MSCI World vs Immobilie unter Berücksichtigung von Steuer

[quiddi2]

Hallo zusammen,

 

das Thema ist uralt, jedoch möchte ich es unter dem Punkt der zu zahlenden Steuern nochmals thematisieren.

 

Folgende Voraussetzungen sollen gegeben sein:

• Das Investment soll für über 10 Jahre getätigt werden, d.h. beim Verkauf einer Immobilie fallen keine Steuern an.
• Auf die Rendite von Wertpapieren bezahlt man im Schnitt 26% Steuern.

 

Gehen ich von einem Sparer, der 10 Jahre den MSCI World bespart, aus. Dieser hat bei einer jährlichen Rendite von 7,7%, 177% seines ursprünglich investierten Kapitals nach 10 Jahren. Von den 77% Gewinn hat er aber noch 26% Steuern zu zahlen. Es verbleiben dem Sparer als noch 156% seines ursprünglich getätigten Investments zur freien Verfügung.

 

Da ich bei einer Immobilie nach 10 Jahren keine Steuern mehr bezahlen muss, verbleibt der komplette Verkaufspreis, abzüglich der Maklerkosten, zur freien Verfügung. Bei einer privaten Vermarktung der Immobilie verbleibt mir der komplette Verkaufspreis. Bei einer jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von über 5,6% sollte man demnach sein Geld in eine Immobilie investieren, da in unserem Land die Steuern für Wertpapiere relativ hoch sind.

 

Sind meine obigen Überlegungen richtig?

 

Wenn Preissteigerungen von über 5,6% auf dem Immobilienmarkt zu erwarten sind, sollte man in diese Investieren und nicht in den MSCI World. Lediglich im Ausland, wo die Steuersätze für den Verkauf von Wertpapieren niedriger sind, wären Investitionen in  ETFs dann noch interessant.

 

 

[Ramstein]

vor 10 Minuten von quiddi2:

• Das Investment soll für über 10 Jahre getätigt werden, d.h. beim Verkauf einer Immobilie fallen keine Steuern an.
• Auf die Rendite von Wertpapieren bezahlt man im Schnitt 26% Steuern.

Bei Aktien-ETFs hast du 30%v Teilfreistellung, bei dt. Immobilienfonds 60%, bei ausländischen Immobilienfonds 80% Teilfreistellung.

Wieviele Stunden pro Monat , Jahr zu welchem Stundensatz "investierst" du in die Immobilie?

[Beamter48]

vor 1 Minute von Ramstein:

Bei Aktien-ETFs hast du 30%v Teilfreistellung, bei dt. Immobilienfonds 60%, bei ausländischen Immobilienfonds 80% Teilfreistellung.

Wieviele Stunden pro Monat , Jahr zu welchem Stundensatz "investierst" du in die Immobilie?

Mensch, sei nicht so rational. Zeit für die Immobilie kann man doch nicht monetär definieren. Man macht das doch gerne 

[slowandsteady]

vor 16 Minuten von quiddi2:

Bei einer jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von über 5,6% sollte man demnach sein Geld in eine Immobilie investieren, da in unserem Land die Steuern für Wertpapiere relativ hoch sind.

Das setzt voraus, dass:

• die Steuergesetzgebung sich in 10 Jahren nicht ändert (zB Freibeträge bei KAP oder Abschaffung des steuerfreien Verkauf einer Immo).
• MSCI in den nächsten 10 Jahren wirklich 7.7% p.a. bringt, das ist keineswegs garantiert bei 10 Jahren Haltedauer, von -2% bis +14% ist historisch alles drin, siehe unten die Linie bei 10 Jahre.
• Du berücksichtigst nicht, dass Immobilien in der Regel gehebelt werden (Fremdkapital), Aktien jedoch nicht. Beim Hebeln fallen dafür Kreditkosten an.
• Du berücksichtigst nicht die hohen Kaufnebenkosten bei Immobilien, die pauschal mal -10% deines Investments am Anfang auffressen.
• Du berücksichtigst nicht, dass Immobilien per AfA abgeschrieben werden können, dh. ein gleiches Immobilieninvestment kann je nach persönlichem Steuersatz in den 10 Jahren unterschiedliche Rendite bringen.
• Du berücksichtigst nicht, dass neue Vorschriften den Wert deiner Immobilie senken oder erhöhen können (zB Dämmungspflicht, Gasheizungsverbot).

Fazit: Nette Rechnung, aber zu viele Unbekannte und wir haben alle keine Glaskugel. 

 

Wenn überhaupt, dann kannst du für ein gegebenes Objekt Annahmen treffen, und dann die Unbekannten (Anschlussfinanzierung, Steuersatz, Mieterhöhungen usw) in Excel für deine Situation durchsimulieren. Dann weißt du, was der MSCI World im Vergleich machen müsste, um die gleiche Rendite zu bekommen, sonst sind die beiden Anlageklassen für mich eigentlich kaum realistisch vergleichbar.

 

[slowandsteady]

PS: Viele Leute zahlen keine 25% persönlichen Steuersatz und müssen durch die Günstigerprüfung weniger Steuern auf Aktiengewinne zahlen, prinzipiell gingen sogar ein 8000 Euro oder so komplett steuerfrei. Zudem kommt die Teilfreistellung hinzu, wie oben schon erwähnt...

[oktavian]

vor 3 Stunden von quiddi2:

Sind meine obigen Überlegungen richtig?

nein, solche allgemeingültige Aussagen sind nicht möglich.

weitere Parameter:

• Grundsteuer
• Miete / wieso nur Wertsteigerung?
• Steuern auf die Miete/Einnahmen
• Verwaltungskosten @Ramsteinhat es angesprochen
• Versicherung
• Klumpenrisiko/Haftungsfragen (Fliegerbomben, chemisch verseuchter Grund, Kinder fallen in Graben auf Grundstück etc.)
• komplexe Simulation der Nach-Steuercashflows zur Generierung interner Zinsfüße @slowandsteadyging in die Richtung. Da benötigt man viele Annahmen.

[kleinerfisch]

Bei Wertsteigerung der Wertpapiere um 7,7% p.a hast Du einen Endwert von 210%.

Nach Steuern inkl. TFS sind bei Aktienfonds noch 172% übrig.

Zufällig brauchst Du tatsächlich ca. 5,6% Rendite der Immobilie, um auf dasselbe Ergebnis zu kommen.

 

Die Rendite der Immobilie ist aber von sehr vielen Faktoren abhängig (s.obige Posts), nicht nur von der Wertsteigerung.

[Nostradamus]

vor 4 Stunden von quiddi2:

Da ich bei einer Immobilie nach 10 Jahren keine Steuern mehr bezahlen muss, verbleibt der komplette Verkaufspreis, abzüglich der Maklerkosten, zur freien Verfügung. Bei einer privaten Vermarktung der Immobilie verbleibt mir der komplette Verkaufspreis. Bei einer jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von über 5,6% sollte man demnach sein Geld in eine Immobilie investieren, da in unserem Land die Steuern für Wertpapiere relativ hoch sind.

Bei Kryptowährungen ist der Gewinn sogar nach einem Jahr steuerfrei... Worauf ich hinaus will: Wie ist das Risiko des Investments in den ETF im Vergleich zur Immobilie zu bewerten? Sicher nicht gleich und das sollte auch eine Rolle spielen.

[sedativ]

Eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 50 € pro Jahr und Quadratmeter sollte auch in der Kalkulation berücksichtigt werden. Kaufnebenkosten nicht vergessen.

[Bolanger]

vor 11 Stunden von sedativ:

Eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 50 € pro Jahr und Quadratmeter sollte auch in der Kalkulation berücksichtigt werden.

Warum? Die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage ergibt sich aus dem Objektzustand. Kann bei einem Neubau auch Null sein oder bei einem Abrisshaus, dass dann doch saniert werden soll, um ein Vielfaches höher.

 

Aber oben wurde schon angemerkt, dass der Vergleich von ETF und Immo aufgrund zu vieler Unbekannten kaum sinnvoll ist. Selbst wenn man ein Objekt hätte und den vergleich an diesem Objekt aufstellen würde, gäbe es noch zu viele Annahmen für die Zukunft, die das Ergebnis des Vergleichs komplett über den haufen werfen.

[Sapine]

vor 2 Stunden von Bolanger:

Warum? Die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage ergibt sich aus dem Objektzustand. Kann bei einem Neubau auch Null sein oder bei einem Abrisshaus, dass dann doch saniert werden soll, um ein Vielfaches höher.

Dazu drei anekdotische Ereignisse aus der Realität. ETW Baujahr 2001. ca. 2010/2012 hatten wir zwei größere Ausgaben.

1) Gartenzaun musste erneuert werden, weil einige Eigentümer rüde damit umgegangen sind

2) Die Fassade musste gestrichen werden. Der Bauträger hatte aus Gründen der Kostenersparnis einen gefärbten Putz aufgetragen, das Haus war aber noch nicht gestrichen bei Fertigstellung. 

3) Treppenhaus wurde neu gestrichen incl. Eingangstür

Für die Fassade gab es dann sogar eine Sonderumlage, weil die vorhandene Rücklage nicht ausreichte. Eine Instandhaltungsrücklage von Null ist selbst bei Neubauten problematisch. 

 

Als Eigentümer hatten wir Glück mit dem Mieter - der Aufwand war moderat (Spülkasten + Waschbecken). 

[sedativ]

vor 2 Stunden von Bolanger:

Warum? Die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage ergibt sich aus dem Objektzustand. Kann bei einem Neubau auch Null sein oder bei einem Abrisshaus, dass dann doch saniert werden soll, um ein Vielfaches höher.

 

Die Zahl habe ich mir nicht ausgedacht. Das ist die in der Immobilienwirtschaft üblicherweise  veranschlagte Summe für neuwertige Objekte. Auch diese nutzen sich mit der Zeit ab und sind irgendwann renovierungsbedürftig.

[Bolanger]

vor 42 Minuten von sedativ:

Die Zahl habe ich mir nicht ausgedacht. Das ist die in der Immobilienwirtschaft üblicherweise  veranschlagte Summe für neuwertige Objekte. Auch diese nutzen sich mit der Zeit ab und sind irgendwann renovierungsbedürftig.

Für den sozialen Wohnungsbau wird eine Rücklage von < 10 EUR/m² für Neubauten vorgegeben. Es kommt stets auf das Objekt an. 50 EUR können angemessen sein, können aber auch deutlich zu hoch oder zu niedrig sein. Von "üblicherweise 50 EUR" würde ich bei Instandhaltungsrücklagen nicht reden. 

[sedativ]

vor 13 Minuten von Bolanger:

Für den sozialen Wohnungsbau wird eine Rücklage von < 10 EUR/m² für Neubauten vorgegeben. Es kommt stets auf das Objekt an. 50 EUR können angemessen sein, können aber auch deutlich zu hoch oder zu niedrig sein. Von "üblicherweise 50 EUR" würde ich bei Instandhaltungsrücklagen nicht reden. 

 

Gemeint sind die Durchschnittskosten neuwertiger Objekte. Luxus- und Sozialwohnungen weichen natürlich nach oben oder unten von diesem Wert ab.

 

[B.Axelrod]

Interhyp hat da so einen Rechner:

https://www.interhyp.de/kapitalanlagerechner/

[Bolanger]

vor einer Stunde von sedativ:

Gemeint sind die Durchschnittskosten neuwertiger Objekte. Luxus- und Sozialwohnungen weichen natürlich nach oben oder unten von diesem Wert ab.

auch diese Aussage ist falsch. Nach der "Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz" werden < 10 EUR für Neubauten erwähnt. Woher weißt Du, dass 50 EUR ein Durchschnittswert sind? Gibt es eine Quelle dazu? Immobilien sind zu individuell, als dass man den Instandsetzungsbedarf aus dem Nichts abschätzen kann.

[sedativ]

vor 2 Stunden von Bolanger:

auch diese Aussage ist falsch. Nach der "Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz" werden < 10 EUR für Neubauten erwähnt. Woher weißt Du, dass 50 EUR ein Durchschnittswert sind? Gibt es eine Quelle dazu?

 

Du sprichst vermutlich vom Hausgeld. Die tatsächlichen Instandhaltungskosten sind aber deutlich höher. Insbesondere angesichts der stark gestiegenen Handwerker- und Materialkosten.

 

Quellen:

• Dr. Klein

• Immobilienverband Deutschland

[kleinerfisch]

Nein, er spricht nicht von Hausgeld, wie er ja in dem Beitrag direkt über Deinem auch schreibt.

Er spricht von einer Verordnung zum 2. Wohnungsbaugesetz, deren Zweck es war, die Mieten im sozialen Wohnungsbau niedrig zu halten.

Das Gesetz lief vor 20 (!) Jahren aus, die letzte Änderung der Verordnung stammt von 2007 und betraf nicht die Instandhaltungskosten.

Sowohl nach dem Zweck als auch nach dem Alter hat die Zahl aus der Verordnung nichts mit heutigen Realitäten zu tun.

 

Die 50 EUR/qm scheinen mir aber auch sehr hoch gegriffen, ich kenne da eher Zahlen um gut die Hälfte davon.

 

However, ist das alles ziemlich OT, da dem OP inzwischen auch aus anderen Gründen klar sein sollte, dass man so, wie er in der Threaderöffnung rechnet, nicht rechnen kann.

[sedativ]

vor einer Stunde von kleinerfisch:

Die 50 EUR/qm scheinen mir aber auch sehr hoch gegriffen, ich kenne da eher Zahlen um gut die Hälfte davon.

 

However, ist das alles ziemlich OT, da dem OP inzwischen auch aus anderen Gründen klar sein sollte, dass man so, wie er in der Threaderöffnung rechnet, nicht rechnen kann.

 

Die Berechnung der Instandhaltungsrücklage mit der Petersschen Formel hängt wesentlich von den Gebäudeherstellungskosten ab. Kam man da vor drei Jahren noch - je nach Bundesland - mit 30-40 Euro hin, sind das aktuell eben eher 50 Euro. Wer mit künftig wieder mit fallenden Handwerker- und Materialkosten rechnet, kann das ja nach unten anpassen.

Man kann das Ganze aber auch unabhängig vom OP betrachten, da die grobe Einschätzung der Renditeerwartung Immobilie vs. Aktie für viele interessant ist.