Schenkung / Besteuerung von Wohnrecht oder Nießbrauch

[yab]

Meine Frau und ich wollen die selbst bewohnte Wohnung dem einzigen Kind schenken. Wir sind zu gleichen Teilen Eigentümer. Der halbe Wert der Immobilie liegt deutlich unter dem Freibetrag von 400T€.

Wir wollen dabei ein Wohnrecht oder Nießbrauch (die Unterschiede sind uns soweit klar) für uns vereinbaren. Zum einen mindert das den Wert der Immobilie (Jahresmiete * FaktorX, FaktorX bestimmt sich aus verbleibender Lebenserwartung gem. Sterbetafel und einer Abszinsung, FaktorX wird vom BMF veröffentlicht).

Beispiel:

Wert der Wohnung vor 4 Jahren 440T€

FaktorX aus Tabelle BMF für mich und meine Frau jeweils annähernd 12

Miete pro Jahr von Vergleichswohnung 12T€

Verrechnung für jeden Elternteil:

220T€ - (12 * 6T€) = 220T€ - 72T€ = 148T€

Klar ist: beim Beschenkten fällt keine Schenkungssteuer an.

 

Gehen wir im Weiteren zunächst davon aus, dass die Schenkenden die Wohnung gemäß Wohnrecht/Nießbrauch selbst weiter bewohnen und nicht etwa Einkünfte aus Vermietung im Rahmen eines Nießbrauchs erzielen.

Wenn ich zu der Thematik im Internet recherchiere, finde ich wie erwartet Hinweise, dass Wohnrecht steuerbar ist.

Zwei einigermaßen umfassende Quellen dazu sind hier (Link1) und hier (Link2) zu finden.

 

Wohnrecht ist demnach zu betrachten wie eine Schenkung (a) oder eine Erbschaft (b). Der Unterschied besteht im Freibetrag: a) 20T€ für Eltern, b) 100T€ für Eltern. Der Geldwert des Wohnrechts wird wie oben beschrieben berechnet: FaktorX * Jahresmiete, also im konkreten Beispiel 72T€. Abzuziehen sind 20T€ Freibetrag. Die verbleibenden 52T€ sind nach entsprechenden Tabelle (z.B. aus Link1) zu versteuern:

Steuerklasse II bis 75T€ mit 15% => 52T€ * 0,15 = 7.800€ pro Wohnberechtigtem.

 

Eine erste Anfrage beim Steuerberater wird beauskunftet mit: "Nein, Besteuerung der Wohnberechtigten/Nießbraucher findet in Ihrem Fall nicht statt." Die Antwort hinterließ den Eindruck, dass die Frage nicht verstanden wurde.

 

Ein Anruf beim FA für Schenkungs- und Erbrecht brachte völliges Unverständnis als Antwort auf meine Frage. Am Ende stand dann "Sie machen Sich zu viel Gedanken. Für Sie fällt da nichts an." Hm, hatte der Mann meine Frage verstanden?

 

Ich hoffe, es gibt hier Leser, die mein Anliegen/meine Frage verstehen. Vielleicht hilft auch das oben Formulierte und ggf. Nachfragen bei Unklarheiten, mein Anliegen besser zu formulieren.

 

Wird für die Wohnberechtigen, deren Berechtigung im Rahmen einer Schenkung durch eben diese wie oben beschrieben entsteht, der Geldwert durch die gesparte Miete besteuert oder nicht? Wo kann ich das ggf. nachlesen?

 

 

 

Anghängt noch die Frage: sind ggf. Einkünfte aus Vermietung, die im Rahmen des Nießbrauchs erzielt werden, als Einkünfte zu versteuern?

 

 

 

[reckoner]

Hallo,

 

ich kann die Frage auch nicht so ganz nachvollziehen. Das Wohnrecht bzw. dessen Wert wird doch gerade nicht verschenkt, es ist und bleibt bei den Eigentümern (meist den Eltern); verschenkt wird nur der restliche Teil.

Praktisch wohnen die Schenker auch nach der Übertragung in ihrer eigenen Immobilie, und das ist nicht steuerbar. Imho übrigens der große Vorteil von selbstbewohntem Eigentum, eine ersparte Miete ist komplett steuerfrei.

 

Zitat

sind ggf. Einkünfte aus Vermietung, die im Rahmen des Nießbrauchs erzielt werden, als Einkünfte zu versteuern?

Natürlich.

Und da sieht man auch den Unterschied: Mit den Einkünften kann man keine identische Wohnung mieten.

 

Stefan

 

[MeinNameIstHase]

Das liest sich nach einer Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt. Das Gebäude wird wie gehabt bewertet (§§ 157 ff BewG), der Nießbrauch nach §§ 13, 14 BewG und der wird dann als Verbindlichkeit von der "Bereicherung = steuerl. Erwerb" abgezogen. Der Jahreswert für die Nießbrauchberechnung wird nach § 15 BewG ermittelt.

 

Ohne tatsächliche Vermietung kommt § 13d ErbStG nicht zum Zuge (90%-Ansatz).

 

Ergänzend:

Beim Nießbrauch/Wohnrecht zugunsten beider Elternteile, rechnet man das für beide getrennt, aber es kommt nur der höhere Betrag zum Absatz. Also desjenigen, der länger lebt. Die Belastung durch Wohnrecht ist unabhängig davon, ob nur einer oder zwei darin wohnen.

 

Man kann nicht einerseits den Nießbrach bei der Bewertung der Wohnung abziehen und dann als Verbindlichkeit noch mal geltend machen. Das kann passieren, wenn man abweichend von der allg. Bewertung den Nachweis des geringeren gemeinen Wertes führt (198 BewG). Ein Gutachter würde das Wohnrecht wertmindernd ansetzen.

Siehe dazu § 10 Absatz 6 Satz 11 ErbStG: 
Haben sich Nutzungsrechte als Grundstücksbelastungen bei der Ermittlung des gemeinen Werts einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes ausgewirkt, ist deren Abzug bei der Erbschaftsteuer ausgeschlossen.

[yab]

vor 5 Stunden von reckoner:

Das Wohnrecht bzw. dessen Wert wird doch gerade nicht verschenkt, es ist und bleibt bei den Eigentümern (meist den Eltern); verschenkt wird nur der restliche Teil

Da lag mein "Klemmer" begründet. Ich hatte die Vorgänge im Kopf aneinander gereiht: erst bekommt der Nachwuchs die Wohnung geschenkt und verschenkt anschließend das Wohnrecht zurück (und dem FA genau diese Denkweise unterstellt).

 

Zitat

Praktisch wohnen die Schenker auch nach der Übertragung in ihrer eigenen Immobilie, und das ist nicht steuerbar. Imho übrigens der große Vorteil von selbstbewohntem Eigentum, eine ersparte Miete ist komplett steuerfrei.

Das hilft mir auch noch einmal, die richtige Sicht zu bekommen. Alles klar!

 

... Vermietung bei Nießbrauch ...

Zitat

Und da sieht man auch den Unterschied: Mit den Einkünften kann man keine identische Wohnung mieten.

Das hatte ich so angenommen/verstanden. Danke für die Bestätigung!

 

[yab]

vor 4 Stunden von MeinNameIstHase:

Ergänzend:

Beim Nießbrauch/Wohnrecht zugunsten beider Elternteile, rechnet man das für beide getrennt, aber es kommt nur der höhere Betrag zum Absatz. Also desjenigen, der länger lebt. Die Belastung durch Wohnrecht ist unabhängig davon, ob nur einer oder zwei darin wohnen.

Ahja. Das habe ich jetzt verstanden, auch wenn es für unseren Fall keine Rolle spielt. Danke dafür.

 

EDIT meint: spielt eine Rolle bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts, dass vom Wert der Wohnung abzuziehen ist, um den Schenkungsbetrag zu errechnen.

Zitat

Man kann nicht einerseits den Nießbrach bei der Bewertung der Wohnung abziehen und dann als Verbindlichkeit noch mal geltend machen. Das kann passieren, wenn man abweichend von der allg. Bewertung den Nachweis des geringeren gemeinen Wertes führt (198 BewG). Ein Gutachter würde das Wohnrecht wertmindernd ansetzen.

Den Absatz verstehe ich wiederum nicht (wo sollte wer den Wert eines Nießbrauchs "noch mal geltend machen"?), sehe mich/uns aber sowieso nicht betroffen und blende das aus.

 

Wo mein grundsätzliches Verständnisproblem lag, zeigt hoffentlich mein vorausgegangener Post.

[MeinNameIstHase]

vor einer Stunde von yab:

Den Absatz verstehe ich wiederum nicht

Beispiel:

Wert Wohnung lt. BewG (pauschaliertes Wertermittlungsverfahren für erbst. Zwecke) = 200.000. Hier wird kein Wohnrecht berücksichtigt. Lt. Gutachten liegt der gemeine Wert (Marktwert) bei 165.000, weil wegen Wohnrecht keine freie Nutzung möglich ist. Der Gutachter setzt für das Wohnreicht einen Abschlag von 28.000 an. Der Gutachter ist nicht an das BewG gebunden, sondern zivilrechtlichen Maßstaben. Das Wohnrecht lt. §§ 13-15 BewG sei aber 29.000. (aktuelle Tabelle für § 15 BewG)

 

Steuerliche Erwerb:

Variante a) Gutachten wird ignoriert 200.000 - 29.000 = 171.000

Variante b) Gutachtenwert: 165.000 .... davon darf aber das Wohnrecht nicht noch mal abgezogen werden, wegen § 10 Absatz 6 Satz 11 ErbStG. Es steckt ja schon im Gutachtenwert wertmindernd. Auch keine Differenz zwischen Gutachtenansatz 28.000 und Berechnung nach BewG 29.000 = 1000. Im Gutachten ist das Wohnrecht berücksichtigt und damit basta.

Variante b) ist dann günstiger. Aber auch teurer, weil man die Gutachterkosten zahlen muss, aber wegen dem geringeren Wert keinen Cent Steuern spart, denn die ist als Kind ja schon bei null.

[yab]

Danke für die Erläuterung, jetzt hab' ich es verstanden!

 

Von wegen "nicht betroffen": Das könnte dann doch eine Spielart sein. Ich sehe allerdings für uns keinen Sinn / keine Notwendigkeit für ein Gutachten.