ETF vs. Immobiliendarlehen

[Knautschfrosch]

Hallo in die Runde.

 

Kurz zu unserer Situation: Meine Frau und ich (samt zwei Kinder) leben in einem freistehenden Eigenheim. Der Zinssatz beträgt 0,8 % und die Zinsbindung wird in etwa mehr als 7 Jahren auslaufen, so dass dann zu refinanzieren sein wird. Die offene Darlehenssumme dürfte zu diesem Zeitpunkt bei etwa 370 TEUR liegen. Derzeit stecken wir angesichts der niedrigen Zinsen keinen Cent in die Sondertilgung. Unser aktuelles Haushaltsnettoeinkommen beträgt etwa 6.500 Euro und wird zum Zeitpunkt der Refinanzierung bei mindestens 8.000 Euro liegen. Als Beamter ist mein Job ausgesprochen sicher, ich habe das höhere Nettoeinkommen.

 

Ich möchte jetzt gern die Weichen für die nächsten 17 Jahre stellen (dann möchte ich spätestens fertig sein mit der Tilgung). Da wir alle keine Glaskugel haben, ist die Zinssituation in 7 Jahren höchst ungewiss. Mein Kopf - und auch die digitale und analoge Fachliteratur - raten eher davon ab, bei solch hohen Verbindlichkeiten parallel zu investieren. Dies käme einem durch Fremdkapital gehebelten Invest gleich. Diesen Gedanken kann ich sehr gut nachvollziehen. Außerdem könnte es sein, dass das Depot zum Refinanzierungszeitpunkt in einer Tiefphase ist.

 

Vor diesem Hintergrund ist die Überlegung, einen Sparplan in Höhe von mindestens 500 Euro monatlich für einen All World ETF anzulegen mit dem Ziel, das Depot in 17 Jahren, also zum avisierten Endzeitpunkt der Tilgung, einzubringen für die dann noch offene Schlusssumme. Es gibt nur einen kleinen Kipppunkt in dieser Überlegung: Wenn die Zinsen in 7 Jahren exorbitant hoch wären, wäre es sinnvoll, möglichst viel Kapital aufzubringen, um die zu refinanzierende Summe möglichst weit zu reduzieren. Ungewiss bleibt neben dem tatsächlichen Zins aber auch, in welcher Kondition sich das Depot in diesem Szenario befindet, so dass möglicherweise deutlich weniger Kapital eingebracht werden könnte, als wenn die kommenden 7 Jahre nur Festgeld oder Tagesgeld genutzt werden würde.

 

Mein Bauchgefühl sagt mir, dass der ETF-Weg der Richtige ist. Selbst einen signifikanten Zinsanstieg dürften wir mit unserem Haushaltsnettoeinkommen gut verkraften können. Im schlimmsten Fall könnte man natürlich auch das Kapital aus dem ETF einbringen, selbst wenn es bedeuten würde, dass deutliche Verluste zu realisieren wäre. Aber eigentlich würde ich genau in diesem Moment dringlichst das Depot vollständig unberücksichtigt lassen.

 

Mich würden einfach ein paar andere Meinungen hierzu interessieren.

 

Danke und Grüße

 

[fgk]

Alternativ könnte man mittlerweile auch Risiko und potentielle Rendite rausnehmen und festverzinslich zu > 0,8% anlegen.

[Sapine]

Risikobereitschaft und Risikotragfähigkeit scheinen beide vorhanden zu sein. Dennoch wäre ich eher vorsichtig. Das Problem sind die 7 Jahre bis zum Ablauf der Zinsbindung und die Zinsen zu diesem Zeitpunkt. 

 

1) Aktuell sind Aktien vergleichsweise hoch bewertet und es droht ein negatives Zinsumfeld in den kommenden Jahren. Daher sind Renditen von < 5 % keineswegs unwahrscheinlich. 

 

2) Desto kürzer die Anlagedauer bei Aktien ist, desto stärker können die Renditen schwanken. Bei einem Sparplan über 7 Jahre liegt das Geld im Schnitt nur gut 3,5 Jahre in Aktien. Das ist sehr spekulativ. 

 

3) Gewinne/Ausschüttungen aus dem Aktienbereich müssen versteuert werden, während die Zinsbelastung der Hypothek auszugleichen ist. Bei einer Anschlussfinanzierung mit 4 % und einer Rendite von < 5 % im Aktienbereich kann das leicht zum Minusgeschäft werden auch ohne dass die Börse einbricht. 

 

Wenn ich in der Situation wäre würde ich folgendes machen

a) Geld mittelfristig verzinst anlegen (gut 3 % sind aktuell drin) 

b) in 3 bis 5 Jahren schauen, wo die Zinsen für Forwarddarlehen liegen. Sollten die Zinsen attraktiv sein (max. 2,5 %?), dann sich den Zinssatz sichern. Je nach Risikoneigung das angesparte Geld komplett oder teilweise in Aktien investieren. Wenn die Zinsen nicht attraktiv sind, das gesparte Geld zur Reduzierung der Restschuld verwenden. 

 

Dieser Vorschlag beinhaltet eine ordentliche Schippe an Risikobereitschaft. Ich vermute der Mehrheit im Forum wäre das zu riskant. 

[Seabushy]

Du schreibst nichts über aktuelle Rücklagen und eure anderen Ausgaben, stellst sozusagen (bewusst oder unbewusst) nur die Vorzüge eurer Situation dar.

Wie hoch war z.B. der ursprüngliche Kredit, wie viel wird aktuell getilgt (pro Monat / Jahr) und was habt ihr schon zurückgezahlt? Wie sicher ist das zweite Einkommen?

 

Du hast eine Familie zu versorgen. Ich für meinen Teil würde zusehen, dass Risiko so rasch wie möglich zu reduzieren. Wenn es schon keine Sondertilgungen sein sollen, dann maximal den Vorschlag von Sapine umsetzen. Aktienanlage scheidet für mich an dieser Stelle aus.

[satgar]

vor 9 Stunden von Sapine:

 

a) Geld mittelfristig verzinst anlegen (gut 3 % sind aktuell drin) 

Es böte sich hier das neue „Zinswachstum“ der Gefa Bank über 6 Jahre mit 3,6% durchschnittsverzinsung an, als idee.

[kopfsalat23]

In 7 Jahren sind also noch ca 370 000 Euro offen, die dann in weiteren 10 Jahren abbezahlt werden sollen.

Das ist immerhin je nach Zinssatz (0-5%) 3 bis 4000 Euro pro Monat.

 

Ich würde auf jeden Fall versuchen in 7 Jahren und ev höheren Zinsen von der Summe runterzukommen. 

 

Wie sicher ist der Job deiner Frau? 

vergiss auch nicht, dass die Kinder größer werden und mehr Geld brauchen. Wie alt sind sie? 

Was wenn in 10 oder 15 Jahren beide studieren (Kosten 900 Euro pro Kind) und die Rate auf 4000 steigt? Dann hast auf einmal Fixkosten von über 6000 Euro. Ohne Essen, Urlaub, Auto und Reparaturen beim Haus. 

 

Ich würde die aktuelle Situation auf jeden Fall nutzen um einen Teil mit einem Zinssatz höher als die 0,8% anzulegen (Kest und Kosten nicht vergessen).

 

In einen ETF würde ich nur packen was auch länger als 17 Jahre da bleiben kann. Aber als Tilgungsträger würde ich das nicht unbedingt planen.

 

LG

[No.Skill]

Zahl doch einfach den Kredit ab, Geld ist doch da, dieses rum optimieren an "0,8 %" für mehr Risiko.

Das Ziel ist doch das Haus abzuzahlen, und nicht als Finanzanlage Genie die beste Rendite gegen höheres Risiko herauszuquetschen.

 

Grüße No.Skill

 

 

[vn5p7aw58aw357pw]

Kommer dazu 

 

Paar Denkanstöße:

 

- wie sieht dein Plan aus, wenn die Zinsen 1,2 oder 5 % Steigen?

- wie sieht er aus, wenn deine Frau ihren Job verliert?

- habt ihr sonstiges Vermögen? Sonstige Kredite, Verbindlichkeiten?

- Wie viel habt ihr im Monat über? Leistet ihr schon Sondertilgung? 

 

380k sind im aktuellen Zinsumfeld schnell 12k Zinsen im Jahr. Mir wäre das zu heikel, um das in den Markt zu werfen. Wenn ihr nach 7 Jahren ne Finanzierung bis zur Volltilgung dingfest habt, könnt ihr noch immer entscheiden, parallel in ETF zu gehen. Danna aber mit mehr Planungssicherheit.

[Schwachzocker]

vor einer Stunde von No.Skill:

Zahl doch einfach den Kredit ab, Geld ist doch da, dieses rum optimieren an "0,8 %" für mehr Risiko.

Das Ziel ist doch das Haus abzuzahlen, und nicht als Finanzanlage Genie die beste Rendite gegen höheres Risiko herauszuquetschen.

 

vor 10 Minuten von vn5p7aw58aw357pw:

...Wenn ihr nach 7 Jahren ne Finanzierung bis zur Volltilgung dingfest habt, könnt ihr noch immer entscheiden, parallel in ETF zu gehen. Danna aber mit mehr Planungssicherheit.

 

So sehe ich das auch. Da muss ich zwanghaft immer an das Bild denken, wo jemand Eurostücke vor der Dampfwalze aufheben möchte. In der Regel wird das schon gutgehen.

[Sapine]

vor 23 Minuten von vn5p7aw58aw357pw:

- wie sieht er aus, wenn deine Frau ihren Job verliert?

Interessanterweise steht man da mit einer Reserve zumindest mittelfristig besser da als wenn man jeweils das Maximum in die Sondertilgung gesteckt hätte. Man kann nämlich aus dieser Reserve schlimmstenfalls die Kreditraten eine ganze Weile weiter bedienen bis die Holde einen neuen Job gefunden hat. 

vor 23 Minuten von vn5p7aw58aw357pw:

Wenn ihr nach 7 Jahren ne Finanzierung bis zur Volltilgung dingfest habt, könnt ihr noch immer entscheiden, parallel in ETF zu gehen. Danna aber mit mehr Planungssicherheit.

Mit einem Forwarddarlehen, kann man eine fundierte Entscheidung auch schon in 4-6 Jahren treffen. Aktuell wäre es mir zu viel Kaffeesatzleserei. 

[Gast230510]

vor 13 Stunden von Knautschfrosch:

Hallo in die Runde.

 

Kurz zu unserer Situation: Meine Frau und ich (samt zwei Kinder) leben in einem freistehenden Eigenheim. Der Zinssatz beträgt 0,8 % und die Zinsbindung wird in etwa mehr als 7 Jahren auslaufen, so dass dann zu refinanzieren sein wird. Die offene Darlehenssumme dürfte zu diesem Zeitpunkt bei etwa 370 TEUR liegen. Derzeit stecken wir angesichts der niedrigen Zinsen keinen Cent in die Sondertilgung. Unser aktuelles Haushaltsnettoeinkommen beträgt etwa 6.500 Euro und wird zum Zeitpunkt der Refinanzierung bei mindestens 8.000 Euro liegen. Als Beamter ist mein Job ausgesprochen sicher, ich habe das höhere Nettoeinkommen.

 

Ich möchte jetzt gern die Weichen für die nächsten 17 Jahre stellen (dann möchte ich spätestens fertig sein mit der Tilgung). Da wir alle keine Glaskugel haben, ist die Zinssituation in 7 Jahren höchst ungewiss. Mein Kopf - und auch die digitale und analoge Fachliteratur - raten eher davon ab, bei solch hohen Verbindlichkeiten parallel zu investieren. Dies käme einem durch Fremdkapital gehebelten Invest gleich. Diesen Gedanken kann ich sehr gut nachvollziehen. Außerdem könnte es sein, dass das Depot zum Refinanzierungszeitpunkt in einer Tiefphase ist.

 

Vor diesem Hintergrund ist die Überlegung, einen Sparplan in Höhe von mindestens 500 Euro monatlich für einen All World ETF anzulegen mit dem Ziel, das Depot in 17 Jahren, also zum avisierten Endzeitpunkt der Tilgung, einzubringen für die dann noch offene Schlusssumme. Es gibt nur einen kleinen Kipppunkt in dieser Überlegung: Wenn die Zinsen in 7 Jahren exorbitant hoch wären, wäre es sinnvoll, möglichst viel Kapital aufzubringen, um die zu refinanzierende Summe möglichst weit zu reduzieren. Ungewiss bleibt neben dem tatsächlichen Zins aber auch, in welcher Kondition sich das Depot in diesem Szenario befindet, so dass möglicherweise deutlich weniger Kapital eingebracht werden könnte, als wenn die kommenden 7 Jahre nur Festgeld oder Tagesgeld genutzt werden würde.

 

Mein Bauchgefühl sagt mir, dass der ETF-Weg der Richtige ist. Selbst einen signifikanten Zinsanstieg dürften wir mit unserem Haushaltsnettoeinkommen gut verkraften können. Im schlimmsten Fall könnte man natürlich auch das Kapital aus dem ETF einbringen, selbst wenn es bedeuten würde, dass deutliche Verluste zu realisieren wäre. Aber eigentlich würde ich genau in diesem Moment dringlichst das Depot vollständig unberücksichtigt lassen.

 

Mich würden einfach ein paar andere Meinungen hierzu interessieren.

 

Danke und Grüße

 

Hi,

meine Meinung dazu ist, mache es nicht. Ok du bist Beamter und dein Job ist recht sicher. Was aber passiert wenn du morgen von nem Bus überfahren wirst? Dann steht deine Frau mit den Kindern alleine da und versucht den Immobilienkredit abzubezahlen, mit der Folge das alle sonstigen Vermögenswerte verkauft werden müssen. Eventuell auch mit Verlusten…Es wird schon so schlimm nicht kommen, aber die Möglichkeit besteht.

Ja das was du machen möchtest ist ein Hebelgeschäft. Hierzu gibt es auch einige Threads und jeder sagt dir sicherlich was anderes. Ich aber bin kein Fan davon zwischen zwei Assets/Anlageklassen hin und herzuhebeln.

[slowandsteady]

vor 13 Stunden von Knautschfrosch:

Wenn die Zinsen in 7 Jahren exorbitant hoch wären, wäre es sinnvoll, möglichst viel Kapital aufzubringen, um die zu refinanzierende Summe möglichst weit zu reduzieren. Ungewiss bleibt neben dem tatsächlichen Zins aber auch, in welcher Kondition sich das Depot in diesem Szenario befindet, so dass möglicherweise deutlich weniger Kapital eingebracht werden könnte, als wenn die kommenden 7 Jahre nur Festgeld oder Tagesgeld genutzt werden würde.

Und genau deswegen - und weil du eine Familie versorgen musst - würde ich trotzdem maximal sondertilgen bzw. das Geld so anlegen, dass der es kurz vor Ablauf der 7 Jahre abläuft.

 

Was du nämlich nicht bedenkst:

 

vor 39 Minuten von vn5p7aw58aw357pw:

- wie sieht dein Plan aus, wenn die Zinsen 1,2 oder 5 % Steigen?

- wie sieht er aus, wenn deine Frau ihren Job verliert?

- habt ihr sonstiges Vermögen? Sonstige Kredite, Verbindlichkeiten?

- Wie viel habt ihr im Monat über? Leistet ihr schon Sondertilgung? 

- Was passiert wenn ihr euch scheiden lasst? Chance auf Scheidung ist laut Google 39.9% und eine Scheidung kostet einen Haufen Geld + erhöht die Fixkosten durch 2 Wohnungen.

- Was passiert wenn du stirbst , länger krank oder dienstunfähig wirst?

- Was passiert wenn der Immowert deiner Immobilie massiv fällt? (zB extremer Zinsanstieg, Autobahn als Nachbar bekommen, Asbest-Altlast im Garten gefunden, dein Viertel entwickelt sich zu Marxloh 2.0...) Bei wenig Sondertilgung hast du dann noch hohe Schulden vs. niedrigen Immowert.

[CarlosMtz]

Ich würde es tatsächlich so machen, wie Sapine es in ihrem ersten Beitrag erörtert hat. 

Du bekommst aktuell 2,5%-3% in risikoarmen Anlagen. Das würde ich mal machen, bis das Darlehen "in Reichweite" ist und die ETF Entscheidung dementsprechend erstmal vertagen. 

Bei 0,8% Sollzinsen und 2,5%-3% Habenzinsen macht es aus meiner Sicht gar keinen Sinn, vorzeitig zu tilgen. 

 

In einem anderen Thread (wer kann helfen?) wurde vergangene Woche mal das Thema Rendite im Verhältnis zu den aktuell möglichen risikofreien 3% diskutiert. Sprich es ging nicht drum, "die 0%" zu schlagen, sondern die aktuell möglichen 3% zu schlagen. Da sieht dann ein Renditedreieck ganz schnell ganz anders aus. 

 

Jetzt auf ETF Sparplan wäre mir in eurer Situation ebenfalls zu heiß. 

[Brnd67]

vor 15 Stunden von Knautschfrosch:

Mein Bauchgefühl sagt mir, dass der ETF-Weg der Richtige ist.

 

 

Die Mehrheit der Antworten ist wohl auch die Mehrheitsmeinung in Deutschland. In der Schweiz ist es z.B. der Normalfall, die Hypothek nie ganz zu ammortisieren. Wohlbemerkt sind die Rahmenbedingungen ganz andere.

 

Gerade bei den genannten Summen würde ich aller Unkenrufe zu Trotz auf das Bauchgefühl hören. Fang mit dem Thema Investieren an und hoffen, dass es gut kommt.

Ansonsten kannst du nach 3.5 und in 7 Jahren eine Bestandsaufnahme machen und gegensteuern, falls sich die Bedingungen ändern oder ihr bei Kursverlusten schlecht schlaft.

 

Eine sehr vereinfachte Rechnung: Bei hypothetischen 7% ETF-Rendite pro Jahr hättest du in 7 Jahren rund 55.000 EUR aus deinen 42.000 EUR Einlagen gemacht.

Bei 3% für sichere Anlagen sind es rund 47.000 EUR. Ein Monatsgehalt Unterschied.

Wenn der ETF sich so gut entwickelt, aber in Jahr 7 um 50% crasht, hättest du nur noch 26.000 EUR für eine sofortige Teilung zur Verfügung.

 

In dem Szenario ETF mit Crash in Jahr 7 hättest du also rund 21.000 EUR weniger Tilgungsspielraum.

Selbst bei unwahrscheinlich hohen 10% Zinsen ergibt das "nur" 2.100 EUR im Jahr, oder 175 EUR im Monat, 2% vom Nettoeinkommen. Und es doch knapp wird habt ihr bei den Einkommen hoffentlich auch noch einiges an Spielraum um Ausgaben zu senken, ohne dass die Lebensqualität drastisch sinkt.

 

 

[Solara]

vor 3 Stunden von Entendieb:

Ok du bist Beamter und dein Job ist recht sicher. Was aber passiert wenn du morgen von nem Bus überfahren wirst? Dann steht deine Frau mit den Kindern alleine da und versucht den Immobilienkredit abzubezahlen, mit der Folge das alle sonstigen Vermögenswerte verkauft werden müssen.

Gibt es heute noch Hauskredite ohne Risiko-LV? Wir hatten unser Haus vollfinanziert, mein Mann damals der einzige Verdiener. Wir haben sein Leben und den kompletten Kredit versichert. Wenn er, was glücklicherweise nicht geschehen ist, gestorben wäre, wäre ich schlagartig alle Schulden los und eine reiche Witwe geworden. Nein, das sollte keine Anleitung zum Mord werden.

vor 3 Stunden von slowandsteady:

- Was passiert wenn du stirbst , länger krank oder dienstunfähig wirst?

Sterben hatten wir schon, hoffentlich Risiko-LV. Länger krank ist kein Problem für einen Beamten, das Gehalt läuft ungekürzt weiter. DU kann ein Thema werden, kommt sehr auf den Job und die Vorgesetzten an. Ich habe einen Bekannten bei der Polizei, der wegen Leukämie durch eine ellenlange Krankheitsgeschichte ging bis zur Transplantation. Der Amtsarzt hat immer die Hände über ihn gehalten und ihm baldige Genesungsaussichten attestiert, woraufhin er im Dienst blieb. Er geht demnächst planmäßig in den Vorruhestand wegen Schwerbehinderung aber mit allen Dienstjahren.

[Cai Shen]

vor 8 Minuten von Solara:

Gibt es heute noch Hauskredite ohne Risiko-LV?

Ja, das wird sogar der Normalfall sein. Die freiwillige Absicherung kann natürlich durchaus sinnvoll sein.