Zweites Gebäude kaufen

[ananbt]

Hallo zusammen, 

 

ich benötige eure Hilfe um realistisch einzuschätzen,  was sinnvoll für uns ( 2 Erwachsene 39Jahre und 2 Kinder 2 und 7 Jahre) ist. 

 

Wir haben 2016 ein Reihenendhaus gekauft, welches wir aktuell noch abbezahlen. Einmal Restschuld 77k bei noch 45Monaten Restlaufzeit und einmal 120k über einen Bausparer, welcher uns bei Zuteilung einen Darlehenszins von 2,3% bietet. Wir zahlen monatlich zusammen 950€ also je 475€.

 

Meine Frau ist verbeamtet (arbeitet aktuell 60%)und ich im öffentlichen Dienst wir verdienen beide zusammen 5.300€im Monat

Monat zuzüglich Kindergeld. Nach allen Kosten, Versicherungen usw. können wir jeden Monat noch 1.000€zur Seite legen. 

 

Nun wurde uns unser Nachbarhaus zum Kauf angeboten. Die Besitzerin möchte gerne, dass wir es kaufen und hat es erstmal nur uns Besichtigen lassen. 

Da die Schwiegereltern in ca. 5 Jahren zu uns ziehen möchten, wäre es eine interessante Lösung. 

Natürlich kann man sich für 800€-1000€auch eine schöne Wohnung mieten. 

In der Zwischenzeit möchte ich es gerne über Airbnb vermieten um den Kredit abzutragen. 

Der erhoffte Verkaufspreis lag bei 290k, jedoch ist diese Preisvorstellung von Anfang 2022 und muss nach unten korrigiert werden, so der Makler. 

Des Weiteren muss in dem Haus die Elektrik neu gemacht werden, die Bäder, Böden, Türen und gemalert. 

 

Unser Haus ist soweit in Ordnung,neue Haustür aus 2022, neue Heizung aus 2018, wir haben 2023 ein neues Dach inkl. Dämmung erhalten, aktuell werden der Dachboden als auch das 1.OG renoviert, anschließend sind nur noch die 2 Bäder älter. Diese erneuere ich jedoch selbst, da ich von Fach bin. 

 

Um eine möglichst günstigen Zinssatz zu bekommen würde ich mein Depot mit 55k verkaufen. 

Wieviel EK sollte nach Möglichkeit eingebracht werden, ich dachte je höher das FK desto höher die EK Rendite. 

Desto schlechter aber auch der Zinssatz. 

Wo liegt hier der "Sweet Spot" 

 

Unsere Wunschrate wären ca. 750-800€, wieviel %sollte die Tilgung betragen? 

 

Der ursprüngliche Plan war den 77k Kredit in der restlichen Zeit zu tilgen und dann mit 44 etwas weniger zu arbeiten und das Depot weiter zu befüllen. 

Jedoch spielt das Leben nicht immer so wie man es sich vorstellt. 

 

Die Alternative wäre, der Besitzerin zu kommunizieren, dass wir erst in 46 Monaten kaufen möchten, da dann der Kredit mit den 77k zurück gezahlt ist und wir mehr freie Mittel zur Verfügung haben. 

Ob sie sich darauf einlässt ist die andere Frage. 

 

So sehe ich es etwas verzwickt an. Von unseren 1000€ würden nur noch 200-300€ im Monat als Rücklage übrig bleiben. 

Gibt es Darlehen, welche man jetzt bekommt aber, dann erst in zum Beispiel 50 Monaten beginnt abzubezahlen? 

 

Was sagt ihr zu diesem Vorhaben, ist es wirtschaftlich sinnvoll? 

Wir haben grundsätzlich Interesse, aber nicht zu jedem Preis. 

 

Ich hoffe ich konnte euch einen groben Überblick verschaffen um uns einen anderen Blickwinkel auf die Sache zu geben. 

 

 

 

[Fondsanleger1966]

Ein erster Einstieg könnte ein solcher Rechner sein: https://hauskauf-manager.fmh.de/fmh#/ Bei maximal 800 €/Monat kommen da ca. 190.000-200.000€ als Immobilienpreis heraus. Also deutlich unter den Vorstellungen von Anfang 2022 und ohne die Renovierungen.

 

Tilgungsaussetzungen gab es zumindest in der Vergangenheit bei entsprechender Bonität schon. Ich weiß aber nicht, was die neuen Regulierungen daraus gemacht haben.

 

Ich würde das gesamte Thema mit einem kompetenten Honorar-Baufi-Berater durchsprechen, um herauszufinden, welche Optionen bestehen und was Ihr maximal finanziell stemmen könnt.

 

vor 30 Minuten von ananbt:

Da die Schwiegereltern in ca. 5 Jahren zu uns ziehen möchten, wäre es eine interessante Lösung. 

Können/wollen diese sich finanziell in das Projekt einbringen?

 

vor 32 Minuten von ananbt:

Der ursprüngliche Plan war den 77k Kredit in der restlichen Zeit zu tilgen und dann mit 44 etwas weniger zu arbeiten und das Depot weiter zu befüllen. 

Jedoch spielt das Leben nicht immer so wie man es sich vorstellt.

Haltet Ihr das denn durch? Ungefähr ab 40 geht die Kraft schon zurück.

 

vor 34 Minuten von ananbt:

Des Weiteren muss in dem Haus die Elektrik neu gemacht werden, die Bäder, Böden, Türen und gemalert.

Was kostet das?

 

vor 35 Minuten von ananbt:

In der Zwischenzeit möchte ich es gerne über Airbnb vermieten

Das wird in manchen Gegenden zunehmend kritisch gesehen.

 

vor 37 Minuten von ananbt:

Was sagt ihr zu diesem Vorhaben, ist es wirtschaftlich sinnvoll?

Das ist eher eine Lebensstil-Frage (Schwiegereltern/Mehrgenerationen-Wohnen).

 

Ein paar Fragen zum Nachdenken und Besprechen mit Deiner Frau:

 

Wer soll im Nachbar-Haus nach den Schwiegereltern wohnen? Könnte das etwas für Eure Kinder später sein?

 

Wie sieht der Haus- und Mietmarkt in Eurer Gegend aus?

 

Wo steht Ihr bei Eurer Altervorsorge?

 

Was habt Ihr noch im Leben vor?

[Rubberduck]

Gemeint ist wohl nicht nur keine Tilgung, sondern auch keine Zahlung der Zinsen.

 

tilgungsaussetzung im ersten Jahr ist beispielsweise bei KfW Krediten obligatorisch. Die Zinsen müssen trotzdem gezahlt werden.

 

Da Aussetzung der Zinszahlung die Darlehenssumme vergrößern würde, ist so ein Konstrukt unüblich. 

[Cauchykriterium]

vor 11 Stunden von ananbt:

In der Zwischenzeit möchte ich es gerne über Airbnb vermieten um den Kredit abzutragen. 

Wie stark ist denn der Tourismus im nicht näher bezeichneten Landstrich? Wie realistisch ist die Sache wirklich?

[Rubberduck]

vor 16 Minuten von Cauchykriterium:

Wie stark ist denn der Tourismus im nicht näher bezeichneten Landstrich? Wie realistisch ist die Sache wirklich?

Vermietung kompletter Häuser ist etwas das Profis eher kritisch sehen. Sieht bei Ferienhäusern vielleicht etwas anders aus.

aber da muss die Optik 100% stimmen 

[satgar]

In der Gemeinde muss man auch klären, ob airbnb überhaupt erlaubt ist. Die Gemeinden gehen ja immer stärker dagegen vor, damit die Ferienwohnungen nicht beim normalen Wohnraum fehlen.

[vormtor]

Nutzungskonzept vor Finanzierungskonzept! Wie sicher ist, dass die Schwiegereltern in das Haus ziehen? Und möchten das auch alle Beteiligten? Was soll mit der Immobilie geschehen, wenn die Schwiegereltern (oder ein Teil von ihnen) nicht mehr lebt? In welchem Umfang können und wollen sich die Schwiegereltern an dem Kauf beteiligen?

Eine Finanzierung sollte bei der geschilderten Einkommenssituation und den Restschulden darstellbar sein. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt. Entscheidend für das Projekt sind doch andere Faktoren (Familie).

 

Eine Vermietung über Airbnb ist mit einigem Aufwand verbunden. Die Vermietungsquote schwankt erfahrungsgemäß. Und dass es Ärger mit den Mietern gibt, ist bei diesem Modell auch nicht unwahrscheinlich. Kurzum: Eine mehrjährige befristete Vermietung wäre da eine Alternative. Ob das möglich ist, hängt natürlich von Ort und Objekt ab. In Berlin, München oder Frankfurt suchen z.B. Expats mit Familie derartige Objekte - in der Pampa eher nicht...

 

Aber zunächst solltest Du Dir mit allen Beteiligten gründlich überlegen, ob ihr den Immokauf wirklich reaslisieren wollt.

[sedativ]

Wenn man sich unnötige Arbeit, Kosten und familiäre Probleme aufhalsen möchte, ist das eine sehr gute Idee.

[kopil]

Angenommen du bekommst das Objekt für 250k, stockst die Monatsrate auf 850 Euro auf und verbrauchst des Eigenkapital für die Nebenkosten (ohne Makler) + Renovierung:

Quelle: https://www.immorechner.app/

 

Ohne mehr Eigenkapital oder die Monatsrate zu erhöhen kommst du auf keinen grünen Zweig. Allerdings hättest du ja bei Vermietung ja auch wieder Einnahmen und kannst Abschreibungen vornehmen. Gefühlt würde ich sagen spiel mal mit entsprechendenen Rechnern rum, da bekommt man ein ganz gutes Gefühl was geht oder nicht.

[joker11]

Btw. werden die Kinder in den nächsten 10-15 Jahren auch nicht unbedingt "günstiger".

Man kann ja schon darüber streiten, ob die Vermietung von 1-Familienhäusern (wenn man nicht gerade 20 Stück davon besitzt) sinnvoll ist, aber in der Variante Spitz auf Knopf gerechnet, sind das doch Probleme mit Ansage. 

[ananbt]

@sedativd

Das kann man sehen wie man möchte, aber grundsätzlich ist da etwas wahres dran.

[ananbt]

Die Immobilie steht in der größten Universitätsstadt Oberfrankens. Die Festspielzeit ist ein Touristenmagnet, die nahegelegene Fränkische Schweiz sowie das Fichtelgebirge sind in ca. 20 Minuten zu erreichen.

 

Die Rechner sind sehr gut.

Vielen Dank, die werde ich in den nächsten Tagen weiter ausprobieren.

 

Die Schwiegereltern kommen zu 100%hier her.

 

Auf einen grünen Zweig möchte ich schon sehr gerne kommen.

 

Die Familie als meine Frau und ich inkl. Kids wollen uns auch etwas gönnen (Urlaub, Kurztrip)und nicht nur arbeiten und sparen. 

 

Über befristete Vermietung haben wir auch nachgedacht, diese Variante bevorzugt meine Frau.

 

Ich werde alles mit meiner Frau durchsprechen und euch informieren, sobald unsere Entscheidung steht.

 

Vielen Dank für den Input.

 

 

 

[hilflos]

AirBnB von einen EFH ist meiner Meinung nach selten machbar. Es gibt wenige große Gruppen die ein ganzes Haus benötigen. Der Aufwand wäre mir aber zu groß und eine normale Vermietung mit Zeitmietvertrag bringt fast das gleiche Geld. Da hier die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung über den Steuerberater geht, würde ich da Mal nachfragen. Vor allem wenn dann die Schweigereltern nur offiziell 66% der Miete zahlen

[slowandsteady]

Am 2.4.2023 um 09:45 von Cauchykriterium:

Wie stark ist denn der Tourismus im nicht näher bezeichneten Landstrich? Wie realistisch ist die Sache wirklich?

Am 2.4.2023 um 17:56 von ananbt:

Die Immobilie steht in der größten Universitätsstadt Oberfrankens. Die Festspielzeit ist ein Touristenmagnet, die nahegelegene Fränkische Schweiz sowie das Fichtelgebirge sind in ca. 20 Minuten zu erreichen.
[...]
In der Zwischenzeit möchte ich es gerne über Airbnb vermieten um den Kredit abzutragen. 

Also Bayreuth?

• Ein EFH kann man nicht an Studenten vermieten -> Das Bayreuth eine Universitaetsstadt ist, ist beim Kauf eines EFH herzlich irrelevant.
• airbnb in Bayreuth duerfte nur waehrend der Festspiele profitabel sein, den Rest des Jahres will doch da niemand als Tourist hin und wenn dann nur maximal fuer 1-2 Uebernachtungen, danach hat man alles in der Stadt gesehen. Wer Urlaub in der Fraenkischen Schweiz machen will (zB Wandern oder Klettern), der uebernachtet auch nicht in Bayreuth und faehrt dann jeden Tag 30km in die Fraenkische Schweiz, sondern in der noch viel billigeren Fraenkischen Schweiz.
• Wohnraum in Bayreuth selbst ist vielleicht durch die Uni und die generelle Urbanisierung noch einigermassen nachgefragt, aber schon die direkte Umgebung wie Bad Berneck ist extrem strukturschwach und hat auch sehr viel Leerstand, Tendenz steigend aufgrund der Demographie.

Am 2.4.2023 um 17:56 von ananbt:

Über befristete Vermietung haben wir auch nachgedacht, diese Variante bevorzugt meine Frau.

Befristete Vermietung ist trickreich - die Befristung geht nur unter sehr engen Bedingungen und schon kleine Formfehler machen daraus einen unbeschraenkten Mietvertrag: https://www.finanztip.de/mietvertrag/zeitmietvertrag/

Zudem: EFH mieten normalerweise Familien. Wuerdest du als Familienvater mit 2 Kindern ein Haus mieten, bei dem du jetzt schon weisst, dass du in 5 Jahren wieder ausziehen musst? Vermutlich nein. Deine befristete Vermietung eines EFH ist also fuer alle guten Mieter (die, die die Wahl haben) uninteressant und fuer dich bleiben die Verzweifelten, d.h. die Mieter, die bei anderen Vermieter nur die zweite Wahl sind.

Zudem: Was machst du, wenn der erste befristete Mieter dann nach 4 Jahren auszieht? Das EFH nochmal fuer 1 Jahr vermieten? Wer wuerde ein EFH fuer so einen kurzen Zeitraum mieten?

Am 1.4.2023 um 22:43 von ananbt:

Unsere Wunschrate wären ca. 750-800€, wieviel %sollte die Tilgung betragen? 
[...]

Der erhoffte Verkaufspreis lag bei 290k

800 Rate *12 Monate geteilt durch 0.04 Zinsen ergeben maximal 240k Kredit, aber dann wuerdest du aber gar nicht mehr tilgen, sondern nur die Zinsen bezahlen. Wenn du 800 Euro im Monat hast und bei 4% Bauzinsen den Kredit in max. 20 Jahren abzahlen willst, dann darf der Kredit nur noch 132k sein. Dein Vorhaben ist mit dieser Rate also sowieso utopisch, wenn du das umsetzen willst, dann muss die Sparrate auf min. 2000 Euro gehoben werden (und von den 2000 Euro dann 1500 ins neue Haus):

Am 1.4.2023 um 22:43 von ananbt:

5.300€im Monat

Monat zuzüglich Kindergeld. Nach allen Kosten, Versicherungen usw. können wir jeden Monat noch 1.000€zur Seite legen. 

 

Mal eine ketzerische Frage: Warum kuemmern deine Schwiegereltern sich nicht selbst ihren Wohnraum? Auch in 5 Jahren wird es Haeuser in deiner Umgebung zu kaufen geben - vielleicht nicht direkt nebenan, aber zumindest in der Strasse oder im Block.

[chirlu]

vor 8 Minuten von slowandsteady:

Ein EFH kann man nicht an Studenten vermieten

 

Doch, es gibt WGs in Einfamilienhäusern.

[LaRoth]

vor 5 Minuten von slowandsteady:

Ein EFH kann man nicht an Studenten vermieten

Dem widerspreche ich aus Erfahrung, ich habe selber in einem WG-EFH gewohnt. 3 Zimmer, Küche, Bad, Gäste-WC - jeder hatte sein eigenes Zimmer, der Rest wurde von allen benutzt.

[slowandsteady]

Am 1.4.2023 um 22:43 von ananbt:

Wieviel EK sollte nach Möglichkeit eingebracht werden, ich dachte je höher das FK desto höher die EK Rendite. 

PS: Je hoeher der Fremdkapitalanteil, desto hoeher der Hebel auf die Rendite. Die Rendite kann aber auch negativ sein, durch einen hohen Hebel wird dann die Eigenkapitalrendite ins Negative gehebelt. Das Hebeln hat besser funktioniert, als die Zinsen noch niedrig waren (1%), jetzt kostet Geld leihen ja wieder Zinsen und drueckt die Rendite.

 

Beispielrechnungen:

• 100k Kaufpreis, 0k Kredit, 5k Mieteinnahmen -> Rendite ist 5%, Eigenkapitalrendite ist gleich Rendite.
• 100k Kaufpreis, 90k Kredit, 5k Mieteinnahmen, Zinsen 4% -> 1.400 Einnahmen pro Jahr, d.h. Gewinn aufs eingesetzte Kapital ist 1.4% aber deine Eigenkapitalrendite ist 14%.
• 100k Kaufpreis, 90k Kredit, 3k Mieteinnahmen, Zinsen 4% -> -600 Einnahmen pro Jahr, d.h. Verlust aufs eingesetzte Kapital ist nur -0.6% aber deine Eigenkapitalrendite ist -6%.

vor 7 Minuten von chirlu:

Doch, es gibt WGs in Einfamilienhäusern.

Ja die gibt es, ueblich ist das wohl aber nicht. Waere als Vermieter auch nicht meine bevorzugte Vermietungsform fuer EFH. In diesem Fall vielleicht sogar sinnvoll, weil Studenten meist sowieso nur einige Jahre wohnen bleiben. Ich wuerde dann aber erst vorm Einzug der Schwiegereltern renovieren, nicht davor

[fgk]

Wozu befristet vermieten, wenn man sowieso wegen Eigenbedarf kündigen kann?

[Okabe]

Eigenbedarf für die Schwiegereltern?

[fgk]

Ja

[ananbt]

Vielen lieben Dank für eure Rückmeldungen. 

 

Da wir ja selbst noch unseren Kredit abzahlen, ist eine Sparrate von 2000€ nicht zu machen. 

Ein Teil des Kredits läuft ja in 45 Monaten aus und da wollten wir eigentlich soviel wie möglich noch tilgen, im Besten Fall alles. 

 

Die Struktur um Bayreuth ist tatsächlich eher schwach. Das vergisst man manchmal wenn man sich hauptsächlich inner städtisch bewegt. 

 

Warum sich die Schwiegereltern nicht selbst drum kümmern, ist eine berechtigte Frage. 

Die Familie meiner Frau hatte nie Eigentum und kennt sich mit Altersvorsorge, Immobilien oder Geldanlage so gut wie nicht aus. 

Erst vor 1-2 Jahren habe ich mit dem Schwiegervater einen Etf Sparplan (ALL-WORLD) eingerichtet, damit sie ein paar Rücklagen im Rentenalter haben, bei meiner Frau sieht es da ähnlich aus. 

Ich musste aus dem bisschen (erst Ausbildung, dann Meisterschule) was ich hatte, versuchen zu Recht zu kommen oder das Beste daraus zu machen. 

 

In diesem Fall können wir es uns einfach nicht leisten. 

Wer weiß wie der Immobilienmarkt in 5 Jahren aussieht, dann haben wir unser Haus größtenteils abbezahlt, die Schwiegereltern gehen erst in Rente und bis dort hin werden sich noch viele Möglichkeiten ergeben ohne vorher zwischen vermieten zu müssen. 

 

 

 

 

 

 

[slowandsteady]

vor 1 Stunde von ananbt:

Wer weiß wie der Immobilienmarkt in 5 Jahren aussieht, dann haben wir unser Haus größtenteils abbezahlt, die Schwiegereltern gehen erst in Rente und bis dort hin werden sich noch viele Möglichkeiten ergeben ohne vorher zwischen vermieten zu müssen. 

Das ist definitiv eine sinnvolle Entscheidung. In der Rente entsteht ja auch oft ein Wunsch zur "Verkleinerung" - eine moderne 3 Zimmerwohnung ist auch viel pflegeleichter als das EFH sein dass ständig Arbeit macht.

vor 1 Stunde von ananbt:

Die Struktur um Bayreuth ist tatsächlich eher schwach. 

Das kann sich auch ändern - ich habe nur mal grob gegoogelt und kenne mich nicht mit dem Immobilien-Markt dort aus.

 

Ein letzter Gedankenanstoß, der hier noch gar nicht erwähnt wurde: Wenn ihr die zweite Immobilie finanziert bekämt, dann ist dein Familienvermögen für lange Zeit zu mehr als 100% (weil fremdfinanziert) in die Anlageklasse "Immobilien in Bayreuth" investiert. Das ist einfach ein riesiges Klumpenrisiko, man kann es damit vergleichen, Aktien auf Kredit zu kaufen. Diversifizierung schaut definitiv anders aus.

vor 2 Stunden von ananbt:

Ich musste aus dem bisschen (erst Ausbildung, dann Meisterschule) was ich hatte, versuchen zu Recht zu kommen oder das Beste daraus zu machen. 

Für Immobilien spricht aber der Vorteil, dass du offensichtlich Handwerker bist und wahrscheinlich viel Eigenleistung erbringen könntest, was sich positiv auf die Kosten und damit die Rendite auswirkt. Natürlich tauscht du dann aber letztendlich nur noch mehr Lebenszeit in Vermögen um und möglichst viel Geld ist ja nicht alles ... 

 

[sedativ]

Was mir noch nicht ganz klar ist: Wo leben deine Schwiegereltern jetzt und wieso sollten sie an ihrer Wohnsituation etwas ändern? Selbst wenn man sich ganz gut versteht, könnte es eventuell nicht ganz unproblematisch sein, plötzlich mit den Eltern der Frau quasi zusammenzuziehen. Erschwerend kommt hinzu, dass ihr dann als Vermieter eurer Verwandten agiert, was die Rendite des Objekts dauerhaft denkbar gering halten wird. Ich würde alles so belassen wie es ist. Ihr seid beruflich ganz gut aufgestellt und euer Haus ist bald abbezahlt. Eine gute Voraussetzung also, sich dem Aufbau eines hübschen und pflegeleichten Wertpapierdepots zu widmen.

[ananbt]

@sedativ

bisher wohnen die Schwiegereltern zur Miete. Unsere Eltern wohnen jedoch beide ca. 2 Stunden entfernt. Da alle ja älter werden und sich jemand kümmern sollte/muss, kam eben die Idee auf.

Wir kaufen Wohnraum, stellen diesen meinen Schwiegereltern zur Verfügung, diese können sich ab und zu um unsere Kinder kümmern, meine Frau kann ihre Arbeitsstunden erhöhen und im Alter können wir ihnen behilflich sein.

Meine Mutter hat ein eigenes Haus.

 

Die Rendite haben wir hier komplett außer acht gelassen.

[vormtor]

Du beschreibst es ja selbst treffend: Finanzielle Aspekte, auf die hier wiederholt verwiesen werden, wie Rendite oder Diversifizierung des Vermögens spielen für euch keine Rolle.

Dennoch würde ich mir schon jetzt Gedanken machen, was ihr langfristig mit der Immobilie vorhabt. Auch die Frage, wie altersgerecht die Immobilie ist, würde ich mir (bzw. allen am Projekt Beteiligten) stellen.

Eine finanzielle Beteiligung der Schwiegereltern wäre m.E. nicht nur aus monetären Gründen wichtig; damit würde der Immoerwerb auch zu ihrem Projekt, mit dem sie sich entsprechend verbunden fühlen.