Wie verhandeln bei konkretem Hauskauf

[Chips]

Hallo, 

 

folgende Situation:

- wir suchen seit knapp 3 Jahren ein Haus. Mein Kleiner wird jetzt 2 und wir wollen ihm unbedingt ein Geschwisterchen schenken. Das geht in der aktuellen Wohnung nicht, da die zu klein ist

- es gibt wenige Wohnungen und Häuser

- wir haben nun ein Haus, welches alt ist und für das Alter auch teuer. Aber es gefällt und wir könnten es uns leisten

- heute bei der zweiten Besichtigung meinte sie, dass wir bis jetzt die einzige Familie waren, die deutliches Interesse zeigt (Verkäufer wollen unbedingt Familie)

- sie signalisierte auch, dass die Verkäufer und noch Entgegenkommen könnten zb. durch vollmachen des Tanks (Ölheizung 19 Jahre alt, Tank leer). Aber keine 20 bis 30t wollten die Verkäufer runtergehen

- Preis 440 000€

 

Ziel: 10 000 runterhandeln

Oberziel: Haus bekommen

 

Wie würdest ihr vorgehen? 10 000€ waren ja viel Geld, aber vergraulen will ich auch Niemanden. 

 

Danke

 

 

 

 

 

 

[OceanCloud]

Wie hoch ist denn der Druck auf den Verkäufer, das Haus loszuwerden?

[Thomas_384]

Wie schaut es mit Altlasten im Haus aus?

Asbest, alte Dämmwolle, etc. ?

Wenn es ein altes Haus ist mit Baujahr 1960-1980 kann da so einiges drin sein und wenn das noch nicht groß renoviert wurde nach 2000 dann könnte da evtl. "Zeug" drin sein.

 

Wenn du Asbest fach und sachgerecht entfernst (z.B. weil ein neuer Boden reinkommt und auf dem Boden Asbestplatten sind) dann wird es eher teuer weil eine dafür zugelassene Fachfirma anrücken muss. Ich habe z.B. ca. 30 qm alten Boden rausmachen lassen - hat 4.000 Euro gekostet. Und erst dann konnte ich mit den neuen Boden drauf legen.

 

Kann aber auch sein, dass diese Frage eine "Vergraul" Frage ist (die du ja vermeiden willst).

 

Wenns ein ungedämmtes Haus aus 1960-1970 ist dann wirds auch schwierig mit dem Nachfolger der Ölheizung weil Wärmepumpe evtl. nicht so einfach geht. Dann kannst dir ja mal anschauen was Sie momentan für Pelletheizung wollen. Da bist dann auch bei 30.000 plus nehme ich an.

[ER EL]

Ihr wollt das Haus. Ihr könnt es euch leisten. Großes Entgegenkommen in der Summe ist vom Verkäufer scheinbar nicht zu erwarten. 

Ich sehe keinen Grund, weshalb man das Risiko eingehen sollte, es sich wegen dieser Summe zu verspielen. Die 10k sind etwas mehr als 2% oder am Ende wahrscheinlich 1/2 Jahr mehr oder weniger Finanzierungsdauer. 

 

Ich würde es nicht aufs Spiel setzen (wenn man es wirklich haben will). 

 

Wenn aus irgendeinem Grund, nur 430k Kapital da wären, und es daher einfach nicht anders geht, dann bliebe natürlich nichts anderes übrig als zu verhandeln. 

 

Bzgl der Öl Heizung. Wenn man saniert kommt die wahrscheinlich raus. Daher lohnt sich das Vollmachen ja nicht. Ich weiß nicht was eine Füllung kostet. Aber das würde ich ansprechen, dass sie sich die Zeit und das  Geld dafür sparen sollen und den Betrag lieber runter gehen sollen. 

 

 

[Sapine]

Grundsätzlich kann ich mir vorstellen, dass es in den nächsten Monaten noch mehr Gelegenheiten geben wird. Insofern nicht panisch werden, weil endlich mal was konkretes in greifbare Nähe kommt. Ich denke Verkäufer merken es bereits, dass sich der Markt dreht und sind zunehmend bereit entgegen zu kommen. 

 

Wollt ihr renovieren? Was plant ihr mit der Heizung? Im Haus kann man ja vieles anpassen, was aber unbedingt von Anfang an stimmen muss ist neben Größe, Bausubstanz und Preis die Lage und die Nachbarschaft. Altlastenprüfung durch Gutachter sind sicher sinnvoll bei einem alten Haus. Vielleicht kann der etwas in Ansatz bringen als Verhandlungsmasse. 

[Allzeithoch]

vor 34 Minuten von Chips:

- sie signalisierte auch, dass die Verkäufer und noch Entgegenkommen .... Aber keine 20 bis 30t wollten die Verkäufer runtergehen

Ziel: 10 000 runterhandeln

 

Das passt doch? Also 10.000 € weniger bieten mit dem Hinweis, dass sie bitte Bescheid geben sollen wenn jemand mehr bieten sollte. 

Übernehmt ihr eine Küche oder sonstige Gegenstände mit Wert? Damit lassen sich nochmal ein paar hundert Euro steuern sparen, wenn ihr das extra ausweist und zahlt.

[OceanCloud]

Momentan sind noch viele Fragen offen. Das "wir können es uns leisten" hört sich dann nach Liebhaberei an. Die kostet dann in der Folge auch entsprechend.

[Bassinus]

Sigma - Move: Makler Angebot über 410k anbieten und um Entscheidung bis Freitag bitten, da noch ein anderes Haus zur Verfügung steht und die aufgrund Erbauseinandersetzung die Antwort kurzfristig benötigen. Bis Freitag habt ihr letztes Angebot über 425k im Postfach;) dankt mir später 

[hattifnatt]

vor 2 Minuten von Bassinus:

Sigma - Move

+1

vor 13 Minuten von Allzeithoch:

Also 10.000 € weniger bieten mit dem Hinweis, dass sie bitte Bescheid geben sollen wenn jemand mehr bieten sollte. 

Nope  

[stagflation]

Ist das Haus denn 440.000 € wert? Habt Ihr ein Gutachten? Seid Ihr in der Lage, selbst den Wert des Hauses zu ermitteln?

[Allzeithoch]

vor 7 Minuten von Bassinus:

Sigma - Move: Makler Angebot über 410k anbieten und um Entscheidung bis Freitag bitten, da noch ein anderes Haus zur Verfügung steht und die aufgrund Erbauseinandersetzung die Antwort kurzfristig benötigen. Bis Freitag habt ihr letztes Angebot über 425k im Postfach;) dankt mir später 

Deutlich geschickter als mein Vorschlag wenn es um einen guten Preis geht, aber ordnet sich nicht dem Oberziel "Haus bekommen" unter.

[kopfsalat23]

Wir haben damals wegen der letzten paar tausend auch nicht den Kauf aufs Spiel gesetzt und sind auf die Vorstellungen der Verkäufer eingestiegen. Allerdings war die (letzte) Differenz nur vierstellig, und das Objekt der Begierde definitiv nicht überteuert. 

 

Wenn die Verkäufer schon entgegenkommen wollen, dann lieber den Öltank leer lassen und um genau den Betrag den Verkaufspreis senken, erspart euch etwas Steuer, das gleiche bei Zubehör wie Küche (sofern brauchbar vorhanden), Gartenhütte, Rasenmäher etc, das lieber seperat ausweisen und extra dem Verkäufer abkaufen (natürlich nicht zu Fantasiepreisen). Eventuell hilft auch ein bisschen auf die Tränendrüse drücken, glückliche Familie zieht ein, werden das Haus in Ehren halten etc.

 

Vielleicht hilft ja auch ein Hinweis, dass ja niemand weiß wie es mit der Ölheizung weitergeht, sich vielleicht gesetzliche Vorgaben ändern und die Ölheizung den Wert des Objektes senkt, und sie lieber jetzt mit kleinem Abschlag an euch verkaufen sollen bevor sie sich später mit noch mehr Abschlag ärgern müssen.

 

Ist von außen immer schwer zu sagen auf was sich die andere Seite einlässt oder nicht!

 

LG 

[Cauchykriterium]

vor 7 Minuten von kopfsalat23:

Eventuell hilft auch ein bisschen auf die Tränendrüse drücken, glückliche Familie zieht ein, werden das Haus in Ehren halten etc.

Auch wenn ich das mit der Tränendrüse wohl eher nicht tun würde, so hat @kopfsalat23durchaus recht: an und für sich versucht man ja zu verstehen, was den Gegenüber bewegt. Welche Wünsche und Motive stecken hinter dem vielleicht nicht ganz freiwilligen Verkauf, welche Assoziationen hat der Verkäufer mit dem Objekt. Wenn man hier den richtigen Ton trifft und Sympathie herstellt, geht recht viel. Auch wenn noch jemand anderes ein paar Scheinchen mehr bietet.

[Seabushy]

"Undbedingt haben wollen" = Bauchgefühl ist bei so so einer Summe eher kein guter Ratgeber. Für mich wäre nicht relevant "ich kann es mir leisten" sondern "es ist das Geld wert" => wie schon weiter oben erwähnt, wäre also ein entsprechendes Gutachten eine gute Grundlage. Es muss ja nichts mit "Brief und Siegel" sein. Wir haben damals für 400 € ein "Kurzgutachten" in Auftrag gegeben. Dabei wurde das Haus besichtigt, die vorhandene Basis beurteilt und dann in einem abschließenden Gespräch alles besprochen sowie ein ungefährer Hauswert / fairer Kaufpreis angegeben. Aus meiner Sicht wirklich gut ausgegebenes Geld.

 

Ohnehin würde ich als Privatkäufer ohne entsprechende Erfahrung immer mit einem Fachmann Rücksprache halten. 

Alt bedeutet auch, dass ihr sanieren müsst. Und dass es nachher womöglich deutlich mehr Aufwand / Kosten / Zeit bedeutet, als ihr als Laien abschätzen könnt => dann ist das mit dem "Leisten können" auch wieder relativ.

 

 

[saibottina]

Schließe mich Cauchykriterium an, auf die Verkäuferseite eingehen, wie ticken sie.

Öltank vollmachen ist eher hinderlich wenn Ihr sanieren wollt. Ich denke, das werdet Ihr wollen oder? Wenn ja: Ein sehr dickes Fell zulegen bezüglich Handwerkern...  

Ach so noch vergessen: Was ich auf keinen Fall machen würde ist ein Angebot abgeben (um sich dann bei einem Kompromiss zu treffen), bei dem die Verkäufer schon ein No-Go-Signal gegeben haben. Das könnte Euer Oberziel gefährden. 

[Bolanger]

Ich verstehe die Frage nicht, denn bei Käufen dieser Größenordnung sind 10K vernachlässigbar. Ich persönlich würde den Käufern sagen, dass ich das haus nehme, von ihnen allerdings ein Entgegenkommen erwarte. Den Vorschlag für die Höhe des Entgegenkommens sollen sie machen. Wenn nicht kommt, dann eben nicht.

[Schwachzocker]

vor 11 Stunden von Chips:

Wie würdest ihr vorgehen?

Ich hätte mir vor Beginn der Verhandlungen eine Strategie ausgedacht und nicht erst dann, wenn man mitten in den Verhandlungen ist.

Nun ist es zu spät. Euer starkes Interesse ist offenbar deutlich geworden.

[Sapine]

vor 11 Stunden von Chips:

- wir suchen seit knapp 3 Jahren ein Haus. Mein Kleiner wird jetzt 2 und wir wollen ihm unbedingt ein Geschwisterchen schenken. Das geht in der aktuellen Wohnung nicht, da die zu klein ist

- es gibt wenige Wohnungen und Häuser

Die Situation wird sich in den nächsten Monaten ändern. Bereits jetzt lassen sich hohe Preise nur noch schwer realisieren am Markt und die Zeiten wo das Haus innerhalb 24 Stunden verkauft war sind denke ich vorbei. Der Verkäufermarkt ist zu Ende! Geht also nicht von den Erfahrungen der letzten drei Jahre aus. Sofern ihr also nicht sehr eingeschränkt seid was den Standort angeht (Kleinstadt vs. Großstadt), dann könnt ihr der Situation entspannt gegenüber treten. 

Zitat

- wir haben nun ein Haus, welches alt ist und für das Alter auch teuer. Aber es gefällt und wir könnten es uns leisten

Ist es Euer Traumhaus oder ist es einfach nur ein passendes Haus? Desto mehr ihr auf dieses spezielle Haus fixiert seid, desto schwächer ist Eure Verhandlungsposition. Aber wenn es das Traumhaus ist, dann würde ich auch nicht auf Teufel komm raus feilschen. Nachdem die Verkäufer bereits die Tankfüllung in Aussicht gestellt haben, sollte ein Preisnachlass von 10k drin sein. 

Zitat

- heute bei der zweiten Besichtigung meinte sie, dass wir bis jetzt die einzige Familie waren, die deutliches Interesse zeigt (Verkäufer wollen unbedingt Familie)

- sie signalisierte auch, dass die Verkäufer und noch Entgegenkommen könnten zb. durch vollmachen des Tanks (Ölheizung 19 Jahre alt, Tank leer). Aber keine 20 bis 30t wollten die Verkäufer runtergehen

Um den Preis abzuschätzen aber auch eventuelle Altlasten empfiehlt es sich einen Fachmann einzuschalten. Der kann Euch dann auch sagen, ob ihr bei den Sanierungskosten richtig kalkuliert habt. Öltank wurde schon von mehreren gesagt, dass es uninteressant ist. Erst mit diesen Informationen könnt ihr die ultimativen Preisverhandlungen führen. 

 

Sollten die Verkäufer das Haus "selbst gebaut" haben ist es sicherlich hilfreich, wenn ihr grundsätzlich die Wertschätzung am Haus und dessen Planung erkennen lasst. Und wenn ihnen das mit der Familie wichtig ist kann man ja schon mal gemeinsam fachsimpeln, wo die Schaukel aufgestellt werden soll. Der Verkauf des eigenen Hauses ist denke ich nie einfach, bei einem sympathischen Käufer tut man sich leichter. 

[B.Axelrod]

Man sollte in der Lage sein, die 10.000 weniger entsprechend zu begründen -aber bitte nicht mit der Brechstange.

 

Wenn das Bad z.B. aus den 70er Jahren wäre- so schön in damaligen Stil (dunkelbraun/kackgelb...) gekachelt- dann sagt um Gottes Willen nicht-

jaa- das Bad muss raus- das Design ist ja völlig überholt.Das kostet mindestens 10.000.

Mag stimmen- aber vergesst nicht, das die Verkäufer sich da so eingerichtet hatten und damit klar gekommen sind.

Hängen vielleicht auch Erinnerungen dran.

 

Damit kann man die Verkäufer auch verärgern und die schalten auf Stur.

Falls Ihr euer Haus hier findet, gäbe es vielleicht eine Argumentierungs-Hilfe:

https://thinkimmo.com/search

 

[wolf666]

vor 3 Minuten von Sapine:

Die Situation wird sich in den nächsten Monaten ändern. Bereits jetzt lassen sich hohe Preise nur noch schwer realisieren am Markt und die Zeiten wo das Haus innerhalb 24 Stunden verkauft war sind denke ich vorbei. Der Verkäufermarkt ist zu Ende! Geht also nicht von den Erfahrungen der letzten drei Jahre aus. Sofern ihr also nicht sehr eingeschränkt seid was den Standort angeht (Kleinstadt vs. Großstadt), dann könnt ihr der Situation entspannt gegenüber treten. 

Aber zu gemütlich sollte man auch nicht sein, es kann ein Interessent kommen und schon ist das Haus weg. Und in Zukunft wird weniger gebaut.

Vor ca. 1 Monat hat meine Friseurin mit ihrem Mann deren Haus für fast das Doppelte verkauft: Bei den ersten beiden Interessenten ist es an der Bank gescheitert, der Dritte nahm es ohne zu verhandeln - und das alles in kurzer Zeit. Hätte ich auch so nicht erwartet.

[Malvolio]

vor 36 Minuten von Sapine:

Sollten die Verkäufer das Haus "selbst gebaut" haben ist es sicherlich hilfreich, wenn ihr grundsätzlich die Wertschätzung am Haus und dessen Planung erkennen lasst. Und wenn ihnen das mit der Familie wichtig ist kann man ja schon mal gemeinsam fachsimpeln, wo die Schaukel aufgestellt werden soll. Der Verkauf des eigenen Hauses ist denke ich nie einfach, bei einem sympathischen Käufer tut man sich leichter. 

Ich glaube das ist ein sehr wichtiger Hinweis. Wenn ich unser Elternhaus mal verkaufen muss, dann wäre mir das als Verkäufer auch wichtig, dass das Haus in "gute Hände" kommt und wertgeschätzt wird. Aber man kann natürlich schon darauf hinweisen, dass z.B. ein Austausch der alten Heizung, der ja so oder so in den nächsten 10+ Jahren anstehen wird, doch mit erheblichen Kosten verbunden sein wird und man da einfach noch etwas entgegenkommen braucht.

[Chips]

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Ich hätte mir vor Beginn der Verhandlungen eine Strategie ausgedacht und nicht erst dann, wenn man mitten in den Verhandlungen ist.

Nun ist es zu spät. Euer starkes Interesse ist offenbar deutlich geworden.

Kurze Anekdote dazu: Wir waren vor fast 2 Jahren kurz vor einem Hauskauf, Bieterverfahren gewonnen und wollten noch etwas nachverhandeln. Also hab ich Argumente aufgesetzt, bis die Verkäuferin dann meinte "Näh, ihr mögt das Haus ja gar nicht. Ich geb es euch nicht." Ich denke, ein Interesse zu bekunden, ist nicht verkehrt.

[slowandsteady]

vor 12 Stunden von Chips:

Wie würdest ihr vorgehen? 10 000€ waren ja viel Geld, aber vergraulen will ich auch Niemanden. 

10k sind viel Geld, aber bei 440k Preis gerade einmal 2.2 Prozent. Ich würde aktuell viel stärker handeln - auch auf die Gefahr hin, dass man das Haus dann eben nicht bekommt. Der Markt hat sich im letzten halben Jahr deutlich zugunsten der Käufer verändert, vorher war es ein reiner Verkäufermarkt. Angenommen, du würdest das Haus auch schon für 400k bekommen - überlege mal wie viele Monate/Jahre du für 40k + Nebenkosten netto arbeiten musst.

 

Es kommt natürlich auch immer noch auf die Region an - in München wird man immer noch weniger verhandeln können als sonst wo, aber tendenziell geht es jetzt besser als noch vor 1 Jahr.

vor 12 Stunden von Sapine:

Insofern nicht panisch werden, weil endlich mal was konkretes in greifbare Nähe kommt. Ich denke Verkäufer merken es bereits, dass sich der Markt dreht und sind zunehmend bereit entgegen zu kommen. 

Das sehe ich auch so. Deckt sich auch mit dem nächsten Zitat:

vor 12 Stunden von Chips:

- heute bei der zweiten Besichtigung meinte sie, dass wir bis jetzt die einzige Familie waren, die deutliches Interesse zeigt (Verkäufer wollen unbedingt Familie)

Das mit der Tankfüllung ist auch Quatsch: Warum sollte man das Öl mitkaufen wollen? Erstens würde man die Ölheizung beim Sanieren wahrscheinlich eh rausschmeißen und zweitens zahlt man dann durch den höheren Kaufpreis mehr Kaufnebenkosten? Ein Rabatt auf den Immopreis kostet den Verkäufer das gleiche und spart auch euch Geld. Ist auch steuerlich sinnvoller für den Verkäufer, wenn Haltedauer <10 Jahre und weniger Gewinn entsteht.

[Chips]

vor 11 Stunden von Cauchykriterium:

Auch wenn ich das mit der Tränendrüse wohl eher nicht tun würde, so hat @kopfsalat23durchaus recht: an und für sich versucht man ja zu verstehen, was den Gegenüber bewegt. Welche Wünsche und Motive stecken hinter dem vielleicht nicht ganz freiwilligen Verkauf, welche Assoziationen hat der Verkäufer mit dem Objekt. Wenn man hier den richtigen Ton trifft und Sympathie herstellt, geht recht viel. Auch wenn noch jemand anderes ein paar Scheinchen mehr bietet.

Die Verkäufer sind die zwei Töchter derer, die das Haus gebaut haben und ihre Kinder darin groß gezogen haben. Laut Maklerin hängt eine Tochter sehr am Haus und möchte unbedingt eine junge Familie drin haben. Sie ist auch Frauenärztin und ihr ist wichtig, was der Stadtflurfunk so redet. Der anderen Tochter ist das egal, die hängt nicht am Haus.

[slowandsteady]

 

vor 12 Stunden von Chips:

wir haben nun ein Haus, welches alt ist und für das Alter auch teuer

Wenn es wirklich zu teuer ist, dann ist die Gefahr nicht besonders hoch, dass es euch ein Investor in den nächsten Wochen wegschnappt. Dann wäre eine mögliche Strategie ein Wertgutachten machen zu lassen. Wenn dann ein Wert von zB 400k oder weniger im Gutachten rauskommt, dann hätte man eine ganz andere Verhandlungsbasis.

Das klappt natürlich nur, wenn ihr sicher seid, dass es wirklich "zu teuer für das Alter" ist, sonst wird es einfach jemand anders kaufen.

 

Aber ich denke auch beim Immobilienkauf gilt es wie bei Aktien:

Zitat

Einer Straßenbahn und einer Aktie darf man nie nachlaufen. Nur Geduld: Die nächste kommt mit Sicherheit.

Wenn es definitiv zu teuer ist, dann würde ich es wahrscheinlich nicht machen. Das zweite Kind wäre für mich kein Grund, zum einen braucht das erstmal 9 Monate und zum anderen braucht es die ersten paar Monate nach Geburt auch nicht viel mehr als ein paar Quadratmeter zum "Rumliegen". Ihr habt also noch >1 Jahr Zeit was zu finden...