Sondertilgung vermietete Immobilie

[citrus]

Hallo,

ich habe eine kreditfinanzierte (fremd) vermietete Eigentumswohnung. Langfristig ist mein Ziel die ETW zu veräußern. Das Darlehen läuft noch und ich habe die Option jährlich Sondertilgung zu machen. 2026 sind 10 Jahre nach der letzten Darlehensaktualisierung rum und ich kann das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung auflösen. Das wäre mein Ziel.

 

In den letzten beiden Jahren hatte ich finanziell wieder etwas mehr Luft und habe die Sondertilgung ausgereizt. Da ich die Steuererklärung selber mache, weiß ich allerdings, dass die Zinsen in dem Fall Werbungskosten sind und nicht "so böse" sind. Durch die steigende Zinsen beim Festgeld bin ich am Überlegen, ob es immernoch die sinnvollste Wahl ist.

 

Ich habe zwei Varianten durchgerechnet:

 

Variante A:

10.000€ als Sondertilgung beim Darlehen macht 330€ weniger Zinsen (bei 3,3%).

330€ weniger Zinsen machen bei einem Grenzsteuersatz von 34% (z.v.E. von 40.000€) ca 112€ weniger Steuerrückerstattung.

Unterm Strich bleibt also ein Vorteil von 218€.

 

 

Variante B:

10.000€ als Festgeld bei 2,7% p.a.  machen 270€ Zinsgutschrift, wobei 71€ als KAP+Soli (26,38%) abzuführen sind.

Unterm Strich bleibt ein Vorteil von 199€.

 

Es spräche also weiterhin alles für Sondertilgung oder übersehe ich etwas?

 

 

 

 

[RoterZoro]

Genau.

[stagflation]

Ich würde da auch zur Sondertilgung raten.

[citrus]

Bei meinen Darlehenskondition ist ab ca. 3,00% Festgeld der Vorteil dort höher.

 

Unabhängig davon ist sondertilgen wohl fürs Mindset "Kein Schulden = besser" ganz gut. Was man nicht unterstätzen sollte ist, dass man mit dem Festgeld länger liquide bleibt (z.B. durch jährlich Laufzeit oder Kündigung im Ernstfall) um z.B. einen Mieterwechsel finanziell abzufedern. (Mietausfall, Renovierungskosten, ...)

[hilflos]

ich hätte lieber 300000.--€ Schulden und 80-120000.--€ angespart als 200000.--Schulden und wenig angespart .

[citrus]

vor einer Stunde von hilflos:

ich hätte lieber 300000.--€ Schulden und 80-120000.--€ angespart als 200000.--Schulden und wenig angespart .

..du würdest also eher "gegen" sondertilgen stimmen....

Um deine Meinung einzuordnen, was ist dein Beweggrund?

[Sapine]

Sollten aktuell bei Festgeld bis 2026 eher 3,x % drin sein? Erwartest du Gehaltssteigerungen im Sinn von höherem Grenzsteuersatz? 

 

Grundsätzlich würde ich hier den Weg wählen, der mir den geringsten zeitlichen und mentalen Aufwand bringt. Bei 10-20 Euro Unterschied lohnt es sich einfach nicht, sich zu verrenken. 

[smarttrader]

Wichtig wäre erstmal zu wissen, wie sieht die gesamte Anlage aus? Cashflow, Rendite usw. . Ich würde bei vermieteten Objekte generell nie sonder tilgen um die Steuerspareffekte voll zu nutzen.

[Etfler007]

vor 19 Stunden von citrus:

Hallo,

ich habe eine kreditfinanzierte (fremd) vermietete Eigentumswohnung. Langfristig ist mein Ziel die ETW zu veräußern. Das Darlehen läuft noch und ich habe die Option jährlich Sondertilgung zu machen. 2026 sind 10 Jahre nach der letzten Darlehensaktualisierung rum und ich kann das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung auflösen. Das wäre mein Ziel.

 

In den letzten beiden Jahren hatte ich finanziell wieder etwas mehr Luft und habe die Sondertilgung ausgereizt. Da ich die Steuererklärung selber mache, weiß ich allerdings, dass die Zinsen in dem Fall Werbungskosten sind und nicht "so böse" sind. Durch die steigende Zinsen beim Festgeld bin ich am Überlegen, ob es immernoch die sinnvollste Wahl ist.

 

Ich habe zwei Varianten durchgerechnet:

 

Variante A:

10.000€ als Sondertilgung beim Darlehen macht 330€ weniger Zinsen (bei 3,3%).

330€ weniger Zinsen machen bei einem Grenzsteuersatz von 34% (z.v.E. von 40.000€) ca 112€ weniger Steuerrückerstattung.

Unterm Strich bleibt also ein Vorteil von 218€.

 

 

Variante B:

10.000€ als Festgeld bei 2,7% p.a.  machen 270€ Zinsgutschrift, wobei 71€ als KAP+Soli (26,38%) abzuführen sind.

Unterm Strich bleibt ein Vorteil von 199€.

 

Es spräche also weiterhin alles für Sondertilgung oder übersehe ich etwas?

 

 

 

 

Hast du deinen Jährlichen Sparerpauschbetrag von 1000€ (der wurde ja erhöht) denn wirklich schon ausgefüllt? Wenn nicht fällt bei Variante B ja auch kein KAP an.

[citrus]

vor 5 Stunden von Etfler007:

Hast du deinen Jährlichen Sparerpauschbetrag von 1000€ (der wurde ja erhöht) denn wirklich schon ausgefüllt? Wenn nicht fällt bei Variante B ja auch kein KAP an.

 In der Regel schaue ich am Ende des Jahres was für Gewinne beim ETF-Depot angefallen sind und tätige einen Verkauf+Kauf um die KAP auszuschöpfen, was in den letzten Jahren ohne Probleme gelungen ist. Wenn die Märkte weiter seitwärts laufen, könnte da ggf. dieses Jahr etwas Luft sein. Aber damit (= unausgeschöpfter Freibetrag) würde ich jetzt nicht rechnen.

[citrus]

vor 6 Stunden von smarttrader:

Wichtig wäre erstmal zu wissen, wie sieht die gesamte Anlage aus? Cashflow, Rendite usw. . Ich würde bei vermieteten Objekte generell nie sonder tilgen um die Steuerspareffekte voll zu nutzen.

Bescheiden läufts bzw. lief es.

 

Wahrscheinlich zu teuer gekauft, dann Probleme mit Mietminderung und Gerichtsprozess mit Räumungsklage, anschließend einmal ordentlich renovieren.

Jetzt (nach 13 Jahren) bin ich ca. bei "0" bzw. 6000€ im Plus (inkl. Instandhaltungsrücklage und Wertsteigerung von 1% gerechnet) (laut meine Berechnungen).

 

2022 war ein gutes Jahr. Volle Mietzahlung und keine Nebenkriegsschauplätze (Anwalt etc.).  Die Steuer ist zwar noch nicht abgegeben, aber ich werde wohl einen Cashflow p.a. (ohne Tilgung, aber mit Steuern) von 1500€ haben.

Bis Ende 2022 hatte ich insgesamt ca. 63.600€ getilgt.

Rendite? 1500€ : 63600€ = 2,35%, wenn man das so rechnen darf. 

Wie gesagt es war ein gutes Jahr.

 

 

 

Aktuell laufen zwei Darlehen:

1. 480€ p.m. => 3,5% Zins + 6,07% Tilgung

2. 200 € p.m. => 3,0% Zins + 7,9% Tilgung

Zusätzlich sind insgesamt 10% Sondertilgung möglich, müssten 15.000€ sind.

 

Mich erreichen vom Mietkonto ca. 420€ p.m.

Der Cashflow ist also mit Tilgung negativ.

 

Noch Fragen?

[citrus]

vor 15 Stunden von Sapine:

Sollten aktuell bei Festgeld bis 2026 eher 3,x % drin sein? Erwartest du Gehaltssteigerungen im Sinn von höherem Grenzsteuersatz? 

 

Grundsätzlich würde ich hier den Weg wählen, der mir den geringsten zeitlichen und mentalen Aufwand bringt. Bei 10-20 Euro Unterschied lohnt es sich einfach nicht, sich zu verrenken. 

Ja, der Grenzsteuersatz wird sich diese Jahr erst normaliseren, da meine Frau ihn letztes Jahr wegen Elternzeit gedrückt hat. Langfristig wird er stark ansteigen.

 

Festgeld lege ich jetzt schon bei Klarna und R&V an, jeweils aktuell so ca. 2,7..2,8% p.a. (Laufzeit 1 Jahr). Dort ein weiteres Festgeld anzulegen wäre quasi "kein Aufwand" in Vergleich zu der Auswahl und Betreuung bei einem dritten Institut.

[Sapine]

Bei einem demnächst höheren Grenzsteuersatz würde ich bei dem Darlehen mit den 3 % nicht sondertilgen, weil sich die Sollzinsen stärker als Steuerersparnis auswirken. 

[citrus]

vor 3 Stunden von Sapine:

Bei einem demnächst höheren Grenzsteuersatz würde ich bei dem Darlehen mit den 3 % nicht sondertilgen, weil sich die Sollzinsen stärker als Steuerersparnis auswirken. 

Ich habe gerade nochmal nach dem Grenzsteuersatz geschaut. Wenn mein persönliches zu versteuerendes Einkommen auf 50k€ steigt, steigt der Grenzsteuersatz auf 37%.  (oben sprach ich auch von meinem persönlichen Grenzsteuersatz)

Da meine Frau vermutlich 2023 weniger als ich verdient, wird der reale Grenzsteuersatz darunter liegen. (ca. gemeinsames z.v.E von 82k€ => 33,5% Grenzsteuersatz)

 

 

Ich habe es nochmal ausgerechnet: Der Kipppunkt wäre bei einem Grenzsteuersatz von  33,5% und bei einer Anlage mit mindestens 2,98%. 

 

 

Interessant finde ich, dass das einige nur von den nackten Zahlen abhängig machen.  Ok, ich habe noch nicht erwähnt, dass mein riskoarmer Teil des Vermögens relativ klein ist. (inkl. Notgroschen).  Auch deswegen gefällt mir die Lösung, die das Geld liquider belässt wohl besser. Allerdings muss ich sagen, dass ich initial gedacht hätte, dass das rein rechnerische Ergebnis einen größere Differenz aufweist und somit die Entscheidung schwerer fällt ;-)

 

[hilflos]

vor 23 Stunden von citrus:

..du würdest also eher "gegen" sondertilgen stimmen....

Um deine Meinung einzuordnen, was ist dein Beweggrund?

je nach Ausgangslage und bestehendem Einkommen

* ich bin flexibler für weitere Investitionen in andere Wohnung oder ein großer Aktien Nachkauf

* wenn ich meine Schulden nicht bezahle, beantragt die Bank spätestens in 6 Monaten die Zwangsversteigerung. Ein Guthaben gibt mir dann eine Überbrückungszeit bis wieder bessere Zeiten kommen.

* wenn ich mir was leisten will, teurer Urlaub, Auto, Sabbatjahr, Frührente....

[Sapine]

Wenn der Grenzsteuersatz eher sinkt als steigt geht für mich das Pendel in Richtung Sondertilgung. Es macht für mich null Sinn, unter Berücksichtigung der Steuern auf der einen Seite mehr Zinsen zu bezahlen, als man auf der anderen Seite bekommt. Natürlich könntest du jetzt eine mehr spekulative Anlage für die gesparten Sondertilgungen andenken aber da muss die Restlaufzeit passen, die persönliche Risikobereitschaft und die Chance auf höhere Rendite. 

Restlaufzeit: keine Angabe

Risikobereitschaft: keine Angabe

Chance auf höhere Rendite: eher gemäßigt im allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld (meine Einschätzung)

 

Die Ausrichtung deiner übrigen Sparanlagen war kein Thema, weil du Details dazu bisher nicht übermittelt hast oder habe ich was übersehen? Grundsätzlich erhöhst du mit jeder Rate für die Immobilienkredite den Anteil an Immos in deinem Gesamtvermögen. Das solltest du bei der übrigen Ausrichtung berücksichtigen. 

[citrus]

vor 6 Stunden von Sapine:

Restlaufzeit: keine Angabe

Risikobereitschaft: keine Angabe

Chance auf höhere Rendite: eher gemäßigt im allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld (meine Einschätzung)

 

Die Ausrichtung deiner übrigen Sparanlagen war kein Thema, weil du Details dazu bisher nicht übermittelt hast oder habe ich was übersehen? Grundsätzlich erhöhst du mit jeder Rate für die Immobilienkredite den Anteil an Immos in deinem Gesamtvermögen. Das solltest du bei der übrigen Ausrichtung berücksichtigen. 

Das ist okay.

 

Ich gehe mit dir dakor, dass eine spekulative Anlage hier nicht zum Anlagehorizont passt.

[DancingWombat]

vor 10 Stunden von Sapine:

 Grundsätzlich erhöhst du mit jeder Rate für die Immobilienkredite den Anteil an Immos in deinem Gesamtvermögen. Das solltest du bei der übrigen Ausrichtung berücksichtigen. 

Das sehe ich anders. Das Immobilienvermögen auf der Aktivseite der Bilanz ändert sich dadurch nicht. Lediglich die Verbindlichkeiten auf der Passivseite reduzieren sich. 

Zudem sollte man beachten, dass unabhängig von den Zinsen auch der Faktor Liquidität bei Immo Investments eine Rolle spielt. Wenn der TE nach der Sondertilgung nur noch geringe Rücklagen hätte, wäre u.U. eine ungeplante Kostenposition ein Problem. 

[Rubberduck]

Am 14.3.2023 um 15:30 von Sapine:

Grundsätzlich würde ich hier den Weg wählen, der mir den geringsten zeitlichen und mentalen Aufwand bringt. Bei 10-20 Euro Unterschied lohnt es sich einfach nicht, sich zu verrenken. 

 

This.

[citrus]

Festgeld liegt mittlerweile bei >4% bei Klarna. Also werde ich wohl eher in Festgeld als in Sondertilgung investieren.

 

Widerworte?

[forceone]

Am 29.10.2023 um 21:58 von citrus:

Festgeld liegt mittlerweile bei >4% bei Klarna. Also werde ich wohl eher in Festgeld als in Sondertilgung investieren.

 

Widerworte?

Kapitalerträge müssen auch versteuert werden, ich denke einen großen Unterschied wird es nicht machen. 

[cjdenver]

vor 1 Stunde von forceone:

Kapitalerträge müssen auch versteuert werden, ich denke einen großen Unterschied wird es nicht machen. 

Denken ist was schönes, bei Mathematik wäre es aber noch wichtig dass man neben dem Denken auch einfach rechnet. Siehe Post #1.

[forceone]

vor 6 Stunden von cjdenver:

Denken ist was schönes, bei Mathematik wäre es aber noch wichtig dass man neben dem Denken auch einfach rechnet. Siehe Post #1.

Warum tust du es dann nicht einfach nochmal? 

[citrus]

vor 6 Stunden von cjdenver:

Denken ist was schönes, bei Mathematik wäre es aber noch wichtig dass man neben dem Denken auch einfach rechnet. Siehe Post #1.

Guter Einwand. Dann rechne ich die Variante B gleich Mal mit 4% durch:

 

10.000€ als Festgeld bei 4,0% p.a. machen 400€ Zinsgutschrift, wobei 105 € als KAP+Soli (26,38%) abzuführen sind.

 

Unterm Strich bleibt ein Gewinn nach Steuern von 295€. Im Vergleich zur Variante A "Sondertilgung" aus Post#1 mit Gewinn von nur 218€, ist das Festgeld lukrativer. Außerdem ist das Festgeld "flexibler" (zumindestens nach einem Jahr) als eine Sondertilgung, welche nicht revidierbar ist.

 

 

[cjdenver]

vor 2 Minuten von citrus:

Guter Einwand. Dann rechne ich die Variante B gleich Mal mit 4% durch:

 

Der Hinweis bezog sich eigentlich nicht auf dich sondern auf @forceone, denn ich dachte du warst schon auf der richtigen Spur.

 

vor 2 Minuten von citrus:

10.000€ als Festgeld bei 4,0% p.a. machen 400€ Zinsgutschrift, wobei 105 € als KAP+Soli (26,38%) abzuführen sind.

 

Unterm Strich bleibt ein Gewinn nach Steuern von 295€. Im Vergleich zur Variante A "Sondertilgung" aus Post#1 mit Gewinn von nur 218€, ist das Festgeld lukrativer. Außerdem ist das Festgeld "flexibler" (zumindestens nach einem Jahr) als eine Sondertilgung, welche nicht revidierbar ist.

 

Und genauso würde ich das auch machen

 

vor 4 Minuten von forceone:

Warum tust du es dann nicht einfach nochmal? 

 

Vielleicht aus genau dem Grund oben? Aber offensichtlich hast du gar nicht verstanden was ich meinte. Vielleicht halt doch nicht genug gedacht