Haus bauen oder Grundstück verkaufen?

[NadineMei]

Hallo, kennt sich jemand ein bisschen beim Thema Bauen aus? Grundsätzlich ist es möglich, aber die Schufa macht mir bisher immer einen Strich durch die Rechnung. Ich habe das Grundstück von meinem Opa überschrieben bekommen und möchte eigentlich lieber selbst bauen, als es zu veräußern. Was empfiehlt sich aktuell mehr als Kapitalanlage?

[slowandsteady]

vor 11 Minuten von NadineMei:

kennt sich jemand ein bisschen beim Thema Bauen aus?

Was willst du denn wissen? Deine Frage ist zu unspezifisch, genauso gut könnte ich auch fragen "Kennt sich jemand ein bisschen mit Urlaubszielen aus?".

Ob sich bauen lohnt? Laut Vonovia aktuell nicht: Wegen hoher Inflation: Größter Immobilienkonzern verhängt Baustopp (merkur.de)

 

Zitat

die Schufa macht mir bisher immer einen Strich durch die Rechnung

Willst du wissen wie man eine Finanzierung bekommt? Mit schlechter Schufa und keinem Eigenkapital abgesehen vom Grundstück wohl recht schwer. Aber mit deinen nicht vorhandenen Infos ist das unmöglich zu beurteilen.

 

vor 10 Minuten von NadineMei:

Ich habe das Grundstück von meinem Opa überschrieben bekommen und möchte eigentlich lieber selbst bauen, als es zu veräußern.

Es gibt auch noch eine dritte Alternative abgesehen von "bebauen" und "veräußern". Nämlich "behalten".

vor 10 Minuten von NadineMei:

Was empfiehlt sich aktuell mehr als Kapitalanlage?

Willst du jetzt ein Haus bauen oder Geld anlegen? Für uns Normalsterbliche geht nämlich meist nur eins von beiden gleichzeitig.

[Cauchykriterium]

Um es etwas kürzer zu gestalten: die angepinnten Richtlinien zur Threaderöffnung helfen auch hier weiter. Sie sind keine hübsche Deko.

[hilflos]

gaaaaanz allgemein kann man sagen, dass Immobilien 3% Mietrendite erzielen. In manchen Städten noch weniger in manchen mehr, obwohl hier immer Leute behaupten unter 5% nicht zu vermieten. Dazu kommt die Wertsteigerung und beides ist steuerfrei. wenn du einen Kredit zum Bauen nimmst, hast du dann den Fremdkapitalhebel noch dazu. Aber so etwas sollte man nur machen, wenn die Schufa gut ist und das Einkommen noch besser

[Sapine]

Die Frage ist doch überflüssig wenn der TO ohnehin kein Geld bekommt zum Bauen. 

[Cauchykriterium]

vor 2 Stunden von hilflos:

Dazu kommt die Wertsteigerung und beides ist steuerfrei.

Ist das immer so? Oder nur unter gewissen, nicht genannten Voraussetzungen?

[smarttrader]

Mieteinkünfte sind garantiert nicht steuerfrei. Und Wertsteigerung beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren ohne Eigennutzung ebenfalls nicht. Sollte es ein Weg dies ohne Steuern zu realisieren, würden sich einige User und Vermieter freuen.

 

Die 5% sind zu wenig, unter 6% lohnt sich garnicht.

[Peter23]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Mieteinkünfte sind garantiert nicht steuerfrei.

Wenn man finanziert und nur 3% Mietrendite hat, dann wird man steuerlich aber tatsächlich keine Gewinne ausweisen, die zu versteuern wären. (so wars vielleicht gemeint)

[Badurad]

vor 5 Stunden von hilflos:

gaaaaanz allgemein kann man sagen, dass Immobilien 3% Mietrendite erzielen.

Nein, kann man nicht sagen.

Zitat

In manchen Städten noch weniger in manchen mehr,

Das ist zutreffend. In manchen Konstellationen legt der Vermieter sogar drauf.

Zitat

obwohl hier immer Leute behaupten unter 5% nicht zu vermieten.

Aha

Zitat

Dazu kommt die Wertsteigerung und beides ist steuerfrei.

Wie Smarty bereits schrieb, sind Wertsteigerungen derzeit nur unter gewissen Rahmenbedingungen steuerfrei. Ob sie das zukünftig noch sein werden und wie die Rahmenbedingungen aussehen werden, weiß heute niemand.

Wenn man Pech hat, sinkt der Wert der Immobilie. Wertsteigerung ist kein Naturgesetzt.

Zitat

wenn du einen Kredit zum Bauen nimmst, hast du dann den Fremdkapitalhebel noch dazu. Aber so etwas sollte man nur machen, wenn die Schufa gut ist und das Einkommen noch besser

Sowas sollte man nur machen, wenn man Ahnung hat. Die Eingangsfragestellung deutet darauf hin daß dies hier eher nicht der Fall ist.
Hebel funktionieren übrigens in beide Richtungen. Aktuell schon - aus welchen Gründen auch immer - eine schlechte Schufa und dann noch Verluste hebeln. Have Fun!

[smarttrader]

vor 2 Stunden von Peter23:

Wenn man finanziert und nur 3% Mietrendite hat, dann wird man steuerlich aber tatsächlich keine Gewinne ausweisen, die zu versteuern wären. (so wars vielleicht gemeint)

Hmmm wäre für mich aber nicht erstrebenswert, aus Steuerspargründen Verluste einzufahren.

[DancingWombat]

vor 1 Minute von smarttrader:

Hmmm wäre für mich aber nicht erstrebenswert, aus Steuerspargründen Verluste einzufahren.

Steuerliche Verluste müssen nicht zwangsläufig negative Renditen sein. Gerade bei Immobilien kann das schon ein Modell sein. Wie so vieles ist das aber abhängig von der Strategie und der persönlichen Situation. 

[Skuggasteg]

Bevor die Diskussion um Steuern und Mietrenditen ausartet: Wie wäre es, wenn wir alle erstmal auf eine Rückmeldung warten, was die Threaderstellerin unter 

vor 11 Stunden von NadineMei:

(...) möchte eigentlich lieber selbst bauen (...)

versteht? Denn das kann genauso gut ein Haus zur Eigennutzung heißen, in dem Fall wären alle Posts rings ums Vermieten am Thema vorbei.

[Sascha.]

Neu Bauen lohnt momentan auch deshalb nicht, weil es in 10-30 Jahren, wenn die Babyboomer anfangen zu sterben sehr viel überschüssigen Wohnraum geben wird.
In den nächsten 40 Jahren werden die Immobilienpreise wohl deshalb eher sinken b.z.w. niedrig bleiben. Auch wegen den steigenden Zinsen ist mit einem sinken der Hauspreise zu rechnen.
Geldanlage ist es nur, wenn das Grundstück von der Lage her wirklich hervorragend ist.
 

Für Eigenbedarf muss man sich überlegen, ob man sich das leisten kann und will.

[hilflos]

vor 13 Stunden von Peter23:

Wenn man finanziert und nur 3% Mietrendite hat, dann wird man steuerlich aber tatsächlich keine Gewinne ausweisen, die zu versteuern wären. (so wars vielleicht gemeint)

ja so war es gemeint, man kann die 2% Gebäudewert, die Zinsen und noch weiteres legal und illegal abschreiben und hat dadurch negative Einkünfte die man mit anderen Einkünften verrechnen kann. Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn auch steuerfrei. Daher gibt es solche Modell wie 150% Finanzierung über 10 Jahre ohne Tilgung und dann verkaufen.  So etwas sollte aber nicht jeder machen

vor 15 Stunden von smarttrader:

 

Die 5% sind zu wenig, unter 6% lohnt sich garnicht.

vor dem Krieg war die Mietrendite in München bei unter 2% und in fast ganz Süddeutschland um die 3. Alles andere sind Problem Immobilien mit Problemmieter. Da kannst du gleich stundenweise vermieten, mit nicht weniger Ärger

vor 3 Stunden von Sascha.:

Neu Bauen lohnt momentan auch deshalb nicht, weil es in 10-30 Jahren, wenn die Babyboomer anfangen zu sterben sehr viel überschüssigen Wohnraum geben wird.

es gibt derzeit eine Wohnungsnot in Deutschland und es wird zu wenig gebaut. es wird definitiv nicht in 10 Jahre Wohnungsüberschuss geben. 

[Badurad]

vor 3 Stunden von Sascha.:

Neu Bauen lohnt momentan auch deshalb nicht, weil es in 10-30 Jahren, wenn die Babyboomer anfangen zu sterben sehr viel überschüssigen Wohnraum geben wird.

Ob das so eintreten wird, ist fraglich. Falls es um eine selbstgenutzte Immobilie geht, ist das egal. In 40 Jahren sind die Kinder aus dem Haus und man selber womöglich im Eigenheim. Falls es ein Vermietungsobjekt ist, dann wird es möglicherweise nach 11 Jahren steuerfrei verkauft, dann ist das Szenario nach 40 Jahren ebenfalls egal.

vor 3 Stunden von Sascha.:

In den nächsten 40 Jahren werden die Immobilienpreise wohl deshalb eher sinken b.z.w. niedrig bleiben. Auch wegen den steigenden Zinsen ist mit einem sinken der Hauspreise zu rechnen.

Nicht wenn dieser Effekt durch steigende Baumaterialpreise, steigende Löhne auf dem Bau, Zuwanderung sowie größere Wohnfläche pro Person (über-)kompensiert wird. Sorry, aber so simpel 1:1 läuft das nicht.

vor 3 Stunden von Sascha.:

Geldanlage ist es nur, wenn das Grundstück von der Lage her wirklich hervorragend ist.

Hängt davon ab.

vor 3 Stunden von Sascha.:

Für Eigenbedarf muss man sich überlegen, ob man sich das leisten kann und will.

Ja. Genauso wie bei der Größe und Lage der Mietwohnung oder dem Auto.

[NadineMei]

vor 22 Stunden von slowandsteady:

Was willst du denn wissen? Deine Frage ist zu unspezifisch, genauso gut könnte ich auch fragen "Kennt sich jemand ein bisschen mit Urlaubszielen aus?".

Ob sich bauen lohnt? Laut Vonovia aktuell nicht: Wegen hoher Inflation: Größter Immobilienkonzern verhängt Baustopp (merkur.de)

 

Willst du wissen wie man eine Finanzierung bekommt? Mit schlechter Schufa und keinem Eigenkapital abgesehen vom Grundstück wohl recht schwer. Aber mit deinen nicht vorhandenen Infos ist das unmöglich zu beurteilen.

 

Es gibt auch noch eine dritte Alternative abgesehen von "bebauen" und "veräußern". Nämlich "behalten".

Willst du jetzt ein Haus bauen oder Geld anlegen? Für uns Normalsterbliche geht nämlich meist nur eins von beiden gleichzeitig.

Danke für die vielen Infos. Ja, es geht mir um die Finanzierung. Spezifisch um die Finanzierung mit schlechter Schufa. Ich hatte gelesen, dass es für einige Anbieter trotzdem Sinn machen kann, denn je mehr umgeschuldet wird, desto höher der Gewinn. Stimmt das denn überhaupt? Ich bin mit einem Architekten im Gespräch, so dass ich in etwa weiß, was der Bedarf wäre. Wenn ich keine Finanzierung bekomme, dann müsste ich das Grundstück veräußern

[Sapine]

vor einer Stunde von hilflos:

es gibt derzeit eine Wohnungsnot in Deutschland und es wird zu wenig gebaut. es wird definitiv nicht in 10 Jahre Wohnungsüberschuss geben. 

Bei der Erbschaftssteuer gibt es eine interessante Regelung, die dazu führt, dass geerbte Häuser oft praktisch für zehn Jahre leer stehen. Dies trifft besonders für die Metropolregionen zu. Grund ist, dass man als Kind ein selbst bewohntes Haus steuerfrei erben kann, sofern man zehn Jahre drin wohnen bleibt. 

 

Nimm an die Mutter wohnt in München (Vater bereits verstorben) und hat ein Haus mit einem Wert von ca. 1 Mio. Dazu kommt noch ein Sparbuch oder was auch immer im Wert von 300k. Wenn ich jetzt in das Haus "einziehe" kann ich alles erben ohne eine müde Mark Erbschaftssteuer. Die Alternative ist es 1,3 Mio zu versteuern. Nach Abzug des Freibetrags müssen 900.000 versteuert werden mit 19 %. Das sind 171.000 Euro Erbschaftssteuer wenn ich nicht einziehe. Was meinst du wie entscheidet sich das Kind? Wie viele Häuser in Deutschland mögen aus diesem Grund fiktiv bewohnt sein insbesondere in den Metropolstädten? 

[slowandsteady]

vor 34 Minuten von NadineMei:

Spezifisch um die Finanzierung mit schlechter Schufa. Ich hatte gelesen, dass es für einige Anbieter trotzdem Sinn machen kann, denn je mehr umgeschuldet wird, desto höher der Gewinn. Stimmt das denn überhaupt?

Schlechte Schufa ist kein Problem beim Hausbau, solange man für den Hausbau keinen Kredit braucht Vermutlich hättest du mit 500.000€ auf der hohen Kante aber auch keine schlechte Schufa.  

 

Es kommt vor allem darauf an, warum deine Schufa schlecht ist, dafür kann es verschieden kritische Gründe geben wie kürzliche Privatinsolvenz oder einfach falsche Einträge. In letzterem Fall könntest du die falschen Einträge einfach korrigieren lassen und würdest dann einen besseren Score bekommen. Du kannst bei der Schufa selbst kostenlos dank der DSGVO anfragen, was über dich gespeichert ist. Das würde ich als erstes mal machen.

 

Kredite "ohne Schufaprüfung" gibt es zwar, das erhöhte Risiko lassen sich die (ausländischen) Banken aber auch gut bezahlen und die Zinsen sind nochmal deutlich höher. Außerdem darf dir eine deutsche Bank gar keinen Kredit ohne Bonitätsprüfung geben, denn das wäre in Deutschland gar nicht erlaubt aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtline, siehe § 18a KWG.

Zitat

(1) Das Kreditinstitut darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel an der Kreditwürdigkeit bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird.

Keine Bank wird dir also Geld leihen, wenn du nicht irgendwie darlegen kannst, wie du den Kredit für die gesamte Laufzeit zurückzahlen wirst. Du musst also die Bank überzeugen, warum du die Kreditrate für das Haus langfristig jeden Monat zahlen kannst, zB auch wenn du und dein Partner Kinder bekommen und nur noch einer zur Arbeit geht und gleichzeitig auch noch höhere Ausgaben als jetzt anfallen.

 

Nun bringst du ja schon etwas Eigenkapital durch dein Grundstück mit. Ein Haus zu bauen ist in Deutschland mit leichten Schwankungen etwa gleich teuer. Wieviel prozentuales Eigenkapital du mit deinem Grundstück mitbringst, hängt also vom Grundstückswert ab. Bei Immobilien irgendwo auf dem platten Land ist ein Grundstück zB nur 20% vom Gesamtwert Grundstück+Immobilie, bei Immobilien in München am Marienplatz beträgt der Anteil fürs Grundstück dagegen vermutlich 80%. Je mehr Eigenkapital, desto wahrscheinlicher halte ich es, dass dich eine Bank finanziert.

 

Abgesehen davon ist wie von den anderen erwähnt "Haus bauen" wahrscheinlich auch langfristig eher teurer als mieten, siehe meinen Link zu Vonovia oben. Vonovia sagt, dass ein Neubau mit mind. 20€/m2 vermietet werden müsste, damit sich das rechnet. Solange du also aktuell keine 20€/m2 Miete zahlst, lohnt sich bauen laut Vonovia aktuell nicht.

Es gibt auch ein Buch von Gerhard Kommer dazu namens "Kaufen oder Mieten? Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen". Das ist schon etwas älter, aber vielleicht hilft dir das. Disclaimer: ich habe es nicht selbst gelesen, es wird nur hier im Forum oft empfohlen.

[Sapine]

vor 31 Minuten von NadineMei:

Danke für die vielen Infos. Ja, es geht mir um die Finanzierung. Spezifisch um die Finanzierung mit schlechter Schufa. Ich hatte gelesen, dass es für einige Anbieter trotzdem Sinn machen kann, denn je mehr umgeschuldet wird, desto höher der Gewinn. Stimmt das denn überhaupt? Ich bin mit einem Architekten im Gespräch, so dass ich in etwa weiß, was der Bedarf wäre. Wenn ich keine Finanzierung bekomme, dann müsste ich das Grundstück veräußern

Vielleicht gibt es noch alternative Nutzungsarten, bei der ein wenig Geld reinkommt? Spontan denke ich an Tiny Häuser, was aber nicht jede Gemeinde und auch nicht an jedem Standort zulässt. 

[Peter23]

vor 1 Stunde von Sapine:

Vielleicht gibt es noch alternative Nutzungsarten, bei der ein wenig Geld reinkommt? Spontan denke ich an Tiny Häuser, was aber nicht jede Gemeinde und auch nicht an jedem Standort zulässt. 

Hozgaragen

[Allesverwerter]

vor 2 Stunden von Sapine:

Bei der Erbschaftssteuer gibt es eine interessante Regelung, die dazu führt, dass geerbte Häuser oft praktisch für zehn Jahre leer stehen. Dies trifft besonders für die Metropolregionen zu. Grund ist, dass man als Kind ein selbst bewohntes Haus steuerfrei erben kann, sofern man zehn Jahre drin wohnen bleibt. 

 

Nimm an die Mutter wohnt in München (Vater bereits verstorben) und hat ein Haus mit einem Wert von ca. 1 Mio. Dazu kommt noch ein Sparbuch oder was auch immer im Wert von 300k. Wenn ich jetzt in das Haus "einziehe" kann ich alles erben ohne eine müde Mark Erbschaftssteuer. Die Alternative ist es 1,3 Mio zu versteuern. Nach Abzug des Freibetrags müssen 900.000 versteuert werden mit 19 %. Das sind 171.000 Euro Erbschaftssteuer wenn ich nicht einziehe. Was meinst du wie entscheidet sich das Kind? Wie viele Häuser in Deutschland mögen aus diesem Grund fiktiv bewohnt sein insbesondere in den Metropolstädten? 

 

Ich bleibe mal bei dem Beispiel: Lässt wirklich jemand "1 Mio" leerstehen um nicht heute 829 TEU sondern in 10 Jahren 1 Mio zu haben und zwischenzeitlich noch sämtliche Nebenkosten (Grundstrom, Steuer, Müll, Wasser, Instandhaltung. Gärtner, Winterdienst, Versicherung etc.) nicht abziehbar zu tragen?

 

[Sapine]

vor 4 Minuten von Allesverwerter:

Ich bleibe mal bei dem Beispiel: Lässt wirklich jemand "1 Mio" leerstehen um nicht heute 829 TEU sondern in 10 Jahren 1 Mio zu haben und zwischenzeitlich noch sämtliche Nebenkosten (Grundstrom, Steuer, Müll, Wasser, Instandhaltung. Gärtner, Winterdienst, Versicherung etc.) nicht abziehbar zu tragen?

Im meinem Nachbarhaus ist der Sohn für genau zehn Jahre eingezogen und dann wurde verkauft. 

 

Nach zehn Jahren kann das Haus auch gerne mehr Wert sein und für über 100k kann man ne Menge an Nebenkosten stemmen ohne in die Verlustzone zu rutschen. Im Ernst viel mehr als 2000 Euro pro Jahr müssen da nicht anfallen. Wenn die Hütte größer wäre sprechen wir über mehr Ersparnis bei der Erbschaftssteuer. 

[Allesverwerter]

vor 10 Minuten von Sapine:

Im meinem Nachbarhaus ist der Sohn für genau zehn Jahre eingezogen und dann wurde verkauft. 

Dann stand das Haus aber nicht leer ;-)

[Sapine]

Ne zehn Jahre stand es nicht leer, vielleicht nur vier. 

 

Ich würde mich nicht wundern, wenn eine Änderung im Erbrecht (höherer Freibetrag in Kombination mit Wegfall dieser besonderen Regel) zu einer Erhöhung des verfügbaren Wohnraums führen würde. 

[oldo29]

On 2/9/2023 at 10:28 AM, NadineMei said:

lieber selbst bauen, als es zu veräußern. Was empfiehlt sich aktuell mehr als Kapitalanlage?

Verkaufen und das Geld in einen oder mehrere breit gestreute Fonds (am besten ETFs) investieren. Auf keinen Fall auf irgendwelche Makler/Hausverkäufer/etc hören, die behaupten, dass Immobilienpreise immer nur steil nach oben gehen.

 

Ansonsten hast du ein unnötiges Klumpenrisiko, und gehst eine Branchenwette auf den Immobiliensektor ein. Von solchen Wetten ist bekannt, dass die erwartete Rendite schlechter und/oder das Risiko größer ist im Gegensatz zu einer korrekt diversifizierten Anlage. Von der schlechteren Liquidität gegenüber den meisten Wertpapieren, insbesondere ETFs, ganz zu schweigen.

 

Wichtig: Deine Frage lautete "als Kapitalanlage". Wenn es dir allerdings um eine Life-Style Entscheidung geht, spielen auch andere Gründe eine Rolle.