Impulse Hauskauf/Hausverkauf

[Nostradamus]

Gerade eben von klingklang:

Ich auch nicht aber ein Teenie mit eigenem Bad und Zugang könnte das ganz nett finden (vllt.).

Fand ich zwar früher auch erst, so lange es noch nicht feucht-schimmlig war... Dachboden wäre jedenfalls viiiel besser, auch wegen des Sonnenlichts. Im Keller ist halt schlecht wohnen.

[Grubner]

Ich würde deine Fragestellung anders angehen: Was stört dich an deiner aktuellen Wohnsituation?

 

Wenn du die Frage mit "eigentlich nichts" beantworten kannst, dann würde ich gar nichts ändern, sonder dein Leben mit den Kids + Familie genießen (Zeit mit Kleinkindern kommt nie wieder und später brauchen sie dich nicht mehr, Urlaub, Sportkurse für die Kids etc.). Anscheinend seit ihr ja finanziell gut aufgestellt.

 

VG

Grubner

[stagflation]

vor 7 Stunden von klingklang:

Potentielles neues Haus:

Bungalow, 230m2 Wohnfläche und 1000m2 Grundstück, Bj. 1970, Ölheizung

 

Die Kinder werden in 15 Jahren aus dem Haus sein? Was machst Du dann mit 230 m² Wohnfläche? Die müssen auch bewirtschaftet werden...

[klingklang]

vor 11 Minuten von stagflation:

 

Die Kinder werden in 15 Jahren aus dem Haus sein? Was machst Du dann mit 230 m² Wohnfläche? Die müssen auch bewirtschaftet werden...

ja, sicher auch ein Punkt. Das wollen aber 180m2 aktuell auch inkl Garten.

[hilflos]

vor 6 Stunden von DarkBasti:

 

Auf die 630k kann man vielleicht noch Kaufnebenkosten und Renovierung dazu rechnen. 

Nk 10%: 63.000€

PV: 30.000€

Heizung: 20.000€

...

es soll noch Bundesländer geben die haben 3,5% Grunderwerbssteuer und auf 10% Nebenkosten kommt man nur mit Makler

PV auf Bestand ist nirgends Pflicht und vereinzelt nur bei kpl. Dachrenovierung

Ölheizung ist bis 2025 als Neuanlage zulässig und im Bestand unbegrenzt. wenn die Abgaswerte nicht passen, reicht ein neuer Brenner

[DarkBasti]

In Brandenburg haben wir 6,5% Grunderwerbssteuer. Plus Notarkosten habe ich 10% grob überschlagen. Es war nur eine Beispielrechnung. 

 

Ich bin davon ausgegangen, das man sich das neue Haus ähnlich renoviert bzw. verbessert. Deswegen würde ich annehmen, das man sich eine PV Anlage anschafft. Ist eben auch nur ein Beispiel. 

Es gibt ja auch noch anderes, wie z. B. eine neue Küche, neues Badinventar und in einem größeren Haus eventuell auch neue Möbel. Vielleicht im Garten noch ein Bewässerungssystem und einen Rasenmäherroboter? 

Oder auf dem Grundstück noch eine Garage? 

Ich hatte mir nach dem Hauskauf so ziemlich alles gerade genannte angeschafft und die Liste kann je nach Anspruch wachsen.

Deswegen muss man sich im klaren sein, was man hat und was man will.

Und was man sich leisten möchte!

[Sapine]

Was mich daran am meisten stört ist der Gedanke, dass man sich selbst ins Hamsterrad begibt aus dem man kaum noch raus kommt. Mit dem alten Haus wäre die Hypothek bald Geschichte und man kann ein Ruhepolster aufbauen und Flexibilität erreichen. Ob man dann früher aufhört mit Arbeiten oder kürzer tritt oder sich einiges nebenbei leistet (jetzt oder später), all das kann man frei entscheiden. Auch hat man einen Rückhalt wenn unvorhergesehene Dinge passieren wie Krankheit, Scheidung etc. Freiwillig auf Kante nähen wäre nicht meines. 

[klingklang]

Absolut - man möchte ja nicht in einem „Altbau“ wohnen. 
 

Wie oben schon geschrieben sind die 130k€ Mehrkosten sehr schön gerechnet. 
 

Evtl. habe. wir ja die Möglichkeit Bzw. die Zeit den Marktwert zu testen und die Resonanz abzuwarten.  
 

Das Vorhaben steht oder fällt mit unserem  Hausverkauf. 

[Diddi]

Es widerspricht sich auch etwas.

 

Entweder die Preise sind gut - dann wirst Du euer Haus gut los, musst aber das andere teuer bezahlen.

Oder die Preise sind niedrig - Schnäppchen möglich beim Neuen, aber auch wenig Erlös beim Vorhandenen.

 

Mir scheint bei dem Vorhaben viel Wunschdenken und Schönrechnen dabei zu sein.

[klingklang]

vor 9 Stunden von Diddi:

Mir scheint bei dem Vorhaben viel Wunschdenken und Schönrechnen dabei zu sein.

Ja, da kann ich nicht widersprechen.
Mal die nächsten Tage abwarten. 

[Idontcare]

Würde die Bank auch den Hauskauf ohne Verkauf des alten Hauses finanzieren und ist das für dich finanzierbar (EK plus Nebenkosten und monatliche Rate plus Instandhaltung)? Wenn ja, kannst du wenn du willst ohne dir große Gedanken zu machen dem Impuls nachgeben denke ich weil das Risiko überschaubar ist. Und dir dann in Ruhe überlegen, was mit dem alten Haus passieren soll. Vermieten wurde schon als Option erwähnt. Oder halt einfach den richtigen Verkaufszeitpunkt abwarten ohne Druck (Ich brauch die Kohle für das neue Haus).

 

Das nur ein Gedankengang zur besseren Bewertung, beinhaltet nicht die Empfehlung es auch genauso zu machen, weil es ja auch nachteilig sein könnte (z.B.: höherer Zinssatz für das Darlehen für das neue Haus weil weniger EK).

 

Lg,

 

idontcare

[klingklang]

vor 24 Minuten von Idontcare:

Würde die Bank auch den Hauskauf ohne Verkauf des alten Hauses finanzieren und ist das für dich finanzierbar (EK plus Nebenkosten und monatliche Rate plus Instandhaltung)? Wenn ja, kannst du wenn du willst ohne dir große Gedanken zu machen dem Impuls nachgeben denke ich weil das Risiko überschaubar ist. Und dir dann in Ruhe überlegen, was mit dem alten Haus passieren soll. Vermieten wurde schon als Option erwähnt. Oder halt einfach den richtigen Verkaufszeitpunkt abwarten ohne Druck (Ich brauch die Kohle für das neue Haus).

 

Das nur ein Gedankengang zur besseren Bewertung, beinhaltet nicht die Empfehlung es auch genauso zu machen, weil es ja auch nachteilig sein könnte (z.B.: höherer Zinssatz für das Darlehen für das neue Haus weil weniger EK).

 

Lg,

 

idontcare

Ja - auch eine gute Idee.

 

Wahrscheinlich würde das auch funktionieren solange wir beide arbeiten, mit einem Gehalt nicht.

Belastung wären ca. +- 3.5k€ (+900€ für bestehenden Kredit) für den neuen Kredit, abzüglich Netto Mieteinnahmen von ca. 1600€.

Anfang des Jahres hätten wir wahrscheinlich schon zugeschlagen aber jetzt wo das Baugeld wieder kostet ist es ehrlich gesagt schon etwas verrückt.

 

Aber wir wollen uns nicht mit den Mietern ärgern und Steuern wären dann ja auch zu zahlen, so dass sich das auf den ersten Blick nicht wirklich lohnt...

 

Was auch ein wichtiger Punkt ist sind die Mehrbelastungen der Nebenkosten, die dann mal grob auch ca. doppelt so teuer wären.

 

 

[Caveman8]

Ich schätze die Nebenkosten aus dem Bauch heraus eher vier mal so hoch als doppelt. 

1) Du hast keine PV mehr (Keine Einspeisevergütung und bei den aktuellen Stromkosten auch ordentlich mehr Netzbezug)

2) mehr als doppelt so hohe Grundsteuer 

3) mehr Wasserverbrauch, da größeres Grundstück (auch das macht im Sommer mal 2-300€ aus)

4) höhere Heizlast (Bungalows allgemein mehr als DHH + größere Grundfläche + nicht gedämmt)

5) Öl vermutlich teurer als Pellets?! 

[ER EL]

vor 1 Stunde von klingklang:

so dass sich das auf den ersten Blick nicht wirklich lohnt.

Wenn man sich es ausrechnet braucht man sich nicht auf irgendwelche Blicke verlassen

Wenn man Optionen einfach schnell abtut ohne das mal konkret zu prüfen, scheint es nicht so ernst zu sein mit diesen Gedankenspielerein. Lass es daher sein. 

[klingklang]

Wir befinden uns in der Planungsphase „Träumerei“ höchsten bei einer Grundlagenermittlung…

Meine grobe Schätzung lag bei doppelt so hohen Nebenkosten - @Caveman8 schätzt, mit guten Argumenten, viermal so hoch. 

Spricht das jetzt für oder gegen die Immobilie? ;-)

 

Ohne jetzt einen Berechnungen zu machen reichen mir diese Schätzungen und Denkantstösse in der aktuellen Phase. 

[ER EL]

vor einer Stunde von klingklang:

Wir befinden uns in der Planungsphase „Träumerei“ höchsten bei einer Grundlagenermittlung…

Meine grobe Schätzung lag bei doppelt so hohen Nebenkosten - @Caveman8 schätzt, mit guten Argumenten, viermal so hoch. 

Wenn man die Zeit zur Träumerei nutzt anstatt in der gleichen Zeit zu rechnen, bestätigt auch dies die fehlende Ernsthaftigkeit. 

Sich überhaupt die Option zu geben erst mal zu spielen um den Entscheid zu treffen ob überhaupt mal nachgerechnet wird, zeigt die fehlende Ernsthaftigkeit. Dies wird auch jeglichen Entscheid und jegliche Aktion in diesem Projekt begleiten. 

Daher immer noch die Empfehlung, dass du es lassen solltest. 

Glücklicherweise kommst du ja zur gleichen Entscheidung, wenn auch auf anderem weg. 

[klingklang]

Ok - wird gemacht.  

[cjdenver]

Am 25.11.2022 um 11:08 von ER EL:

Impuls: Aktuelles Haus behalten und vermieten 

Haette ich auch vorgeschlagen, aber so wie es aussieht fehlen OP hierzu die Mittel (?) 

 

PS das ist uebrigens die Variante die ich bisher (erfolgreich) gefahren bin, so schafft man sich "nebenbei" ein Portfolio an

[klingklang]

So, wir haben uns dagegen entschieden und weitere Gespräche abgesagt.

 

Rational gesehen macht es keinen Sinn und wir haben jetzt auch nicht Geld übrig was unbedingt investiert werden muss...

 

Diese Rechnung hat mir/uns die Augen geöffnet:

Am 25.11.2022 um 10:20 von DarkBasti:

Auf die 630k kann man vielleicht noch Kaufnebenkosten und Renovierung dazu rechnen. 

Nk 10%: 63.000€

PV: 30.000€

Heizung: 20.000€

...

 

Also

740.000-500.000

=240.000€ Differenz

 

Dagegen dein jetziges Haus, was sich doch recht gut anhört. 

Sowie die Unsicherheit beim eigenen Hausverkauf und die mindestens doppelt so hohen Nebenkosten.

Auf Vermieter und den damit einhergehenden Stress und ggfls. Ärger haben wir ebenfalls keine Lust.

 

Evtl. ergibt sich ja noch einmal eine Gelegenheit wenn das Geld wieder weniger kostet.

 

Von daher vielen Dank an den Input und Kommentare!

[slowandsteady]

vor 22 Stunden von cjdenver:

Am 25.11.2022 um 11:08 von ER EL:

Impuls: Aktuelles Haus behalten und vermieten 

Haette ich auch vorgeschlagen, aber so wie es aussieht fehlen OP hierzu die Mittel (?) 

Vorab: Ich besitze keine Immobilien, aber selbst wenn ich ein EFH besitzen würde, dann würde ich es nie vermieten. Entweder selbst bewohnen oder verkaufen. Bei einem EFH gibt es viel zu viel Streitpotential mit dem Mieter über Dinge wie Gartengestaltung und zu viel "Schadenspotential" wenn der Mieter Mist baut. Einfach mal im Vermieter Forum entsprechende Threads lesen, das reicht mir.

[smarttrader]

vor einer Stunde von slowandsteady:

Vorab: Ich besitze keine Immobilien, aber selbst wenn ich ein EFH besitzen würde, dann würde ich es nie vermieten. Entweder selbst bewohnen oder verkaufen. Bei einem EFH gibt es viel zu viel Streitpotential mit dem Mieter über Dinge wie Gartengestaltung und zu viel "Schadenspotential" wenn der Mieter Mist baut. Einfach mal im Vermieter Forum entsprechende Threads lesen, das reicht mir.

Uff ...

 

Die Wahrscheinlichkeit zu Fuss ein tödlichen Unfall zu erleben ist geringer als wenn ich 130km/h auf der Autobahn fahre. Deswegen gehe ich nur noch zu Fuss.

 

Wir hatten ein EFH vermietet und das war eine Goldgrube. Gas usw. war alles direkt mit dem Versorger abgerechnet. Die alte selbst genutzte Wohnung die wir jetzt vermietet haben ist Konflikt belasteter. WEG ist nicht unbedingt investitionsfreudig. Die Mieter zicken rum und wollen nicht die 100 Euro mehr Nebenkosten bezahlen, der Mieterschutzbund hat uns ein nettes Schreiben geschickt. Jeder Vermieter weiss, was dieser Mist alias Mieterschutzbund bedeudet. Nach nichtmal 6 Monate Mietdauer, ist der erste Ärger vorleigend.

[Anteilseigner]

39 minutes ago, smarttrader said:

Wir hatten ein EFH vermietet und das war eine Goldgrube.

und was habt ihr mit der Goldgrube gemacht?

[cjdenver]

vor 5 Stunden von slowandsteady:

Vorab: Ich besitze keine Immobilien, aber selbst wenn ich ein EFH besitzen würde, dann würde ich es nie vermieten.

 

Gut zu wissen, aber mit Verlaub, ich halte mich lieber an meine eigenen Erfahrungen als an hypothetische Erwaegungen

 

Zitat

Entweder selbst bewohnen oder verkaufen. Bei einem EFH gibt es viel zu viel Streitpotential mit dem Mieter über Dinge wie Gartengestaltung und zu viel "Schadenspotential" wenn der Mieter Mist baut. 

 

Jein. Mist kann jeder Mieter bauen, und hohe Kosten erzeugen ebenso.

 

Meine Erfahrungen sind eher dass ein EFH andere Mieter anzieht (Familien, Paare mit Hund etc.) als eine Wohnung, und dass Erstere typischerweise pfleglicher mit der Immobilie umgehen und langfristiger mieten als Letztere. 

 

Auch sind EFH oft in besseren Gegenden belegen als Wohnungen (zumindest in meinem Portfolio). 

 

Und zusaetzlich (oder deswegen) ist die Moeglichkeit des Preisanstiegs (oder zumindest des Werterhalts) bei EFH deutlich hoeher als bei Wohnungen. 

 

Nimmt man dann noch die potentiellen Konflikte in WEG dazu (auch da habe ich einige Erfahrungen gesammelt, und kann @smarttraderda nur beipflichten, auch wenn wir sonst eher "gegensaetzlicher Meinung" sind), dann ist fuer mich ein EFH mindestens genauso attraktiv und profitabel zu vermieten wie eine Wohnung. Drum habe ich beides im Portfolio. 

 

Zitat

Einfach mal im Vermieter Forum entsprechende Threads lesen, das reicht mir.

 

Mir reichen Horrorstories Unbekannter aus dem Internet grundsaetzlich nicht - ich bin aber auch nicht nur hypothetisch unterwegs

[slowandsteady]

vor 1 Stunde von cjdenver:

Gut zu wissen, aber mit Verlaub, ich halte mich lieber an meine eigenen Erfahrungen als an hypothetische Erwaegungen.

Ich habe nie gesagt, dass ich statt einem EFH eine Wohnung in einer WEG vermieten möchte. Meine Freizeit ist mir zu schade, um sie mit Eigentümerversammlungen oder mit dem Streichen meiner Wohnung zu verbringen für eine mickrige Rendite (weil Kaufpreise viel zu hoch). Ich bin gerne Mieter und bisher waren alle Vermieter mit mir sehr zufrieden, ich gehe aber auch nicht wegen ein paar Euro bei der Nebenkostenabrechnung zum Mieterschutzbund und weiß auch wie man zB Heizkörper ohne Handwerker entlüftet oder einen Siphon tauscht.

 

Ich sehe schon den Vorteil eines selbst genutzten EFH, aber das wäre dann die "Lifestyle"-Entscheidung und kein Investment. Solange massiv gegen Vermieter Stimmung gemacht wird, energetische Zwangssanierungen kommen werden und die Preise im Verhältnis zu den Zinsen so sind wie sie sind, sehe ich überhaupt keinen Grund freiwillig Vermieter zu werden. Man zieht immer den kürzeren im deutschen Mietrecht, daher würde ich min. 5% Bruttorendite nach Abzug aller Kosten für das Risiko erwarten, bzw. jetzt mit gestiegenen Finanzierungskosten eher so 7-10%. Und Immobilien mit einer solchen Rendite gab es weder vor ein paar Jahren noch aktuell (höchstens im tiefsten Osten weit und breit von jeder Stadt entfernt, aber da ist fraglich ob man in 10 Jahren noch Mieter findet).

 

Und als Inflationsschutz habe ich ja vor ein paar Jahren in eine Photovoltaik GmbH&CoKG investiert, die Rendite hätte ich mit Vermieten nicht hinbekommen und ich muss mich nicht mit nervigen Mietern rumärgern, sondern einmal im Jahr die Erträge der GmbH in die Anlage der Steuererklärung übertragen  Und das EEG ist zwar komplex, aber immer noch leichter verständlich als das deutsche Mietrecht.

 

Und jetzt genug Off-Topic. Der Thread kann eigentlich zu gemacht werden...

vor 7 Stunden von klingklang:

Sowie die Unsicherheit beim eigenen Hausverkauf und die mindestens doppelt so hohen Nebenkosten.

Auf Vermieter und den damit einhergehenden Stress und ggfls. Ärger haben wir ebenfalls keine Lust.

Glückwunsch zur Entscheidung.