Wie verhandeln bei konkretem Hauskauf

[Moneycruncher]

vor 12 Minuten von .Elia.:

Zur Besichtigung einer ETW habe ich bisher noch nie einen Sachverständigen mitgenommen. Die Unterlagen sollten natürlich vorliegen, inkl. ETV-Protokollen, Teilungserklärung und Wirtschaftsplänen (zwecks Rücklagen). 

Es ist meine erste Immobilie und die liegt im höheren sechsstelligen Bereich. 500.- für den Sachverständigen sind es mir wert, größere Risiken zu vermeiden.

vor 14 Minuten von .Elia.:

Ich schaue gerne noch auf die Namen der Klingelschilder und mache mich einen Eindruck übers Mieterklientel. Ebenso bei benachbarten MFH. Alter der Heizung ist auch interessant. Und allgemeiner Zustand des Hauses: Briefkastenanlage gepflegt, Mülltonnenbereich sauber, etc.

Alles top, nur Eigentümer, keine Mieter. Baujahr 2008, 1A-Lage, süddeutsche Großstadt.

vor 15 Minuten von .Elia.:

I.d.R. braucht es dann nur eine Besichtigung vor Abgabe des Kaufangebots. Allerdings fordere ich die Unterlagen immer vor Erstbesichtigung an, dann gehts hinten raus auch schneller. 

Das ist das Problem. Die Unterlagen habe ich unmittelbar nach der Erstbesichtigung vor zwei Wochen angefordert. Sie wurden aber noch nicht geliefert und nächste Woche steht die Zweitbesichtigung an - am nächsten Tag möchte ich mein Angebot abgeben! Die 500.- für den Sachverständigen könnte ich mir natürlich sparen, wenn in den Unterlagen schon ein großer Haken ist.

[cjdenver]

Naja da stellt sich mir eher die Frage warum du die Zweitbesichtigung dann dennoch durchführst?

[Bassinus]

vor 3 Minuten von cjdenver:

Naja da stellt sich mir eher die Frage warum du die Zweitbesichtigung dann dennoch durchführst?

Klassisches FOMO

 

Ohne Unterlagen würde man einfach kein zweiten Termin machen. Wozu auch. Der Verkäufer kann auch wissen, dass er ne Red Flag in den Unterlagen hat und bewusst spät alles erst auf den Tisch legen... So siebt man schon mal die es besser Wissen aus und es bleiben die paar Anfänger die es in der Kürze der Zeit nicht überblicken oder schon anderweitig investiert haben und jetzt verlorenem Geld gern weiteres hinterherwerfen. Genau an sowas möchte man meistbietend verkaufen. 

[.Elia.]

vor 23 Stunden von Moneycruncher:

Es ist meine erste Immobilie und die liegt im höheren sechsstelligen Bereich. 500.- für den Sachverständigen sind es mir wert, größere Risiken zu vermeiden.

Alles top, nur Eigentümer, keine Mieter. Baujahr 2008, 1A-Lage, süddeutsche Großstadt.

Das ist das Problem. Die Unterlagen habe ich unmittelbar nach der Erstbesichtigung vor zwei Wochen angefordert. Sie wurden aber noch nicht geliefert und nächste Woche steht die Zweitbesichtigung an - am nächsten Tag möchte ich mein Angebot abgeben! Die 500.- für den Sachverständigen könnte ich mir natürlich sparen, wenn in den Unterlagen schon ein großer Haken ist.

Zufällig in München oder Münchner Umland?  Falls ja, schreib gerne ein paar Details dazu.

 

Die Zweitbesichtigung mit Gutachter ist ok, allerdings nur absolut mit Unterlagen. Welche Gründe gibts denn für das bisherige Nichtvorlegen? 

Wird über Makler verkauft? Falls ja, würde ich dem gehörig das Gas einstellen und nett lächelnd auf seine Provision verweisen.

 

Ob FOMO oder nicht, Zweitbesichtigung ohne Unterlagen macht keinerlei Sinn.

 

Übrigens so zum Nachdenken: Erste Immobilie in süddeutscher Großstadt mag verlockend klingen, ein lukratives Invest mit monatlichem Cashflow ist das meist leider nicht. In der Regel lebt das Invest von der Wertsteigerung. Kommt also auch sehr drauf an, was deine Ziel sind und die mit dem Invest erreichen willst.

 

Beste Grüße!

[cfbdsir]

Am 3.9.2022 um 20:31 von Bavarese:

Bei Fenstern könnte man u.U. auch nur neue Dichtungen reinmachen. Teilweise kann man die Dichtungen selbst wechseln bzw. dazu helfen.  Bei meinem Vater hat das letztes Jahr ca. 400€-500€ gekostet, aber dafür musste man die alten Dichtungen rauschneiden. 

 

Da bin ich ganz bei dir, wenn man neue Fenster montiert, dann könnte es sein, dass das Gebäude "zu dicht" wird und du gerade in den Ecken Schimmel bekommst.

 

Aber ein Wert von über 200 ist schon heftig. Da muss man schon einiges machen um von so einem hohen Wert runterzukommen. Das wird nicht so einfach nach und nach gehen wenn man bereits darin wohnt und man die Frau mit dem ganzen Staub nicht aus dem Haus jagen will . Das Wichtigste ist, dass du dir einen konkreten Plan machst, welche baulichen Maßnahmen du in welcher Reihenfolge angehen möchtest, da manches ja aufeinander aufbaut. 

 

Bei alten Gebäuden ist der Verbrauch primär davon abhängig wie groß die beheizten Umfassungsflächen sind. Ein MFH, das links und rechts angebaut und mehrere Etagen hoch ist hat eine mehrfach geringere Umfassungsfläche pro Wohnflächeneinheit als ein freistehendes EFH. Die Wärmedurchgangskoeffizienten der opaken (alles außer Fenster) lagen Bei Wohnhäusern, die vor der zweiten Ölkrise errichtet wurden, bei knapp 1 bis knapp 2 W/K*m².  Vorsicht bei Flächenangaben, die aus den Bauplänen hervorgehen: die sind ohne Innenverputz berechnet.

 

Vorsicht ist bei den Wohnflächenangaben geboten: In Süddeutschland ist Poroton-Ziegelmauerwerk auch heute noch üblich. Dies wird sehr dick verputzt. Bei Kalksandstein, Beton oder Porenbeton sind die Abweichungen der Istmaße vom planmäßigen Rohbaumaß gering.

 

Böse Flächenfalle: Bei Wohnbauten aus der Phase des Historismus verjüngt sich das Mauerwerk pro Etage meist um einen halben Stein, also ca 12,5cm . So werden die Wohnungen nach unten kleiner. Die Wärme- und Schalldämmung steigt jedoch umgekehrt proportional zum Wohnflächenverlust.

[hattifnatt]

vor 21 Minuten von cfbdsir:

Böse Flächenfalle: Bei Wohnbauten aus der Phase des Historismus verjüngt sich das Mauerwerk pro Etage meist um einen halben Stein, also ca 12,5cm . So werden die Wohnungen nach unten kleiner. Die Wärme- und Schalldämmung steigt jedoch umgekehrt proportional zum Wohnflächenverlust.

Gleichzeitig steigen oft die Raumhöhen

[cfbdsir]

vor 3 Minuten von hattifnatt:

Gleichzeitig steigen oft die Raumhöhen

Je älter das Haus um so ausgeprägter ist das. Dadurch entsteht für den Betrachter, der vor dem Haus steht, eine optische Täuschung, die das Haus höher wirken lässt als es ist. Bei Gebäuden ab 1905 ist der Verfall der Raumhöhe nur noch gering ausgeprägt.

[Moneycruncher]

vor einer Stunde von cjdenver:

Naja da stellt sich mir eher die Frage warum du die Zweitbesichtigung dann dennoch durchführst?

 

vor einer Stunde von Bassinus:

Ohne Unterlagen würde man einfach kein zweiten Termin machen.

 

vor einer Stunde von .Elia.:

Die Zweitbesichtigung mit Gutachter ist ok, allerdings nur absolut mit Unterlagen. Welche Gründe gibts denn für das bisherige Nichtvorlegen? 

Wird über Makler verkauft? Falls ja, würde ich dem gehörig das Gas einstellen und nett lächelnd auf seine Provision verweisen.

@cjdenver, Bassinus, .Elia.: Danke, das wollte ich hören! Der Zweittermin wird ohne Unterlagen nicht stattfinden. Der Makler ist übrigens alles andere als ein Profi und die Provision ist unglaublich. Wie stellt man dem denn das Gas ein? Am liebsten wäre mir ihn auszubooten und direkt die Eigentümer "ausfindig" machen.

vor einer Stunde von .Elia.:

Übrigens so zum Nachdenken: Erste Immobilie in süddeutscher Großstadt mag verlockend klingen, ein lukratives Invest mit monatlichem Cashflow ist das meist leider nicht.

Ein lukratives Invest ist es rein ökonomisch betrachtet eher nicht. Die Immobilie würde ich selbst nutzen, quasi eine Prise Luxuskonsum. Und einige heiße Luft ist in den letzten 18 Monaten aus den Preisen auch entwichen.

[LongtermInvestor]

Ohne Unterlagen macht es wenig Sinn in die zweite Runde zu gehen und den Makler ausboten wird wohl nicht funktionieren, wenn der Erstkontakt über den Makler gelaufen ist. Schau mal ins Kleingedruckte. FOMO bringt Dich nicht weiter. Kann auch Stategie sein, die Unterlagen nicht vorher abzuliefern…

[Moneycruncher]

vor 6 Minuten von LongtermInvestor:

Kann auch Stategie sein, die Unterlagen nicht vorher abzuliefern…

Ich rätsle schon seit zwei Wochen, warum er die nicht schickt. Kann verstehen, dass man die Unterlagen nicht breit streut, aber bei vereinbartem Zweittermin mit Gutachter sollte doch hinreichendes Kaufinteresse belegt sein. An Bassinus´ Red Flag-Theorie habe ich auch schon gedacht, aber ich kann mir bei dem Objekt nach der Erstbesichtigung kaum vorstellen, was das sein könnte. Nießbrauch, Übernahme von finanziellen Verpflichtungen vielleicht oder andere Nettigkeiten?

[cfbdsir]

Am 2.9.2022 um 07:36 von smarttrader:

Ich vermute mal, Fassade ohne Dämmung ("wir wollen evtl. Einblasdämmung machen") das die Fenster auch eine WLG weit ab von brauchbar haben. Denn ein Fenster darf keine bessere WLG haben als die Fassade.

Solange der Taupunkt nicht unterschritten wird ist das Stand der Technik bei Bauten vor 1950 und führt nicht automatisch zu Niederschlag an der Innenseite von Außenwänden, falls neue Fenster eingebaut werden.

[.Elia.]

vor einer Stunde von Moneycruncher:

 

 

@cjdenver, Bassinus, .Elia.: Danke, das wollte ich hören! Der Zweittermin wird ohne Unterlagen nicht stattfinden. Der Makler ist übrigens alles andere als ein Profi und die Provision ist unglaublich. Wie stellt man dem denn das Gas ein? Am liebsten wäre mir ihn auszubooten und direkt die Eigentümer "ausfindig" machen.

Falls der Makler angestellt ist, mach die Vorgesetzten/Inhaber ausfindig und besprich das mit Ihnen direkt. Alternativ könntest du ein Kaufangebot inkl. Kontaktdaten abgeben. Der Makler ist verpflichtet das an den Eigentümer weiterzugeben. So könntest du ggf. Kontakt zum Eigentümer herstellen. Könntest auch bei der Hausverwaltung nach Dokumenten/Kontakten im Haus fragen. Oder du klingelst bei den aktuellen Mietern und fragst nach dem Kontakt der Eigentümer. Viele Wege führen nach Rom, wenn man etwas Chuzpe hat.

[LongtermInvestor]

vor 10 Stunden von Moneycruncher:

Ich rätsle schon seit zwei Wochen, warum er die nicht schickt. Kann verstehen, dass man die Unterlagen nicht breit streut, aber bei vereinbartem Zweittermin mit Gutachter sollte doch hinreichendes Kaufinteresse belegt sein. An Bassinus´ Red Flag-Theorie habe ich auch schon gedacht, aber ich kann mir bei dem Objekt nach der Erstbesichtigung kaum vorstellen, was das sein könnte. Nießbrauch, Übernahme von finanziellen Verpflichtungen vielleicht oder andere Nettigkeiten?

Wahrscheinlich ist es einfach eine Schlafmütze, ohne große Expertise.
 

Wenn Du Druck erhöhen willst lasse ihm ein schriftliches Gebot zukommen unter der aufschiebenden Bedingung, dass a) die genannten Unterlagen bis zum x vorliegen und b) daraus keine Kaufpreisrelevanten Informationen transparent werden, die bisher nicht vom Makler genannt wurden und c) dein Sachverständiger keine Mängel festgestellt.

[slowandsteady]

Ich würde nicht mal die Erstbesichtigung ohne Unterlagen machen, ist für beide Seiten nur verschwendete Zeit, wenn es dann an den Unterlagen scheitert. Warum dir dein Makler die Unterlagen nicht schickt kann viele Gründe von Unfähigkeit bis Faulheit bis Bösartigkeit haben, ich würde mal anrufen und ihm klipp und klar sagen, dass du ohne Unterlagen keine Zweitbesichtigung (mit Gutachter) machen wirst.

[Moneycruncher]

vor 2 Stunden von LongtermInvestor:

Wahrscheinlich ist es einfach eine Schlafmütze, ohne große Expertise.

Den Eindruck habe ich auch.

vor 2 Stunden von LongtermInvestor:

Wenn Du Druck erhöhen willst lasse ihm ein schriftliches Gebot zukommen unter der aufschiebenden Bedingung, dass a) die genannten Unterlagen bis zum x vorliegen und b) daraus keine Kaufpreisrelevanten Informationen transparent werden, die bisher nicht vom Makler genannt wurden und c) dein Sachverständiger keine Mängel festgestellt.

Eigentlich möchte ich noch keinen Betrag nennen, den hätte er nämlich gerne. Das ist kein Aufwand für ihn und er kann dann weiterpokern. Ich neige eher dazu, Kontakt zu anderen Eigentümern aufzunehmen. Die Wohnung steht seit längerer Zeit leer und die Eigentümer wohnen weit weg.

vor 2 Stunden von slowandsteady:

ich würde mal anrufen und ihm klipp und klar sagen, dass du ohne Unterlagen keine Zweitbesichtigung (mit Gutachter) machen wirst.

Genau das habe ich gemacht (schriftlich).

[smarttrader]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Ich würde nicht mal die Erstbesichtigung ohne Unterlagen machen, ist für beide Seiten nur verschwendete Zeit, wenn es dann an den Unterlagen scheitert. Warum dir dein Makler die Unterlagen nicht schickt kann viele Gründe von Unfähigkeit bis Faulheit bis Bösartigkeit haben, ich würde mal anrufen und ihm klipp und klar sagen, dass du ohne Unterlagen keine Zweitbesichtigung (mit Gutachter) machen wirst.

Das ist aber normal, das ein Makler die Bank relevanten Unterlagen erst nach der Erstbesichtigung übermittelt. Ich hätte auch wenig Motivation das 100 Interessenten meine Unterlagen sehen und am Ende sind nur 5 kaufwillige Interessenten dabei.

[slowandsteady]

Gerade eben von smarttrader:

Das ist aber normal, das ein Makler die Bank relevanten Unterlagen erst nach der Erstbesichtigung übermittelt. Ich hätte auch wenig Motivation das 100 Interessenten meine Unterlagen sehen und am Ende sind nur 5 kaufwillige Interessenten dabei.

Hier bei der Sparkasse musst du für Wohnungen deine Daten eingeben und ein NDA ankreuzen. Danach bekommst du alles interessante sofort online zu sehen. Vermutlich aber werden sie dir irgendwann keinen Zugriff auf neue Angebote mehr geben, wenn du immer nur anfragst, aber nie Rückmeldung gibst ob du Interesse hast oder nicht.

[smarttrader]

Grundbuchauszüge, Baulastenverzeichnis etc. sind jetzt mehr als nur ein Expose, Energieausweis etc. . Ich kenne es auch nur so im ersten Rutsch kommt alles was das Objekt betrifft, bei weiteren Interesse gibt es dann alles für die Bank/Gutachter.

 

 

[Moneycruncher]

vor 50 Minuten von smarttrader:

Grundbuchauszüge, Baulastenverzeichnis etc. sind jetzt mehr als nur ein Expose, Energieausweis etc. . Ich kenne es auch nur so im ersten Rutsch kommt alles was das Objekt betrifft, bei weiteren Interesse gibt es dann alles für die Bank/Gutachter.

 

 

Eigentümerversammlungs-Protokolle und Beschlussfassungen, Rücklagen und Teilungserklärung sind aber "erster Rutsch".

[Okabe]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Das ist aber normal, das ein Makler die Bank relevanten Unterlagen erst nach der Erstbesichtigung übermittelt. Ich hätte auch wenig Motivation das 100 Interessenten meine Unterlagen sehen und am Ende sind nur 5 kaufwillige Interessenten dabei.

Warum?

[Bassinus]

vor 23 Stunden von Moneycruncher:

Eigentümerversammlungs-Protokolle und Beschlussfassungen, Rücklagen und Teilungserklärung sind aber "erster Rutsch".

 

So ist es! 

 

Manche denken halt, dass das scheinbar zuviel verlangt ist wenn man nur 6 stellige Beträge aufn Tisch legt... 

[Moneycruncher]

Am 12.12.2023 um 12:24 von Bassinus:

 

So ist es! 

 

Manche denken halt, dass das scheinbar zuviel verlangt ist wenn man nur 6 stellige Beträge aufn Tisch legt... 

Mal angenommen, es gibt keine Red-Flag in den (nicht vorliegenden) Unterlagen und die Immobilie ist eine Perle. Die Eigentümer sind älter, wohnen 400 km entfernt und haben eine Pappnase als Makler beauftragt. Was soll man da als Kaufinteressent machen? Es wäre irgendwie unbefriedigend nur wegen des zwischengeschalteten Underperformers das Projekt zu beenden..

[Bassinus]

vor 17 Stunden von Moneycruncher:

...

In so seltenen Fällen - Kontakt aufnehmen. Grundbuchauszug bekommt man ja für paar Euro mit berechtigten Interesse. Anschließend kann man sich dann rumstreiten wer den schlechten Makler bezahlt. 

[smarttrader]

Am 11.12.2023 um 13:11 von Moneycruncher:

Eigentümerversammlungs-Protokolle und Beschlussfassungen, Rücklagen und Teilungserklärung sind aber "erster Rutsch".

Jein, mal gab es die Teilungserklärung vorweg und mal im zweiten Rutsch. Aber für mich ist es auch egal, ich brauche die Unterlagen erst bei Kaufabsicht.

[Moneycruncher]

vor 6 Stunden von Bassinus:

In so seltenen Fällen - Kontakt aufnehmen.

Du meinst Kontakt zu den Eigentümern? Die muss ich erstmal ausfindig machen. Werde morgen wohl mal einen der anderen Eigentümer anrufen, habe ja die Namen vom Briefkasten.. Vielleicht bekomme ich da ein paar Hintergrundinfos und einen Kontakt zu den Eigentümern. Würde mir schon reichen, wenn sie zumindest von den Vorgängen erfahren.