Immobilienerwerb gegen lebenslange Leibrente und Wohnrecht

[Chrischni]

Meine Tochter und ihr Mann haben die Möglichkeit, eine Immobilie gegen lebenslange Leibrente und Wohnrecht  zu erwerben. Das etwa 100 Jahre altes Fachwerkhaus steht auf einem 1100 qm großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt in unserer Gemeine 180 €/qm, meist werden höhere Preise bezahlt (die hiesige Uni ist fussläufig zu erreichen). 

 

Der Verkäufer ist 66 (Kapitalfaktor=11,208) Jahre alt und lebt allein. Vor drei Jahren haben die Kinder schon mal ein Grundstück von ihm gekauft und ihr Haus darauf gebaut. Der Straßenanschluss für ihr Haus erfolgt durch das aktuell zu verkaufende Grundstück, dafür ist im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen. 

 

Als Verkaufspreis sind 190.000 € angesetzt. 50.000 € werden angezahlt und der Rest nach Abzug des Wohnwertes i.H. von 93.690 € verrentet. Es ergibt sich eine monatliche Rente von 344,22 € 

Wohnwert und Leibrente wurden mit Hilfe des Kapitalfaktors und nicht der Lebenserwartung ermittelt.

 

Zum Zustand des Hauses: Das Fachwerk sieht Außen ganz gut aus, die Ausfachung besteht aus Klinkern, der Zustand ist ebenfalls gut. Das Rohrdach ist auf der Nordseite vermoost, eine Reparatur würde evtl. in den nächsten Jahren nötig werden. Innen sind die Wände verlattet, was dahinter ist, keine Ahnung. Geheizt wird mit Holz und es bleibt so.

 

Was meint Ihr. Was sollte man unbedingt beachten?

Die Leibrente muss der Verkäufer versteuern, der Käufer kann sie von der Steuer absetzen, ist das richtig?

Muss der Käufer die fiktive Miete versteuern?

[satgar]

Ich würde aktuell bei jedem Kauf auf die Sanierungspflichten gucken. Die, die es schon gibt (zB nach GEG), und auch die, die in Kürze noch in Gesetze gegossen werden.

[Chrischni]

Danke @satgar für deinen Hinweis. Damit haben wir uns gar nicht befasst. Ich werde mich zunächst mit dem GEG befassen. 

[slowandsteady]

Ich glaube die wichtigste Frage sollte sein: Was will man mit dem Haus langfristig machen. Man besitzt ja selbst schon ein neues Haus (vor 3 Jahren gebaut). Will man es vermieten? Ein 100 Jahre altes Fachwerkhaus, das dann in 10-30 Jahren oder so mal frei wird ist vermutlich renovierungsbedürftig. Falls Denkmalschutz relevant ist, ist es zwar steuerlich interessanter, aber Renovierungen sind dafür noch mal unverhältnismäßig teurer und Abriss ist dann auch nicht einfach möglich.

 

Mich würde als privater Investor auch stören, dass ich nicht weiß, wann ich endlich "Einnahmen/Miete bekomme" für das gekaufte Haus. Nächstes Jahr oder in 30 Jahren - alles ist möglich. Man muss ja auch einrechnen, dass die 190.000€ jetzt sofort fällig sind und nicht erst wenn man das Haus hat. Wenn ich jetzt 190.000€ in den MSCI World stecke und 30 Jahre warte, habe ich vermutlich mehr Vermögen als wenn ich jetzt in ein Fachwerkhaus investiere, dass in 30 Jahren dann endlich "leer" ist, aber abgewohnt und renovierungsbedürftig.

[Chrischni]

Danke @slowandsteady für deine Wortmeldung

Das Haus soll vermietet werden, wenn der jetzige Eigentümer nicht mehr drin wohnt.

Wie schon geschrieben müssen die Kinder, wenn sie auf die Straße wollen, das zum Verkauf stehende Grundstück durchqueren, zu Fuß oder mit dem Auto. Mit dem jetzigen Eigentümer gibt es keine Probleme. Wer weiß, wie mit einem anderen Eigentümer sein wird, sollte das Haus ein Dritter erwerben.

 

Die Renovierungsbedürftigkeit ist ihnen bewusst, aber lieber in 15 Jahren als jetzt (sollte es nach GEG notwendig sein). Sie sind vor genau einem Jahr ins neue Haus eingezogen, ihr Eigentumswohnung ist vermietet. Der Hypothekenzins für den Hauskredit beträgt liegt 0,5%, so dass man nicht unbedingt sonder tilgen müsste. 

 

vor einer Stunde von slowandsteady:

Mich würde als privater Investor auch stören, dass ich nicht weiß, wann ich endlich "Einnahmen/Miete bekomme" für das gekaufte Haus. Nächstes Jahr oder in 30 Jahren - alles ist möglich. Man muss ja auch einrechnen, dass die 190.000€ jetzt sofort fällig sind und nicht erst wenn man das Haus hat. Wenn ich jetzt 190.000€ in den MSCI World stecke und 30 Jahre warte, habe ich vermutlich mehr Vermögen als wenn ich jetzt in ein Fachwerkhaus investiere, dass in 30 Jahren dann endlich "leer" ist, aber abgewohnt und renovierungsbedürftig.

Die 190.000 € sind nicht da, werden auch nicht benötigt, nur 50.000 als Anzahlung.

Der jetzige Eigentümer braucht keine Miete zu bezahlen, der Wohnwert wird aber vom Hauspreis abgezogen, in unserem Fall 93.690 €.

Das ist natürlich nur für 11 Jahre berechnet.

 

Ähnlich sieht es auch mit der Leibrente aus. Für 11 Jahre ist das ein zinsloses Darlehen, erreicht er die durchschnittliche Lebenserwartung für einen 66-Jährigen von 17 Jahren, dann habe ich einen Zins von 5,5% errechnet.

Ein Risiko ist dabei, für beide Seiten.

[hilflos]

bin ich der einzige der es nicht kapiert? Das Haus ist 190000.-- Wert. Der Wohnwert für 17 Jahre ist 94000.--? mit oder ohne Mietsteigerung?

Ihr zahlt 50000.-- sofort und dann jeden Monat 344.--  Dann wäre der Restbetrag (190-94-50)/(344*12) in 11 Jahren bezahlt. Wenn er älter als 77 wird macht ihr Verlust und dann noch das Risiko von Reparaturen, Renovierung.  Das geht Richtung Liebhaberei und ich will unbedingt, oder seit ihr eh Erbe.

Bei Photographen gibt´s den Spruch " es macht viel mehr Spass mit einer teuren Kamera schlechte Bilder zu machen"

[Chrischni]

Ich versuche es nochmal zu erklären.

Es wird nach der Formel berechnet:

 

Immobilienwert - Wohnwert (- evtl. Anzahlung) = Verrentungsbetrag

Wohnwert = durchschnittliche Miete/qm X Wohnfläche X Kapitalwert

Monatliche Rente = Rentenwert : Kapitalwert : 12 Monate

 

Den Kapitalwert liegt das Finanzministerium jedes Jahr fest in Abhängigkeit von den Sterbetafeln.

In unserem Beispiel ist der Verkäufer 66 Jahre alt. Lt. Sterbetafel hat er noch durchschnittlich 17,11 Jahre zu leben. 

Wohnwert und Rente werden nicht nach der wahrscheinlichen Lebenserwartung sondern nach dem Kapitalwert. 17,11 Jahre entsprechen einem Kapitalwert von 11,208.  

 

Lebt der Verkäufer nur 11 Jahre hat er den anfänglichen Rentenwert mit 0% Verzinsung erhalten. Erreicht er das durchschnittliche Alten von einem 66-Jährigen von 77 hat er eine Verzinsung, wenn ich richtig gerechnet habe, von 5,5%.

 

Würdest du jemandem einen Betrag von mehr als 43.000 € zur Verfügung stellen und ihn (den Betrag) in 132 monatlichen Raten zurückbekommen (also mit 0% Zinsen).

 

Ja, es ist Risiko oder genauer Unsicherheit dabei. 

 

Andererseits was sind 340 € in 11 Jahren wert bei der aktuellen Inflation.

 

P.S. Die Entscheidung ist noch nicht endgültig gefallen, deswegen höre ich hier Meinungen, die ich weiter leite. Z.B. Termin beim Energieberater der Verbraucherzentrale der uns das GEG erläutern soll.

[slowandsteady]

vor 46 Minuten von Chrischni:

Andererseits was sind 340 € in 11 Jahren wert bei der aktuellen Inflation.

Gegenfrage: Wie stark steigen wohl die laufenden Kosten bei aktueller Inflation?

 

2. Gegenfrage: Das Grundstück alleine wird ggf. mehr wert durch die Inflation. Aber was ist ein 100 Jahre altes unsaniertes und möglicherweise denkmalgeschütztes Fachwerkhaus in 20 Jahren wert?

 

Richtig, der Wert des Hauses an sich ist negativ, denn man muss entweder 1) für den Abriß eine Summe zahlen oder 2) kann es nicht abreißen wegen Denkmalschutz und hat so dauerhaft den Grundstückswert verringert wegen einem nicht abreißbaren Schrottgebäude oder 3) muss man es für sehr viel Geld (X00.000€) auf einen energetisch akzeptablen Standard bringen. In allen Fällen kostet es Geld und der Hauswert ist negativ. Der wird dann auch mit Inflation nur immer weiter negativ.

 

[brln_sri]

Liegt hier vielleicht der Hund begraben?

vor 4 Stunden von Chrischni:

Wie schon geschrieben müssen die Kinder, wenn sie auf die Straße wollen, das zum Verkauf stehende Grundstück durchqueren, zu Fuß oder mit dem Auto. Mit dem jetzigen Eigentümer gibt es keine Probleme. Wer weiß, wie mit einem anderen Eigentümer sein wird, sollte das Haus ein Dritter erwerben.

Denn darauf gibt es ja eine einfache Antwort:

vor 19 Stunden von Chrischni:

Der Straßenanschluss für ihr Haus erfolgt durch das aktuell zu verkaufende Grundstück, dafür ist im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen.

Soweit ich weiß, kann ein Wegerecht, wenn es einmal im Grundbuch eingetragen ist, nicht einfach entzogen und in der Regel auch nur mit Einwilligung des Berechtigten gelöscht werden.

[chirlu]

vor 9 Minuten von brln_sri:

Soweit ich weiß, kann ein Wegerecht, wenn es einmal im Grundbuch eingetragen ist, nicht einfach entzogen und in der Regel auch nur mit Einwilligung des Berechtigten gelöscht werden.

 

Das schließt aber Probleme nicht aus.

[brln_sri]

vor 9 Minuten von chirlu:

 

Das schließt aber Probleme nicht aus.

Klar, aber deswegen gleich Haus und Hof kaufen? Mit den Mietern kann man auch Probleme haben…

[Chrischni]

vor 38 Minuten von brln_sri:

Liegt hier vielleicht der Hund begraben?

Denn darauf gibt es ja eine einfache Antwort:

Soweit ich weiß, kann ein Wegerecht, wenn es einmal im Grundbuch eingetragen ist, nicht einfach entzogen und in der Regel auch nur mit Einwilligung des Berechtigten gelöscht werden.

Da ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht existiert, ist eher für das fremde Grundstück vom Nachteil und dass das nicht rückgängig gemacht wird, ist klar. Trotzdem oder deswegen wenn du ein Kotzbrocken als Nachbarn hast, kann er dir das Leben schwer machen. Das motiviert zwar zum Kauf, ist aber nicht der Grund dafür.

 

Ist das wirklich ein negatives Geschäft? Allein das Grundstück ist mehr wert, als der vereinbarte Preis und das Haus ist keine Schrottimmobilie. Das Strohdach sieht wie gesagt auf der Nordseite nicht so schön aus, ist aber natürlich dicht. Das Haus hat der Eigentümer vor ca. 20 Jahren selbst eingedeckt und er hat vorgeschlagen, wenn man ihm das Material zur Verfügung stellt, selber Hand anzulegen. Kleinreparaturen möchte er so wieso selber machen.

 

Wäre es vielleicht besser wegen der Unsicherheit mit der Leibrente den Rentenwert von gut 43.000 € auch gleich zu begleichen?