Immobilie - Sondertilgung sinnvoll?

[CarlosMtz]

Mahlzeit zusammen,

 

Inspiriert durch den anderen Thread (Wann lohnt sich eine Immobilie) habe ich nochmals den ein oder anderen Denkanstoß bekommen. Ziel der Diskussion soll es sein, Meinungen zur konkreten Situation einzuholen. Die generelle Frage, die sich mir stellt: lohnen sich Sondertilgungen / Einzahlungen auf den Bausparer in der konkreten Situation?

 

Kauf: Der Kauf wurde in Verknüpfung mit einem Bausparer gemacht. Darlehenstilgung: 0% bis 2031, Einzahlung auf Bausparer: 2% plus jährliche Einmalzahlungen in geringem Umfang. Ich war jung und fühlte mich durch den Bausparer "sicherer". 

 

Kaufpreis: 180k

NK: 10%

Finanzierung: 110% (197k)

Zinsbindung: bis 2031

Zinssatz: 1,77%

Guthabenzins Bausparer: 0,1%

Anschlusszins Bausparer nach Zuteilung (2031): 1,95% 

 

Sanierung: Nach 3 Jahren sind die bestehenden Mieter ausgezogen und es wurde eine umfangreiche Renovierung durchgeführt (Heizung, Elektrik, Bad, Böden, Wände, Küche, ....). Dieses Mal mit endfälligem Darlehen. Hierdurch wurde die Miete erheblich gesteigert.

 

Kosten: 80k

NK: /

Finanzierung: 100% (80k)

Zinsbindung: bis 2030

Zinssatz: 0,85%

Tilgung: 2%

Steuerliche Betrachtung: Abschreibung der 80k über 3 Jahre, führt zu ca. 7k Erstattung pro Jahr in diesen 3 Jahren.

 

Aktueller Wert lt. Statista: ca. 375k

Aktuelle Kaltmiete: 1200 EUR

 

Monatlicher Überschuss nach Abzug aller Kosten inkl. Zins und Tilgung ohne steuerliche Betrachtung: ca. 350 EUR. Dies wird benutzt zur Bildung von Rücklagen. 

Thema Asset Allocation: Die Wohnung hat aktuell (noch) die höchste Position. Daher fokussiere ich mich aktuell verstärkt auf Depotaufbau mit ACWI Sparplan.

 

Option 1: Alles so weiterlaufen lassen wie bisher, voller Fokus auf Depotaufbau.

Option 2: Sondertilgungen für endfälliges Darlehen ausnutzen (max 5% p.a.).

Option 3: Sonderzahlungen in Bausparer zur Reduzierung der Restschuld nach Zuteilung (kein jährliches Limit). 

Hinweis: Es gibt genügend Cash, um alle 3 Optionen zu bedienen. Mein Gedanke: Die Wohnung hat ohnehin schon einen hohen Anteil an der AA, daher der Gedanke nicht noch Eigenkapital hinzufügen, um das Klumpenrisiko nicht weiter zu erhöhen. Außerdem ist das Geld danach "gebunden" und nicht mehr frei verfügbar. 

 

Carlos

 

[SIX]

Hi, 

 

also finanziell betrachtet frisst die Inflation gerade deine Schulden auf. Mit einer Sondertilgung wirkst du diesem Effekt entgegen. 

 

Ansonsten ist es doch eine normale Rechnung: 

Du sparst dir auf das zur Sondertilgung eingesetzte Kapital 1,77% bzw. 0,85% Zinsen.

Traust du dir zu in absehbarer Zeit mehr Rendite am Aktienmarkt zu erzielen ? Wenn ja würde ich nicht sondertilgen. 

 

PS: Bitte auch bedenken, dass du Zinsen für die Finanzierung der Wohnung von der Steuer absetzen kannst!!!

 

LG

[miniRABE]

vor 12 Minuten von SIX:

finanziell betrachtet frisst die Inflation gerade deine Schulden auf

Ist das der allgemeine Konsens? Gilt dies nicht nur, wenn im selben Verhältnis das Einkommen steigt? 

[SIX]

vor 14 Minuten von miniRABE:

Ist das der allgemeine Konsens? Gilt dies nicht nur, wenn im selben Verhältnis das Einkommen steigt? 

 

Ich sehe gerade nicht welche Rolle das eigene Einkommen in dieser Ebtrachtung spielt.

Fakt ist, dass die Schuldensumme durch die Inflation einen immer geringeren Wert darstellt. 

 

Wenn dein Einkommen nicht steigt, trifft eben das Gleiche auch auf dein Einkommen zu. 

[Sapine]

Das eine Problem ist dass "Cash" keine Zinsen bringt. D.h. wenn es sich "rechnen" soll, müsstest Du bis auf den Notgroschen alles investieren oder alternativ tilgen.

 

Das zweite Problem ist, ob es Deinem Risikoprofil entspricht auf Kredit in Aktien zu investieren. Solltest Du Dich dafür entscheiden, behalte die Entwicklung des Depots und der Hypothekenzinsen im Auge. Ich würde spätestens ab 2026 von den Sondertilgungen beim endfälligen Darlehen Gebrauch machen und zusätzlich schrittweise Liquidität aufbauen, um es 2030 möglichst komplett zu tilgen. 

[oktavian]

man braucht die Nach-Steuer Geldströme (cash-flows), um die Alternativen zu vergleichen. Generell macht es mehr Sinn das höher verzinstes Darlehen vor dem niedriger Verzinsten zu tilgen , wenn dies einfach möglich ist per Sondertilgung.

Ob eine Hebelung angemessen ist, hängt auch vom Gesamtvermögen ab. Es macht einen Unterschied bei der späteren Tilgung, ob du Aktien für 10.000.000 hast oder 10.000 und auch ob Humankapital vorhanden ist (sicheres Einkommen vs berufsunfähig/Ruhestand ohne ausreichende Rente)

350€ sind der Überschuss nach Steuern aus Vermietung und nicht inkl. eigenem Arbeitseinkommen?

[Bavarese]

 

vor 5 Stunden von CarlosMtz:

Option 1: Alles so weiterlaufen lassen wie bisher, voller Fokus auf Depotaufbau.

Wenn du aus der Wohnung 350€ Überschuss hast, dann würde ich diesen Betrag für die Rücklage verwenden.

 

vor 5 Stunden von CarlosMtz:

Option 2: Sondertilgungen für endfälliges Darlehen ausnutzen (max 5% p.a.).

Würde ich aufgrund steuerlicher Betrachtung nicht machen, da du die Zinsen geltend machen kannst.

 

vor 5 Stunden von CarlosMtz:

Option 3: Sonderzahlungen in Bausparer zur Reduzierung der Restschuld nach Zuteilung (kein jährliches Limit). 

Evtl könntest du den BSV teilen und nur einen Teil als Absicherung verwenden, falls die Zinsen weiter steigen. Das hängt aber von deinem Risikoprofil ab.

 

 

[CarlosMtz]

 

vor einer Stunde von SIX:

Du sparst dir auf das zur Sondertilgung eingesetzte Kapital 1,77% bzw. 0,85% Zinsen.

Traust du dir zu in absehbarer Zeit mehr Rendite am Aktienmarkt zu erzielen ? Wenn ja würde ich nicht sondertilgen. 

 

PS: Bitte auch bedenken, dass du Zinsen für die Finanzierung der Wohnung von der Steuer absetzen kannst!!!

 

Ähnlicher Gedanke, daher bislang auch keine Sondertilgung. Steuerliche Betrachtung ist klar, wollte ich der Einfachheit weglassen.

 

vor 43 Minuten von Sapine:

Das eine Problem ist dass "Cash" keine Zinsen bringt. D.h. wenn es sich "rechnen" soll, müsstest Du bis auf den Notgroschen alles investieren oder alternativ tilgen.

 

Das zweite Problem ist, ob es Deinem Risikoprofil entspricht auf Kredit in Aktien zu investieren. Solltest Du Dich dafür entscheiden, behalte die Entwicklung des Depots und der Hypothekenzinsen im Auge. Ich würde spätestens ab 2026 von den Sondertilgungen beim endfälligen Darlehen Gebrauch machen und zusätzlich schrittweise Liquidität aufbauen, um es 2030 möglichst komplett zu tilgen. 

Ja, Cash bringt keine Zinsen. Hier versuche ich noch mein "Wohlfühlmaß" an Cash zu bestimmen. Da es sich bei den Sondertilgungen aber um 5%, sprich max 4k handelt, macht das kaum einen Unterschied. 

 

Der zweite Aspekt ist ganz interessant. Ich habe im Kopf immer ETW und Depot getrennt. Ich habe es bislang nicht so gesehen, dass ich auf Kredit in Aktien investiere, da ich ja für die ETW einen klaren Finanzierungsplan habe. Das muss ich mir nochmal überlegen. Den Liquiditätsgedanken zur kompletten Tilgung 2030 habe ich ebenfalls. Die Frage ist nur Sondertilgung ja oder nein? 

vor 46 Minuten von oktavian:

man braucht die Nach-Steuer Geldströme (cash-flows), um die Alternativen zu vergleichen. Generell macht es mehr Sinn das höher verzinstes Darlehen vor dem niedriger Verzinsten zu tilgen , wenn dies einfach möglich ist per Sondertilgung.

Ob eine Hebelung angemessen ist, hängt auch vom Gesamtvermögen ab. Es macht einen Unterschied bei der späteren Tilgung, ob du Aktien für 10.000.000 hast oder 10.000 und auch ob Humankapital vorhanden ist (sicheres Einkommen vs berufsunfähig/Ruhestand ohne ausreichende Rente)

350€ sind der Überschuss nach Steuern aus Vermietung und nicht inkl. eigenem Arbeitseinkommen?

Wie beschrieben, die 1,77% kann ich noch nicht Tilgen aufgrund des Zahlungsplans. Bei den 0,85% bin ich unsicher, das sehen wir vlt. schon bald wieder als Tagesgeld. Die 350 EUR sind natürlich nur der ETW Cash Flow pro Monat. 

 

[oktavian]

vor einer Stunde von CarlosMtz:

Der zweite Aspekt ist ganz interessant. Ich habe im Kopf immer ETW und Depot getrennt. Ich habe es bislang nicht so gesehen, dass ich auf Kredit in Aktien investiere, da ich ja für die ETW einen klaren Finanzierungsplan habe. Das muss ich mir nochmal überlegen. Den Liquiditätsgedanken zur kompletten Tilgung 2030 habe ich ebenfalls.

wie geschrieben spielt das Gesamtvermögen eine Rolle. ETW / Depot / Humankapital / sonstiges Finanzvermögen sollte man nicht isoliert betrachten.

 

Was kostet dich denn der Bausparer? Wenn du eh Tilgen kannst bzw. genug Vermögen+Humankapital hast, dass du kaum Risiko hast nicht Refinanzieren zu können (Zinsrisiko wäre dann gegeben) - wozu brauchst du den BSV? Würde  BSV vs Tilgung der 80K und vs. ETF Sparplan jeweils mit dem Zinsrisiko 2031 durchrechnen. Wie flexibel ist denn der BSV von den cash flows - bei 0,1% erscheint eine möglichst späte Einzahlung vs. Tilgung der 0,85% sinnvoll. Musst deine Verträge kennen. Darlehen und BSV sind zwei unabhängige Verträge und du hast ohnehin das Risiko einer Zwischenfinanzierung, wenn verspätet zugeteilt werden würde oder wie sieht das aus?