Zwei Angebote - nur noch 5 Tage, bitte um Hilfe

[satgar]

vor einer Stunde von Wuppi:

Mal ne andere Frage: Wieso gehst du bei der aktuellen Zinslage auf 25 bzw. 30 Jahre Zinsbindung? Das hätte vor 2 Jahren Sinn gemacht als die Zinsen so niedrig waren wie gefühlt 20 Jahre nichtmehr, aber jetzt? Was soll noch kommen? Zinsen rauf auf 6%? Klar, kann passieren aber wie wahrscheinlich ist das? Bei den aktuellen Zinsen würde ich schauen, sofern ich denn muss, dass ich mich nicht länger als 10, maximal 15 Jahre binde.

Je nach Anbieter liegt das manchmal ziemlich dicht beieinander. Beispiel "freie Finanzierer München" bei 80% Beleihung/Kreditanteil:

 

Effektivzins 10/15/20 Jahre: 3,54%/3,72%/3,77%

 

Oder Dr. Klein

 

Effektivzins 10/15/20 Jahre: 3,59%/3,72%/3,83%

 

Es kann aber, wie bei der BBBank auch weiter auseinanderliegen

 

Effektivzins 10/15/20 Jahre: 3,48%/3,73%/4,66%

 

Quelle: Finanztest

[Kreditnehmer]

Gerne beantworte ich die Fragen

 

- Familienplanung abgeschlossen

- Kinder ja, bin verheiratet Alleinverdiener derzeit weil die Kinder zu klein sind (1 und 3)

- Immobilie soll für bis ans Lebensende genutzt werden, also Eigennutzung 

- Wer kann es absehen wo die Zinsen in 15 Jahren liegen werden, daher mehr auf Sicherheit als auf Risiko

- Gehaltserhöhung ist geplant in 3 Monaten + dann spätestens in 3 Jahren (vertraglich festgehalten)

- welches Invest ist kein Risiko? 
- meine Frage bezieht sich auf die Angebote, leider habe ich die anfängliche Darstellung anscheinend so vermittelt, dass ich ein naiver Mensch bin. Das Vorhaben ist seit der 45.000€ Ansparung geplant!

- Gerne hätte ich das auch bei der Niedrigzinslage machen können. Nur kosteten die Wohnungen viel mehr und man hat sich aufgrund der Nachfrage überboten! Zinsen + Kaufpreis = Endsumme sind entscheidend. 

- ING war dabei hat aber aufgrund ihrer Rahmenbedingungen der Wohnung nicht finanzieren wollen. Die einen Banken wollen bestimmte Rahmen haben die zu ihren Ansichten passen. Man muss sagen, dass ich mehr als 400 Banken abklappern lassen habe. 

 

Einen weiteren Punkt noch:

- die Zinsen die hier bei 15-20 Jahren angepriesen werden: ja sie kriegt man bei unter der Idealbedingung
- bei 20 Jahren hatte ich ein Angebot mit knapp 4,4 %, allerdings waren die Restschulden eben noch da, welche ich als Unsicherheiten ansehe. 

[Caveman8]

Ich kann dir nur von unseren Erfahrungen aus 2019 berichten: 

 

Wir hatten damals durchweg günstigere Konditionen (bei 80% Beleihung) bekommen als diverse Vergleichsportale aufgezeigt haben. Am Ende als es sich dann zwischen zwei Banken entschieden hat, hat die ING sogar nochmal 0,10% nachgelassen. 
Daher auch mein Eindruck, dass die 4,75% nicht besonders gut sind. Wir hatten spaßeshalber bei der ING eine Anschlussfinanzierung angefragt und liegen da eher bei 3,5%. 
Ich würde daher tatsächlich nochmal versuchen zu handeln. Ansonsten bzw. wenn du sicher bist dort nichtsmehr rausholen zu können: Feuer frei für Variante 1. 

Die knapp 200k sind jetzt auch nicht so extrem viel wie hier manche darstellen. Ich denke da treffen einige schwerwiegendere Entscheidungen weniger überlegt. 

[AKC]

Holy Shit ist das teuer. Ich habe vor 3 Jahren noch einen 300k Kredit für 1,05% Zins erhalten können.

[vormtor]

Okay, da wird das Bild schon einmal klarer.

Ich würde an Deiner Stelle noch einmal Angebote mit kürzerer Zinsbindung, z.B. 15 Jahre rechnen. Du bist im ÖD beschäftigt, oder? Und Deine Frau wird vermutlich auch nach der Elternzeit wieder in den Beruf einsteigen. Da ist es also absehbar, dass das Haushaltseinkommen steigen wird. Über Sondertilgungen, die eigentlich jede Bank ermöglicht (5%) kannst Du den Kredit rascher abtragen. Und nach zehn Jahren (+6 Monaten nach Auszahlung) hast Du ein Kündigungsrecht. Bei wieder fallendenen Zinsen kannst Du dann kommod umschulden.

 

Wie geagt: Lass Dir einfach Angebote geben. Die Zinsen für Baufis sind in den letzten zwei, drei Wochen gesunken. Da sollte noch Verhandlungsspielraum sein.

 

Wenn Du wirklich absolute Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit haben möchtest, dann könnte (!!!) auch eine Kombi aus 15 Zinsbindung plus anschließendem BSV günstiger sein als 25 Jahre Zinsbindung. Stichwort: Grenzzsinssatz. Da kommt es natürlich auf den richtigen BSV-Tarif an. Auch das kann Dir ein versierter Berater durchrechnen.

Neben den großen Playern (Interhyp, Dr. Klein, etc.), gibt es sehr gute selbständige Berater.

 

Was hier bereits mehrfach gesagt wurde: Es ist vermutlich die größe finanzielle Entscheidung eures Lebens. Da sollte ihr euch nicht unter Druck setzen. Der Markt spielt derzeit ohnehin den Käufern in die Hände, sofern sie finanzieren können.

[cjdenver]

vor 3 Stunden von Kreditnehmer:

ING war dabei hat aber aufgrund ihrer Rahmenbedingungen der Wohnung nicht finanzieren wollen. 

 

Das wiederum wuerde schonmal Warnleuchten leuchten lassen... Zu wissen dass eine der ganz grossen im Geschaeft an meinem Objekt kein Interesse hat... Autsch. Verraetst du uns warum? 

[Fondsanleger1966]

Am 28.3.2023 um 13:49 von Fondsanleger1966:

Die Benchmarkrendite steht derzeit deutlich niedriger als bei ihrem Hoch am 2.3.2023. Vom 10.3.2023 an gerechnet (von dem Tag habe ich die Daten vorliegen) hat die 110243 ingesamt 25 Basispunkte verloren (aktuell bei 2,19%).

So, jetzt extra noch für Dich herausgesucht - die tagesaktuelle Entwicklung der 20jährigen (Hypotheken-)Pfandbriefrendite (gibt es nur bis 20 Jahre, dürfte aber im Vergleich zu den 25 Jahren keinen wesentlichen Unterschied machen): https://www.bundesbank.de/dynamic/action/de/statistiken/zeitreihen-datenbanken/zeitreihen-datenbank/723452/723452?tsId=BBSIS.D.I.ZAR.ZI.EUR.S122.B.A100.R20XX.R.A.A._Z._Z.A&listId=www_skms_it04b&dateSelect=2023

 

Das Hoch war - wie geschrieben - am 2.3.2023. Aktuell liegt die Rendite 27 Basispunkte niedriger. Da kannst Du jeden Tag nachschauen, wo der Zinstrend hingeht und ggf. nachverhandeln.

 

vor 2 Stunden von vormtor:

Wenn Du wirklich absolute Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit haben möchtest, dann könnte (!!!) auch eine Kombi aus 15 Zinsbindung plus anschließendem BSV günstiger sein als 25 Zinsbindung. Stichwort: Grenzzsinssatz. Da kommt es natürlich auf den richtigen BSV-Tarif an. Auch das kann Dir ein versierter Berater durchrechnen.

Neben den großen Playern (Interhyp, Dr. Klein, etc.), gibt es sehr gute selbständige Berater.

Siehe auch https://bauspar-finanzierung.fmh.de/fmh/

[Fondsanleger1966]

vor 18 Minuten von cjdenver:

Das wiederum wuerde schonmal Warnleuchten leuchten lassen... Zu wissen dass eine der ganz grossen im Geschaeft an meinem Objekt kein Interesse hat... Autsch. Verraetst du uns warum? 

Dafür kann es zwei Gründe geben:

 

1.) Das Objekt ist zu wenig wert. Die ING scheint dem geposteten Link im Thread zufolge nur Beleihungen bis 95% mitzumachen. 188.000 € / 95% = knapp 198.000 € Minimum des Immobilienwerts. Kaufpreis *inkl. Küche* sollen 209.000 € sein. Das könnte (zu) knapp sein.

 

2.) Bei so hohen Beleihungen wollen die meisten Banken ein hohes Einkommen, gute finanzielle Verhältnisse o.ä. sehen. Möglichweise hapert es daran.

 

Abgesehen davon nutzt ein großer Baufinanzierer wie die ING naturgemäß gerne Skaleneffekte und klare, einfache Regeln. Sondersituationen passen da i.d.R. nicht hinein.

[Fondsanleger1966]

vor 3 Stunden von Kreditnehmer:

- meine Frage bezieht sich auf die Angebote, leider habe ich die anfängliche Darstellung anscheinend so vermittelt, dass ich ein naiver Mensch bin. Das Vorhaben ist seit der 45.000€ Ansparung geplant!

Da stellt sich dann natürlich schon die Frage, wo in dieser langen Phase der Planung und des Ansparens ein Gespräch mit einem kompetenten Honorar-Baufi-Berater seinen Platz hatte, den man jetzt kurzfristig zu einer schwierigen Frage wie der aus #1 hinzuziehen kann, weil er die individuellen Rahmenbedingungen kennt, mit dem der TO hier sehr spät und sehr spärlich kommt,  und weil er wohl sehr viel eher in der Lage sein dürfte, ein Angebot wie Variante 2 sachkundig zu bewerten, als irgendwelche WPFler, die noch nicht einmal grundlegende Informationen zu dem Angebot erhalten haben.

[Fondsanleger1966]

Am 28.3.2023 um 00:24 von kleinerfisch:

Also ich komme da zu anderen Ergebnissen:

(...)

Var 2)

(...)

Kredit 150.000 für 210 Monate mit 743 EUR und für 910 Monate mit 1.043 EUR abbezahlt

-> Restschuld:  29.139,81 EUR

Ich auch. https://tilgungsrechner.fmh.de/rechner3/fmh2/tilgungsrechner/ kommt auf eine vollständige Schuldentilgung erst nach ca. 27,5 Jahren (Tilgungsveränderungen anklicken). Das erklärt die auch die 30jährige Zinsbindung. Restschuld nach 25 Jahren: -29.139,85 Euro. Also fast identisch.

 

(Die 910 Monate im Zitat dürften ein Tippfehler sein. Gemeint waren wohl 90 Monate.)

 

[kleinerfisch]

vor 11 Minuten von Fondsanleger1966:

Die 910 Monate im Zitat dürften ein Tippfehler sein. Gemeint waren wohl 90 Monate.

stimmt

vor 13 Minuten von Fondsanleger1966:

vollständige Schuldentilgung erst nach ca. 27,5 Jahren

stimmt auch

aber:

Am 27.3.2023 um 22:25 von Kreditnehmer:

- Zinsbindung 25 Jahre

[Fondsanleger1966]

Am 27.3.2023 um 22:25 von Kreditnehmer:

Angebot 2:

- Aufnahme Gesamtdarlehen: 188.000 €

- Hauptdarlehen 150.000 € mit Sollzins von 4,7 % und einer Zinsbindung von 30 Jahre. Die monatliche Belastung beträgt 743 €

- KFW 124 Darlehen: mit Sollzins von 3,99 %. Zinsbindung 10 Jahre mit einer monatlichen Belastung von 200 €. Die Restschulden betragen nach 10 Jahren ca. 27.500 €

 

[Rubberduck]

vor 7 Stunden von Fondsanleger1966:

Abgesehen davon nutzt ein großer Baufinanzierer wie die ING naturgemäß gerne Skaleneffekte und klare, einfache Regeln. Sondersituationen passen da i.d.R. nicht hinein.

Zustimmung. Gerade die ING ist eigentlich berüchtigt dafür, dass spezielle Situationen runterfallen. Das passt nur wenn man in das knappe ING Schema passt.

[Rubberduck]

vor 7 Stunden von cjdenver:

Das wiederum wuerde schonmal Warnleuchten leuchten lassen... 

Nein,  nicht unbedingt. Bei der iNG passt ganz schnell irgendwas nicht 

[smarttrader]

Normalerweise sollte ein BauFi Vermittler in Frage kommende Banken kennen und die passende Auswahl treffen. Was mich aktuell stark wundert, warum du keine 184k Darlehen aufnimmst, laut fmh ist dort ein Zinssprung von 0,2% möglich. 25 Jahre Volltilger, 4,47% und 1005 Euro im Monat.

 

Edit1: anscheinend wurden hier nur Objekte mit einer Beleihung von bis 90% akzeptiert. Kannst du zufällig den von der Bank festgesetzten Wert angeben? Vermutlich wird es bei dir mit 10k Euro mehr EK erheblich einfach und günstiger.

 

Ich würde aber persönlich auf 10 Jahre runter gehen, 180k Finanzierungssumme aufnehmen und zu 3% Tilgung anfrage. Nach 10 Jahren hast du ungefähr 120k noch offen und die kannst du ganz entspannt mit 5% Tilgung und 6% Zins (11% von 120k) entspannt bei gleicher Belastung innerhalb von 10 Jahren weg tilgen. Das sollten ungefähr 1350 Euro werden, deine Immobilie wird eine viel geringere Beleihung aufweisen und die 6% sind schon ein guter Wert. Bei 8% tilgst du halt 15 Jahre.

 

Da 5 Jahre Zinsbindung teurer ist als 10 Jahre könnte man interpretieren, das am langen Ende die Zinsen wieder sinken... .

 

Versuch das du dein/euer Eigenkapital noch minimal erhöhst und gehe dann vorbereitet, mit dem Wissen des aktuellen Zinssatzes und einem soliden Plan in eine neue Anfragerunde. Der Zins sollte aktuell mit einer 3 vorweg für 10 Jahre möglich sein, für 20 Jahre Volltilger sollte ebenfalls was unter 4,5% möglich sein.

 

Wir hatten die letzte Finanzierung bei der PSD zb. angefragt, bei 90% Beleihung und 2% Tilgung kam wir auf 3,94% ohne irgendwas zu verhandeln und einfachste BauFi Anfrage. Da sollte noch einiges gehen.

[Rubberduck]

Konstrukte mit Bausparvertrag produzieren IMMER zusätzliche Kosten. Das braucht man nicht.

[Rexel]

vor 21 Stunden von Wuppi:

Mal ne andere Frage: Wieso gehst du bei der aktuellen Zinslage auf 25 bzw. 30 Jahre Zinsbindung? Das hätte vor 2 Jahren Sinn gemacht als die Zinsen so niedrig waren wie gefühlt 20 Jahre nichtmehr, aber jetzt? Was soll noch kommen? Zinsen rauf auf 6%? Klar, kann passieren aber wie wahrscheinlich ist das? Bei den aktuellen Zinsen würde ich schauen, sofern ich denn muss, dass ich mich nicht länger als 10, maximal 15 Jahre binde. Dann siehst du weiter. Entweder die Zinsen sind weiterhin hoch, dann hast du nichts verloren. Oder sie gehen runter und du sparst ne Menge Geld. Das sie signifikant weiter steigen kann passieren - halte ich aber nicht für sehr realistisch. 

1% halte ich jetzt bei einer Neubauwohnung in einem MFH aus 2021 für nicht wirklich notwendig aber das man definitiv Rücklagen bilden sollte ist denke ich logisch. Ich würde je nach Bauart mal mit 7-10€ den qm pro Jahr planen.

 

Ist es nicht so, dass man einen Kredit auch mit längerer Zinsbindung nach 10 Jahren ablösen kann (Achtung: Gefährliches Halbwissen - hab das mal gelesen aber mich nicht näher damit auseinander gesetzt.)?

Dann geht man doch mit einer längeren Zinsbindung kein Risiko ein (höchstens vielleicht, dass die gesetzliche Grundlage zugunsten der Banken angepasst wird).

[satgar]

vor 28 Minuten von Rexel:

 

Ist es nicht so, dass man einen Kredit auch mit längerer Zinsbindung nach 10 Jahren ablösen kann (Achtung: Gefährliches Halbwissen - hab das mal gelesen aber mich nicht näher damit auseinander gesetzt.)?

Dann geht man doch mit einer längeren Zinsbindung kein Risiko ein (höchstens vielleicht, dass die gesetzliche Grundlage zugunsten der Banken angepasst wird).

Du hast Recht, kann man. Aber wenn du eine längere Zinsbindung nimmst, ist das immer teurer. Du zahlst also in den ersten 10 Jahren halt mehr Zinsen, als wenn man sich von vornherein für 10 Jahre Bindung entschieden hätte. 

[smarttrader]

Nach 10 Jahren sind 25-60% getilgt. Selbst bei 25% und einer gleichbleibenden Bewertung würde die Beleihung von 90% auf 65% fallen, was sich im Zins niederschlägt. Aber der Verkäufer hat schon ein guten Job gemacht, genug Angst und Panik geschürt und 25 Jahre Zinsbindung oder 20 Jahre und BSV schmackhaft gemacht.

 

Rechne ich einfach die Zinseinsparung auf den ersten 10 Jahren, bei einer Differenz von 0,75% sind das schon 16k Euro. Nach 10 Jahren und 6% Zins, ist nach weiteren 15 Jahren ebenfalls die 0 erreicht. Für mich ergibt es wenig Sinn für 25 Jahre sich zu binden.

[slowandsteady]

vor 6 Minuten von smarttrader:

Für mich ergibt es wenig Sinn für 25 Jahre sich zu binden.

+1

Ich hatte es auch schon geschrieben:

Am 28.3.2023 um 12:15 von slowandsteady:

wenn nach 10 Jahren Zinsbindung immer noch so viel Restschuld da ist, dass du eine substantielles Zinsänderungsrisiko hast, dann ist die ganze Immobilienfinanzierung meiner Meinung nach finanzieller Wahnsinn.

Aber letztendlich stochern wir hier alle im Nebel, weil uns die relevanten Infos wie Beleihungswert / Einkommen / Fixkosten / ... fehlen und wir damit nicht beurteilen können, ob es ein gutes Angebot ist oder nicht.

[Seabushy]

vor 15 Stunden von Kreditnehmer:

...

Einen weiteren Punkt noch:

- die Zinsen die hier bei 15-20 Jahren angepriesen werden: ja sie kriegt man bei unter der Idealbedingung
- bei 20 Jahren hatte ich ein Angebot mit knapp 4,4 %, allerdings waren die Restschulden eben noch da, welche ich als Unsicherheiten ansehe. 

Es ist im ein oder anderen Post schon angesprochen worden:

Hast du mal die absolute Zinsdifferenz zwischen 4,4 % und 4,75 % nach 10, 15 oder 20 Jahren ausgerechnet? Da kommt mit Sicherheit ein Kleinwagen zusammen.

 

weitere mögliche Ansätze:

- Den Vermittler fragen, wann der nächst-bessere Zins bzgl. des Beleihungswertes greift. Vielleicht kann man mit einer kleinen 4-stelligen Summe zusätzlich noch etwas optimieren.

- Zwei Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten wählen. Vielleicht kann man damit einen besseren Schnittpunkt zwischen Sicherheitsbedürfnis und Zinshöhe erzielen. Aufteilung der Summe nach Geschmack oder harten Fakten.

 (Selbst so durchgeführt. Gab selbst in der Niedrigzinsphase eine Differenz von 0,3 % von 10 auf 15 Jahre).

- Du hast noch nirgends erwähnt, von wem diese Angebote stammen, aber für deinen offensichtlichen Spezialfall (warum auch immer) würde ich mich an Interhyp, Dr. Klein oder FMH wenden. 

 Aus persönlicher Erfahrung bei einem der Genannten wird dort alles versucht, das Optimum für den Kunden zu erzielen.

[Karl-Heinz]

Ich würde es so einfach wie möglich halten.

 

Ein einziges Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Laufzeit und mindestens 2,5% Tilgung.

 

Mehr als 10 Jahre nur, wenn der Zinsaufschlag absolut minimal ist.

[Rubberduck]

vor einer Stunde von Karl-Heinz:

Ich würde es so einfach wie möglich halten.

 

Ein einziges Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Laufzeit und mindestens 2,5% Tilgung.

 

Mehr als 10 Jahre nur, wenn der Zinsaufschlag absolut minimal ist.

KfW und weitere Bank kann ich mir noch vorstellen. Alles andere wird schnell kompliziert. Die Kombination von zwei verschiedenen Banken verursacht vermutlich eher Bauchschmerzen bei allen beteiligten. Ist das üblich?

[smarttrader]

vor 10 Minuten von Rubberduck:

KfW und weitere Bank kann ich mir noch vorstellen. Alles andere wird schnell kompliziert. Die Kombination von zwei verschiedenen Banken verursacht vermutlich eher Bauchschmerzen bei allen beteiligten. Ist das üblich?

Naja eine Bank muss halt im Nachrang gehen und das wird keine freiwillig machen. Zumal das Problem nach 10 Jahren akut wird, wenn ein Darlehen ausläuft und eine Restschuld existiert und weitere Banken im Grundbuch stehen. Ich würde sowas lassen und wenn höchstens beides bei einer Bank.

 

Aber hier ist alles gesagt, es fehlt an ZDF um hier wirklich helfen zu können.

 

Der aktuelle Konsens:

Zinsbindung verkürzen

EK aufstocken für eine max. 80% Beleihung

Weitere Angebote einholen

 

Ich würde aber bei den Punkt ansetzen, warum die ING ausgestiegen ist. Objektwert von 208k klingt jetzt nicht zu teuer sondern unteres Mittelfeld. 

[Rubberduck]

vor einer Stunde von smarttrader:

Naja eine Bank muss halt im Nachrang gehen und das wird keine freiwillig machen. Zumal das Problem nach 10 Jahren akut wird, wenn ein Darlehen ausläuft und eine Restschuld existiert und weitere Banken im Grundbuch stehen. Ich würde sowas lassen und wenn höchstens beides bei einer Bank.

Zustimmung.

 

Nachrangige Darlehen kosten mehr. Macht also keinen Sinn. Wird @Seabushy so wohl nicht gemeint haben?

 

Ich hätte auch keine Lust mit zwei Banken verhandeln zu müssen, wenns schief geht. Vor allen Dingen, wenn die ganz unterschiedliche Interessen haben.