Ab wann lohnt sich eine Eigentumswohnung?

[Jennerwein]

vor 1 Stunde von Peter90:

Selbst wenn es mit nun 31 Jahren noch zu früh sein sollte, wird es aber bestimmt irgendwann wieder relevant.

Grundsätzlich ist es mm wie bei jeder anderen Kapitalanlage, je früher, desto besser.  

Ich habe mit 19 Jahren einen Dachboden günstig Familienintern gekauft, mit 19 Jahren die erste Wohnung dort gebaut, mit 20 Jahren die zweite Wohnung in den Dachboden gebaut.

Die beiden Wohnungen bringen mir noch heute schöne Renditen.

 

Allerdings einfacher und sorgenfreier ist zweifellos die Kapitalanlage in ETFs

 

 

[cjdenver]

vor 14 Stunden von Bavarese:

Da kann dazu führen, dass du in eine andere Stadt - sagen wir 200km entfernt - ziehst und dich dann mit deinem Mieter rumärgern musst. Dabei hast du keine Chance dich selbst darum zu kümmern und musst immer jemanden engagieren, der sich den berühmten tropfenden Wasserhahn o.ä. ansieht. Das kostet Nerven und Geld

 

Darf ich fragen wieviele vermietete Immobilien du hast?

 

Ich habe einige und wuerde nie auf die Idee kommen keine Verwaltungsagentur zu nutzen die sich um die laestigen Mieteranfragen kuemmert.

 

Und Distanz zum vermieteten Objekt ist aus meiner Sicht sowohl foerderlich als auch schaedlich - es ist nicht das Schlechteste nicht in der Naehe zu wohnen und immer in die Versuchung zu kommen "nach dem Rechten schauen zu wollen". 

[B.Axelrod]

Umgekehrt hast Du auch nicht Deine Mieter auf der Matte stehen, wenn Du mal telefonisch nicht erreichbar bist. (Funkloch am Wochenende und Abends/Nachts )

 

Ich würde als Vermieter mit Handwerkern vor Ort vereinbaren, das der Mieter sich bis zur Summe X direkt an diese wenden kann-

sprich, wenn der Wasserhahn tropft oder der Rolladen klemmt.

Wenn man mehrere Immos in einer Region hat, kann man ja eine Verwaltung einschalten.

[kopfsalat23]

Hi!

 

Meiner Meinung nach ist dein Eigenkapital im Moment ein wenig dünn. 

Schlägt sich auch auf den Zinssatz der Finanzierung durch, du wirst schlechtere Konditionen bekommen (wenn du überhaupt eine Finanzierung bekommst).

 

Eine andere Frage ist, wie hoch die Rendite einer Wohnung in deiner Gegend sein könnte. 10 000 Miete pro Jahr bei einem Kaufpreis von 250 000 Euro sind 4% brutto, entweder als Ersparnis bei Eigennutzung (dann quasi netto), oder bei Vermietung als Einnahme. 

(Bei mir in der Gegend sind übrigens grade mal 3% drinnen).

Was würde dich andererseits die Finanzierung kosten?

 

Steuern nicht vergessen. Erträge aus deinem Depot sind endbesteuert, bei einer Vermietung kommt dein persönlicher Steuersatz zur Anwendung, und die Besteuerung ist komplexer. Also ist eventuell auch ein Steuerberater vernünftig, eventuelle Kosten für eine Verwaltung die sich um Vermietung etc kümmert kommen auch dazu. Da sollte man schon ehrlich und mit spitzem Stift rechnen.

 

Wenn man stur nur die laufenden Einnahmen betrachtet, dann kann man da zB auch einen Dividenden ETF als Vergleich heranziehen.

 

Bleibt noch die Wertsteigerung, egal ob Depot oder Immobilie. Was von beiden in den nächsten Jahren mehr an Wert gewinnen wird, ist meiner Meinung nach nicht seriös vorherzusagen. 

 

Vorteil (wenn man es so sehen will) der Immobilie ist, dass man halbwegs günstig fremdfinanzieren und somit hebeln kann. Ein Wertpapierkredit ist teurer. 

Vorteil des Depots ist, dass man deutlich flexibler ist und bei Bedarf auch mal einen Teil verkaufen kann (was bei einer Immobilie nicht möglich ist). 

 

Nachteil einer Immobilie ist das Klumpenrisiko (nicht nur beim Wert, sondern auch bei der Vermietung), und die hohen Kaufnebenkosten (bei 10% Kaufkosten für einen ETF würde jeder empört aufschreien).

 

Was sich für dich auszahlt musst du (neben anderen Überlegungen) selbst mit halbwegs realistischen Zahlen durchrechnen. 

6% Rendite bei Vermietung gegen 1% Finanzierung? Yo!

3% Rendite bei 2,5% Finanzierung? ähhh...

 

LG 

 

 

[Ramstein]

vor 59 Minuten von B.Axelrod:

Ich würde als Vermieter mit Handwerkern vor Ort vereinbaren, das der Mieter sich bis zur Summe X direkt an diese wenden kann-

sprich, wenn der Wasserhahn tropft oder der Rolladen klemmt.

Soziale Einstellung. Ich würde als Vermieter eine sauber formulierte Kleinreparaturklausel vorziehen

[B.Axelrod]

Kann man machen- dann kriegst Du unter Umständen aber Murks, weil der Mieter

Billig-Teile kauft und selber wursteln soll (was nicht jeder will- oder kann).

Mein Nachbar ist Handwerker (Gas/Wasser)-hat bei seiner Pergola

als Dach eine Plane an den Seiten "festgetackert".

Hatte ihm meine Bedenken geäußert - Anwort "passt scho". Größerer Sturm- Plane komplett abgerissen.

Jetzt hat er Doppelstegplatten montiert -auf meinen Hinweis, das er ein Gefälle braucht,

hat er schon leicht beleidigt mit "passt scho" geantwortet.

Einmal richtig Schnee drauf mit Eisbildung am Grund -wenn es die Platten nicht zerstört-

die Dichtungen der Klemmleisten werden nach einigen Jahren hin sein.... aber was weiß ich schon.

[Okabe]

Man sieht beim Vermieten halt meistens auch nur die "Gute" Seite. Ein bisschen Survivorship-Bias ist da drin.

 

Wenn man es ernst nimmt, muss man auch seine eigene Menschenkenntnis einschätzen und auch eine ordentliche Mietnomaden-Versicherung in die Kalulation einfließen lassen. Sonst rechnet man nämlich den Happy-case der Vermietung gegen die Average-case der Nicht-Vermietung.

[smarttrader]

vor 9 Stunden von Peter90:

Hallo zusammen,

 

Vorweg: vielen lieben Dank für die rege Beteiligung

 

Während ich mitgelesen habe, habe ich gemerkt, dass ich das Thema viel zu sehr durch die monetäre Brille betrachtet habe. @Rubberduck trifft es mit dieser Frage:

Ich habe eine Pro / Contra Liste zum Thema "Kaufen und dann vermieten" erstellt, die mir jetzt bereits einen besseren Überblick über das Thema "Vermieten" gibt. Kaufen und dann vermieten - Pro Contra.pdf Was denkt ihr darüber? Es geht ja auch darum mich generell mit dem Thema zu beschäftigen. Selbst wenn es mit nun 31 Jahren noch zu früh sein sollte, wird es aber bestimmt irgendwann wieder relevant.

 

Meine Verständnisfragen:

1. Warum fliegen 100%+ Finanzierer raus? Haben die meisten nicht einen festen Sollzins für 10 oder 15 Jahre mit Ihrer Bank vereinbart?

 

2. Kann man nicht eine Hausverwaltung einstellen, die min. 90% der Pflichten eines Vermieters übernimmt? Ein Freund von mir zahlt 5% der Nettokaltemiete seiner ETW an eine Hausverwaltung und muss lediglich an der WEG Versammlung teilnehmen, den Rest macht die Hausverwaltung inkl. der Suche nach Nachmietern. Was sagt ihr dazu?

 

Vielen Dank an euch und einen lieben Gruß

Peter

Hmm in unserem Bekannten und Freundeskreis sagten vor 1 Jahr alle, der Kauf scheitert am Angebot, Geld ist genug da.

 

Jetzt ist das Angebot vorhanden und jetzt wird nicht gekauft. Seltsam.

[Bolanger]

vor 3 Stunden von B.Axelrod:

Kann man machen- dann kriegst Du unter Umständen aber Murks, weil der Mieter

Billig-Teile kauft und selber wursteln soll (was nicht jeder will- oder kann).

Mein Nachbar ist Handwerker (Gas/Wasser)-hat bei seiner Pergola

als Dach eine Plane an den Seiten "festgetackert".

Hatte ihm meine Bedenken geäußert - Anwort "passt scho". Größerer Sturm- Plane komplett abgerissen.

Jetzt hat er Doppelstegplatten montiert -auf meinen Hinweis, das er ein Gefälle braucht,

hat er schon leicht beleidigt mit "passt scho" geantwortet.

Einmal richtig Schnee drauf mit Eisbildung am Grund -wenn es die Platten nicht zerstört-

die Dichtungen der Klemmleisten werden nach einigen Jahren hin sein.... aber was weiß ich schon.

Kleinreparaturklausel bedeutet nicht, dass die Mieter Kleinkram selbst macht, sondern dass er die Kosten dafür übernimmt.

[B.Axelrod]

Schon klar - hat ja auch jeder im Moment das Geld für Handwerker,

wenn alle Preise explodieren.

Ich schrieb daher- dass Leute sich an Sachen wagen werden, von denen sie keinen Schimmer haben.

 

[Nostradamus]

vor 28 Minuten von Bolanger:

Kleinreparaturklausel bedeutet nicht, dass die Mieter Kleinkram selbst macht, sondern dass er die Kosten dafür übernimmt.

So kenne ich das auch. Der Mieter steht dann trotzdem beim Vermieter auf der Matte; der Vermieter beauftragt den Handwerker. Der Mieter zahlt, sofern Kleinreparaturklausel greift. Aber klar: Mieter, die nicht zahlen wollen, werkeln dann evtl. doch selbst.

[Rubberduck]

vor 54 Minuten von Nostradamus:

So kenne ich das auch. Der Mieter steht dann trotzdem beim Vermieter auf der Matte; der Vermieter beauftragt den Handwerker. Der Mieter zahlt, sofern Kleinreparaturklausel greift. Aber klar: Mieter, die nicht zahlen wollen, werkeln dann evtl. doch selbst.

Idioten gibts immer. Die haften aber für ihren Pfusch 

[Rubberduck]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Hmm in unserem Bekannten und Freundeskreis sagten vor 1 Jahr alle, der Kauf scheitert am Angebot, Geld ist genug da.

 

Jetzt ist das Angebot vorhanden und jetzt wird nicht gekauft. Seltsam.

Es war doch wohl in allen Fällen ein Kredit dabei?

 

3m euribor heute über 0,7%. Gesehen bei der Abrechnung meiner Aurelius Anleihe. Erinnere mich noch daran wie der 3m euribor mal unter 0 ging. 

[smarttrader]

Ich weiss nicht, momentan ist es genial auf dem Markt. Wir haben in den letzten 4 Wochen allein 9 Objekte besichtigt die wir als Kapitalanlage kaufen wollten. Warum soll der Eigennutzer nicht das gleiche Angebot besichtigen können? Wenn ich momentan die Newsletter und Objektvorschläge aus den Onlineportalen und sogar wieder (eigentlich undenkbar) von Maklern direkt angeschrieben oder angerufen werde, können wir von keiner Krise sprechen.

 

Das ist einfach Blödsinn.

 

Was uns momentan auf den Magen schlägt, sind vermietete Wohnungen mit ein Mietkauffaktor von 42. Wenn die Verträge zu den Mietverhältnissen mal genauer angeschaut werden, sieht man teils 12 Jahre keine Mieterhöhung. Ein Objekt hatte tatsächlich ein Mietkauffaktor von 24. Aber da ging nichts mit dem Zins.

 

Hausbank jammerte rum, besondere Zeiten und ob man jetzt tatsächlich weitere 400k gewährt für eine Anlageobjekt ist unklar usw. . Am Ende kam ein frecher Zins von 2,91% raus für 90% Beleihung. Mit viel hin und her, kam der Zins irgendwann auf 2,61%. 4 Finanzierungsvermittler kontaktiert und 2 andere Banken. Die 2,61% war das beste Angebot. 4,16%-1%-2%-2,61%= -1,45%. Somit bedingt sinnvoll als Kaiptalanleger hier zuzugreifen.

 

Als Eigennutzer mit 60% Beleihung sind die Zinsen eher zweitrangig. Ob ich jetzt 2% oder 3% auf 300k zahle, ist fast egal. Das sind 250 Euro mehr im Monat zu Beginn. In spätestens 3 Jahren könnte die monatliche Miete bereits 300 Euro höher liegen als jetzt.

 

Selbst 3% würde ich als Eigennutzer noch als absolut guten Zins einstufen. Warum nicht? Historisch gesehen günstig.

[Rubberduck]

vor 34 Minuten von smarttrader:

Ich weiss nicht, momentan ist es genial auf dem Markt.

Ich muss meine Dachgeschosswohnung ab Januar neu vermieten. Leider ist der perfekte Mieter nach einem Jahr wieder draußen.

Ist während der Scheidung eingezogen. Der Fluch kleiner Wohnungen. Vielfach Übergangskandidaten.

Angebot ist nach wie vor mau. Habe ich eben bei Immoscout gecheckt.

 

Ich habe aber jetzt schon keine Lust auf den ganzen Mist.

30% Studenten. Alle mit Extrawurst. 30% Salz der Erde. Und 30%Verrückte.

Unter Verrückte packe ich mal Informatiker, oder so. Leute die fluchtartig das Haus verlassen, wenn sie feststellen dass der Vermieter auch im Haus wohnt.

Nein, kein Sonderkündigungsrecht und 9 Parteien. Den letzten Mieter habe ich monatelang nicht gesehen....

 

Steuern ist auch ein Thema. Musste dieses Jahr zum ersten Mal zur Steuerberaterin.

Anlage KAP habe ich immer selbst geschafft. Aber hier gings nicht mehr alleine. Man kann einfach zuviel übersehen.

Das Finanzamt prüft beim ersten Mal auch alles.

 

Ich rate (NICHT Dir @smarttrader!) zur Lektüre eines Vermieter-Forums. Es gibt ein gutes. Man wundert sich sehr schnell.

Die Hälfte der Bemerkungen in diesem Thread ist einfach Quark. Oder urbaner Mythos. Oder was weiß ich...

[Sapine]

vor einer Stunde von smarttrader:

Hausbank jammerte rum, besondere Zeiten und ob man jetzt tatsächlich weitere 400k gewährt für eine Anlageobjekt ist unklar usw. . Am Ende kam ein frecher Zins von 2,91% raus für 90% Beleihung. Mit viel hin und her, kam der Zins irgendwann auf 2,61%. 4 Finanzierungsvermittler kontaktiert und 2 andere Banken. Die 2,61% war das beste Angebot. 4,16%-1%-2%-2,61%= -1,45%. Somit bedingt sinnvoll als Kaiptalanleger hier zuzugreifen.

Schaufelst Du Dir gerade Dein Grab? 

[miniRABE]

vor einer Stunde von Rubberduck:

Unter Verrückte packe ich mal Informatiker, oder so.

Kann mir das bitte jemand erklären? Kann dem nicht folgen - besonders in der heutigen Zeit. 

[Reinsch]

vor 11 Minuten von Sapine:

Schaufelst Du Dir gerade Dein Grab? 

 

Wir brauchen halt wieder einen Ausgangspunkt für die nächste Soap...

[smarttrader]

vor 33 Minuten von Sapine:

Schaufelst Du Dir gerade Dein Grab? 

Ich hoffe nicht, ich habe nicht zugegriffen. Bei unter 2% Zins wäre das ok gewesen, aber in den Bereich kam keinerlei Finanzierungsangebot.

 

vor 1 Stunde von Rubberduck:

Ich muss meine Dachgeschosswohnung ab Januar neu vermieten. Leider ist der perfekte Mieter nach einem Jahr wieder draußen.

Ist während der Scheidung eingezogen. Der Fluch kleiner Wohnungen. Vielfach Übergangskandidaten.

Angebot ist nach wie vor mau. Habe ich eben bei Immoscout gecheckt.

 

Ich habe aber jetzt schon keine Lust auf den ganzen Mist.

30% Studenten. Alle mit Extrawurst. 30% Salz der Erde. Und 30%Verrückte.

Unter Verrückte packe ich mal Informatiker, oder so. Leute die fluchtartig das Haus verlassen, wenn sie feststellen dass der Vermieter auch im Haus wohnt.

Nein, kein Sonderkündigungsrecht und 9 Parteien. Den letzten Mieter habe ich monatelang nicht gesehen....

 

Steuern ist auch ein Thema. Musste dieses Jahr zum ersten Mal zur Steuerberaterin.

Anlage KAP habe ich immer selbst geschafft. Aber hier gings nicht mehr alleine. Man kann einfach zuviel übersehen.

Das Finanzamt prüft beim ersten Mal auch alles.

 

Ich rate (NICHT Dir @smarttrader!) zur Lektüre eines Vermieter-Forums. Es gibt ein gutes. Man wundert sich sehr schnell.

Die Hälfte der Bemerkungen in diesem Thread ist einfach Quark. Oder urbaner Mythos. Oder was weiß ich...

Steuerberater sehe ich nicht als zwingend notwendig an. Bisher gab es 1-2 mal Probleme, wo das Finanzamt was angezweifelt hat. Da finde ich die Einkommens Steuererklärung und Umsatzsteuervoranmeldung weit komplizierter.

 

Aber bei uns sind es auch einfache Fälle. 2 ETW aktuell und 1 EFH das bereits verkauft wurde.

[Badurad]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Als Eigennutzer mit 60% Beleihung sind die Zinsen eher zweitrangig. Ob ich jetzt 2% oder 3% auf 300k zahle, ist fast egal. Das sind 250 Euro mehr im Monat zu Beginn. In spätestens 3 Jahren könnte die monatliche Miete bereits 300 Euro höher liegen als jetzt.

Deine Berechnungen und Betrachtungen sind immer wieder fantastisch. 1% höherer Zins bedeutet entweder 1% weniger Tilgung oder, wie Du schreibst, eine entsprechend höhere monatliche Belastung. 300€/Monat zusätzlich aus dem Netto bezahlen macht bei 10 Jahren Zinsbindung 36.000€. Aber hey, was ist schon 1% für den Eigennutzer. 

[Inflation]

2 hours ago, Rubberduck said:

Steuern ist auch ein Thema. Musste dieses Jahr zum ersten Mal zur Steuerberaterin.

Anlage KAP habe ich immer selbst geschafft. Aber hier gings nicht mehr alleine. Man kann einfach zuviel übersehen.

Das Finanzamt prüft beim ersten Mal auch alles.

Wobei ich nur zum Steuerberater gehen würde, wenn ich denke, dass es noch ein paar Kniffe gibt mit denen man mehr spart als der Berater kostet.

Ansonsten wird einfach vom Finanzamt was festgesetzt oder ein Beleg nachgefordert und dann kann man immer noch Einspruch einlegen. Dass jemand, der nicht das Ziel hatte Steuern zu hinterziehen, wegen Unwissenheit eine Anzeige bekommt ist so wahrscheinlich wie ein Autounfall. Kommt vor, aber würde ich unter Lebensrisiko sehen. Wir reden hier schließlich immer noch über private Vermietung und nicht über eine GmbH.

[Beamter48]

vor 4 Stunden von smarttrader:

Ich weiss nicht, momentan ist es genial auf dem Markt. Wir haben in den letzten 4 Wochen allein 9 Objekte besichtigt die wir als Kapitalanlage kaufen wollten. Warum soll der Eigennutzer nicht das gleiche Angebot besichtigen können? Wenn ich momentan die Newsletter und Objektvorschläge aus den Onlineportalen und sogar wieder (eigentlich undenkbar) von Maklern direkt angeschrieben oder angerufen werde, können wir von keiner Krise sprechen.

 

Das ist einfach Blödsinn.

 

Was uns momentan auf den Magen schlägt, sind vermietete Wohnungen mit ein Mietkauffaktor von 42. Wenn die Verträge zu den Mietverhältnissen mal genauer angeschaut werden, sieht man teils 12 Jahre keine Mieterhöhung. Ein Objekt hatte tatsächlich ein Mietkauffaktor von 24. Aber da ging nichts mit dem Zins.

 

Hausbank jammerte rum, besondere Zeiten und ob man jetzt tatsächlich weitere 400k gewährt für eine Anlageobjekt ist unklar usw. . Am Ende kam ein frecher Zins von 2,91% raus für 90% Beleihung. Mit viel hin und her, kam der Zins irgendwann auf 2,61%. 4 Finanzierungsvermittler kontaktiert und 2 andere Banken. Die 2,61% war das beste Angebot. 4,16%-1%-2%-2,61%= -1,45%. Somit bedingt sinnvoll als Kaiptalanleger hier zuzugreifen.

 

Als Eigennutzer mit 60% Beleihung sind die Zinsen eher zweitrangig. Ob ich jetzt 2% oder 3% auf 300k zahle, ist fast egal. Das sind 250 Euro mehr im Monat zu Beginn. In spätestens 3 Jahren könnte die monatliche Miete bereits 300 Euro höher liegen als jetzt.

 

Selbst 3% würde ich als Eigennutzer noch als absolut guten Zins einstufen. Warum nicht? Historisch gesehen günstig.

Historisch sind die Kaufpreises auch günstig 

[Rubberduck]

vor 3 Stunden von Inflation:

Wobei ich nur zum Steuerberater gehen würde, wenn ich denke, dass es noch ein paar Kniffe gibt mit denen man mehr spart als der Berater kostet.

Ansonsten wird einfach vom Finanzamt was festgesetzt oder ein Beleg nachgefordert und dann kann man immer noch Einspruch einlegen. 

Wir reden hier nicht von ´ner Quittung für ´ne Tube Silikon...

Das FA muss beispielhaft die beantragte Abschreibung für die nächsten 50(!) Jahre akzeptieren.

Und das FA legt auch die Vorauszahlungen(!) fürs laufende Jahr fest.

 

Dir ist auch klar wie sonn "Einspruch" funktioniert? Es ist dem FA zu erläutern, WARUM man das anders haben will.

Einfach schreiben "gefällt mir nicht" läuft nicht. Das FA prüft. Es schwurbelt nicht "was könnte @Inflation wohl gemeint haben?"

Und dann braucht man sehr schnell doch den Profi. Oder man vergeudet Lebenszeit.

[B.Axelrod]

Klar muss das FA die 50 Jahre akzeptieren- mehr geht ja auch nicht.

Wenn Du eine höhere Abschreibung haben willst, mußt Du das begründen.

 

Plumps-Klo im Garten und Gas-Beleuchtung in der Wohnung könnte das fiktive Baujahr beeinflussen

[smarttrader]

vor 5 Stunden von Badurad:

Deine Berechnungen und Betrachtungen sind immer wieder fantastisch. 1% höherer Zins bedeutet entweder 1% weniger Tilgung oder, wie Du schreibst, eine entsprechend höhere monatliche Belastung. 300€/Monat zusätzlich aus dem Netto bezahlen macht bei 10 Jahren Zinsbindung 36.000€. Aber hey, was ist schon 1% für den Eigennutzer. 

Klar sind das Mehrkosten, aber glaubst du das Mietpreise konstant niedrig bleiben? Glaubst du das Neubaupreise wirklich um 50% sinken? Glaubst du das es keine 4% oder mehr an Zinsen geben wird?

 

Selbst wenn jetzt 300 Euro mehr pro Monat anfallen, dann kannst du mal 4-5 Jahre Turbotilgung durchziehen und dann war es das auch. Turbotilgung meine ich 5% p.a. Regeltilgung und 5% Sondertilgung. Das sind über 10% Tilgung mal eben im Jahr. Bei 300 000k wären das 30k, davon 3% Zinsen und schon sind es 900 Euro weniger Zinsen.

 

Es kann jetzt durch aus nochmal eine (eigentlich längst überfällige) Mieterhöhungswelle durch Deutschland ziehen. Selbst bei 10% sollte das bemerkbar sein. Es kann jetzt Richtung 4-5% Zinsen bei Baufinanzierungen gehen. Es kann durchaus nur ein Kaufpreisrückgang von 10% geben und schon sieht alles anders aus.

 

Und es wäre der erste Crash in Deutschland der massiv im Immobilienmarkt einschlägt.

vor 3 Stunden von Beamter48:

Historisch sind die Kaufpreises auch günstig 

Was ist denn dein Vergleich? Vergleichst du wirklich stumpf Kaufpreis mit Kaufpreis oder bewertest du die Inflation und Lohnssteigerung der entsprechenden Jahre mit?