Ab wann lohnt sich eine Eigentumswohnung?

[smarttrader]

Naja die "armen Schlucker" werden künftig auch kein Käuferclientel mehr darstellen. Zumindest sehe ich es als schwierig an, 500k Darlehen mit 4% Zinsen und 3% Tilgung zu bedienen. Fast 3000 Euro pro Monat muss man aufbringen können.

[Inflation]

12 minutes ago, smarttrader said:

Die Immobilien können weiter steigen und Zinsen steigen, eher unwahrscheinlich.

Die Immobilien fallen um 50% damit die Zins Verdreifachung kompensiert wird, eher unwahrscheinlich.

Die Immobilien bleiben auf den aktuellen Niveau und die ganzen, Ecke-Kante-100% Finanzierer werden im Vorwege aussortiert. Sehe ich als wahrscheinlich an und würde das auch gut finden.

Die Immobilien bleiben auf einen ähnlichen Niveau und steigen nur noch um 5-10% pro Jahr und die Zinsen kommen wieder runter. Aktuell eher unwahrscheinlich, kann aber in 5 Jahren eintreten.

Und wo ist die Variante mit "fallen um 20%", die mathematisch deutlich besser das dreifache Zinsniveau abbildet? 

[slowandsteady]

vor 19 Minuten von smarttrader:

Meine Güte was für ein Blödsinn, hier wurde darüber diskutiert ob ein Eigenheim sinnvoll ist.

nein wurde es nicht. Es war gefragt, ob die Rendite einer Wohnung zur Vermietung aktuell akzeptabel ist: 

Am 2.9.2022 um 14:48 von Peter90:

Ich kaufe mir eine Eigentumswohnung, wohne in dieser für ein paar Jahre (vielleicht 2-5 Jahre) und vermiete diese danach. Ein Job und Stadtwechsel ist nicht unwahrscheinlich. Nachdem ich die Wohnung abbezahlt habe, stecke ich das Geld wieder in den FTSE ALL World ETF

Seine Zahlen waren 680 Kaltmiete aktuell vs. 250k Kaufpreis. Ergibt eine Bruttorendite (ohne Kaufnebenkosten) von 12*680/250000 = 3,2% was ungefähr dem aktuellen Zinssatz für Immokredite entspricht. Mit seinem eher geringen Eigenkapital würde das dann eine 100% Finanzierung werden und somit ein extrem gehebeltes Investment.

 

Wenn ICH langfristig zum Eigenbedarf kaufen würde, dann wäre die Rendite auch nicht der einzige Faktor. Wenn ich es aber als Geldanlage kaufe, dann wird knallhart kalkuliert und für den "Stress" und das "Risiko", Vermieter zu werden muss es schon ordentlich Renditezuschlag gegenüber anderen Anlageklassen geben, sonst tue ich mir das nicht an. Ich sehe bei den Zahlen von @Peter90 jedenfalls keinen Kaufgrund, Gewinn macht er nur bei Wertsteigerung, zB durch weiter voranschreitende Inflation, der Hebel durch den hohen Kredit wirkt aber auch in die andere Richtung.

 

Langfristig kann ich mir höhere Kaufpreise nur vorstellen, wenn auch die Mieten weiter anziehen. Kann in Euro passieren, wenn wir die nächsten 10 Jahre je +5% Inflation in der Eurozone haben. Dann wären aber auch ausländische Firmen/Währungen entsprechend gestiegen, d.h. die +5% Rendite hätte man dann auch mit anderen Anlagen bekommen. Ansonsten glaube ich eher nicht, dass wir in Deutschland flächendeckend und mittelfristig noch viel Spielraum für Mieterhöhungen haben angesichts eher sinkendem Reallohneinkommen und der Demographie. Irgendwann ist Schluss mit lustig, auch in München wird es schwer, Leute zu finden, die 2000€/Monat oder mehr an Kaltmiete bezahlen können.

[Beamter48]

vor 3 Minuten von smarttrader:

Naja die "armen Schlucker" werden künftig auch kein Käuferclientel mehr darstellen. Zumindest sehe ich es als schwierig an, 500k Darlehen mit 4% Zinsen und 3% Tilgung zu bedienen. Fast 3000 Euro pro Monat muss man aufbringen können.

Also 3.000€ im Monat als Annuität. Das ist das Vollzeitgehalt eines gutverdienenden Ehepartners. Sollte der andere Ehepartner dasselbe verdienen dann würden sie es gut packen.

 

Aber es kommen Kinder, Elternteil, danach Teilzeit, aber erheblich höhere Lebenskosten (mancherorts ist Kinderbetreuung durchaus kostspielig).

 

Ein 500k Darlehen mit einer Rate von 7% ist sicherlich vieles aber definitiv keine gute Entscheidung. 

[slowandsteady]

vor 9 Minuten von smarttrader:

Naja die "armen Schlucker" werden künftig auch kein Käuferclientel mehr darstellen. Zumindest sehe ich es als schwierig an, 500k Darlehen mit 4% Zinsen und 3% Tilgung zu bedienen. Fast 3000 Euro pro Monat muss man aufbringen können.

Und warum sollen dann die Gutverdiener mehr als nötig für Immobilien bezahlen, wenn die "armen Schlucker" nicht mehr finanzieren können und keine Konkurrenz mehr darstellen? Wenn die Nachfrage sinkt, sinkt auch der Preis.

[smarttrader]

vor 6 Minuten von slowandsteady:

Und warum sollen dann die Gutverdiener mehr als nötig für Immobilien bezahlen, wenn die "armen Schlucker" nicht mehr finanzieren können und keine Konkurrenz mehr darstellen? Wenn die Nachfrage sinkt, sinkt auch der Preis.

Das Angebot sinkt auch und es pendelt sich wahrscheinlich wieder ein.

 

Es wurde ja von einigen Projektentwicklern mitgeteilt, wir können nicht zu den Kosten bauen und müssten mehr verlangen. Können Sie aber nicht, da die Zinsen gestiegen sind. Also ist ein Szenario mit Seitwärtsbewegung im Markt gar nicht so abwegig.

 

Ich muss immer wieder mit dem Kopf gegen die Wand hauen, als ich im Dezember predigte das zu den Zeitpunkt noch ein guter Moment für den Kauf war. Und was war? Ich hatte Recht.

 

Jetzt bete ich einfach mal für uns alle, das es nicht eintritt das wir die Immobilienpreise um 50% fallen sehen damit die Rate bei 3,5% genau so hoch ausfällt wie bei 0,9%.

[Beamter48]

Ist doch schön wenn sie fallen. Dann spart man beim Kauf erheblich Erwerbsnebenkosten. Das kann dann mal zehntausende Euro sparen 

 

[smarttrader]

Geht so, wenn man keine Immoblien besitzt wird das eine tolle Möglichkeit sein. Wenn man mal eben 800k Euro schwinden sieht, würde ich zumindest mental absolut down sein.

[Beamter48]

Aber wenn du sie in Eigennutzung  hast und nicht verkaufen willst ist es doch schnuppe

[smarttrader]

Nein, warum sollte ein Wert egal sein? Wenn ein Objekt mit 850k aktuell bewertet ist und ca. 600k Euro reingeflossen sind und es jetzt auf 450k runtergeht wurden mal auf ein Schlag 150k vernichtet und weitere 250k folgen mit der Tilgung. Da würde ich sofort alles verkaufen und mieten, wenn ich wüsste jetzt geht 50% runter.

 

Aber wahrscheinlich betrachte und bewerte ich jeden Cent und die aktuellen Werte zu genau und bin bei Immobilien nicht emotionslos.

[odensee]

vor 11 Minuten von smarttrader:

Wenn man mal eben 800k Euro schwinden sieht, würde ich zumindest mental absolut down sein.

Dann war es nicht klug, eine Immobilie für 800k zwecks Geldanlage zu kaufen. Und bei Eigennutzung ist es doch egal.

[slowandsteady]

vor 29 Minuten von smarttrader:

Jetzt bete ich einfach mal für uns alle, das es nicht eintritt das wir die Immobilienpreise um 50% fallen sehen damit die Rate bei 3,5% genau so hoch ausfällt wie bei 0,9%.

Ich hätte eigentlich nichts dagegen in ca. 5 Jahren für die Hälfte der aktuellen Preise eine Immobilie zu erwerben  Aber soweit wird es nicht kommen, es spielen auch andere Faktoren gegen einen derartigen Wertverlust in EUR, insb. die Inflation. 

[smarttrader]

vor 7 Minuten von slowandsteady:

Ich hätte eigentlich nichts dagegen in ca. 5 Jahren für die Hälfte der aktuellen Preise eine Immobilie zu erwerben  Aber soweit wird es nicht kommen, es spielen auch andere Faktoren gegen einen derartigen Wertverlust in EUR, insb. die Inflation. 

Gut dann nehme jetzt einfach mal 850k Euro, werfe davon 400k in Kamin und jeden Monat nochmal 2000 Euro hinterher.

 

Wenn dir das nicht weh tut, dann Respekt. Mir würde das eigentlich das Genick brechen.

[odensee]

vor einer Stunde von smarttrader:

Gut dann nehme jetzt einfach mal 850k Euro, werfe davon 400k in Kamin und jeden Monat nochmal 2000 Euro hinterher.

Du hast das was ganz grundlegendes nicht verstanden. Slowandsteady will günstig einkaufen. Also genau anders, als du es mit deinen Aktien gemacht hast. Und anscheinend auch mit deiner 800k-Immobilie.

[Badurad]

vor 6 Minuten von odensee:

Du hast das was ganz grundlegendes nicht verstanden. Slowandsteady will günstig einkaufen. Also genau anders, als du es mit deinen Aktien gemacht hast. Und anscheinend auch mit deiner 800k-Immobilie.

[sedativ]

vor 2 Stunden von smarttrader:

[...] und die ganzen, Ecke-Kante-100% Finanzierer werden im Vorwege aussortiert. Sehe ich als wahrscheinlich an und würde das auch gut finden.

 

Das heißt, du hast jetzt endlich verstanden, dass es ein großer Fehler war, deinem Bruder und der ganzen Smart-Family eine Hardcore Ecke-Kante-100% Finanzierung aufzunötigen? Gratulation!

[Inflation]

2 hours ago, smarttrader said:

Jetzt bete ich einfach mal für uns alle, das es nicht eintritt das wir die Immobilienpreise um 50% fallen sehen damit die Rate bei 3,5% genau so hoch ausfällt wie bei 0,9%.

Damit die Rate bei 50% des Preises und 3,5% Zinsen genauso hoch ausfällt müsste man wahnsinnige 70 Jahre (gleichmäßig) tilgen. 

Also 2,5% mehr Zinsen sind maximal Grund für einen Fall der Preise um 20%!

[smarttrader]

3 Hypothekenrechner getestet, von 0,9 auf 3,7% halbiert sich der Kaufpreis, bei gleicher Annuität.

 

Ich hab die 0815 Tilgung von 3% angenommen. 

 

Bitte erläutere uns, warum nur 20% .

[smarttrader]

vor 15 Stunden von sedativ:

 

Das heißt, du hast jetzt endlich verstanden, dass es ein großer Fehler war, deinem Bruder und der ganzen Smart-Family eine Hardcore Ecke-Kante-100% Finanzierung aufzunötigen? Gratulation!

Nochmal nein. 750k Kaufpreis, 450k Kredit ergibt eine 60% Beleihung.

 

Das hätte einen monatlichen Abtrag (Zins und Tilgung) von 1125 Euro entsprochen und wäre unter dem gesunden 30% Bereich gewesen. Eine in meinen Augen sehr stabile Finanzierung und im Dezember hätte jede Bank eine Immobilienkredit mit max. 60% Beleihung und eine monatliche Rate von weniger als 30% des Haushaltsnettos finanziert.

 

Ich zweifel daran das wir in einen Finanzforum sind, wenn jemand schreit Hardcore Ecke Kante 100% Finanzierung, wenn es lediglich eine 60% Finanzierung geworden wäre. Immerhin hat die Bank mehrere Monate später zu stark gestiegenen Zinsen den gleichen Betrag finanziert.

 

Also hör auf hier Quatsch zu reden.

[Inflation]

10 hours ago, smarttrader said:

3 Hypothekenrechner getestet, von 0,9 auf 3,7% halbiert sich der Kaufpreis, bei gleicher Annuität.

 

Ich hab die 0815 Tilgung von 3% angenommen. 

 

Bitte erläutere uns, warum nur 20% .

Die von den Rechnern angezeigte Tilgung ist die anfängliche Annuität. Gegen Ende sind kaum noch Zinsen zu zahlen und damit bei weiterhin nur 3% Tilgung die Rate etwa halb so hoch wie am Anfang! Hingegen bleibt die Rate bei gegen 0% Zinssatz natürlich im ganzen Verlauf konstant. 

Deshalb darf man so nicht einfach das Ergebnis des Rechners als Bezug nehmen!

 

Ich rechne es einfach anderhersum: Rückzahldauer 30 Jahre. Bei 1% Zinsen zahlt man bei einer Immo im Wert von 1 Mio Euro etwa 150 000 Euro an Zinsen (Die durchschnittliche Schuld bei der Bank ist 500 000 Euro, der Zinssatz 1% p.a., die Dauer 30 Jahre).
Bei 3% Zinsen zahlt man für die 800 000 Euro Immo etwa 360 000 Euro Zinsen im Verlauf der 30 Jahre. Macht in Summe bei beiden Beispielen etwa 1,15 Mio Euro.

[Apartment Buyer]

vor 18 Stunden von Beamter48:

Also 3.000€ im Monat als Annuität. Das ist das Vollzeitgehalt eines gutverdienenden Ehepartners. Sollte der andere Ehepartner dasselbe verdienen dann würden sie es gut packen.

 

Aber es kommen Kinder, Elternteil, danach Teilzeit, aber erheblich höhere Lebenskosten (mancherorts ist Kinderbetreuung durchaus kostspielig).

 

Ein 500k Darlehen mit einer Rate von 7% ist sicherlich vieles aber definitiv keine gute Entscheidung. 

Bei 4% Zins muss man nicht mit 3% tilgen. 

Bei 1% Tilgung liegen wir bei 2083 €, die Inflation von 8% tilgt hier aber schon erheblich. 

 

Allerdings sind wir bei derzeit bei erst 3% Zins und liegen somit erheblich über dem EZB Zins, die 4 sehe ich derzeit nicht.

[slowandsteady]

vor 51 Minuten von Inflation:

Bei 3% Zinsen zahlt man für die 800 000 Euro Immo etwa 360 000 Euro Zinsen im Verlauf der 30 Jahre. Macht in Summe bei beiden Beispielen etwa 1,15 Mio Euro.

Diese Rechnung stimmt aber so auch nicht, weil bei konstanter Rate am Anfang die Schuld kaum sinkt (Zinsen sind noch hoch), am Ende umso schneller (kaum mehr Zinsen). Die durchschnittliche Schuldenlast in den 30 Jahren ist also eben NICHT genau die Hälfte der Kreditsumme. Am besten nutzt man einen Rechner, der zu gegebenem Zins und Laufzeit die Rate ausrechnen kann. Dann kommen bei 800000 Euro und 3% Zins nämlich eine Zinslast von 414000 Euro (und nicht 360000) raus...

 

 

 

[Beamter48]

vor 50 Minuten von Apartment Buyer:

Bei 4% Zins muss man nicht mit 3% tilgen. 

Bei 1% Tilgung liegen wir bei 2083 €, die Inflation von 8% tilgt hier aber schon erheblich. 

 

Allerdings sind wir bei derzeit bei erst 3% Zins und liegen somit erheblich über dem EZB Zins, die 4 sehe ich derzeit nicht.

? Dir ist schon klar dass 

1. Die Banken sich nicht mit 1% Tilgung zufrieden geben

2. Die Inflation in der Höhe nur eine temporäre Situation ist und

3. Dir dies nichts nützt wenn dein Gehalt sich nicht entsprechend erhöht. 

4. Wenn du dann noch bei einem Unternehmen bist, welches nicht tarifgebunden ist und/oder eine regelmäßige Lohnanpassung durchführt dann hast du ein richtiges Problem.

 

In einem Punkt hat @smarttrader schon recht; man braucht eine hohe Tilgung. Einerseits um den Zinseszinseffekt zu nutzen. Andererseits kann bei einer jahrzehntelangen Finanzierung immer etwas passieren. Da ist es gut dass man dann u.U. bereits ein großen Teil getilgt hat und dann z.B. für einen gewissen Zeitraum eine etwas geringe Belastung ansetzen kann.

 

[slowandsteady]

vor 40 Minuten von Beamter48:

1. Die Banken sich nicht mit 1% Tilgung zufrieden geben

Bei 7% Zinsen und 1% Tilgung wäre ein Kredit in 30 Jahren voll getilgt. Bei 1% Zinsen und 1% Tilgung erst in 70 Jahren. Dies liegt daran, dass bei steigendem Zinssatz am Anfang jede noch so kleine Reduzierung der Schuldenlast voll durchschlägt. Man muss also bei steigendem Zinssatz tatsächlich weniger tilgen und ich denke die Bank würde sich bei (hypothetischen) 7% Zinsen auch mit 1% Anfangstilgung zufrieden geben.

Eine hohe Tilgung und/oder Sondertilgungen ist natürlich immer besser für die Laufzeit als eine niedrige Tilgung  

 

Hier eine Grafik. p ist der Zinssatz (0 bis 0.1=10%) und die y-achse ist das Vielfache der jährlichen Annuität, die man als Kredit aufnehmen kann, wenn man in 25 Jahren voll getilgt haben will. Bei 0% Zinsen könnte man das 25-fache der jährlichen Annuität als Summe aufnehmen, bei 10% nur noch ca. das 9-fache der jährlichen Annuität.

 

Das würde bedeuten, dass ein Zinsanstieg von 1% auf 3% den rechnerischen Wert von Immobilien bei gleichbleibender Mieteinnahmen (=Annuität) von ca. 23*Annuität auf 17.5*Annuität reduziert oder um -30%. In der Realität hat man aber ja auch noch Eigenkapital und es spielen noch andere Faktoren eine ebenso wichtige Rolle wie der Zinsanstieg.

 

[Inflation]

@slowandsteady

Ich ging von einer konstanten Tilgung aus. Die Annuität ist dann bei hohen Zinsen natürlich am Anfang extrem hoch. 

Damit enthält meine Rechnung weiterhin keinen Fehler unter der Annahme, dass man 30 Jahre konstant 3,33% tilgt.