eigene Mietwohnung kaufen

[B Gates]

wenn es bei Wohnungsknappheit immer beliebter wird,  dann geht es also von Vermietern aus, dass diese immer mehr darauf bestehen?

[Gast230418]

vor 7 Minuten von B Gates:

wenn es bei Wohnungsknappheit immer beliebter wird,  dann geht es also von Vermietern aus, dass diese immer mehr darauf bestehen?

Richtig. 

[SM77]

vor einer Stunde von B Gates:

Darf man Fragen wieso du eine Indexmiete eingegangen bist, was waren die Vorteile für dich?

 

Oder gab es keine andere Möglichkeit?

Ich habe mir das nicht ausgesucht. Die Wohnung passte für uns und der Vermieter wollte einen Indexmietvertrag. Vielleicht um die damals drohende Mietpreisbremse zu umgehen. Ich hatte Vertrauen darin, dass die EZB ihrem Auftrag gerecht wird und der Vermieter nicht wesentlich über die Vergleichsmiete hinaus geht. Denn würden wir dann ausziehen, könnte er bei einer Neuvermietung ja auch nur wieder die Vergleichsmiete verlangen. Da hatte ich allerdings zugegebenermaßen nicht das aktuelle Szenario auf dem Schirm: Hohe Inflation und gleichzeitig hat der Vermieter kein Interesse mehr daran, dass wir weiter in der Wohnung bleiben.

vor 32 Minuten von B Gates:

wenn es bei Wohnungsknappheit immer beliebter wird,  dann geht es also von Vermietern aus, dass diese immer mehr darauf bestehen?

Ja. Die Indexmiete ist auch eine elegante Möglichkeit die Mietpreisbremse zu umgehen. Leider hat die FDP kein Interesse daran, dem einen Riegel vorzuschieben. Naja, andererseits kümmert sie sich ja auch so gut es geht um uns Aktionäre. Man kann nicht alles haben.

 

[B Gates]

wenn der Verbraucherpreisindex langsamer steigt, als die ortsüblichen Vergleichsmieten ist es doch ein Vorteil für Mieter.

 

oder ist der Fall nie eingetreten?

[satgar]

vor 12 Minuten von B Gates:

wenn der Verbraucherpreisindex langsamer steigt, als die ortsüblichen Vergleichsmieten ist es doch ein Vorteil für Mieter.

 

oder ist der Fall nie eingetreten?

Doch doch, dass ist ja auch das Argument von Marco Buschmann. Denn noch vor einigen Jahren sind die „normalen Mieten“ stärker als die Inflation gestiegen. Da war man als Mieter mit einem Indexmietvertrag im Vorteil. Deswegen will der Bundesjustizminister da auch nicht Reflexartig ran, nur weil es jetzt „mal“ anders ist. Ich finde es aber in folgendem unfair: 

 

Es gibt ja Kappungsgrenzen, in wie weit eine Miete innerhalb von 3 Jahren erhöht werden darf.  Bundesweit sind das maximal 20%, in angespannten Mietregionen maximal 15%. Diese Kappungsgrenzen gelten aber nur für normale Mieten, nicht für Indexmieten. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete spielt in der Praxis für Indexmieten keine Rolle. Der Indexmiete wohnt also ein unbegrenztes Potenzial inne. Und das, finde ich, ist schon kritikwürdig.

 

Zudem finde ich auch den gewählten Anpassungsindex (VPI) unpassend für das Konstrukt. Denn genauso wie die Nebenkosten (u.a. Energie), steckt diese Energie auch im VPI und ist gerade jetzt Treiber der Inflation. Der Mieter leidet also doppelt durch die Energieinflation: im Bereich der Nebenkosten, und gleichfalls im Bereich der Kaltmiete. Find ich nicht sonderlich glücklich.

[Gast230418]

vor 6 Minuten von satgar:

Doch doch, dass ist ja auch das Argument von Marco Buschmann. Denn noch vor einigen Jahren sind die „normalen Mieten“ stärker als die Inflation gestiegen. Da war man als Mieter mit einem Indexmietvertrag im Vorteil. Deswegen will der Bundesjustizminister da auch nicht Reflexartig ran, nur weil es jetzt „mal“ anders ist. Ich finde es aber in folgendem unfair: 

 

Es gibt ja Kappungsgrenzen, in wie weit eine Miete innerhalb von 3 Jahren erhöht werden darf.  Bundesweit sind das maximal 20%, in angespannten Mietregionen maximal 15%. Diese Kappungsgrenzen gelten aber nur für normale Mieten, nicht für Indexmieten. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete spielt in der Praxis für Indexmieten keine Rolle. Der Indexmiete wohnt also ein unbegrenztes Potenzial inne. Und das, finde ich, ist schon kritikwürdig.

 

Zudem finde ich auch den gewählten Anpassungsindex (VPI) unpassend für das Konstrukt. Denn genauso wie die Nebenkosten (Energie), steckt diese Energie auch im VPI und ist gerade jetzt Treiber der Inflation. Der Mieter leidet also doppelt durch die Energieinflation: im Bereich der Nebenkosten, und gleichfalls im Bereich der Kaltmiete. Find ich nicht sonderlich glücklich.

Naja, Du schreibst es ja im ersten Absatz; wer in den vergangen zehn Jahren einen Vertrag mit Indexmiete hatte, hatte aufgrund der moderaten Inflation einen Vorteil. Das sich das irgendwann auch mal ändern würde, war zumindest erwartbar. 

[satgar]

vor 5 Minuten von Oli83:

Naja, Du schreibst es ja im ersten Absatz; wer in den vergangen zehn Jahren einen Vertrag mit Indexmiete hatte, hatte aufgrund der moderaten Inflation einen Vorteil. Das sich das irgendwann auch mal ändern würde, war zumindest erwartbar. 

Auf meine weiteren Aspekte einzugehen, wäre schön gewesen

 

Ich jammere auch nicht, erkenne aber trotzdem eine Problematik, so wie SPD und Grüne ja ebenso, genauso wie das Bundesland Bayern, dessen Bundesrats Entschließungsantrag am 16.12.2022 Erfolg hatte und die Bundesregierung nun auffordert, sich dem Thema anzunehmen.

 

Das man mal mit dem einen, mal mit dem andern Modell als Mieter/Vermieter Vorteile hat, geschenkt. Trotzdem muss das in der Praxis dann immer wieder mal auf den Prüfstand, so wie es mit den Kappungsgrenzen bei normalen Mieten ja auch passiert war (das ist ja auch nicht seit Anbeginn so), oder den möglichen Anpassungsmöglichkeiten bei Modernisierungen und deren Umlagemöglichkeiten auf Mieter. Will sagen: jedes Modell muss sich in der Praxis bewähren. Und als man die Indexmieten einführte, rechnete wohl niemand ernsthaft mit 10% Inflation.

[Gast230418]

vor 16 Minuten von satgar:

Das man mal mit dem einen, mal mit dem andern Modell als Mieter/Vermieter Vorteile hat, geschenkt. Trotzdem muss das in der Praxis dann immer wieder mal auf den Prüfstand, so wie es mit den Kappungsgrenzen bei normalen Mieten ja auch passiert war (das ist ja auch nicht seit Anbeginn so), oder den möglichen Anpassungsmöglichkeiten bei Modernisierungen und deren Umlagemöglichkeiten auf Mieter.

Auch bei den Umlagemöglichkeiten sehe ich das Problem nicht - letztlich hat der Mieter ja auch hier etwas von. 

 

vor 27 Minuten von satgar:

Und als man die Indexmieten einführte, rechnete wohl niemand ernsthaft mit 10% Inflation.

Vermutlich nicht, sonst hätte man es vermutlich anders konstruiert. Nichtsdestotrotz ein Ereignis, was nun eingetreten ist. Kommt häufiger in der Politik vor. 

[satgar]

vor 15 Minuten von Oli83:

Auch bei den Umlagemöglichkeiten sehe ich das Problem nicht - letztlich hat der Mieter ja auch hier etwas von. 

Das sah die Politik mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz per 01.01.2019 anders und nahm Änderungen vor.

 

Man darf ja auch nicht vergessen: die Modernisierung wird umgelegt und vom Mieter bezahlt (wovon er auch etwas hat). Irgendwann ist die Modernisierung dem Vemieter aber vollständig bezahlt worden, die erhöhte Miete bleibt aber.

 

Ein bisschen wie früher bei Mobilfunkverträgen mit Handy, wo man nach den 2 Jahren ohne Kündigung danach trotzdem den erhöhten Monatsbeitrag bezahlt hatte, obwohl darin (innerhalb der 2 Jahre) bereits die Abstotterung des Handys enthalten war. 

[Gast230418]

vor 5 Minuten von satgar:

Man darf ja auch nicht vergessen: die Modernisierung wird umgelegt und vom Mieter bezahlt (wovon er auch etwas hat). Irgendwann ist die Modernisierung dem Vemieter aber vollständig bezahlt worden, die erhöhte Miete bleibt aber.

Richtig, allerdings stellt die Modernisierung ja auch einen Wertzuwachs auf Seiten des Mieters da, letztlich nutzt er die Immobilie ja. Wenn diese vom Vermieter abbezahlt ist, springt die Einsparung nicht einfach auf die ursprünglichen Verbrauchswerte oder Zustand zurück. Letztlich kann der Mieter die Wohnung auch einfach kündigen, wenn es ihm zu teuer wird. Gefühlt haben wir gerade in Deutschland bei dieser Diskussion auch ein Volk von Mietern, die gerne ein Rundum-sorglos-Paket hätten, was sich aber im Unterhalt bitte nicht verteuern darf - das kann m.E.n. so nicht funktionieren. 

[poipoi]

vor 3 Stunden von B Gates:

wenn der Verbraucherpreisindex langsamer steigt, als die ortsüblichen Vergleichsmieten ist es doch ein Vorteil für Mieter.

 

oder ist der Fall nie eingetreten?

bei ortsüblichen Vergleichsmieten fallen meist aber besonders die Neuvermietungen ins Gewicht. Eine regelmäßige (1-2 Jahre) Mietanpassung mit einem "normalen" Mietvertrag beobachte ich selten. Bei Indexmieten vermeidet man als Vermieter die Diskussion und die notwendige Begründung, daher würde ich Indexmieten als Treiber einer sicheren Erhöhung im gleichen Ortsgebiet von Mieten sehen.

 

Die Miete sollte sich begründet erhöhen, mein Auto gewinnt auch nicht an Wert. Der Wertsteigerung des Orts steht (ohne Modernisierung) auch ein Verlust durch das Abwohnen gegenüber.

[Sascha.]

vor 1 Stunde von poipoi:

 mein Auto gewinnt auch nicht an Wert.

Meins schon. Habs für 9500€ als Neuwagen gekauft (mit Rabattaktion) und jetzt ists 7 Jahre alt, hat 100.000 km runter und währe nun als Gebrauchtwagen für bis zu 11.000€ verkaufbar.
Die Inflation ist halt in manchen Bereichen viel krasser, wie die offiziellen Zahlen andeuten.
Ich hab vor einem Jahr renoviert. Das ganze Zeug, was ich damals bestellt hatte, kostet jetzt fast das Doppelte.
Fußbodenfliesen haben damals (Ende 2021) 32€/m² gekostet. Heute 57,90€/m². Zwischendurch waren die sogar mal bei 90€/m².
Das ganze andere Zeug ist auch erheblich teurer geworden.
Wenn du als Vermieter was erneuern musst, muss das Geld ja irgendwie wieder reinkommen.
Ich finde das lächerlich, das so getan wird, als ob alle Vermieter sich einfach nur eine goldene Nase verdienen wollen.

Durch die Mietpreisbremse haben wir irgendwann zustände wie in Schweden. Das kann auch kein Mieter wollen. 10-17 Jahre in der Warteliste für eine Mietwohnung..... ( https://www.focus.de/politik/misstrauen-vor-mittsommer-schwedens-regierung-gestuerzt_id_13422228.html )

Ist halt einfach ein vollkommen naiver Gedankengang eine Mietpreisbremse einzuführen und schwupps können alle günstig wohnen. Das klappt so nunmal nicht.
Die Mietpreisbremse führt nur dazu, dass man sich dann entweder eine Wohnung/Haus kauft oder halt keins bekommt wie in Schweden.
2025 wird es dann das nächste mal Rumgeheule in den größeren Städten geben, wenn die neue Grundsteuer auf die Mieten umgelegt wird.

[Gast230418]

vor 4 Stunden von poipoi:

mein Auto gewinnt auch nicht an Wert. Der Wertsteigerung des Orts steht (ohne Modernisierung) auch ein Verlust durch das Abwohnen gegenüber.

Möchtest Du wirklich ein Auto mit einer Immobilie vergleichen? 

[satgar]

vor 5 Minuten von Oli83:

Möchtest Du wirklich ein Auto mit einer Immobilie vergleichen? 

Auch wenn ich den Vergleich nicht gemacht habe, und auch nicht exakt passend finde, ist da schon auch was dran.

 

Denn ganz grundsätzlich muss man eine Immobilie vom Grund und Boden getrennt betrachten. Grund und Boden steigt im Wert, die Immobilie als Abnutzungsgegenstand fällt im Wert. So beschreibt es auch Volker Looman, ein Finanzanalytiker, der in der FAZ immer eine Vermögenskolumne hat. Wenn man also von den Steinen selbst spricht, ist der Vergleich so schlecht nicht. Es ist ein Abnutzungsgegenstand, der auch abgeschrieben wird. Der Grund und Boden hingegen nicht. Vermischen darf man beides ganz genau genommen nicht.

[Gast230418]

vor 2 Minuten von satgar:

Grund und Boden steigt im Wert

Wenn im - gewiss hier fiktivem - Chemiewerk weniger Kilometer weiter ein Unfall passiert, und alles kontaminiert, steigt der Wert des Bodens auch nicht gezwungenermaßen. 

[satgar]

Ich glaube das Grundprinzip was ich deutlich machen wollte, ist klar geworden…

[ToTheTop]

vor 5 Stunden von Sascha.:

Meins schon. Habs für 9500€ als Neuwagen gekauft (mit Rabattaktion) und jetzt ists 7 Jahre alt, hat 100.000 km runter und währe nun als Gebrauchtwagen für bis zu 11.000€ verkaufbar.

Modell, bitte.

[Snoop90]

vor 15 Stunden von ToTheTop:

Modell, bitte.

Bin jetzt auch auf Autosuche für Freundin. Dabei festgestellt dass mein Golf 6 mehr wert ist, als vor 4 Jahren, trotz 50.000km mehr. Weniger Neuzulassung kleinerer Fahrzeuge und insgesamt eben teurer geworden. Die Dacia Duster stehen beim Händler nicht mehr neu für unter 10.000€ auf dem Hof.

[smarttrader]

Interessant, manchmals wundere ich mich immer was wo anders möglich ist. Hier ist Mietkauffaktor von 40-50 noch normal.

 

Das die Mieter jetzt alle aufjammern war doch klar, in Zeiten zu 1% Zins war das mit der Miete nicht tragisch. Aber jetzt mit 4,5% muss alles raus gequetscht werden. ETW Faktor 39, die Kaltmiete pro Monat deckt nicht mal die anfallenden Zinsen bei einer 90% Finanzierung. Und was ist jetzt? Alle sind jetzt gekniffen, der Vermieter im Fall der Anschlussfinanzierung und der Mieter generell der in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich  jede mögliche Mieterhöhung aufgebrummt bekommt. Kaufen werden momentan mehr Eigennutzer.

 

Wer aktuell mietet, hat aber auch einfach selbst Schuld. So viele im Bekannten- und Freundeskreis klagen jetzt ihr leid, das keine Mietwohnungen zu haben sind und wenn zu hohen Preisen. Die Leute jammerten vor 1 Jahr, es gibt keine Kaufangebote auf dem Immobilienmarkt gibt. Jetzt sollte wirklich für jeden was dabei sein und jetzt ist kaufen out und es muss gemietet werden. Und nein bitte nicht das ewige Argument, wenn es billiger wird kaufe ich. Historisch gesehen sind es aktuell normale Zinsen im niedrigen Bereich.

[WOVA1]

vor 20 Stunden von Oli83:

Wenn im - gewiss hier fiktivem - Chemiewerk weniger Kilometer weiter ein Unfall passiert, und alles kontaminiert, steigt der Wert des Bodens auch nicht gezwungenermaßen. 

Andere Variante - wenn der Vorstand eines größeren Chemiewerkes in Ludwigshafen verkünden würde, dass das Werk in den nächsten 10 Jahren dicht gemacht wird, wird der Wert von Grundstücken dort wohl auch nicht steigen.

[Sascha.]

vor 18 Stunden von ToTheTop:

Modell, bitte.

Mazda 2 Prime Line 75PS + Klimaanlage Kostenlos bei Aktion.
Neupreis 12500€ mit 3500€ Rabatt zuzüglich 500€ Überführungskosten.

[poipoi]

Am 5.2.2023 um 18:39 von Oli83:

Wenn im - gewiss hier fiktivem - Chemiewerk weniger Kilometer weiter ein Unfall passiert, und alles kontaminiert, steigt der Wert des Bodens auch nicht gezwungenermaßen. 

Auto nutzt sich ab und sinkt im Wert. Benötigt mind regelmäßig Inspektion, sonst sinkt der Wert noch schneller (Gegenbeispiel ist selten aber akzeptabel, schmunzelnd…). 
Ähnlich ist es mit einem Haus oder einer ETW. Es ist ein typisches Verbrauchsgut aber mit längerer Laufzeit verglichen zu Auto etc. Auch dies benötigt Renovierungen oder Umbauten oder Abriss. 

 

Der Grundstückspreis entwickelt sich abhängig von den äußeren Umständen (Chemieunfall vgl mit Industrieansiedlung (Intel in SA im nirgendwo…).
 

Oder leeres aber erschlossenes Grundstück verglichen mit einer Bruchbude auf gleichgroßem Grundstück. Welches ist mehr Wert? Ich denke das leere Grundstück. 

[Garth]

vor 16 Stunden von smarttrader:

Interessant, manchmals wundere ich mich immer was wo anders möglich ist. Hier ist Mietkauffaktor von 40-50 noch normal.

 

Das die Mieter jetzt alle aufjammern war doch klar, in Zeiten zu 1% Zins war das mit der Miete nicht tragisch. Aber jetzt mit 4,5% muss alles raus gequetscht werden. ETW Faktor 39, die Kaltmiete pro Monat deckt nicht mal die anfallenden Zinsen bei einer 90% Finanzierung. Und was ist jetzt? Alle sind jetzt gekniffen, der Vermieter im Fall der Anschlussfinanzierung und der Mieter generell der in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich  jede mögliche Mieterhöhung aufgebrummt bekommt. Kaufen werden momentan mehr Eigennutzer.

 

Wer aktuell mietet, hat aber auch einfach selbst Schuld. So viele im Bekannten- und Freundeskreis klagen jetzt ihr leid, das keine Mietwohnungen zu haben sind und wenn zu hohen Preisen. Die Leute jammerten vor 1 Jahr, es gibt keine Kaufangebote auf dem Immobilienmarkt gibt. Jetzt sollte wirklich für jeden was dabei sein und jetzt ist kaufen out und es muss gemietet werden. Und nein bitte nicht das ewige Argument, wenn es billiger wird kaufe ich. Historisch gesehen sind es aktuell normale Zinsen im niedrigen Bereich.

Manche wollen halt nicht den Großteil ihres Kapitals in einem Asset binden. Bei uns im Großraum Stuttgart ist es z.B 1. Teuer und 2.  stellt sich hier wirklich die Frage wie sich der Standort in Zukunft wirtschaftlich entwickelt. Ich möchte hier, abgesehen von einer Wohnung, die ich geerbt habe, einfach keine Karten drin haben. 

[Gast230418]

vor 11 Stunden von Garth:

Bei uns im Großraum Stuttgart ist es z.B 1. Teuer und 2.  stellt sich hier wirklich die Frage wie sich der Standort in Zukunft wirtschaftlich entwickelt. Ich möchte hier, abgesehen von einer Wohnung, die ich geerbt habe, einfach keine Karten drin haben. 

Warum sollte sich das Stuttgarter Umland langfristig nicht weiter positiv entwickeln? Ist eine ernstgemeinte Frage. 

[Garth]

vor einer Stunde von Oli83:

Warum sollte sich das Stuttgarter Umland langfristig nicht weiter positiv entwickeln? Ist eine ernstgemeinte Frage. 

Sehr hohe Abhängigkeit von der Autoindustrie, die sich in einer Transformation befindet, bei der noch nicht klar ist, wie unsere Autobauer am Ende dastehen werden. Bspw. die Firma Mahle hat mit ihren Kolben ziemliche Probleme in der elektrischen Welt. Ein einlenken der Regierung (E-Fuels als Alternative zu Elektro) sehe ich, dank der Grünen (ich frage mich wer die wählt…), nicht. Bzw. Das Verbrennerverbot kam ja aus Brüssel.