Alternative zu Sondertilgung der Baufinanzierung im aktuellen Marktumfeld

[longpu]

Hallo zusammen,

 

vorab: ich bin mir nicht ganz sicher, ob dieses Subforum der richtige Bereich für meine Frage ist - im Zweifel bitte einfach verschieben!

 

Bisher haben meine Frau und ich die Sondertilgungen für den Kredit unserer selbstbewohnten Eigentumswohnung für die vergangenen 2 Jahre in voller Höhe vorgenommen. Die Erwägung war, dass dies eine steuerfreie, trivial sichere und mit 0.67% p.a. im damaligen Umfeld relativ attraktiv "festverzinste Geldanlage" sei, wie Gerd Kommer hier sehr schön erklärt.

Ausserdem wäre es nice to have, wenn das Eigenheim zum Ende der Zinsbindung mehr oder weniger abbezahlt wäre, um sich keinem unnötig großen Zinsänderungsrisiko auszusetzen und ggf. flexibel zu sein, was einen Umzug angeht.

 

Der letzte Satz gilt immer noch, allerdings ist mir aufgefallen, dass sich kürzlich doch einiges bei den Renditen von Euro-Staatsanleihen getan hat. So ist z.B. eine unverzinste österreichische A28S4E mit im Moment 7,8 Jahren Restlaufzeit gerade zu einem Kurs von ~90% als "sichere Anlage" zu haben. Wenn ich mich nicht verrechne, wäre es (auch nach Abgeltungssteuer) eigentlich attraktiver, einfach diese zu kaufen und deren Fälligkeit abzuwarten:
1+(100-90)/90*0.75-(1.0067^(7.8)) ergäbe am Ende einen Vorteil von 3% bzw knapp 0.4%p.a. gegenüber der Sondertilgung, habe ich das soweit richtig überschlagen? (Ob es den Soli dann 2030 noch gibt und ob vom Sparerpauschbetrag in dem Jahr was zur Verfügung steht habe ich in der Rechnung mal bewusst vernachlässigt.)

 

Anleihen mit "upper medium grade"-Rating fangen an, bereits unnötig riskant zu klingen, wenn ich mir die Bedeutung davon auf https://de.wikipedia.org/wiki/Rating#Ratingskalen  so durchlese, auch wenn die Zinsdifferenz etwas größer wäre.  Mit der entsprechenden deutschen Bundesanleihe (110249) beim aktuellen Kurs von 93% hingegen wäre es mit der obigen Formel ein Nullsummenspiel.
Dabei sollte letzteres sogar immer noch einen geringfügigen Vorteil gegenüber der direkten Sondertilgung bringen. Denn der zur Wohnung gehörige Tiefgaragenstellplatz ist mangels eigenem Auto vermietet und die gezahlten Kreditzinsen wirken sich somit dort sowie bei den Werbungskosten fürs Arbeitszimmer steuermindernd aus. Diesen Betrag konkret zu quantifizieren ist allerdings vermutlich kaum den Aufwand wert.

 

Nach der langen Einleitung lauten nun die eigentlichen Fragen: Ist es überhaupt eine gute Idee, die Sondertilgungen durch das Parken des Geldes in den österreichischen Anleihen zu ersetzen? Habe ich etwas übersehen? Gibt es aktuell anderweitig sinnvolle Alternativen?

 

Randbedingungen:

• aktuelle Restschuld: 360k
• Zinsbindung 0.67% bis Frühjahr 2030
• Monatliche Kreditrate: 2k (bis Ende Zinsbindung also noch 188k)
• Sondertilgung 5%, also 22.5k pro Jahr möglich - bis auf dieses Jahr soweit voll ausgeschöpft

 

Der Vollständigkeit halber (auch gerne drauf aufmerksam machen, wenn ein offensichtliches Defizit auffallen sollte ):

• Ich 32 Jahre + Gattin 38 Jahre, sowie 1 Kleinkind, ein zweites Kind ist unterwegs
• Beide als Softwareberater festangestellt mit Netto-/bzw. steuerfreien Jahreseinnahmen zusammen um die 70k (schwankt etwas, je nachdem wie variable Gehaltsbestandteile ausfallen, Elterngeldbezug, temporäre Teilzeit, etc.).
• Pro Person jeweils BU-Versicherung 2.5k/Monat sowie Risikolebensversicherung 500k, sonst ausser Haftpflicht keine weiteren
• Keine über gesetzliche Rente und das unten gelistete Vermögen hinausgehende Altersvorsorge (wobei die bei der Gattin als Drittstaatsangehörige, erst seit 7 Jahren in Deutschland, ziemlich spärlich ausfallen dürfte).
• Sonstiges Vermögen:
  • ständige 15k Bargeldreserve
  • Im Moment grad weitere 10k, mit den eben nun etwas passieren soll
  • 25k in breit gestreuten ETFs (gekauft als zum Jahreswechsel 20/21 mehr Geld da war als sondergetilgt werden konnte)
  • Weitere Eigentumswohnung, die unbelastet ca. 180k wert sein sollte. (Ist vermietet, aber) momentan mit Vorbehaltsnießbrauch zugunsten des Vorbesitzers belegt, der Ende 2030 ausläuft
• Erfahrung mit Geldanlagen: Vor etwa 2 Jahren angefangen mich über die Kapitalmärkte zu informieren, vor allem zu Aktien. Lese seitdem auch in diesem großartigen Forum viel mit, aber der Anleihenbereich war bis vor einer Woche noch ein Buch mit 7 Siegeln.

[smarttrader]

Rendite nach Steuern > 0,67% Sondertilgung vernachlässigen. 

[stagflation]

Zitat

Rendite nach Steuern > 0,67% Sondertilgung vernachlässigen. 

 

Aus Sicht der Portfolio-Theorie würde das nur gelten, wenn man in eine risikofreie Anlage investiert - also die berühmten Kommer-Anleihen (kurzlaufende Staatsanleihen höchster Bonität in der Heimatwährung). Für alle anderen (relativ sicheren) Anlagen würde gelten:

• Rendite nach Steuern > 0,67% + Risikozuschlag.

Für die als Beispiel genannten A28S4E würde ich hier einen Risikozuschlag von ca. 1% sehen.

 

Wenn man auch noch den damit verbundenen Aufwand berücksichtigt, würde man zu folgender Formel kommen:

• Rendite nach Steuern > 0,67% + Risikozuschlag + Aufwandszuschlag

Für den Aufwandszuschlag kann man noch einmal 0,5-1% rechnen - wobei das individuell sehr verschieden ist.

[smarttrader]

Ich sehe im aktuellen Umbruch kein Sinn, Anleihen oder Festgelder zu halten. Sollte Tagesgeld wieder 1% Zinsen bringen, sehe ich es als gleichwertigen Ersatz. In 2 Jahren werden Tagesgelder auch wieder mit einer 1 vorweg zu finden sein.

 

Wobei ... bei der Ausgangslage würde ich generell nicht sondertilgen. Arm sind beide nicht und vielleicht bringt ein liquides Vermögen von 200k in 5 Jahren nochmal eine Kaufgelegenheit.

 

Ich gehe nicht davon aus, dass bis zum Ende der Zinsbindung nochmal ein Kredit von 0,67% zu ergattern ist.

 

Zumal nach 10 Jahren und 6 Monaten der Kredit eh gekündigt werden kann. Und wenn die Bank dann noch 188k will, und 200k vorhanden sind... .

[hilflos]

Zwar ist die Laufzeit mit 8 Jahren nicht so lang, aber beim Zins von 0,67 hätte ich gar keine Sondertilgung gemacht. Das Einkommen ist so hoch, daß wenn die Aktienmärkte 2030 deutlich einbrechen und die Zinsen bei 5 % stehen, es auch nicht zu Problemen kommt. Daher alles in ETF und je nach Risiko ab 2028 umschichten

[Schwachzocker]

vor 12 Minuten von hilflos:

 Das Einkommen ist so hoch, daß wenn die Aktienmärkte 2030 deutlich einbrechen und die Zinsen bei 5 % stehen, es auch nicht zu Problemen kommt. 

Es geht nicht darum, ob es zu Problemen kommt, sondern darum, ob man mehr zahlt als nötig.

[smarttrader]

vor 2 Stunden von hilflos:

Zwar ist die Laufzeit mit 8 Jahren nicht so lang, aber beim Zins von 0,67 hätte ich gar keine Sondertilgung gemacht. Das Einkommen ist so hoch, daß wenn die Aktienmärkte 2030 deutlich einbrechen und die Zinsen bei 5 % stehen, es auch nicht zu Problemen kommt. Daher alles in ETF und je nach Risiko ab 2028 umschichten

Ich rechne bei allen Zinsen für die Anschlussfinanzierung 8%. Im November 2021 hat keiner daran geglaubt, das wir jemals über 2% liegen werden. Pleite der Euro Staaten im südländischen Raum usw. . Jetzt haben wir 3% geknackt und Tendenz steigend.

[eurofetischist]

Also ich würde erstmal die Schulden abzahlen, bevor ich über invest in anleihen nachdenken würde. 

[LaRoth]

Am 8.5.2022 um 01:12 von longpu:

Ausserdem wäre es nice to have, wenn das Eigenheim zum Ende der Zinsbindung mehr oder weniger abbezahlt wäre, um sich keinem unnötig großen Zinsänderungsrisiko auszusetzen und ggf. flexibel zu sein, was einen Umzug angeht.

Wenn ich mich nicht verrechnet habe, dann wäre doch das Darlehen mit der jährlichen Sonsertilgung von 22.500€  am Ende der Zinsbindung auch abbezahlt?

Am 8.5.2022 um 01:12 von longpu:

knapp 0.4%p.a.

Ob sich für den geringen Zinsertrag die ganze Akrobatik lohnt ist fraglich, Österreich hat ein Aa+ Rating, da sind die Gefahren eines Verzugs/Ausfalls eigentlich gering - aber nicht ganz ausgeschlossen.

[Peter23]

Am 9.5.2022 um 12:46 von smarttrader:

Jetzt haben wir 3% geknackt und Tendenz steigend.

Für welche Laufzeit (bzw. Sollzinsbindung) haben wir denn „3% geknackt“?

 

Für 10 Jahre zumindest schon mal nicht:

[smarttrader]

Ich sehe einige Zinsen über 3%...

[Peter23]

Bei einer 100% Finanzierung: Ja, aber beim TO war es keine und wird schon gar nicht bei Refinanzierung eine 100% Finanzierung sein. 

 

Eine 100% Finanzierung hat man übrigens auch noch nie für 0,67% bekommen und dafür (100% Finanzierung) ist dann auch übrigens der folgende Satz von Dir Unsinn:

Am 9.5.2022 um 12:46 von smarttrader:

Im November 2021 hat keiner daran geglaubt, das wir jemals über 2% liegen werden.

 

Sprich: Das passt alles nicht zusammen, was Du geschrieben hast.

[smarttrader]

0,97% im November 2021. Jetzt über 3%.

 

Jeweils die gleichen Werte bei FMH. Für 1,03% habe ich sogar noch das Angebot von der DKB Grund im Postfach gefunden.

 

Wir haben bei 5 Jahre Zinsbindung und rund 60% Beleihung 0,71% bekommen. Allerdings Oktober 2020.

[longpu]

Danke euch!

Am 9.5.2022 um 10:09 von Schwachzocker:

Es geht nicht darum, ob es zu Problemen kommt, sondern darum, ob man mehr zahlt als nötig.

So ist es.

Am 9.5.2022 um 13:17 von LaRoth:

Wenn ich mich nicht verrechnet habe, dann wäre doch das Darlehen mit der jährlichen Sonsertilgung von 22.500€  am Ende der Zinsbindung auch abbezahlt?

Korrekt

Am 8.5.2022 um 12:43 von smarttrader:

Rendite nach Steuern > 0,67% Sondertilgung vernachlässigen. 

Das war auch mein erster Reflex. Der zweite war dann "Hm, welche Annahmen liegen dem zugrunde und wie lassen die sich validieren?" was letztlich in diesem Thread resultierte

 

Zusammenfassend stelle ich also fest, dass es sich im Moment noch nicht in ausreichendem Maß rentiert, das Geld, das sonst in Sondertilgungen gesteckt würde, beim aktuellen Renditeniveau in Anleihen mit Laufzeit bis kurz vor Zinsbindungsende zu stecken um anschließend die Restschuld ablösen zu können. Wenn wir mal Stagflations 1% Zuschlag annehmen (den Aufwandszuschlag verbuche ich mal großzügig unter "Hobby", denn dazulernen und optimieren macht ja Spaß), würde es bei Aa+ ab Kursen unter 85 anfangen, interessant zu werden. Nun gut, wenn es soweit kommen sollte, dann schauen wir mal, wie es zu dem Zeitpunkt mit Festgeld aussähe.

 

Ein Aspekt kam mir noch in den Sinn: gesondertilgtes Geld ist "weg". Geld das anderweitig in sicheren Anlagen geparkt ist um zum Zinsbindungsende den Kredit abzulösen ließe sich in der Zukunft noch zweckentfremden. Das hat freilich Vor- und Nachteile

Gerade eben von longpu:

um anschließend die Restschuld ablösen zu können

hätte präziser heissen sollen:

um anschließend die Restschuld auf einen Schlag zu tilgen und nebenbei durch die Zins-Renditedifferenz etwas Überschuss generiert zu haben. 

[Sapine]

Ich würde aktuell noch nicht komplett auf den Anleihenzug aufspringen, weil es gut möglich ist, dass die Differenz zwischen Anleihenrendite und Hypothekenzins noch größer werden könnte. Aktuell ist noch nicht viel zu gewinnen außer Erfahrung. Gut möglich, dass dies in wenigen Monaten lukrativer ist. 

 

Nachdem ihr offensichtlich eine sehr solide Finanzierung am laufen habt und hohe Kreditraten stemmen könnt, gäbe es auch die Möglichkeit zumindest teilweise das Geld in vermutlich höher rentierliche Anlagen zu stecken. Muss man nicht machen, aber die Rahmenbedingungen erfüllt ihr anscheinend. Idee wäre je nach Risikobereitschaft beispielsweise x % der Sondertilgung in einen breiten Aktienfonds und 100-x % in Festgeld/Anleihen oder ähnliches laufen zu lassen. Am Ende kann man die Restschuld ablösen und behält einen Gewinn. Im ungünstigen Fall bliebe eine kleine Restschuld übrig, die man zügig abtragen kann. 

[cjdenver]

vor 21 Stunden von Peter23:

Sprich: Das passt alles nicht zusammen, was Du geschrieben hast.

 

War das jemals anders? 

[Peter23]

vor 3 Stunden von cjdenver:

War das jemals anders? 

Vermutlich nicht und das ist dann doch wieder irgendwie konsistent.

[bestox]

Ich würde keinenfalls einen Kredit mit einer Zinsbindung 0.67% bis Frühjahr 2030 frühzeitig tilgen. Ganz im Gegenteil, der Kredit ist bei der aktuellen Inflation ein wichtiger Inflationsschutz im Portfolio. Viele würden Euch um diesen Kredit beneiden

Am 11.5.2022 um 07:32 von Sapine:

Nachdem ihr offensichtlich eine sehr solide Finanzierung am laufen habt und hohe Kreditraten stemmen könnt, gäbe es auch die Möglichkeit zumindest teilweise das Geld in vermutlich höher rentierliche Anlagen zu stecken. Muss man nicht machen, aber die Rahmenbedingungen erfüllt ihr anscheinend. Idee wäre je nach Risikobereitschaft beispielsweise x % der Sondertilgung in einen breiten Aktienfonds und 100-x % in Festgeld/Anleihen oder ähnliches laufen zu lassen. Am Ende kann man die Restschuld ablösen und behält einen Gewinn. Im ungünstigen Fall bliebe eine kleine Restschuld übrig, die man zügig abtragen kann. 

+1. Keine Sondertilgungen, und stattdessen diese Vorgehensweise.

[BrotherLui]

Zwar schon etwas älter, aber mittlerweile sind die Zinsen für einen Kredit ja noch höher und es gibt wieder mehr Zinsen auf Festgeld.

 

Mal über Festgeld nachgedacht? In Form einer Festgeldleiter? Im Vergleich zu deinem niedrigen Kreditzins bitte du doch mit Festgeld deutlich besser dabei. Da hättest du auch noch den Zinseszinseffekt

[cruxer]

Am 26.10.2022 um 13:54 von BrotherLui:

Zwar schon etwas älter, aber mittlerweile sind die Zinsen für einen Kredit ja noch höher und es gibt wieder mehr Zinsen auf Festgeld.

 

Mal über Festgeld nachgedacht? In Form einer Festgeldleiter? Im Vergleich zu deinem niedrigen Kreditzins bitte du doch mit Festgeld deutlich besser dabei. Da hättest du auch noch den Zinseszinseffekt

 

Genau den Punkt "spielen" wir gerade auch durch und das bei einem Zinssatz von um die 2%. Also für den TE sollte es spätestens jetzt finanziell wesentlich attraktiver sein die Sondertilgung auszusetzen und sich einer der vielen anderen Optionen (Anleihen, Festgeld oder doch breite Aktienfonds) zu widmen.

 

Aber ich habe meine Zweifel, ob @longpu sich hier noch mal meldet.

[longpu]

Am 2.11.2022 um 09:57 von cruxer:

Aber ich habe meine Zweifel, ob @longpu sich hier noch mal meldet.

Doch, doch, blos die Intervalle, in denen ich nachgeschaut habe, ob jemand noch etwas dazugeschrieben hat, sind exponentiell länger geworden. Danke für den Input!

 

Am 15.5.2022 um 21:20 von bestox:

I+1. Keine Sondertilgungen, und stattdessen diese Vorgehensweise.

Die beiden Beiträge haben wir uns über die Monate durch den Kopf gehen lassen und sind letztlich zu dem Schluss gekommen, dass wir uns mit ~50k Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung auch noch sehr wohl fühlen würden. Solange solange das Zinsniveau nicht wieder unter unter 1% fällt, wo dann die Sondertilgung wieder attraktiver würde, wären das also

135k, die bis dahin irgendwie anderweitig an die Seite gelegt werden wollen bzw. knapp 17k/Jahr (nach Steuern)

 

Das haben wir zwischenzeitlich für dieses Jahr durch Bundesanleihen zum Kurs von ~85 bereits erledigt und freuen uns nun, die üppige Prämie zum Jahresende guten Gewissens ins ETF-Depot zu stecken.

Am 26.10.2022 um 13:54 von BrotherLui:

Mal über Festgeld nachgedacht? In Form einer Festgeldleiter?

Ja, aber nicht in Form einer Leiter, sondern schlicht als 7-jähriges. Wäre ja auch der faire Vergleich zur entsprechenden Anleihe. War zu dem konkreten Zeitpunkt aber einfach zinslich weniger attraktiv. Hier las ich neulich

Am 8.11.2022 um 09:29 von pillendreher:

Am 8.11.2022 um 08:56 von Avendo:

Finde das hart, dass da weniger geboten wird als bei den ausfallsichereren Bundesanleihen.

Normal, dass die Banken bei Zinsänderungen etwas träger sind, das war für uns Anleger von Vorteil bei Zinssenkungen, aktuell bei steigenden Zinsen ist es ein Nachteil.

Wenn es im kommenden Jahr wieder akut wird, werde ich mir dann nochmal anschauen, wie es zu dem Zeitpunk um Festgeld vs. Anleihenrendite bestellt ist. Bei etwa Gleichstand sehen wir die Illiquidität von Festgeld aber als Nachteil an - unter normalen Umständen sehen wir nichts, was uns veranlassen würde, darauf zugreifen zu wollen, aber falls wirklich schlimme Dinge passieren sollten, ist es besser, die Option zu haben

[longpu]

Noch etwas: die damalige Aussage

Am 11.5.2022 um 07:32 von Sapine:

Ich würde aktuell noch nicht komplett auf den Anleihenzug aufspringen, weil es gut möglich ist, dass die Differenz zwischen Anleihenrendite und Hypothekenzins noch größer werden könnte. Aktuell ist noch nicht viel zu gewinnen außer Erfahrung. Gut möglich, dass dies in wenigen Monaten lukrativer ist.

hat sich ja nun durchaus als wahr erwiesen und es hat für uns auch funktioniert, aber es fühlt sich trotzdem an wie Markettiming. Auch dazu bin ich in einem anderen Thread über genau die Frage gestolpert, die mir dazu durch den Kopf geht (die auch der Grund ist, warum wir bisher keine Leiterkonstrukte in Erwägung gezogen haben):

Am 14.5.2022 um 21:03 von 1974:

Danke für Eure Impulse!

 

Dazu zwei Anmerkungen/Fragen:

 

1. einige von Euch raten mir, dass ich mich zu den niedrigen Zinsen noch nicht binden soll. Aber ist es nicht so wie im Aktienmarkt: keiner weiß wo es hingeht und alle verfügbaren Informationen sind schon eingepreist. Vll. sinken die Zinsen in absehbarer Zeit wieder… wer weiß?

Leider blieb sie dort unbeantwortet. Was ist der Anlass, es hier anders zu sehen als bei den Aktien?

[Metasom]

vor 25 Minuten von longpu:

Solange solange das Zinsniveau nicht wieder unter unter 1% fällt, wo dann die Sondertilgung wieder attraktiver würde, wären das also

135k, die bis dahin irgendwie anderweitig an die Seite gelegt werden wollen bzw. knapp 17k/Jahr (nach Steuern)

0,91% wäre euer Break-even um die Rendite der Sondertilgung zu toppen. Zerobonds wären hierbei auch interessant (falls sich etwas findet).

[longpu]

Korrekt. Und die 0% Bundesanleihen werden genau passend wenige Wochen vor dem Ende der Zinsbindungsfrist fällig

[Sapine]

vor 2 Minuten von longpu:

Noch etwas: die damalige Aussage

Am 11.5.2022 um 07:32 von Sapine:

Ich würde aktuell noch nicht komplett auf den Anleihenzug aufspringen, weil es gut möglich ist, dass die Differenz zwischen Anleihenrendite und Hypothekenzins noch größer werden könnte. Aktuell ist noch nicht viel zu gewinnen außer Erfahrung. Gut möglich, dass dies in wenigen Monaten lukrativer ist. 

hat sich ja nun durchaus als wahr erwiesen und es hat für uns auch funktioniert, aber es fühlt sich trotzdem an wie Markettiming.

Es ist Market Timing. In manchen Situationen kann man ziemlich gut abschätzen was passieren wird. Die Zentralbanken orientieren sich an Inflation und Arbeitsmarktdaten und die ändern sich nicht in Nullzeit. In anderen Situationen und bei anderen Assets ist die Entwicklung viel ungewisser. Mittlerweile sind wir der Zinswende jedenfalls schon deutlich näher als im Mai. 

 

Die Leiter versucht das beste aus zwei Welten zu vereinen. Zum einen bindest Du Dich nicht lange und zum anderen gehst Du nicht komplett leer aus bei den Zinsen.