Ab wann lohnt sich eine Eigentumswohnung?

[Peter90]

Hallo zusammen,

 

ich suche mir gerade eine neue Mietwohnung und möchte gerne zusätzlich das Szenario einer Eigentumswohnung durchrechnen. Ich möchte mich mit dem Thema auseinandersetzen und es verstehen. Selbst wenn ich jetzt sofort keine Eigentumswohnung kaufen sollte, dann aber vielleicht in 2-3 Jahren. Doch wie entscheide ich mich nun ob sich eine Eigentumswohnung für mich lohnt? Zu mir:

 

1-Personen Haushalt

Alter: 31

Gehalt: 3250€ netto

Teamleiter + recht gute Karrierechancen

 

Folgende Szenarien möchte ich vergleichen:

 

Szenario 1:

Ich wohne mein Leben lang zur Miete und stecke 830€ monatlich (10.000€ jährlich) in meinen FTSE ALL World (A1JX52)

- aktuelle Kaltmiete: 680€

- aktueller Fondswert: 20.000€

- Tagegeldkonto (Liquiditätsreserve): 7.500€

- Girokonto: nur die 1500€ für diesen Monat

- sonst keine weiteren Anlagen oder ähnliche

 

Szenario 2:

Ich kaufe mir eine Eigentumswohnung, wohne in dieser für ein paar Jahre (vielleicht 2-5 Jahre) und vermiete diese danach. Ein Job und Stadtwechsel ist nicht unwahrscheinlich. Nachdem ich die Wohnung abbezahlt habe, stecke ich das Geld wieder in den FTSE ALL World ETF

- Kaufpreis der Eigentumswohnung: 250.000€

- Kaufnebenkosten: 25.000€

- Eigenkapital: 20.000€ aus dem FTSE ALL World ETF

 

Kann jemand anhand dieser Angaben schon sagen, ob sich eine Eigentumswohnung für mich lohnt?

Auf was für eine Dauer sollte man so etwas berechnen? Irgendwann (z.B. auf 40 Jahre) scheint sich eine Immobilie irgendwie immer zu rechnen.

Zusätzlich finde ich auch die Frage spannend, wie hoch meine Miete maximal sein dürfte, damit sich mein ETF im Vergleich zu einer Eigentumswohnung stärker lohnt.

 

Ich freue mich über Tipps, was ich alles berücksichtigen sollte. Ich werde eine übersichtliche Exceldatei anlegen um die Szenarien zu vergleichen.

 

Danke und ganz viele Grüße an euch

Peter

[Beamter48]

10 Sekunden Suche im Internet 

 

https://www.test.de/Immobilien-Kaufen-oder-Mieten-1159353-0/

 

Aber daran alleine sollte man keine Entscheidung treffen. ETW ist das Schlechteste von beiden Welten  (meine Meinung) (Eigentum und Miete) 

[Rubberduck]

Sind beim Verkauf der Fondsanteile Gewinne zu versteuern? Wieviel bliebe dann übrig?

 

Wie kommst Du auf runde 10% Kaufnebenkosten? Hast Du mal Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Notar konkret für Dein Bundesland ausgeknobelt?

 

Ich finde es insgesamt zu wenig Ersparnisse als Eigenkapital, aber auch für Umzug und Wohnungseinrichtung.

Okay, mit 31 als Single hat man vielleicht noch nicht soviel Zeugs. Aber vielleicht ist auch ´ne Küche in der neuen Wohnung fällig.

 

Hast Du mal mit Deiner Hausbank gesprochen, was Du aktuell finanziert kriegen würdest und zu welchen Kosten?

Die Superkonditionen von unter 1% sind lange vorbei. Vor allem bei der hohen Beleihung.

 

Hast Du Dich mal mit Vermieten beschäftigt? Es ist deutlich nerviger als Wertpapiere. Und der Fallstricke sind viele...

Von einer anderen Stadt aus zu vermieten halte ich für sehr ungünstig.

 

Es ist halt immer auch die Frage nach dem Angebot. Was will ich für ´ne Wohnung haben?
Kriege ich die überhaupt zu mieten? Verbessere ich meine Chancen auf eine ansprechende Wohnung wenn ich kaufe.

 

vor 6 Minuten von Beamter48:

10 Sekunden Suche im Internet 

 

https://www.test.de/Immobilien-Kaufen-oder-Mieten-1159353-0/

 

Aber daran alleine sollte man keine Entscheidung treffen. 

 

Genau. Daher meine Liste an Kommentaren. 

[satgar]

Auch gut finde ich die ganzen Videos von Finanztip dazu, gerne mal auf Youtube schauen. "Kaufen oder Mieten" ist da ein ähnlicher Video-Titel wenn ich mich recht entsinne.

[bgb1377]

vor 3 Minuten von Beamter48:

ETW ist das Schlechteste von beiden Welten

ETW vereint die Nachteile eines Mieters mit denen eines Besitzers  Will heißen: Du darfst (bis auf den Innenausbau) eigentlich nichts selbst entscheiden, neue Heizung, neue Fenster, usw. wird alles von der WEG beschlossen werden. Ich kenne ein paar Leute in einer WEG und keiner davon berichtet positives von den jährlichen Versammlungen... Es wird zB 2 Stunden lang darüber diskutiert, ob man einen zusätzlichen Müllcontainer für alle anschaffen soll (Kosten umgelegt pro Partei ein paar Euro pro Monat) oder ob das zu teuer ist, es soll doch lieber jeder seinen Müll "reindrücken"

 

Abgesehen von der WEG ist das die alte Kaufen vs. Mieten Diskussion. In der deutschen Bevölkerung werden dir >80% sagen "Kaufen ist besser als den Vermieter jeden Monat reich zu machen". Hier im Forum sind viele eher der Meinung, dass zumindest in den letzten Jahren Mieten aktuell günstiger ist (könnte sich aber gerade ändern).

 

vor 20 Minuten von Peter90:

- Kaufpreis der Eigentumswohnung: 250.000€

- Kaufnebenkosten: 25.000€

- Eigenkapital: 20.000€ aus dem FTSE ALL World ETF

Das Eigenkapital ist schon sehr wenig in Anbetracht der 3250 netto und 680+X Warmmiete. Wenn du >100% Finanzierung bekommst, ergibt 3.5% Zinsen und 2% Tilgung dann auf einen Kredit von 255k eine monatliche Rate von 1168 Euro, Laufzeit 30 Jahre.

Das ist deutlich mehr als deine aktuelle Kaltmiete von 680, dafür gehört es nach 30 Jahren dir und es gibt keine "Mietsteigerungen".

 

Ob es sich lohnt darfst du selbst entscheiden  

[Inflation]

2 minutes ago, bgb1377 said:

Das Eigenkapital ist schon sehr wenig in Anbetracht der 3250 netto und 680+X Warmmiete. Wenn du >100% Finanzierung bekommst, ergibt 3.5% Zinsen und 2% Tilgung dann auf einen Kredit von 255k eine monatliche Rate von 1168 Euro, Laufzeit 30 Jahre.

Das ist deutlich mehr als deine aktuelle Kaltmiete von 680, dafür gehört es nach 30 Jahren dir und es gibt keine "Mietsteigerungen".

 

Ob es sich lohnt darfst du selbst entscheiden  

Interessant ist, dass laut obiger Rechnung 165 000 Euro Zinsen anfallen werden, das Geld ist dann auch weg. Erstmal klingen 3,5% Zinsen jetzt nicht so extrem wie die 7-8% die es früher auch schon gab, aber es verteuert die Wohnung um weit über 50%.

[Rubberduck]

vor 5 Minuten von bgb1377:

Das Eigenkapital ist schon sehr wenig in Anbetracht der 3250 netto und 680+X Warmmiete.

Keine reichen Eltern und langes Studium?

 

Schlecht wäre in der Tat, wenn es eine wilde Jugend gäbe, aus der noch diverse Schufa-Einträge resultierten. Dann ist gleich Schluss.

 

vor 5 Minuten von bgb1377:

Wenn du >100% Finanzierung bekommst, ergibt 3.5% Zinsen und 2% Tilgung dann auf einen Kredit von 255k eine monatliche Rate von 1168 Euro, Laufzeit 30 Jahre.

Ich denke die Zeit für solche Abenteuer (Ü100 Finanzierung) ist endgültig abgelaufen. Nur meine Meinung.

 

@bgb1377: Wie kommst Du auf den Zinssatz?

vor 2 Minuten von Inflation:

Erstmal klingen 3,5% Zinsen jetzt nicht so extrem wie die 7-8% die es früher auch schon gab, aber es verteuert die Wohnung um weit über 50%.

 

Der Zinssatz von 3,5% ist IMHO eine wüste Vermutung...

[bgb1377]

vor 5 Minuten von Rubberduck:

Der Zinssatz von 3,5% ist IMHO eine wüste Vermutung...

Ist es. Pi mal Daumen von Interhyp Zinschart + 0.5% Aufschlag für 100% Finanzierung. Aber ist auch egal, ich habe mich eigentlich wegen einem anderen Thema angemeldet  

[smarttrader]

Momentan weiss keiner wo die Reise hingeht.

 

Mieten wird ja immer als billigere Lösung angepriesen. Ich sah kaufen immer als billiger.

 

Ist der Abtrag niedriger als eine vergleichbare Kaltmiete, ist das schon verlockend und wird meiner Meinung nach immer so bleiben.

 

Warum wird meiner Meinung nach mit mieten nur Geld verbrannt?

Objektpreis 300k

2% Tilgung und 2% Zinsen sind 12k Tilgung und Zinsen pro Jahr

NKM müsste über 12k liegen

 

2% Tilgung und 4% Zinsen sind 18k Zins und Tilgung pro Jahr

NKM müsste bei 18k liegen oder Objektpreis muss mind. 25% niedriger sein

 

Bei einer Steigerung der Nachfrage an Mietwohnungen um 40% innerhalb von 1 Quartal sollte klar sein, wohin die Reise geht. Mieten ziehen an.

 

Es könnte aber auch jetzt sein, das es um 25% im Immobilienmarkt runter geht. Dafür müssten aber Neubauten und Handwerker rapide im Preis sinken, ob der Handwerker wirklich 25% Gewinn einrechnet?

 

So wirklich kritisch sehe ich die Zinsen nicht, historisch gesehen immer noch billig und wahrscheinlich werden aktuell die ganzen 100% Finanzierer mit Ecke-Kante Finanzierung rausfliegen. Oder die Deppen die pauschal 50k mehr bieten als das höchste Gebot.

 

Ich hoffe einfach für alle in Deutschland, das kein flächendeckender Einbruch der Immobilien ansteht und Banken Nachbesicherungen verlangen.

[oktavian]

Du würdest also 275.000 inkl 25.000 Kosten zahlen und 680*12= 8.160 Miete p.a. sparen

Mietrendite = 8.160 / 250.000 = 3,264% bzw. 30,6x

Mietrendite inkl. Kosten = 8.160 / 275.000 = 2,967% bzw. 33,7x

 

Das macht in meinen Augen nur Sinn, wenn die Mieten ordentlich steigen werden und die Instandhaltung sehr gering ist (auf den Mieter nicht umlegbare Kosten, welche du derzeit nicht zahlen müsstest). Oder anders ausgedrückt würde ich da schon gerne eine Wertsteigerung sehen, um die mickrige Startrendite aufzupäppeln.

weitere Punkte:

• Ek unter 10%
• Umzug evtl.
• kaum anderes Finanzvermögen --> Klumpenrisiko

vor 2 Stunden von Peter90:

Zusätzlich finde ich auch die Frage spannend, wie hoch meine Miete maximal sein dürfte, damit sich mein ETF im Vergleich zu einer Eigentumswohnung stärker lohnt.

wenn die Miete steigt wird vermutlich auch der Kaufpreis steigen. Es lohnt sich mit Sicherheit wenn der Wert der Wohnung stärker stiege als die Aktienmärkte.

 

Wie hoch wäre dann der psychologische Faktor des eigenen Besitzes zu bewerten? Manche fahren voll drauf ab, wenn ihnen etwas gehört. Anderen reicht eher die Verfügungsgewalt über die Sache und sie hängen kaum am Ort.

[B.Axelrod]

Man sollte auch politische Unwägbarkeiten zum Wohle der Mieter inkludieren.

Was Dich als Mieter schützt, kann Dir als Eigentümer/Vermieter in einer WEG ein Fallstrick werden.

 

[oktavian]

 

vor 36 Minuten von B.Axelrod:

Man sollte auch politische Unwägbarkeiten zum Wohle der Mieter inkludieren. Was Dich als Mieter schützt, kann Dir als Eigentümer/Vermieter in einer WEG ein Fallstrick werden.

andererseits wäre die Wohnung wohl Hartz IV sicher, aber man kann sonst auch was kaufen, bevor man Sozialhilfe beantragt. Wäre bei Krankheit evtl. ein Vorteil. Sonst sehe ich da auch primär Nachteile/Risiken durch Eigentum. Man kann aber auch keine Eigenbedarfskündigung bekommen als Eigentümer.

Mietendeckel, Mieteneinfrieren, Zwangsmietsenkungen, Verbot des Umlegens variabler Kosten für Strom/Heizung wären Risiken für den Eigentümer - selbst wenn selbstbewohnt. Das drückt den Wert; selbst wenn die Gesetze verfassungswidrig wären.

[B.Axelrod]

Erstmal das- und daraus könnte sich auch ergeben, das Miteigentümer knausrig bzw. zahlungsunfähig werden,

wenn es um den Erhalt des Gemeinschaftseigentums geht oder um die Zahlung der Energiekosten.

Gibt ja genug Leute, die 110% Finanzierungen und ähnlich sinniges knapp auf Kante haben.

Es läuft ja so langsam in Richtung DDR 2.0, wenn man sich die Ideen der Politiker anhört.

[Okabe]

Mit 31 und potenziellem Umzug in ein paar Jahren ist Kaufen doch total Banane. Das braucht man gar nicht erst durchrechnen, alleine der Stress lohnt sich nicht. Einzige Ausnahme: man hat Lust zu Vermieten und freut sich drauf.

 

Lieber in einen ETF anlegen oder wenn man glaubt dass die Wohnungspreise steigen werden, dann eben in einen entsprechenden Fond. Wenn man dann etwas besser weiß, wo man bleibt und wie lange, dann kann man immer noch kaufen.

[Ryker]

vor einer Stunde von Okabe:

Mit 31 und potenziellem Umzug in ein paar Jahren ist Kaufen doch total Banane. Das braucht man gar nicht erst durchrechnen, alleine der Stress lohnt sich nicht.

+ 1

 

Wozu bindet man sich ohne Not so einen Klotz ans Bein?

 

Im ETF-Depot ist die Kohle ohne Aufwand angelegt und arbeitet. Wenn man Geld braucht, verkauft man einen Teil, kein Problem. Das genaue Gegenteil bei Vermietungsimmobilien.

 

Dazu noch die wirtschaftlichen Aspekte: Klumpenrisiko, starke Volatilität von Immobilien, erhöhtes Risiko durch gehebelte Finanzierung, hohe Einstiegskosten durch Kaufnebenkosten, schlechte rechtliche Stellung von Wohnraumvermietern. Für mich nicht nachvollziehbar.

[Sovereign]

vor 5 Stunden von Peter90:

- Eigenkapital: 20.000€ aus dem FTSE ALL World ETF

Zu wenig Eigenkapital

[Inflation]

32 minutes ago, Ryker said:

+ 1

 

Wozu bindet man sich ohne Not so einen Klotz ans Bein?

 

Im ETF-Depot ist die Kohle ohne Aufwand angelegt und arbeitet. Wenn man Geld braucht, verkauft man einen Teil, kein Problem. Das genaue Gegenteil bei Vermietungsimmobilien.

Aber ein ETF Depot in den heutigen turbulenten Zeiten ist auch nicht ideal. Wenn dann in 3-4 Jahren eventuell ein Eigenheim gekauft werden soll, vielleicht doch schon auch eine Familie, dann kann es auch nach hinten losgehen.

[Ryker]

vor 2 Minuten von Inflation:

Aber ein ETF Depot in den heutigen turbulenten Zeiten ist auch nicht ideal. Wenn dann in 3-4 Jahren eventuell ein Eigenheim gekauft werden soll, vielleicht doch schon auch eine Familie, dann kann es auch nach hinten losgehen.

Der TE hat nicht vor, ein Eigenheim zu erwerben. In diesem Fall wäre der vorherige Erwerb einer Eigentumswohnung unter Investition des vorhandenen Eigenkapitals und Verschlechterung der Bonität auch absolut unsinnig.

 

Wenn eine Planänderung nicht ausgeschlossen werden kann (mit 31 Jahren kann sich noch viel im Leben ändern), wäre das ein weiteres gewichtiges Argument gegen den Kauf einer Eigentumswohnung.

[Beamter48]

vor 17 Stunden von Inflation:

Aber ein ETF Depot in den heutigen turbulenten Zeiten ist auch nicht ideal. Wenn dann in 3-4 Jahren eventuell ein Eigenheim gekauft werden soll, vielleicht doch schon auch eine Familie, dann kann es auch nach hinten losgehen.

Denkst du er kauft sich jetzt gleich eine 4-Zimmer-Wohnung? 

Wenn Eigentum dann höchstens ein Haus. 

 

Ich hatte einmal eine ETW als junger Mensch. Ich war froh als ich sie verkauft habe .

Ich sage nur: WEG war eine Katastrophe; Nachverdichtung durch die Gemeinde war der Tropfen der das Fass zum überlaufen gebracht hat 

 

Selbst in gewachsenen Wohngebieten werden schöne ältere EFH/Stadtviertel abgerissen und ein MFH gebaut. 

 

Jetzt lebe ich zur Miete und bereue es nicht . Ein EFH kann und will ich mir nicht leisten.

 

 

[Rubberduck]

Am 2.9.2022 um 15:34 von bgb1377:

Ist es. Pi mal Daumen von Interhyp Zinschart + 0.5% Aufschlag für 100% Finanzierung. Aber ist auch egal, ich habe mich eigentlich wegen einem anderen Thema angemeldet  

Hast recht. Bin wohl nicht ganz auf dem laufenden.

 

Aber wie gesagt, für ü100% Finanzierungen ist der Drops gelutscht. Wenn’s überhaupt mal ne gute Idee war. Kann sein dass sich jetzt Leute gratulieren die eine laufen haben. Oder die jetzt den Tag verfluchen. Ich hätte derzeit keine Lust um den Job und Haus und Hof zu bangen.

[Rubberduck]

Am 2.9.2022 um 17:01 von B.Axelrod:

Man sollte auch politische Unwägbarkeiten zum Wohle der Mieter inkludieren.

Was Dich als Mieter schützt, kann Dir als Eigentümer/Vermieter in einer WEG ein Fallstrick werden.

 

Was hat der Mieter mit der WEG zu tun?

null Komma nix

[B.Axelrod]

Habe ich das denn geschrieben? Nein.

Ich habe Dir das Komma mal etwas hervorgehoben, das den Teilsatz "Mieter"

vom Teilsatz "Eigentümer" trennt.

Was Dich als Mieter schützt, kann Dir als Eigentümer/Vermieter in einer WEG ein Fallstrick werden.

Beispielsweise möchte die Politik den Mieter einer energieintensiven Wohnung soweit schützen, das der Vermieter

einen Teil der Kosten mitträgt. Gut, wenn man Mieter ist- schlecht, wenn man die Butze gekauft hat.

Einerseits würde so der Wert dieser Wohnungen automatisch sinken, weil die Rendite einer Vermietung dadurch runtergeht-

die ganzen Glückritter mit ihren 110%-Finanzierungen werden kaum die notwendigen

Kosten tragen wollen. Dementsprechend könnte es sein, das solche Jongleure Dich auflaufen lassen und

einer Moderniesierung nicht zustimmen.

 

[Bavarese]

Am 2.9.2022 um 14:48 von Peter90:

Ich kaufe mir eine Eigentumswohnung, wohne in dieser für ein paar Jahre (vielleicht 2-5 Jahre) und vermiete diese danach. Ein Job und Stadtwechsel ist nicht unwahrscheinlich.

Da kann dazu führen, dass du in eine andere Stadt - sagen wir 200km entfernt - ziehst und dich dann mit deinem Mieter rumärgern musst. Dabei hast du keine Chance dich selbst darum zu kümmern und musst immer jemanden engagieren, der sich den berühmten tropfenden Wasserhahn o.ä. ansieht. Das kostet Nerven und Geld 

 

[Peter90]

Hallo zusammen,

 

Vorweg: vielen lieben Dank für die rege Beteiligung

 

Während ich mitgelesen habe, habe ich gemerkt, dass ich das Thema viel zu sehr durch die monetäre Brille betrachtet habe. @Rubberduck trifft es mit dieser Frage:

Am 2.9.2022 um 15:03 von Rubberduck:

Hast Du Dich mal mit Vermieten beschäftigt? Es ist deutlich nerviger als Wertpapiere.

Ich habe eine Pro / Contra Liste zum Thema "Kaufen und dann vermieten" erstellt, die mir jetzt bereits einen besseren Überblick über das Thema "Vermieten" gibt. Kaufen und dann vermieten - Pro Contra.pdf Was denkt ihr darüber? Es geht ja auch darum mich generell mit dem Thema zu beschäftigen. Selbst wenn es mit nun 31 Jahren noch zu früh sein sollte, wird es aber bestimmt irgendwann wieder relevant.

 

Meine Verständnisfragen:

Am 2.9.2022 um 16:03 von smarttrader:

So wirklich kritisch sehe ich die Zinsen nicht, historisch gesehen immer noch billig und wahrscheinlich werden aktuell die ganzen 100% Finanzierer mit Ecke-Kante Finanzierung rausfliegen.

1. Warum fliegen 100%+ Finanzierer raus? Haben die meisten nicht einen festen Sollzins für 10 oder 15 Jahre mit Ihrer Bank vereinbart?

 

2. Kann man nicht eine Hausverwaltung einstellen, die min. 90% der Pflichten eines Vermieters übernimmt? Ein Freund von mir zahlt 5% der Nettokaltemiete seiner ETW an eine Hausverwaltung und muss lediglich an der WEG Versammlung teilnehmen, den Rest macht die Hausverwaltung inkl. der Suche nach Nachmietern. Was sagt ihr dazu?

 

Vielen Dank an euch und einen lieben Gruß

Peter

[Beamter48]

Du kannst auch das Pech haben, einen Mieter zu bekommen bei welchem die Eigenbedarfskündigung nicht greift. Ist zwar ein Sonderfall aber kommt tatsächlich vor.

 

https://ratgeber.immowelt.de/a/eigenbedarfskuendigung-wie-sich-mieter-wehren-koennen.html

 

Was nützt dir eine 10-15% Festzinsfinanzierung wenn du 100%+ finanziert hast aber nur 2% tilgst?

Die Frage muss lauten: Wie hoch muss der Tilgungssatz sein, dass man nach z.B. 15 Jahren in der Lage ist eine Restschuld weiterzufinanzieren selbst wenn die Zinsen um 2-3%-Punkte angestiegen sind?