Wie verhandeln bei konkretem Hauskauf

[B.Axelrod]

vor 17 Minuten von smarttrader:

Und wie du selbst gemerkt hast, ist alles voll armortisiert innerhalb der Nutzungsdauer.

Wenn man 6.000€ Heizkosten pro Jahr hat- dann ja.

 

@satgarDas Konrad Fischer kontrovers diskutiert wird, ist mir klar.

Ich wollte nur darauf hinaus, das man nicht bedenkenlos alles und jedes

rausreißt und ersetzt, nur, weil es der Gesetzgeber vorschreibt.

Der kennt Dein Haus nicht.

[Hotzenplotz2]

Ich bin ja auch nur noch fürs Popcorn hier habe aber schon wieder ein leichtes Dejavu aber irgendwie steht Smarty diesmal auf der anderen Seite.

Es gibt einen Thread mit einer relativ ungeplanten und risikoreichen FInanzierung einer Immobilie die vom TE aber als Konstante angesehen wird. Die meisten Diskussionsteilnehmer*innen warnen vor Risiken und weisen auf Alternativrouten hin(z.B. erstmal Gutachten einholen), die aber (warum auch immer) nicht möglich sind oder nicht beantwortet werden.

Vielleicht schaffen wir es ja diesmal auf die 80 Seiten :-)
 

[Chips]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Es wäre sinnvoll, wenn du evtl. mal ein paar Fakten nennst.

 

Marktwert laut Bank, Bankwert und Sanierungskosten (nur die Zwangssanierungen).

 

Mein Bauchgefühl sagt mir, das die Bank diese Maßnahmen berücksichtigt hat (das muss ja gemacht werden) und somit einen höheren Wert ermittelt hat.

 

Hast du ein paar Angebote eingeholt für die Sanierungsarbeiten? iSFP? Es ist irgendwie schwierig, mit der Ausgangslage hier auch nur ansatzweise was zu rechnen.

 

Alleine ein Beleihungsauslauf von 79% statt 81% macht sich enorm bemerkbar.

 

Aber irgendwie ist das hier stochern im Nebel. 130k sind für diwe KNK und ANzahlung vorgesehen. Es gab keine fachliche Beratung und es wird jetzt erstmal gekauft und hinterher (in 2 Jahren spätestens) das große Erwachen. Ab 1.1.sind eigentlich alle von mir aufgeführten Maßnahmen in einigen Bundesländern Pflicht.

 

Dach oder letzte Geschossdecke bereits jetzt Pflicht (ich würde immer das Dach wählen, wir gleich neu gedeckt und kein Wohnraumverlust und höherer Wohnkomfort)

Fassade ist ebenfalls Pflicht

Kellerdecke genau so

Keller Aussenwände kann man evtl. vermeiden, aber die Bitumabdichtungen lösen sich irgendwann auf so das eh neu abgedichtet werden muss

Fenster und Türen sind ebenfalls Pflicht

 

PV Pflicht in einigen Bundesländern

 

Optional

Heizung kannst du ja überlegen das könnte man tatsächlich ausklammern.

 

Mein Gefühl sagt mir, ein unsanierten Altbau ohne Gutachter kaufen, hat so manchen in den Ruin getrieben,

Also die Pflichtsanierungen sollten bereits erledigt sein. Oberste Geschossdecke ist bereits gedämmt, Heizung ist 19 Jahre alt und Heizungsrohe in unbeheizten Räumen sind gedämmt. Ansonsten sehe ich hier in NRW aktuell keine Pflichten. Natürlich werden wir die nächsten Jahre aber energetische Sanierungen angehen, denn was noch nicht Pflicht ist, kann es werden. Wenn man da Prognosen abgibt, muss man aber auch sehen, welche Maßnahmen Pflicht werden können, ohne dass große Teile der Bevölkerung "in den Ruin getrieben" werden. Der Thread war auch nicht dazu gedacht, die Machbarkeit den kaufs zu prüfen, was aber nicht schadet. Also für Anregungen bin ich offen (und auch dankbar, danke für deine Mühe).

 

vor 1 Stunde von smarttrader:

Und natürlich wenn du für 440k kaufen kannst, die Bank dir ein Wert oberhalb versichert (zb. 500k) ist die grundsätzliche Frage, warum hat der Makler falsch bewertet oder welche Baumängel existieren die die Bank nicht beim "Tischgutachten" sehen konnte.

 

Und ja ich würde die Hütte sofort kaufen wenn Kaufpreis+Kaufnebenkosten+Steuern < Marktwert ist. Selbst bei den 60k Differenz würden am Ende wahrscheinlich 20-30k nach Steuern für dich rausspringen.

Naja, wie es bei einem Marktwert eben so ist, so ist der nicht fix. Selbst ein Gutachter kann das nicht so genau sagen und wenn das Gutachten 2 Wochen alt ist, kann das schon auch wieder total anders sein. Deswegen auch das Beispiel mit den Aktien. Wie bhoch der Marktwert ist, ändert sich und hängt vom Auge des Betrachters ab. Für manche ist unser verwandelter Preis (420k) zu hoch, für andere zu niedrig.

Ich hab das schon beschrieben: Wenn ich einen Gutachter durchlaufen lasse, der einen niedrigeren Preis ansetzt, dann handeln wir noch weiter runter und jemand anders bekommt womöglich das Haus. Bestätigt der einen höheren Preis, kann der Verkäufer noch nach oben nachverhandeln (der weiß ja, dass wir da einen durchschicken und wenn wir ihm keine niedrigere Zahl vorhalten, wissen die, dass die Zahl höher ist).

[Chips]

vor 2 Stunden von Hotzenplotz2:

Ich bin ja auch nur noch fürs Popcorn hier habe aber schon wieder ein leichtes Dejavu aber irgendwie steht Smarty diesmal auf der anderen Seite.

Es gibt einen Thread mit einer relativ ungeplanten und risikoreichen FInanzierung einer Immobilie die vom TE aber als Konstante angesehen wird. Die meisten Diskussionsteilnehmer*innen warnen vor Risiken und weisen auf Alternativrouten hin(z.B. erstmal Gutachten einholen), die aber (warum auch immer) nicht möglich sind oder nicht beantwortet werden.

Vielleicht schaffen wir es ja diesmal auf die 80 Seiten :-)

Also genaugenommen hab ich darauf geantwortet. Und wenn ich den Kauf als Konstante (Priorität) ansehe und nicht eine möglichst hohe Rendite, dann hab ich auch meine Gründe. Selbst wenn ich hier in ellenlangem Aufsätze meine Situation so genau wie möglich beschreiben würde, so kenne ich meine Situation besser. Ich kauf das Haus nicht als Investition als Alternative zu zB. Aktien. Da würde ein Gutachter wohl auch mehr Sinn machen, aber auch da ist es schwer. Woher nimmt ein Gutachter das Wissen, ob der ausgerufene Preis für ein konkretes Haus zu hoch oder zu niedrig ist? Wenn zwei hochbezahlte Profianalysten eine DAX-Aktie bewerten, können derer fairer Preis auch meilenweit auseinander sein. Geht es darum, was ein Unternehmen machen müsste, um profitabler zu werden geht wohl in die Richtung, was man bei einem Haus tun müsste, um "profitabler" zu werden (in dem Sinne Investitionskosten vs. Wertsteigerung/niedrigere laufende Kosten/Komfort). Solche Entscheidungen hängen ja von verschiedensten Faktoren ab, ua. von unsrem Geldbeutel und Bedürfnis nach finanzieller Sicherheit. Letztere kann hier auch keiner beurteilen. Steht noch ein Erbe/Schenkung an? oder nicht? Gehaltssteigerungen? oder nicht? Jobverlust? Oder nicht? Förderungen? Oder nicht?

 

Ich will nicht abfällig wirken, ich bin dankbar für jeden Input, jede Anregung. Aber ich weiß die Antworten auf diese Fragen und ihr nicht. Und hier meine Entscheidung zu dem Haukauf in Frage zu stellen, war nicht Gegenstand des Threads.

[slowandsteady]

vor 30 Minuten von Chips:

Ich will nicht abfällig wirken, ich bin dankbar für jeden Input, jede Anregung. Aber ich weiß die Antworten auf diese Fragen und ihr nicht. Und hier meine Entscheidung zu dem Haukauf in Frage zu stellen, war nicht Gegenstand des Threads.

Ursprünglich hattest du gefragt wie du den Preis drücken könntest, den du als zu hoch empfindest. Mein Vorschlag war "Lass doch ein (billiges) Gutachten machen", denn wenn da XX.000 weniger rauskommen an Wert, dann kannst ganz anders verhandeln als wenn du einfach ohne Grund 10k weniger anbietest. Außerdem würde dich ein Gutachten zumindest zu 90% vor so Überraschungen wie "Zwangsrenovierung" schützen, du machst nämlich nicht den Eindruck als würdest du die aktuell geltenden Regelungen oder Handwerkerkosten abschätzen können.

 

Ob der Gutachter jetzt 380k, 400k oder 420k ermittelt ist letztlich vollkommen egal, an 20k oder auch 40k hin oder her wird die Finanzierung in der Regel nicht scheitern. Es wird aber daran scheitern, wenn du jetzt 400k ausgibst und dann in 2-5 Jahren feststellst, dass du nochmal 200k ausgeben musst.

Um diesen GAU zu verhindern, brauchst du auch gar nicht unbedingt ein (Wert)gutachten, das war nur meine Idee für eine Verhandlungsgrundlage, weil du meintest es ist zu teuer für das Angebotene . 

 

Wenn du dich aber nur gegen teure Überraschungen schützen willst, dann tut es IMHO auch ein fähiger Handwerker-Kumpel, dem du vertraust und der öfter mal auf einem Bau unterwegs ist. Die verschiedenen Handwerker reden in der Regel zB in der Pause miteinander und zB auch ein Fliesenleger kann in der Regel grob abschätzen was gemacht werden muss und was zB ein Elektriker aktuell so kostet.

Aber die Kosten komplett als Immobilienlaie ohne irgendwelche Erfahrung zu abschätzen zu wollen, halte ich für sehr gefährlich. Boden legen, Wände streichen etc. kann man als Laie abschätzen und bei handwerklichem Geschick auch selbst machen, aber alles darüber hinaus (Elektrik, Heizung, Isolierung, ...) kann ich realistisch weder abschätzen noch selbst machen.

 

PS: Und selbst mit "Architekt" kann Mist bei rauskommen, siehe Channel VermieterInsolvenztagebuch. Der Typ dachte auch, ich kaufe ohne handwerkliche Erfahrung einfach mal ein MFH und saniere es:

 

[smarttrader]

vor 40 Minuten von Chips:

Also die Pflichtsanierungen sollten bereits erledigt sein. Oberste Geschossdecke ist bereits gedämmt, Heizung ist 19 Jahre alt und Heizungsrohe in unbeheizten Räumen sind gedämmt. Ansonsten sehe ich hier in NRW aktuell keine Pflichten. Natürlich werden wir die nächsten Jahre aber energetische Sanierungen angehen, denn was noch nicht Pflicht ist, kann es werden. Wenn man da Prognosen abgibt, muss man aber auch sehen, welche Maßnahmen Pflicht werden können, ohne dass große Teile der Bevölkerung "in den Ruin getrieben" werden. Der Thread war auch nicht dazu gedacht, die Machbarkeit den kaufs zu prüfen, was aber nicht schadet. Also für Anregungen bin ich offen (und auch dankbar, danke für deine Mühe).

 

Naja, wie es bei einem Marktwert eben so ist, so ist der nicht fix. Selbst ein Gutachter kann das nicht so genau sagen und wenn das Gutachten 2 Wochen alt ist, kann das schon auch wieder total anders sein. Deswegen auch das Beispiel mit den Aktien. Wie bhoch der Marktwert ist, ändert sich und hängt vom Auge des Betrachters ab. Für manche ist unser verwandelter Preis (420k) zu hoch, für andere zu niedrig.

Ich hab das schon beschrieben: Wenn ich einen Gutachter durchlaufen lasse, der einen niedrigeren Preis ansetzt, dann handeln wir noch weiter runter und jemand anders bekommt womöglich das Haus. Bestätigt der einen höheren Preis, kann der Verkäufer noch nach oben nachverhandeln (der weiß ja, dass wir da einen durchschicken und wenn wir ihm keine niedrigere Zahl vorhalten, wissen die, dass die Zahl höher ist).

Erstmal wäre es gut zu wissen, was die Bank als Marktwert taxiert und was als Bankwert.

 

Mich wundert das mit der Fassade und Fenstern. Ist da wirklich nichts aufgeführt?

 

Wenn du kein Gutachter durchschicken willst, hol dir doch bei der Bank die Infos. Die haben ja in irgendeiner Form eine Objektbewertung durchgeführt.

 

Ich hoffe jetzt nicht, das die Bank einfach nur die 3 großen Bewertungsprogramme genutzt haben um ein Indikatorwert zu ermitteln. Hol dir das Verkehswertgutachten von der Bank und du weisst, wie was eingewertet wurde.

[slowandsteady]

vor 56 Minuten von Chips:

Bestätigt der einen höheren Preis, kann der Verkäufer noch nach oben nachverhandeln (der weiß ja, dass wir da einen durchschicken und wenn wir ihm keine niedrigere Zahl vorhalten, wissen die, dass die Zahl höher ist).

Das sehe ich nicht so. In dem Fall würde ich dem Verkäufer einfach sagen, dass der Gutachter den geforderten Preis als angemessen eingestuft hat und ihm die geforderte Summe bieten. Wenn du das Gutachten bezahlt hast, dann ist es auch deines und ich würde es dem Verkäufer nicht (unentgeltlich) überlassen.

[Chips]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Ursprünglich hattest du gefragt wie du den Preis drücken könntest, den du als zu hoch empfindest. Mein Vorschlag war "Lass doch ein (billiges) Gutachten machen", denn wenn da XX.000 weniger rauskommen an Wert, dann kannst ganz anders verhandeln als wenn du einfach ohne Grund 10k weniger anbietest. Außerdem würde dich ein Gutachten zumindest zu 90% vor so Überraschungen wie "Zwangsrenovierung" schützen, du machst nämlich nicht den Eindruck als würdest du die aktuell geltenden Regelungen oder Handwerkerkosten abschätzen können.

 

Ob der Gutachter jetzt 380k, 400k oder 420k ermittelt ist letztlich vollkommen egal, an 20k oder auch 40k hin oder her wird die Finanzierung in der Regel nicht scheitern. Es wird aber daran scheitern, wenn du jetzt 400k ausgibst und dann in 2-5 Jahren feststellst, dass du nochmal 200k ausgeben musst.

Um diesen GAU zu verhindern, brauchst du auch gar nicht unbedingt ein (Wert)gutachten, das war nur meine Idee für eine Verhandlungsgrundlage, weil du meintest es ist zu teuer für das Angebotene . 

 

Wenn du dich aber nur gegen teure Überraschungen schützen willst, dann tut es IMHO auch ein fähiger Handwerker-Kumpel, dem du vertraust und der öfter mal auf einem Bau unterwegs ist. Die verschiedenen Handwerker reden in der Regel zB in der Pause miteinander und zB auch ein Fliesenleger kann in der Regel grob abschätzen was gemacht werden muss und was zB ein Elektriker aktuell so kostet.

Aber die Kosten komplett als Immobilienlaie ohne irgendwelche Erfahrung zu abschätzen zu wollen, halte ich für sehr gefährlich. Boden legen, Wände streichen etc. kann man als Laie abschätzen und bei handwerklichem Geschick auch selbst machen, aber alles darüber hinaus (Elektrik, Heizung, Isolierung, ...) kann ich realistisch weder abschätzen noch selbst machen.

 

PS: Und selbst mit "Architekt" kann Mist bei rauskommen, siehe Channel VermieterInsolvenztagebuch. Der Typ dachte auch, ich kaufe ohne handwerkliche Erfahrung einfach mal ein MFH und saniere es:

 

Es ist auch in Ordnung, das so zu schreiben. Es ist eben ein Abwägen, ob so ein Gutachter in dem Fall vor dem Kauf Sinn macht, was den Kauf gefährdet. Wie schlimm müssten die von einem Gutachter aufgedeckten Mängen sein, damit wir vom Kauf zurücktreten bzw. noch deutlich nach unten gehandelt werden könnte? Was würde ein 200 000€ Renovierungsaufwand bedeuten?

 

- vermutlich (nicht sicher) könnten wir uns von der NRW Bank nochmal bis zu 150 000€ leihen mit Minizinsen und starkem Nachlass holen (aber noch nicht sicher)

- uns bleiben nach dem Kauf etwa 40k zum Einziehen, nochmal etwa 50k, was wir nicht anfassen wollen und nochmal 15k Reserve

- würde man 200k reinstecken müssen, hätte man quasi nen Neubau. Wäre das so verkehrt? Ein 650k Haus, welches das schon alles hätte, bekämen wir nicht finanziert.

- die Makler sind nur lokal in der Kleinstadt tätig und haben höchstwahrscheinlich über einen Gutachter den Wert ermitteln lassen. "Der Makler X hat eine Schrottimmobilie überteuert verkauft" würde sich schnell rumsprechen.

- die Verkäufer haben ebenfalls einen Ruf zu verlieren

- die Eltern der Verkäufer (vorher drin gewohnt) und Verkäufer erscheinen relativ wohlhabend. Krasse Fehler wären wohl behoben worden

-> Worunter Verkäufer und Makler aber nicht leiden würden wäre, wenn sie das Haus an jemand anderen verkaufen

- ein Haus, welches uns mit den Eigenschaften so gut gefällt, könnte uns erst wieder in einigen Jahren begegnen

 

PS: Wir kaufen kein Mehrfamilienhaus in Chemnitz, bei dem wir alle Wände umverlegen wollen. Und da er jemanden mit Sachverstand sogar zur Seite hatte und es trotzdem schief ging, naja...

 

 

[B.Axelrod]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

PS: Und selbst mit "Architekt" kann Mist bei rauskommen, siehe Channel VermieterInsolvenztagebuch. Der Typ dachte auch, ich kaufe ohne handwerkliche Erfahrung einfach mal ein MFH und saniere es:

Der Typ dachte eher, das er Kernsanierungen Fernsanierungen durchziehen kann, nachdem er nach Costa Rica ausgewandert ist.

Wenn man zwei massive Wände rausreißt, dann sollte einem eigentlich der Verstand sagen, dass alles oberhalb des Stockwerks in dem

Bereich in der Luft hängen könnte. 74 Wohnungen und keinen Schimmer, wen man wann konsultieren sollte.

Ich hatte selber mal Probleme mit meinem Terassendach- die Firma, die es aufgestellt hat, ist viermal zur Nachbesserung gekommen.

Zwei Mann je einen Arbeitstag-immer die gleiche Reparatur.

Vor der fünften Nachbesserung habe ich mir einen vereidigten Sachverständigen dazugeholt, der die Probleme auf Anhieb gefunden hatte

und von denen der Aufsteller (seit Jahrzehnten im Geschäft) keinen Schimmer hatte.

Seitdem kein Problem mehr mit dem Dach.

 

Selbst, wenn man ein Haus kauft, bei dem alles saniert ist, kann man in die Schei**e greifen, weil gepfuscht wurde

und die Verkäufer haben als Laien keine Ahnung.

Bei uns wurden auch mal Siedlungen mit kleinen MFH-Reihenhäusern an einen "Sanierer" verkauft.

Der hat aus den kleinen MFH jeweils EFHs gezaubert- alles schön saniert, gedämmt und so weiter.

Per Zufall bin ich mal an einen Bauingenieur geraten, mit dem ich darüber ins Gespräch kam.

Der hatte dort öfters zu tun als gerichtlich vereidigter Gutachter und war überhaupt nicht begeistert von dem, was da gemacht wurde.

[smarttrader]

Hol dir das Gutachten von der Bank. Die Bank hat doch bereits bewertet.

 

Man man, das wird doch kein großer Akt sein.

[Nostradamus]

vor 6 Stunden von slowandsteady:

Das sehe ich nicht so. In dem Fall würde ich dem Verkäufer einfach sagen, dass der Gutachter den geforderten Preis als angemessen eingestuft hat und ihm die geforderte Summe bieten. Wenn du das Gutachten bezahlt hast, dann ist es auch deines und ich würde es dem Verkäufer nicht (unentgeltlich) überlassen.

Das hätte ich auch so gesehen. Muss man den Gutachter eigentlich offiziell als Gutachter bei den Verkäufern vorstellen? Sonst hätte ich den einfach als Kumpel, der Ahnung hat, mit zur nächsten Besichtigung genommen und die Verkäufer kriegen evtl. gar nicht mit, dass da ein Gutachter durchläuft. Wenn ich beispielhaft einen befreundeten KFZ-Meister mit zum Gebrauchtwagenkauf nehme, stelle ich den ja auch nicht unbedingt genau so vor.

[sedativ]

vor 4 Stunden von Chips:

Es ist auch in Ordnung, das so zu schreiben. Es ist eben ein Abwägen, ob so ein Gutachter in dem Fall vor dem Kauf Sinn macht, was den Kauf gefährdet. Wie schlimm müssten die von einem Gutachter aufgedeckten Mängen sein, damit wir vom Kauf zurücktreten bzw. noch deutlich nach unten gehandelt werden könnte? Was würde ein 200 000€ Renovierungsaufwand bedeuten?

 

- vermutlich (nicht sicher) könnten wir uns von der NRW Bank nochmal bis zu 150 000€ leihen mit Minizinsen und starkem Nachlass holen (aber noch nicht sicher)

- uns bleiben nach dem Kauf etwa 40k zum Einziehen, nochmal etwa 50k, was wir nicht anfassen wollen und nochmal 15k Reserve

- würde man 200k reinstecken müssen, hätte man quasi nen Neubau. Wäre das so verkehrt? Ein 650k Haus, welches das schon alles hätte, bekämen wir nicht finanziert.

- die Makler sind nur lokal in der Kleinstadt tätig und haben höchstwahrscheinlich über einen Gutachter den Wert ermitteln lassen. "Der Makler X hat eine Schrottimmobilie überteuert verkauft" würde sich schnell rumsprechen.

- die Verkäufer haben ebenfalls einen Ruf zu verlieren

- die Eltern der Verkäufer (vorher drin gewohnt) und Verkäufer erscheinen relativ wohlhabend. Krasse Fehler wären wohl behoben worden

-> Worunter Verkäufer und Makler aber nicht leiden würden wäre, wenn sie das Haus an jemand anderen verkaufen

- ein Haus, welches uns mit den Eigenschaften so gut gefällt, könnte uns erst wieder in einigen Jahren begegnen

 

Ganz schön viel Konjunktiv. Da wird ja selbst der Frosch ganz neidisch...

[cjdenver]

Am 30.8.2022 um 21:10 von Bayer:

Mit das Schönste war dann dem Schornsteinfeger mitzuteilen er kann sich seine kostenpflichtigen Besuche bei uns zukünftig sparen.

 

Genau, super Sache, den halbjaehrlichen Schornsteinfegertermin fuer €25 gespart, und dafuer lediglich €120k bezahlt

[Bayer]

vor 15 Minuten von cjdenver:

 

Genau, super Sache, den halbjaehrlichen Schornsteinfegertermin fuer €25 gespart, und dafuer lediglich €120k bezahlt

Hast du leicht falsch verstanden. Die 120 K waren dafür ein Haus aus den 60ern energetisch auf ein Niveau zu bringen dass besser als das jetzige Neubauniveau ist und die Heizkosten von damals (2008) knapp 2000 € auf unter 500 €zu senken, mit dem Bewusstsein zukünftig im Bereich privates Wohnen, die fossilen Energien endgültig hinter sich gelassen zu haben. 

Wenn du meinen Beitrag ganz gelesen hättest, wäre dir auch aufgefallen, dass meine Gründe dies zu machen nicht vordergründig monetärer Art waren.

 

Heute würden die Heizkosten im unsanierten Haus bereits 4000 € betragen. Man kann jetzt natürlich rechnen und sagen das rechnet sich nie. Steht jedem frei. Für uns hat es sich trotzdem gelohnt, weil die Behaglichkeit einfach stark gestiegen ist. 

Dem Immobilienwert hat die Aktion jedenfalls nicht geschadet.

 

 

 

    

[cjdenver]

vor 2 Stunden von Bayer:

Hast du leicht falsch verstanden.

 

Hab ich nicht. "Mit das Schönste" schriebst du - das fand ich derart eigenartig dass ich nicht umhinkam das zu kommentieren. Ich sehe deine ganzen Einzelmassnahmen alle als absolut zielfuehrend, aber wenn die Einsparung der Schornsteinfegerrechnung daran "Mit das Schönste" war dann draengt sich mir die Frage auf ob du nicht ein bisschen unter bias leidest. 

 

vor 2 Stunden von Bayer:

Die 120 K waren dafür ein Haus aus den 60ern energetisch auf ein Niveau zu bringen dass besser als das jetzige Neubauniveau ist und die Heizkosten von damals (2008) knapp 2000 € auf unter 500 €zu senken, mit dem Bewusstsein zukünftig im Bereich privates Wohnen, die fossilen Energien endgültig hinter sich gelassen zu haben.

 

Und das sehe ich auch als absolut anerkennenswert an - aber offensichtlich war nichts davon fuer dich so erstrebenswert wie die eingesparten €25 im Halbjahr. Bizarr. 

 

vor 2 Stunden von Bayer:

Wenn du meinen Beitrag ganz gelesen hättest, wäre dir auch aufgefallen, dass meine Gründe dies zu machen nicht vordergründig monetärer Art waren.

 

"Mit das Schönste" war es dann also dem Schornsteinfeger sagen zu koennen "du kommst hier net rein"... Hast du eine Phobie gegen schwarz gekleidete Handwerker oder wie soll ich das verstehen?

 

vor 2 Stunden von Bayer:

Heute würden die Heizkosten im unsanierten Haus bereits 4000 € betragen. Man kann jetzt natürlich rechnen und sagen das rechnet sich nie. Steht jedem frei. Für uns hat es sich trotzdem gelohnt, weil die Behaglichkeit einfach stark gestiegen ist. 

 

Rechnen tut sich energetische Gebaeudesanierung im Privatimmobilienbereich so gut wie nie weil die Einsparungen einfach viel zu niedrig waren (wobei, schauen wir mal wie sich die Preise weiterentwickeln), darum gibts da ja auch den carrot and stick approach des Gesetzgebers. Das ist also nicht verwunderlich. Aber Wohlfuehlfaktor und Wohnkomfort sind zum Glueck nicht nur fuer dich ueberragende Motivatoren. 

 

vor 2 Stunden von Bayer:

Dem Immobilienwert hat die Aktion jedenfalls nicht geschadet.

 

Definitiv. 

[Thomas_384]

Am 31.8.2022 um 07:51 von smarttrader:

 

 

Dach oder letzte Geschossdecke bereits jetzt Pflicht (ich würde immer das Dach wählen, wir gleich neu gedeckt und kein Wohnraumverlust und höherer Wohnkomfort)

Fassade ist ebenfalls Pflicht

Kellerdecke genau so

Keller Aussenwände kann man evtl. vermeiden, aber die Bitumabdichtungen lösen sich irgendwann auf so das eh neu abgedichtet werden muss

Fenster und Türen sind ebenfalls Pflicht

 

PV Pflicht in einigen Bundesländern

 

 

Habe ich was verpasst?

Bzgl. Pflichten in Bayern kenne ich nur:

- Heizungstausch bei Älter als 30 Jahre und noch weitere Bedingungen (hier ganz genau nachschauen ob die installierte Heizung drunter fällt, gibt auch welche die älter als 30 Jahre sind und drin bleiben können soweit ich es verstehe)

- Ungedämmte Heizungsrohre dämmen (kann man selbst machen)

- Oberste Geschossdecke dämmen (kann man selbst machen)

 

Insbesondere keine Pflicht(Mein Kenntnissstand und oben erwähnt):

-Fassade 

-Kellerdecke 

-Keller Aussenwände 

-Fenster und Türen 

[smarttrader]

Fenster und Türen sind zu ersetzen wenn es der Zustand erfordert. Frag mich nicht genau welche Satz aber im GEG zu finden.

Was passiert wenn deine Fenster eine bessere WLG haben als die Fassade? Dein Wand ist die kälteste Stelle und dort setzt sich die Feuchtigkeit ab.

Kellerdecke müsste §9 der Enev sein. EneV und GEG beachten, es gibt da eine Grenze vom BJ her (glaub 1984).

Keller Aussenwände ist alleine von der Alterung der Abdichtung mal notwendig.

Bei Fassade gibt es tatsächlich nur die Pflicht bei Erneuerung von mehr als 10% der Fassade, aber im Zusammenhang mit den Fenster immer zusammen zu betrachten.

 

Ich vermute mal, Fassade ohne Dämmung ("wir wollen evtl. Einblasdämmung machen") das die Fenster auch eine WLG weit ab von brauchbar haben. Denn ein Fenster darf keine bessere WLG haben als die Fassade.

 

Leider seit ihr immer sehr schnell mit alles zerreissen. Eine der Gründe warum ich auch keine Lust habe viel zu schreiben, was eigentlich Schade ist denn ein Forum lebt von unterschiedlichen Wissen. Deswegen meine Empfehlung zum Gutachter, Architekt oder Energieberater und sich ZWINGEND zum Eigentümerwechsel vorgeschriebene Maßnahmen bestätigen lassen.

 

Geschossdecke dämmen würde ich nicht als Laie. Wenn die Dampfsperre undicht ist, wird es später ggfls. sehr teuer. Ich habe verdammt viel Eigenleistung eingebracht und weiß, das manches als "einfache Arbeit" galt und ich mir hinterher dachte ich habe dafür jetzt doppelt so lange wie ein Fachmann gebraucht, war das wirtschaftlich? Zumal Eigenleistungen bei KfW relavanten Arbeiten eh schwierig sind und dir ein Energieberater diese Arbeit wieder bestätigen muss. Förderung nur auf Material, nicht auf alles usw. . War ein Neubau und wir hatten über 40% Eigenleistung. Sparte zwar 6 stellige Summen, hat Spaß gemacht war aber auch nur durch die bezahlte Freistellung möglich.

 

Es gibt aber eigentlich ein Energieausweis zum Verkauf und dort steht auch drin, was empfohlene Maßnahmen sind und was zeitnah gemacht werden muss. Es muss ja auch schon ein Gutachten existieren, die Bank hat es schon erstellt, warum kann man das nicht einfach mal lesen?

[Chips]

Am 31.8.2022 um 22:59 von sedativ:

Ganz schön viel Konjunktiv. Da wird ja selbst der Frosch ganz neidisch...

Da ich die Zukunft nicht kenne und eher tiefstaple, bleibt mir nix anderes als Konjunktiv übrig. Aber ja, ein paar hätte ich mir schenken können.

vor 2 Stunden von smarttrader:

Es gibt aber eigentlich ein Energieausweis zum Verkauf und dort steht auch drin, was empfohlene Maßnahmen sind und was zeitnah gemacht werden muss. Es muss ja auch schon ein Gutachten existieren, die Bank hat es schon erstellt, warum kann man das nicht einfach mal lesen?

Da stehen nur Empfehlungen drauf. Da wird empfohlen, Heizrohre zu dämmen und die Fassade zusätzlich zu dämmen. Die aktuellen Fenster sind zwar schon 20 Jahre alt, aber arg viel gewinnt man da bei neuen Fenstern nicht, va. müsste man die Fassage dann wohl zusätzlich dämmen (wegen Schimmelproblematik). Da hole ich mir mal Angebote rein, wie und was man da machen kann, aber ich fürchte, das lohnt zum ausgerufenen Preis nicht. Ich bin jetzt kein Dämmgegner, aber wegen 500€ jährlicher Ersparnis gib ich keine 30 000€ aus, damit mir dann die Bude wegschimmelt (falls doch irgendwas nicht zusammen passt).

[smarttrader]

vor 33 Minuten von Chips:

Da ich die Zukunft nicht kenne und eher tiefstaple, bleibt mir nix anderes als Konjunktiv übrig. Aber ja, ein paar hätte ich mir schenken können.

Da stehen nur Empfehlungen drauf. Da wird empfohlen, Heizrohre zu dämmen und die Fassade zusätzlich zu dämmen. Die aktuellen Fenster sind zwar schon 20 Jahre alt, aber arg viel gewinnt man da bei neuen Fenstern nicht, va. müsste man die Fassage dann wohl zusätzlich dämmen (wegen Schimmelproblematik). Da hole ich mir mal Angebote rein, wie und was man da machen kann, aber ich fürchte, das lohnt zum ausgerufenen Preis nicht. Ich bin jetzt kein Dämmgegner, aber wegen 500€ jährlicher Ersparnis gib ich keine 30 000€ aus, damit mir dann die Bude wegschimmelt (falls doch irgendwas nicht zusammen passt).

Deswegen Energieberater oder Architekt für sowas beauftragen. In der Regel wird man eine kontrollierte Wohnraum Be/Entlüftung mit einplanen. Wenn aber ungedämmte Wände, dann werden die Fenster eine katastrophale WLG haben weil sonst Schimmel.

 

Was sagt denn das Bankgutachten? Dort sollte eigentlich einiges zu finden sein.

 

Was hat die Hütte für ein Verbrauch je qm/p.a. laut Energiesausweis?

[Chips]

vor 7 Minuten von smarttrader:

Deswegen Energieberater oder Architekt für sowas beauftragen. In der Regel wird man eine kontrollierte Wohnraum Be/Entlüftung mit einplanen. Wenn aber ungedämmte Wände, dann werden die Fenster eine katastrophale WLG haben weil sonst Schimmel.

 

Was sagt denn das Bankgutachten? Dort sollte eigentlich einiges zu finden sein.

 

Was hat die Hütte für ein Verbrauch je qm/p.a. laut Energiesausweis?

Die Wände sind bereits gedämmt, aber eben nicht Tippitoppi.

Es gibt kein Bankgutachten, ich weiß nur was von einem Marktindikator.

Im Energieausweis werden 216kwh/m² angegeben. Nach Verbrauch, nicht Bedarf ermittelt. Ich hoffe, die alte Dame hat das ganze Haus damit auf 24° geheizt. Das wär schon schlecht, aber wir hatten auch Häuser mit >300 angeschaut.

[smarttrader]

vor 8 Minuten von Chips:

Die Wände sind bereits gedämmt, aber eben nicht Tippitoppi.

Es gibt kein Bankgutachten, ich weiß nur was von einem Marktindikator.

Im Energieausweis werden 216kwh/m² angegeben. Nach Verbrauch, nicht Bedarf ermittelt. Ich hoffe, die alte Dame hat das ganze Haus damit auf 24° geheizt. Das wär schon schlecht, aber wir hatten auch Häuser mit >300 angeschaut.

Puh ich fand 72kWh/m² für 4 Frauen schon viel, Bj 2001.

 

Ach du hast nur den Indikatorwert? Ich hatte jetzt gedacht, es wurde schon von der Bank alles bewertet. Dann solltest du mal lieber vor Kauf, ein Gutachter holen oder von der Bank das Objekt einwerten lassen. Da gibt es je nach Region mal locker 20-40% Unterschied. Unser altes EFH war für knapp 300k gekauft, hatte eine Bankeinwertung beim Kauf von 240k. Verkauf für etwas unter 500k und Bankeinwertung von 320k.

[MonacoFranzl]

Oftmals ist es so, dass ältere Leute nur einen Raum beheizen und 216kwh/m² entspricht schon der Energieklasse G ... da wird man in Zukunft noch viel Geld investieren müssen, Stichwort "Fit für 55".

 

Ich denke, die Immobilie wird sich an zu vielen Ecken zu schön gerechnet ... kann man subjektiv machen, wenn man diese unbedingt haben möchte - man braucht dann aber objektiv auch das Geld dafür. In meinen Augen ist der Ansatz "möchte unbedingt haben, aber möglichst wenig dafür zahlen" schon nicht der ideale - und da der TO dies wohl unterschwellig ahnt, möchte er eine Bestätigung für eine Kaufentscheidung. Das ist alles emotional und finanziell nachvollziehbar und möchte ich nicht verurteilen, aber die Kaufentscheidung war wohl von Anfang an gefallen. 

 

Da der TO auch nicht schreiben möchte, was scoperty.de an geschätztem Wert ausspuckt oder BORIS als Bodenrichtwert angibt, kann man den genannten Preis auch in keine Relation setzen, da ein regionaler Bezugspunkt komplett fehlt. Auch gibt es keinen Anhaltspunkt über die dort gezahlten durchschnittlichen Bestandskaltmieten, um mit Vervielfältigern Preisgrößen zu ermitteln. In meinem Umfeld wurden bewohnbare Einfamilienhäuser schon für höhere Beträge von Privatpersonen (!) gekauft, um sofort für einen Neubau abgerissen zu werden, weil der 30 Jahre alte Look nicht gefallen hat.

[Bavarese]

Am 2.9.2022 um 10:35 von Chips:

Da stehen nur Empfehlungen drauf. Da wird empfohlen, Heizrohre zu dämmen und die Fassade zusätzlich zu dämmen. Die aktuellen Fenster sind zwar schon 20 Jahre alt, aber arg viel gewinnt man da bei neuen Fenstern nicht, va. müsste man die Fassage dann wohl zusätzlich dämmen (wegen Schimmelproblematik). Da hole ich mir mal Angebote rein, wie und was man da machen kann, aber ich fürchte, das lohnt zum ausgerufenen Preis nicht. Ich bin jetzt kein Dämmgegner, aber wegen 500€ jährlicher Ersparnis gib ich keine 30 000€ aus, damit mir dann die Bude wegschimmelt (falls doch irgendwas nicht zusammen passt).

Bei Fenstern könnte man u.U. auch nur neue Dichtungen reinmachen. Teilweise kann man die Dichtungen selbst wechseln bzw. dazu helfen.  Bei meinem Vater hat das letztes Jahr ca. 400€-500€ gekostet, aber dafür musste man die alten Dichtungen rauschneiden. 

 

Da bin ich ganz bei dir, wenn man neue Fenster montiert, dann könnte es sein, dass das Gebäude "zu dicht" wird und du gerade in den Ecken Schimmel bekommst.

 

Am 2.9.2022 um 11:26 von Chips:

Im Energieausweis werden 216kwh/m² angegeben. Nach Verbrauch, nicht Bedarf ermittelt. Ich hoffe, die alte Dame hat das ganze Haus damit auf 24° geheizt. Das wär schon schlecht, aber wir hatten auch Häuser mit >300 angeschaut.

Aber ein Wert von über 200 ist schon heftig. Da muss man schon einiges machen um von so einem hohen Wert runterzukommen. Das wird nicht so einfach nach und nach gehen wenn man bereits darin wohnt und man die Frau mit dem ganzen Staub nicht aus dem Haus jagen will . Das Wichtigste ist, dass du dir einen konkreten Plan machst, welche baulichen Maßnahmen du in welcher Reihenfolge angehen möchtest, da manches ja aufeinander aufbaut. 

 

[Moneycruncher]

Am 17.8.2022 um 10:10 von Schwachzocker:

Verkäufer haben auch eine Verhandlungstaktik, nicht nur Käufer.

Aus aktuellem Anlass: Ich stehe kurz vor der Zweitbesichtigung einer ETW mit einem Sachverständigen. Die Wohnung ist top, aber ich habe vom Makler noch keine Unterlagen (EV-Protokolle, Teilungserklärung usw.). Sollten die nicht spätestens vor der Zweitbesichtigung vorliegen? Ohne diese Informationen kann ich keine Kaufentscheidung treffen geschweige denn ein konkretes Angebot abgeben.

[.Elia.]

vor 5 Stunden von Moneycruncher:

Aus aktuellem Anlass: Ich stehe kurz vor der Zweitbesichtigung einer ETW mit einem Sachverständigen. Die Wohnung ist top, aber ich habe vom Makler noch keine Unterlagen (EV-Protokolle, Teilungserklärung usw.). Sollten die nicht spätestens vor der Zweitbesichtigung vorliegen? Ohne diese Informationen kann ich keine Kaufentscheidung treffen geschweige denn ein konkretes Angebot abgeben.

Zur Besichtigung einer ETW habe ich bisher noch nie einen Sachverständigen mitgenommen. Die Unterlagen sollten natürlich vorliegen, inkl. ETV-Protokollen, Teilungserklärung und Wirtschaftsplänen (zwecks Rücklagen). 

Ich schaue gerne noch auf die Namen der Klingelschilder und mache mich einen Eindruck übers Mieterklientel. Ebenso bei benachbarten MFH. Alter der Heizung ist auch interessant. Und allgemeiner Zustand des Hauses: Briefkastenanlage gepflegt, Mülltonnenbereich sauber, etc.

 

I.d.R. braucht es dann nur eine Besichtigung vor Abgabe des Kaufangebots. Allerdings fordere ich die Unterlagen immer vor Erstbesichtigung an, dann gehts hinten raus auch schneller.