer Immobilie von den Eltern.

Entscheidend ist hier glaube ich die Nutzungsart.

Leider stecke ich nicht so in den Details, da wir letztendlich nur ausgeführt haben, wozu uns Steuerberater und Notar geraten haben.

 

Also ein Haus wurde mir geschenkt und für meine Eltern wurde ein Nießbrauchrecht eingetragen. Unter Achtung der Freibeträge, konnte die Immobilie so steuerfrei übertragen werden und meine Eltern können dort trotzdem bis ans Lebensende wohnen.

 

Die Mietwohnung habe ich meinen Eltern vor ca. 6 Jahren abgekauft. Ich habe dafür ein Darlehen mit ca. 2,45% p.a. aufgenommen. Da der Kauf innerhalb der Familie abgewickelt wurde, fand der Kauf ohne Makler und ohne Grunderwerbsteuer statt. Es waren nur die Notar- und ein paar Amtsgerichtskosten zu entrichten.

Ich habe jetzt die vollen Abschreibungen auf die Mietwohnung und kann natürlich auch die Darlehenszinsen gegen die Miete gegen rechnen. 

 

Wenn nun noch etwas von dem Freibetrag aus der Hausschenkung übrig ist, können die Eltern das Geld aus dem Wohnungskauf auch noch an das Kind verschenken, so fließt das Geld wieder an das Kind zurück.

 

Der Steuerfreibetrag liegt ja pro Elternteil bei 400.000€ pro Kind und das alle 10 Jahre.

Es können übrigens auch nur Teile einer Immobilie übertragen werden. 

 

Wir, also meine Eltern, meine Schwester und ich waren damals beim Notar und beim Steuerberater und haben vorgetragen, was wir möchten und sie haben uns dann beraten wie wir dies am besten rechtskonform umsetzen können und sollten. 

 

Also ja zu Punkt 1.

 

Bei Punkt 2 kann ich leider nicht weiterhelfen.

 

Zu Punkt 3:

Ich habe es über ein Bankdarlehen gelöst.

Marktüblich ist ja relativ. Ich habe einen angemessenen Preis, am unteren Ende der Preisskala, für die Wohnung gezahlt.

 

Gruß

DoH

[Dividend_Dude]

vor 7 Stunden von moepel:

Liebes WP-Forum,

 

ich bin auf der Suche nach Erfahrungen zu folgendem Sachverhalt:

Es gibt im Internet div. Quellen, welche vom „standardmäßigen“ Verschenken/Vererben von Immobilien von einer auf die nächsten Generation aus steuerlichen Gründen abraten. 

Vielmehr sei es steuerlich sinnvoll, wenn bspw. statt einer lebzeitigen Schenkung der Eltern eine Veräußerung von Immobilien an die eigenen Kinder durchgeführt wird. Dadurch ließe sich für die Kinder u.U. neues Abschreibungsvolumen generieren (in Höhe des anteiligen Gebäudepreises am Kaufpreis), welches steuerlich durch diese geltend gemacht werden kann.

 

Quellen hierzu sind u.a.:

https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder/

 

Man findet im Internet leider nicht allzuviel Konkretes zur Umsetzung dieses Modells. Vielleicht haben sich andere schon mit der Thematik beschäftigt.

 

Ich habe drei Fragen:

 

1. Habt ihr praktische Erfahrungen mit dem Modell und es angewandt? Meiner Meinung nach hört sich das arg anfechtbar/unerlaubte Steuergestaltung und bietet ggf. einige Fallstricke. Könnt ihr hierzu etwas beisteuern?

 

2. Könnt ihr in diesem Bereich kundige Steuerberater im Rhein-Main-Gebiet empfehlen? Ggf. auch im ganzen Bundesgebiet (gibt es eig. Beratungen per Videokonferenz in diesem Berufsstand)? O.g. Unternehmen wirbt am lautesten im Internet, aber das Feld ist vermutlich etwas größer…

 

3. Das „Standardmodell“ scheint laut o.g. Quelle ein „Darlehen“ der Eltern an die Kinder zur Begleichung des Kaufpreises zu sein - schließlich wird die Immobilie ja per Marktwert verkauft und muss bezahlt werden.

Diese Kaufpreisforderung der Eltern ließen sich verrenten (siehe Juhn-Text 2.5.2). Was mir dabei nicht klar ist: Bei einem Darlehen der Eltern an die Kinder müssten ja auch die Konditionen marktüblich sein (inklusive Erhebung eines Zinses - Fremdvergleichsgrundsatz).

Wenn nun die Kinder Zinsen zahlen und die Eltern diese Zinserträge versteuern müssten, macht das Konstrukt ggf. wirtschaftlich weniger Sinn - gibt es hier Erfahrungswerte bzgl. „Verrentung“ einer Kaufpreisforderung ohne Zinsanteil?

 

Vielen Dank und einen schönen Restsonntag!

Hallo moepel,

 

man muss dazu sagen, dass das Modell in erster Linie bei vermieteten Objekten sinnvoll ist, denn nur da nutzt Dir die Erhöhung bzw. auch das Wieder-Auflebenlassen der Afa (falls das Objekt schon länger als 50 Jahre im Familienbestand ist) etwas.

 

Bzgl. Anfechtbarkeit etc., das aus meiner Sicht einzig kritische ist, wie/wann zurück geschenkt wird (also das Darlehen erlassen wird oder das Cash geschenkt wird im Falle einer Finanzierung durch Bankdarlehen). Dass man von den Eltern kauft, dagegen ist ja nichts einzuwenden. Wenn man ganz sicher gehen will, lässt man eine Bewertung von einem vereidigten Gutachter anfertigen, da natürlich ein zu niedriger oder auch zu hoher Kaufpreis in die eine oder andere Richtung als Schenkung angesehen werden könnte. Auch der Verkauf via Verkäuferdarlehen (die von Juhn beschriebene Stundung) ist nichts außergewöhnliches, hin und wieder sieht man auch Verkäuferdarlehen zwischen Fremden Dritten, allerdings nicht über den Komplettbetrag, da die Leute ja meist einen Teil gleich sehen wollen. Entscheidend ist hier meiner Ansicht nur, dass die Restlaufzeit so gewählt werden muss, dass die Eltern die Rückzahlung theoretisch noch erleben können, mit einem 75 Jährigen ein Darlehen mit 2% Tilgung auszugestalten würde vermutlich beim Finanzamt nicht durchgehen. Alternativ könnte natürlich auch ein Bankdarlehen aufgenommen werden und die Eltern den Kaufpreis auf einen Schlag bekommen. Jetzt kommt der aus meiner Sicht kritische Punkt, entweder soll nun das Verkäuferdarlehen der Eltern eines Tages von den Eltern erlassen werden, bzw. teilweise, um jeweils die Freibeträge von ich glaube 400k genau auszuschöpfen. Oder im Falle der Bankfinanzierung würden die Eltern nun alle 10 Jahre einen Cash Betrag den Kindern schenken (Kettenschenkung wäre ggf. noch zu prüfen, also falls dem Mann das Haus gehört, dass er dem Kind schenkt, und der Frau schenkt, die dann wiederum dem Kind weiterschenkt). Dieser letzte Punkt ist m.E. der einzige, der einem auf die Füße fallen kann.... z.B. wenn die Schenkung schon im gleichen Notartermin durchgeführt wird, wie der Kauf, das Ganze also schon von vornerein geplant aussieht.

Das Darlehen von den Eltern hätte auch noch den Effekt, dass die Eltern die Zinsen nur mit 25% versteuern, die Kinder es aber zum persönlichen, möglicherweise höheren (also vielleicht sogar 45%) ansetzen können. Das Modell macht trotzdem Sinn, Du musst bedenken, dass nur der Zinsteil versteuert wird (nicht die Tilgung), und der wie beschrieben bei den Kindern im Zweifelsfall für mehr Einsparung sorgt als er bei den Eltern an zusätzlichen Steuern kostet. Wie Du schon schreibst, muss es natürlich marktüblich sein. Da gibt es einmal die Variante, dass die Eltern sich auch ins Grundbuch eintragen lassen und mehr oder weniger "Bankkonditionen" bekommen oder, wie ich es auch schon gesehen habe, unbesichert mit extrem hohen Zinsen (man hört immer mal was von um die 10%), um so diese Steuerdifferenz noch mehr auszunutzen. Ohne Zinsteil wird es nicht funktionieren. Der Haupttreiber ist aber natürlich die Afa Erhöhung. 

 

Ich kenne Leute, die es zwischen Ehepartnern schon gemacht haben... im Prinzip das gleiche Modell.

 

Wo im Rhein-Main-Gebiet bist Du? Vielleicht habe ich noch einen Tipp.... kann Dir sonst auch per PN schreiben.

 

Ebenso einen schönen Sonntag!

 

PS: Alles keine Steuerberatung, nur meine Einschätzung basierend auf Gesprächen mit Steuerberatern und regelmäßigem Austausch mit Immobilienbesitzern

[moepel]

Am 16.4.2023 um 18:06 von reckoner:

Hallo,

 

wer wohnt denn in dem Haus? Die Eltern, die Kinder, oder Dritte?

 

Stefan

 

Recht herzlichen Dank für die vielen Rückmeldung.

Sorry, die Angabe ist natürlich relevant: Dritte, derzeit vermietet.

 

Am 16.4.2023 um 19:17 von DoH:

Moin,

 

also wir haben beides in der Familie gemacht. Schenkung der Eltern an die Kinder und Kauf einer Immobilie von den Eltern.

Entscheidend ist hier glaube ich die Nutzungsart.

Leider stecke ich nicht so in den Details, da wir letztendlich nur ausgeführt haben, wozu uns Steuerberater und Notar geraten haben.

 

Also ein Haus wurde mir geschenkt und für meine Eltern wurde ein Nießbrauchrecht eingetragen. Unter Achtung der Freibeträge, konnte die Immobilie so steuerfrei übertragen werden und meine Eltern können dort trotzdem bis ans Lebensende wohnen.

 

Die Mietwohnung habe ich meinen Eltern vor ca. 6 Jahren abgekauft. Ich habe dafür ein Darlehen mit ca. 2,45% p.a. aufgenommen. Da der Kauf innerhalb der Familie abgewickelt wurde, fand der Kauf ohne Makler und ohne Grunderwerbsteuer statt. Es waren nur die Notar- und ein paar Amtsgerichtskosten zu entrichten.

Ich habe jetzt die vollen Abschreibungen auf die Mietwohnung und kann natürlich auch die Darlehenszinsen gegen die Miete gegen rechnen. 

 

Wenn nun noch etwas von dem Freibetrag aus der Hausschenkung übrig ist, können die Eltern das Geld aus dem Wohnungskauf auch noch an das Kind verschenken, so fließt das Geld wieder an das Kind zurück.

 

Der Steuerfreibetrag liegt ja pro Elternteil bei 400.000€ pro Kind und das alle 10 Jahre.

Es können übrigens auch nur Teile einer Immobilie übertragen werden. 

 

Wir, also meine Eltern, meine Schwester und ich waren damals beim Notar und beim Steuerberater und haben vorgetragen, was wir möchten und sie haben uns dann beraten wie wir dies am besten rechtskonform umsetzen können und sollten. 

 

Also ja zu Punkt 1.

 

Bei Punkt 2 kann ich leider nicht weiterhelfen.

 

Zu Punkt 3:

Ich habe es über ein Bankdarlehen gelöst.

Marktüblich ist ja relativ. Ich habe einen angemessenen Preis, am unteren Ende der Preisskala, für die Wohnung gezahlt.

 

Gruß

DoH

Vielen Dank, solche Erfahrungen helfen einem wirklich weiter. Ich werde es vermutlich über ein „familieninternes Darlehen“ lösen.

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Dritte, derzeit vermietet.

OK, das ist gut, dann könnte es wie gewünscht funktionieren.

 

Aufpassen sollte man auf die Fremdüblichkeit, sowohl des Kaufpreises als auch der Darlehenskonditionen (beides nicht zu niedrig, aber auch nicht zu hoch).

Und bedenken sollte man auch, dass das Darlehen ggf. in die Erbmasse fällt (man erbt dann praktisch die eigenen Schulden). Rein finanziell gleicht sich das natürlich aus, aber es ist erbschaftsteuerpflichtig. Daher sollte über eine Schenkung von Teiltilgungen nachgedacht werden (alle 10 Jahre).

 

Zu den Zinsen und deren Wirtschaftlichkeit: Wenn ich davon ausgehe, dass die Eltern bereits Rentner sind(?) und dadurch einen geringeren Steuersatz haben, dann lohnt es sich ziemlich sicher. Die Zinsen sind nämlich familienintern(!) ein durchlaufender Posten, das was die Eltern versteuern müssen können die Kinder absetzen (und zwar jeweils zu ihrem Steuersatz).

 

Stefan

 

[MeinNameIstHase]

Denkt auch an die Regeln zu nachträglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten im Falle von Renovierungen usw. innerhalb von 3 Jahren nach einem Kauf nach § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG. Der Ersatz einer alten Heizung kann da schnell die Grenzen überschreiten.
Ich habe den aktuellen Entwurf zu dem geplanten "Heizungsgesetz" noch nicht gelesen und weiß nicht, ob die daran gedacht haben.