Impulse Hauskauf/Hausverkauf

[klingklang]

Hallöchen,

 

wir haben vor 8 Jahren ein Haus gekauft und überlegen aktuell ein neues zu kaufen. Dieses befeindet sich im selben Ort.

 

Kaufpreis wären ca. 630.000€ und für unser aktuelles würden wir ca. 450-500.000€ bekommen, so unsere Schätzung.

Restschuld ist bei 170.000€ auf dem aktuellen Haus.

 

Erstes Gespräch mit der bisherigen Bank sieht so aus:

130k / 10 Jahre Zinsbindung zu 4,3%

500k als Zwischenkredit zu 3,8%

Die bisherige Finanzierung (noch 170k€ Rest) könnte übernommen werden (BSV/Forwardarlehen) zu ca. 2,8%.

 

Aktuelles Haus:

DHH, ca. 180m2 Wohnfläche und 340m2 Grundstück, Bj. 1930 und bis 2016 renoviert, WDVS, PV-Anlage seit 2021, Pelletsheizung mit neuem Pufferspeicher 2022

 

Potentielles neues Haus:

Bungalow, 230m2 Wohnfläche und 1000m2 Grundstück, Bj. 1970, Ölheizung

 

Aktuell läuft das noch unter Träumerei/Spinnerei und ich hätte gerne ein paar Impulse im besonderen zu möglichen Finanzierungen.

[Snoop90]

Auf den Kaufpreis könnten in nächster Zeit noch einige Zusatzkosten anfallen von 100.000€ oder mehr. Austausch Ölheizung, evtl. Rundumsanierung, je nach Zustand und Alter. Das Haus ist auch schon 50 Jahre alt und hoffentlich Fenster, Dach, Außenisolation in den letzten 10 Jahren auf aktuellen Stand erfolgt.

Ganz fit bin ich im Häuserverkauf nicht, aber fallen nicht unter 10 Jahre Steuern an? Dann wäre es sinnvoll, noch etwas zu warten. Ansonsten muss das im Verkaufserlös Berücksichtigung werden.

[BigSpender09]

vor 16 Minuten von Snoop90:

Ganz fit bin ich im Häuserverkauf nicht, aber fallen nicht unter 10 Jahre Steuern an?

Nicht bei selbstgenutzten Immos.

[Anleger Klein]

Je nach Bundesland hast du direkt bei Eigentümerwechsel schon ordentliche Sanierungsverpflichtungen, d.h. es kann sein (je nachdem wo du bist), dass du die Ölheizung in einer Frist ersetzen musst. 

[EddisHerrchen]

Hallo klingklang,

 

mir fehlen irgendwie die anfallenden Nebenkosten: Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch usw. die dann ja ggf. auch anfallen. Renovierungskosten hapt Snoop90 schon angebracht.

 

Was ist denn die Motivation für den Tausch? Die größere Wohnfläche? Das größere Grundstück? Ein neues Projekt (aktuelles Haus ist ausrenoviert, neues Projekt zur Beschäftigung? Gründung einer 10 köpfigen Patchworkfamilie? )

 

Der erste Gedanke den ich hatte war: viel Geld verbrannt wenn Du das machst (Nebenkosten, Renovierung), außerdem sattelst Du wieder Schulden auf. Bekommst Du denn wenigstens die Investition ins alte Haus mit dem angepeilten Kaufpreis raus?

 

Gruß

Eddisherrchen.

[Sapine]

1000 qm Garten können sehr schön sein, sind aber auch echt Arbeit. 

 

Renovierungen sind vor Einzug deutlich leichter durchzuführen als danach. Dafür solltet ihr zumindest eine grobe Kostenübersicht erstellen. Fenster, Terrasse, Gartengestaltung, Isolierung, Heizung, Dach, Strom, Wasserleitungen, Bäder,  Küche etc. Da kann ganz schön was zusammen kommen. 

[klingklang]

Danke für die Rückmeldungen.

 

Nebenkosten wären ohne Makler - wie damals auch.

 

Es ist ein von der Substanz noch ganz gut in Schuss, man könnte, muss aber aktuell nicht renovieren. Wird aber anfallen die nächsten Jahre.

Ölheizung habe ich auch Bedenken und bei dem Thema müsste ich mich noch einmal schlau machen wenn wir in die nächste Runde gehen würde.

 

Wie gesagt läuft das ganze aktuell noch unter "Träumerei".

 

Das schwierigste wird sein einen Käufer für unser Haus zu finden - zumindest zu unseren Vorstellungen aktuell.

 

 

[slowandsteady]

vor einer Stunde von klingklang:

Kaufpreis wären ca. 630.000€ und für unser aktuelles würden wir ca. 450-500.000€ bekommen, so unsere Schätzung.

Mein Impuls: Die Kaufpreise die aktuell auf Immoscout sind, sind unrealistisch hoch. Nachverhandeln ist extrem wichtig, aktuell haben wir wieder einen Käufermarkt und ich denke einige Angebote die es bei uns hier gibt werden entweder gar nicht verkauft werden oder mit mindestens -20% Abschlag. Ein Angebot steht schon seit Januar online, mit unverändertem Preis. Noch 2021 standen Angebote maximal ein paar Wochen online. 630.000 für einen "Ort" (d.h. keine Stadt?) erscheint sehr hoch, insb. wenn das Haus BJ 1970 hat. Ich wäre mir auch nicht so sicher, ob du dein Haus wirklich für die geschätzten 450-500k losbekommst, bei 20% Eigenkapital und 4% Zinsen ist das eine Kreditrate von >2000€ pro Monat und da gibt es dann gar nicht so viele Käufer.

Aber das ist schwer zu beurteilen ohne genaue Lage, in München ist das sicher preislich ok, im Osten auf dem Land würde ich keine 630k zahlen  

vor einer Stunde von klingklang:

hätte gerne ein paar Impulse im besonderen zu möglichen Finanzierungen.

Das werden wohl die Banken weiterhelfen können. Die Zinssituation ändert sich ja aktuell auch rapide.

vor einer Stunde von Snoop90:

Austausch Ölheizung, evtl. Rundumsanierung, je nach Zustand und Alter.

Aktuell ist Renovieren/Bauen sehr anstrengend, ich kenne zwei Bauherren die vor kurzem bzw. aktuell noch bauen und beide sind am Fluchen, weil überhaupt Handwerker zu finden bzw. Material zu bekommen ein ständiges Organisieren ist und Mehrkosten anfallen. Ich weiß nicht ob ich mir das antun würde, wenn ich schon ein Haus hätte. Wenn viel in Eigenleistung gemacht wird und nur "einfache" Dinge notwendig sind wie Streichen/Boden tauschen, dann geht es vielleicht.

Heizungstausch wird aktuell sehr teuer, das wollen seit Anfang des Jahres nämlich sehr viele Besitzer.

[klingklang]

Unsere Investitionen in das aktuelle haus halten sich in Grenzen da die Vorbesitzer alles bzw. das wesentliche renoviert hatten.

Durch die Preissteigerung bei den Immobilien würden wir hier auf jeden Fall ein + erzielen - auch wenn die gewünschten 450-500k€ nicht ganz gezahlt werden.

 

Das neue Haus wäre schön aber halt nicht zu jedem Preis.

[Caveman8]

Aus dem Bauch heraus hätte ich da aktuell kein gutes Gefühl dabei. 
 

pro:

größeres Haus 

größerer Garten

 

Contra: 

- Unsicherheit beim Verkauf der eigenen Immo (sehe ich noch als geringstes Problem je nach Ort) 

- wieder Kaufnebenkosten wie Steuer und Notar 

- alte Heiztechnik 

- keine PV mehr 

- deutlich höhere Unterhaltskosten (Grundsteuer, Strom, Heizung) 

- höhere Kreditkosten

 

Ich persönlich würde den „Tausch“ nur machen, wenn direkt vor Einzug die Heizung getauscht würde und wieder eine PV aufs Dach kommt. So verschlechterst du dich wenigstens nicht technisch und alles ist direkt in der Summe des „Upgrades“ abgebildet. Denn aktuell sehen die 130.000€ Aufpreis schöner / geringer aus als sie es sind.

 

Was kosten denn bei euch Grundstücke? Währe es keine Option noch 1-2 Jahre zu warten bis die Auftragsbücher der Bauunternehmen leer sind um dann neu zu bauen? 

[klingklang]

vor 3 Minuten von Caveman8:

Denn aktuell sehen die 130.000€ Aufpreis schöner / geringer aus als sie es sind.

Ja - da ist was dran. Sicher etwas zu schön gerechnet!

 

vor 3 Minuten von Caveman8:

Währe es keine Option noch 1-2 Jahre zu warten bis die Auftragsbücher der Bauunternehmen leer sind um dann neu zu bauen? 

Wir müssen nicht umziehen da wir uns grundsätzlich hier auch wohl fühlen. Wäre nur eine Gelegenheit da dass "neue" Haus schon ein paar Wochen inseriert ist.

[slowandsteady]

vor 7 Minuten von klingklang:

Wäre nur eine Gelegenheit da dass "neue" Haus schon ein paar Wochen inseriert ist.

Was zeigt, dass es wahrscheinlich nicht so viele/keine Interessenten zum geforderten Preis gibt und am Preis nach unten verhandelt werden sollte.

[DarkBasti]

vor 1 Minute von slowandsteady:

Was zeigt, dass es wahrscheinlich nicht so viele/keine Interessenten zum geforderten Preis gibt und am Preis nach unten verhandelt werden sollte.

Aber auch, das das eigene Haus zu verkaufen nicht von heute auf morgen funktioniert. 

 

Auf die 630k kann man vielleicht noch Kaufnebenkosten und Renovierung dazu rechnen. 

Nk 10%: 63.000€

PV: 30.000€

Heizung: 20.000€

...

 

Also

740.000-500.000

=240.000€ Differenz

 

Dagegen dein jetziges Haus, was sich doch recht gut anhört. 

 

240.000€ Empfinde ich als viel für 50mq mehr Wohnraum + Garten. Ist aber subjektiv. 

 

Am besten eine Pro und Kontra Liste machen, was dir wichtig ist und abschätzen was es kosten kann. 

[klingklang]

vor 2 Minuten von DarkBasti:

Aber auch, das das eigene Haus zu verkaufen nicht von heute auf morgen funktioniert. 

Genau - das sind auch unsere Bedenken. Vor 6-8 Monaten sah die Sache noch anders aus...

 

vor 3 Minuten von DarkBasti:

240.000€ Empfinde ich als viel für 50mq mehr Wohnraum + Garten. Ist aber subjektiv. 

 

Am besten eine Pro und Kontra Liste machen, was dir wichtig ist und abschätzen was es kosten kann. 

Danke für die Rechnung. 

Der Gedanke war das wir nur einen Teil - bis max. 100k€ drauflegen wollen. Aber selbst wenn wir noch verhandeln, was wir ohnehin machen würden, ist die Frage was bekommen wir aktuell für unser Haus?!

 

Pro- und Contraliste macht wahrscheinlich wirklich Sinn um Sich das ganze mal vor Augen zu führen.

[Sapine]

Wie alt sind eigentlich die Kinder und wie lange würdet ihr die 200qm tatsächlich nutzen und ab wann wären sie eher eine Last? Überhaupt wie steht die Familie zu der Idee? Sich auf Sicht von zusätzlichen 10+ Jahre zu verschulden reduziert die Möglichkeiten zur Altersvorsorge. 

[Snoop90]

Über Preisheizung kann man streiten. Nachbar hat vor kurzem eine eingebaut, Baujahr und größe etwa identisch mit dem geplanten Kauf. Wärmepumpe und da sehr schlecht isoliert, Hochtemperatur und mit Kombination zusätzlich Gas. Würde es im Winter sonst nicht warm bekommen. 45k und er hat alte Ölheizung selbst ausgebaut und entsorgt. Das Geld wäre als Sanierung für weniger wärmebedarf meiner Ansicht nach besser aufgehoben gewesen.

Für diese Maßnahme wird er jedoch in nächster Zeit kein Geld übrig haben und somit trotzdem noch ziemlich hohe heizkosten

[klingklang]

Die Kinder würden ca. noch 15 Jahre bei uns wohnen schätze ich mal. Vorteil wäre das der Bungalow halt ebenerdig ist und ohne großen Aufwand Barrierefrei umgebaut werden kann und das/die Kinder evtl. länger im Souterrain wohnen könnten.  

vor 1 Minute von Snoop90:

Das Geld wäre als Sanierung für weniger wärmebedarf meiner Ansicht nach besser aufgehoben gewesen.

Das ist das A und O bei einer Sanierung und verstehen viele nicht.

Erstmal Gebäudehülle thermisch sanieren bevor ich über die Heizung nachdenke - sofern sie nicht kurzfristig kaputt geht.

[Bolanger]

Ich hab' auch noch einen Impuls. Braucht Ihr das Haus in ein paar Jahren noch oder sind die Kinder schon nach wenigen Jahren im größeren Haus auch wieder ausgezogen? Im ersten Fall würde ich kaufen, im zweiten Fall nicht. das wäre die kernfrage, die man noch vor der Finanzierung stellen sollte.... wurde schon beantwortet...

[ER EL]

Impuls: Aktuelles Haus behalten und vermieten 

[LuiKW]

Das Problem sehe ich darin, dass wenn Ihr das neue Haus kauft, keine Garantie haben werdet, Euer Haus zum gewünschten Preis zu verkaufen. Das kann dann bitter enden. Das richtige Vorgehen wäre, das eigene Haus zu verkaufen, eine spätere Übergabe zu vereinbaren und dann das neue Haus zu kaufen, welches dann aber schon weg sein kann, wenn der Verkäufer sich nicht auf einen bindenden Vorvertrag einlässt. Der Markt ist derzeit im Umbruch. Aufgrund der steigenden Zinsen finden viele Hausinteressenten keine bezahlbare Finanzierung. Ggf. werden die Preise aufgrund der Zinsen deutlich nach unten korrigieren. Kauft Ihr jetzt teuer ein neues Haus und werdet das alte nur zu massiv niedrigeren Preisen los, habt Ihr ein Problem.

[PeterS]

Da ihr wisst, was ihr aktuell habt, und es auch eher nach einem 'Luxusproblem' klingt, würde ich im ersteren bleiben: beim anderen Haus weißt du nicht genau, was du an Substanz kaufst und der Mehrwert ist mir nicht ganz klar. An mangelnden Wohnraum kanns nicht liegen. Grundstücksgröße ist zwar überschaubar, aber in der Regel schaffen Parks oder Wälder/Wiesen in der Nähe Abhilfe.

 

[Merol Rolod]

vor 4 Stunden von klingklang:

Wir müssen nicht umziehen da wir uns grundsätzlich hier auch wohl fühlen. Wäre nur eine Gelegenheit da dass "neue" Haus schon ein paar Wochen inseriert ist.

An der Stelle würde ich die Überlegung beenden. Das irgendetwas irgendwo schon länger zum Verkauf steht und offensichtlich keinen Käufer findet, würde mich nun gerade nicht zu irgendeiner Aktion verleiten. Schon gar nicht, wenn ich mich eigentlich gar nicht verändern will.

[klingklang]

Dass das Haus schon etwas länger (also wir reden hier von vier Wochen...) inseriert ist finde ich in der aktuellen Zeit nicht soooo ungewöhnlich.

Wer kann sich denn zu 4% eine Finanzierung von 500k€ leisten?!

 

Was im Umkehrschluss bedeutet das wir zuerst einen Käufer, der bereit ist das zu zahlen was wir gerne hätten, bräuchten bevor wir das Haus kaufen würden.

 

 

[Nostradamus]

vor 4 Stunden von klingklang:

Vorteil wäre das der Bungalow halt ebenerdig ist und ohne großen Aufwand Barrierefrei umgebaut werden kann und das/die Kinder evtl. länger im Souterrain wohnen könnten.  

Ein Bungalow von 1970 und wohnen im Souterrain... sicher, dass der Keller da nicht schimmlig wird bzw. dass man da nicht noch was nachinvestieren muss (z.B. Drainage legen)? Prinzipiell würde ich persönlich nicht (mehr) im Keller wohnen wollen. Was vielleicht auch daran liegt, das meine Kellerräume früher oder später immer feucht / schimmlig / muffig wurden, da bin ich wohl gebrandmarkt.

[klingklang]

vor 1 Minute von Nostradamus:

Prinzipiell würde ich persönlich nicht (mehr) im Keller wohnen wollen.

Ich auch nicht aber ein Teenie mit eigenem Bad und Zugang könnte das ganz nett finden (vllt.).