eigene Mietwohnung kaufen

[cjdenver]

vor 6 Minuten von dw_:

Da ihr kaufen wollt: Dem Vermieter Angst machen in welch desolatem Zustand die Wohnung und Gebäude sich befinden, was alles gemacht werden muss, und damit einen guten Preis bekommen.

(Andere Beiträge nicht gelesen.)

Oder am besten a la Die Flodders die Wohnung verwuesten und alle Kaeufer abschrecken?

[rhfake]

So, jetzt liegen alle Daten vor:

 

Unter Berücksichtigung dass 100% der Umlagefähigen Betriebskosten auf mich als Mieter umgelegt werden, würde ich zu Beginn des notwendigen Kredits wie folgt dastehen (Kosten zum Wohnen). 

 

 

- +rd 135 € mehr für das Wohnen bei Kauf.

- bei einem neuen Vermieter könnte die Miete sofort um 15% erhöhen (gibt auch der Mietspiegel her). Wären dann 670 € Kaltmiete. --> rd. +50 mehr für das Wohnen

- Instandhaltungsrücklage wurde für den Plan 2023 auf 15 € / m² erhöht. 

[Sovereign]

Am 23.1.2023 um 19:21 von rhfake:

Kaltmiete aktuell: 580 €

Kaufpreis 315.000 + NK

Preise über 24 Jahres-Netto-Kaltmieten sind nur in Ausnahmefällen diskutabel

315k / 580 / 12 = 45

Teurer kaufen geht vermutlich nicht.

 

Bei einer Miete von 580eur lohnt sich das vermieten nicht, nur der Verkauf denn die Rendite ist zu gering

 

Der Immobilienmarkt klappt gerade weg und gute Gelegenheiten wird es die nächsten Jahre immer wieder geben.

Der Markt teilt sich in die Immobilien die grün sind, sich gut verkaufen lassen und die die grün gemacht werden müssen.

 

Bei der Miete würde ich weiterwohnen wollen und mich Händen und Füßen gegen eine mögliche Kündigung wehren.

 

Und nicht diskutiert sind die Randbedingungen wie: Sanierungsstau, Energieversorgung, Lage.

 

Am 23.1.2023 um 19:21 von rhfake:

- Verheiratet 39; 35

Eine Immobilie ist vor allem eins: Immobil, d.h. es wird euch schwerer fallen z.B. einen 'besseren' Job in München annehmen zu können.

[Sovereign]

Am 23.1.2023 um 20:10 von satgar:

Du selbst wirst im öD ne ganz gute Rente haben, zzgl. Zusatzversorgung des Arbeitgebers.

in den nächsten sieben Jahren geht auch der letzte Babyboomer in Rente und wird vom Beitragzahler zum Bezieher von Rente.

Das Rentensystem ist seit Gerhard Schröder nicht mehr in größerem Umfang reformiert worden und wird uns deswegen innerhalb der nächsten 5 Jahre um die Ohren fliegen.

Ich glaube nicht das, wenn das Rentensystem implodiert, parallel dazu die Pensionen unverändert ausgezahlt werden.

 

Und 20 - 25 Jahre im Vorraus Prognosen über das Rentensystem zu machen finde ich ausgesprochen sportlich.

 

[satgar]

vor 4 Minuten von Sovereign:

in den nächsten sieben Jahren geht auch der letzte Babyboomer in Rente und wird vom Beitragzahler zum Bezieher von Rente.

Das Rentensystem ist seit Gerhard Schröder nicht mehr in größerem Umfang reformiert worden und wird uns deswegen innerhalb der nächsten 5 Jahre um die Ohren fliegen.

Ich glaube nicht das, wenn das Rentensystem implodiert, parallel dazu die Pensionen unverändert ausgezahlt werden.

 

Und 20 - 25 Jahre im Vorraus Prognosen über das Rentensystem zu machen finde ich ausgesprochen sportlich.

 

Es ging in meiner Aussage im Kern nicht um eine absolute Höhe von Rente. Er kriegt auch keine Pension, da er angestellt ist. Mir ging es um die Relation zum Lebenspartner. Dieses Ungleichgewicht an GRV- und Zusatzansprüchen durch Betriebsrente im öD gelte es durch Sparleistung des Paares auszugleichen. Nicht mehr, und nicht weniger wollte ich ausdrücken.

 

Ich sehe das übrigens nicht so schwarz, wie du, wenn auch ich die Probleme des Umlagesystems sehe.

[lacerator1984]

Am 23.1.2023 um 20:33 von rhfake:

Leider haben wir sehr unterschiedliche Bildungsabschlüsse und Erwerbsbiografien. Im Moment lässt der Arbeitgeber bei Person 2 keine andere Beschäftigung zu (Teilzeit+Minijob).

Was ist mit der Option Kündigung und neuer Job? Berlin sollte doch Möglichkeiten bieten...

Ich habe damit immer die besten Steigerungen bekommen.

[Nostradamus]

vor einer Stunde von Sovereign:

Das Rentensystem ist seit Gerhard Schröder nicht mehr in größerem Umfang reformiert worden und wird uns deswegen innerhalb der nächsten 5 Jahre um die Ohren fliegen.

Ich glaube nicht das, wenn das Rentensystem implodiert, parallel dazu die Pensionen unverändert ausgezahlt werden.

Wann genau wissen wir, dass uns das Rentensystem "um die Ohren geflogen" / "implodiert" ist. Was genau muss dafür passieren?

[testaccount]

Preis drücken (und wenn's nur 10% sind), dann kaufen.

[Sovereign]

vor 20 Stunden von Nostradamus:

Wann genau wissen wir, dass uns das Rentensystem "um die Ohren geflogen" / "implodiert" ist. Was genau muss dafür passieren?

Es ist wie immer im Bereich Finanzen: Das sind langfristige Vorgänge, jeder sieht was kommen wird, aber der tatsächlich Zeitpunkt bleibt offen, timing funktioniert nun einmal nicht.

[Nostradamus]

vor einer Stunde von Sovereign:

Es ist wie immer im Bereich Finanzen: Das sind langfristige Vorgänge, jeder sieht was kommen wird, aber der tatsächlich Zeitpunkt bleibt offen, timing funktioniert nun einmal nicht.

Man doktert ja dran rum mit der nächsten Rentenreform. Vielleicht wird das Rentenniveau trotzdem weiter sinken, vielleicht wird sich das Renteneintrittsalter weiter erhöhen. Wann ist uns aber nun das ganze System "um die Ohren geflogen?" Wenn das Rentenniveau bei 45 % liegt und die Rente mit 70 da ist? Dann wars das und der große Knall ist da? Ist schon absehbar, dass es eher schlechter als besser wird, aber ich kapiere nicht, was nun genau "innerhalb der nächsten 5 Jahre" passieren wird, wie du schreibst.

[cjdenver]

Am 29.1.2023 um 11:29 von Nostradamus:

, aber ich kapiere nicht, was nun genau "innerhalb der nächsten 5 Jahre" passieren wird, wie du schreibst.

 

Du wirst deinem Namen gerade aber überhaupt nicht gerecht

 

[slowandsteady]

  

Am 28.1.2023 um 10:42 von rhfake:

Unter Berücksichtigung dass 100% der Umlagefähigen Betriebskosten auf mich als Mieter umgelegt werden, würde ich zu Beginn des notwendigen Kredits wie folgt dastehen (Kosten zum Wohnen). 

 

 

- +rd 135 € mehr für das Wohnen bei Kauf.

- bei einem neuen Vermieter könnte die Miete sofort um 15% erhöhen (gibt auch der Mietspiegel her). Wären dann 670 € Kaltmiete. --> rd. +50 mehr für das Wohnen

- Instandhaltungsrücklage wurde für den Plan 2023 auf 15 € / m² erhöht. 

@rhfake550€ Zinsen am Anfang wären bei 4% aktuellem Zinssatz aber nur eine Kreditsumme von 550*12/0.04=165k? Das passt doch nicht zusammen mit deinen Angaben oben, selbst nicht mit 100k Schenkung. Ich habe mit deinen Angaben so kalkuliert:

Am 24.1.2023 um 09:44 von slowandsteady:

11€/m2 neu erzielbare Miete angesetzt, 315k / (12*82*11) = 29 realistische Jahreskaltmieten. Ihr bräuchtet mit Schenkung ca. 320k - 140k = 180k Kredit, d.h. die Zinsen wären bei 4.5% alleine 675€/Monat. Einmal 180k und 4.5% in den Annuitätenrechner gestopft: 10 Jahre Volltilgung braucht ihr 1865/Monat, für 15 Jahre Volltilgung 1376/Monat, 20 Jahre 1138/Monat, 30 Jahre 912€/Monat. Ihr seit schon fast 40, d.h. ihr solltet in max. 25 Jahren tilgen, in der Rente wird es vermutlich unmöglich. Eine Rückzahlung der "Schenkung" ist da noch nicht mal drin.

Realistisch ist mit deinen Angaben weit über 1000€/Monat an Rate, zumindest wenn ihr es vor der Rente abbezahlt haben wollt. Ich würde es nur kaufen, wenn ich es deutlich runterhandeln könnte. Potentiellen Käufern kannst du gerne vorjammern, was an der Wohnung alles schlecht ist - nicht die feine englische Art, aber ggf. führt das dazu, dass nicht so schnell verkauft wird  Kaufen würde ich bei 4% Zinsen (100/4=25) nur, wenn der Faktor auf dem Markt maximal 20-25 ist. Das gilt aber nur wenn alles 100% wäre, für überfällige Renovierungen gibt es aber nochmal Abzug -> Faktor sollte realistisch eher 15 sein, sonst wird es ein Draufzahlgeschäft.

Am 28.1.2023 um 12:45 von Sovereign:

Preise über 24 Jahres-Netto-Kaltmieten sind nur in Ausnahmefällen diskutabel

315k / 580 / 12 = 45

Teurer kaufen geht vermutlich nicht.

Hier gilt Kaltmiete != aktuelle Marktmiete

[SM77]

Haben hier eine ähnliche Situation: Unser Vermieter möchte seit 05/2022 die Wohnung verkaufen. Er startete mit einem Faktor von 50. Mittlerweile hat er die Miete erhöht (liegt jetzt etwas über ortsüblicher Vergleichsmiete) und gleichzeitig den Preis um ein paar Prozent gesenkt. Nun ist er bei Faktor 44. Alles ohne Erwerbsnebenkosten gerechnet. Innerhalb der 9 Monate gab es 5 Besichtigungen!

 

Wir würden die Wohnung theoretisch auch kaufen, aber bis max. Faktor 30 zahlen. Alles andere ist aus meiner Sicht gerade nicht sinnvoll. Auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnung ca. 20 Jahre alt ist und es wohl in den nächsten Jahren mit den größeren Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen losgehen wird. Leider hat sich unser Vermieter vom örtlichen Nobelmakler einlullen lassen, der ihm diesen Traumpreis "verspricht".

 

Was kann man machen? Abwarten und Tee trinken. Bei dem Preis muss man schon sehr viel Glück haben, dass man jemanden findet, der eine vermietete Wohnung mit all den zugehörigen Risiken kauft. Alternativ mit dem Eigentümer eine "Abfindung" in ordentlicher Höhe aushandeln, wenn man freiwillig auszieht.

 

Die Wohnung bei potentiellen Käufern "schlechtreden" ist übrigens m.W.n. nicht erlaubt. Man darf aber natürlich auf Fragen eine ehrliche Antwort geben. Meine Erfahrung diesebzüglich sind aber erschreckend: Die Interessenten fragen so gut wie gar nichts. Lustigste Fragen bisher: "Sind die Fenster bodentief?" und "Gehören die Kellerregale zur Wohnung?" (50 Euro Plastik-Baumarktteile). Auch meine Vorurteile gegenüber Maklern wurden bestätigt und sogar weit übertroffen.

[HomerJay81]

Ist es nicht so, dass ihr in jedem Fall ein Vorkaufsrecht habt zu den Konditionen, die der Verkäufer mit einem potentiellen Käufer ausgehandelt hat?

 

https://www.mieterbund.de/mietrecht/mietrecht-a-z/stichworte-zum-mietrecht-v/vorkaufsrecht.html

 

Dann könntet ihr doch erstmal einfach abwarten, ob und zu welchem Preis die Wohnung einen Käufer findet.

Erst dann müsst ihr euch entscheiden.

Dann wird es vermutlich auch einen realistischeren Preis geben, weil der potentielle Käufer stellvertretend für euch verhandelt hat. 

 

Ich bin absolut kein Fachmann auf dem Gebiet und es kann auch sein, dass es Quatsch ist, was ich geschrieben habe - in dem Fall bitte korrigieren. 

[satgar]

Gerade eben von HomerJay81:

Ist es nicht so, dass ihr in jedem Fall ein Vorkaufsrecht habt zu den Konditionen, die der Verkäufer mit einem potentiellen Käufer ausgehandelt hat?

 

https://www.mieterbund.de/mietrecht/mietrecht-a-z/stichworte-zum-mietrecht-v/vorkaufsrecht.html

 

Dann könntet ihr doch erstmal einfach abwarten, ob und zu welchem Preis die Wohnung einen Käufer findet.

Erst dann müsst ihr euch entscheiden.

Dann wird es vermutlich auch einen realistischeren Preis geben, weil der potentielle Käufer stellvertretend für euch verhandelt hat. 

 

Ich bin absolut kein Fachmann auf dem Gebiet und es kann auch sein, dass es Quatsch ist, was ich geschrieben habe - in dem Fall bitte korrigieren. 

Der erste Absatz deines Links ist enorm wichtig. Wenn das bereits eine Eigentumswohnung des jetzigen Besitzers war und ist, gibt es das Recht nicht. Nur wenn das erstmalig passiert, gibts das Recht wohl.

[poipoi]

vor 3 Minuten von satgar:

Der erste Absatz deines Links ist enorm wichtig. Wenn das bereits eine Eigentumswohnung des jetzigen Besitzers war und ist, gibt es das Recht nicht. Nur wenn das erstmalig passiert, gibts das Recht wohl.

wo steht das?

 

Hieraus lese ich das nicht:

Werden die Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt, um die Wohnungen dann einzeln weiterzuverkaufen, haben die dort wohnenden Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

 

[satgar]

vor 2 Minuten von poipoi:

wo steht das?

https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-103-das-vorkaufsrecht-des-mieters-nach-umwandlung-in-eine-eigentumswohnung.htm

[CorMaguire]

vor 3 Minuten von poipoi:

wo steht das?

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html

[chirlu]

 

vor 26 Minuten von poipoi:

wo steht das?

 

Hieraus lese ich das nicht:

Werden die Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt, um die Wohnungen dann einzeln weiterzuverkaufen, haben die dort wohnenden Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

 

Nicht: „Wird eine Eigentumswohnung verkauft, …“

[DNA]

Da die Wohnung in Berlin steht, steht aktuell eine Eigenbedarfskündigung erst nach 10 Jahren im Raum. Vielleicht hilft das für die Überlegungen.

[Ryker]

vor 12 Minuten von DNA:

Da die Wohnung in Berlin steht, steht aktuell eine Eigenbedarfskündigung erst nach 10 Jahren im Raum. Vielleicht hilft das für die Überlegungen.

Nur wenn das Wohnungseigentum nach Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wurde, § 577a Abs. 1 BGB.

[Thomas_384]

vor 6 Stunden von SM77:

Haben hier eine ähnliche Situation: Unser Vermieter möchte seit 05/2022 die Wohnung verkaufen. Er startete mit einem Faktor von 50. Mittlerweile hat er die Miete erhöht (liegt jetzt etwas über ortsüblicher Vergleichsmiete) und gleichzeitig den Preis um ein paar Prozent gesenkt. Nun ist er bei Faktor 44. Alles ohne Erwerbsnebenkosten gerechnet. Innerhalb der 9 Monate gab es 5 Besichtigungen!

 

Wir würden die Wohnung theoretisch auch kaufen, aber bis max. Faktor 30 zahlen. Alles andere ist aus meiner Sicht gerade nicht sinnvoll. Auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnung ca. 20 Jahre alt ist und es wohl in den nächsten Jahren mit den größeren Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen losgehen wird. Leider hat sich unser Vermieter vom örtlichen Nobelmakler einlullen lassen, der ihm diesen Traumpreis "verspricht".

 

Was kann man machen? Abwarten und Tee trinken. Bei dem Preis muss man schon sehr viel Glück haben, dass man jemanden findet, der eine vermietete Wohnung mit all den zugehörigen Risiken kauft. Alternativ mit dem Eigentümer eine "Abfindung" in ordentlicher Höhe aushandeln, wenn man freiwillig auszieht.

 

Die Wohnung bei potentiellen Käufern "schlechtreden" ist übrigens m.W.n. nicht erlaubt. Man darf aber natürlich auf Fragen eine ehrliche Antwort geben. Meine Erfahrung diesebzüglich sind aber erschreckend: Die Interessenten fragen so gut wie gar nichts. Lustigste Fragen bisher: "Sind die Fenster bodentief?" und "Gehören die Kellerregale zur Wohnung?" (50 Euro Plastik-Baumarktteile). Auch meine Vorurteile gegenüber Maklern wurden bestätigt und sogar weit übertroffen.

 

Wieso hast du der Erhöhung der Miete über den Mietspiegel zugestimmt?

Ich lehne das immer schön ab und - wenns nach meinem Vermieter geht würde der nämlich schon 20 Prozent drüber vermieten.

 

Geht aus meiner Sicht gar nicht, solch ein Verhalten vom Vermieter (also überhaupt über den Mietspiegel zu vermieten).

 

Deswegen die Frage: Warum habt ihr zugestimmt?

[SM77]

vor 56 Minuten von Thomas_384:

Deswegen die Frage: Warum habt ihr zugestimmt?

Wir haben einen Indexmietvertrag. Da muss der Mieter nicht zustimmen.

[B Gates]

vor 9 Stunden von SM77:

Wir haben einen Indexmietvertrag. Da muss der Mieter nicht zustimmen.

Darf man Fragen wieso du eine Indexmiete eingegangen bist, was waren die Vorteile für dich?

 

Oder gab es keine andere Möglichkeit?

[satgar]

Wir haben auch einen Indexmietvertrag. Das wird in den Top7 Städten immer beliebter, und dort hat man aufgrund der Wohnungsknappheit leider keine andere Wahl. Man ist froh, was gefunden zu haben und den Zuschlag zu kriegen.