Immobilienaktien als Absicherung gegen Mietsteigerung

[Carsten00]

Hallo zusammen,

mich würde eure Meinung hierzu interessieren: Ich wohne aktuell zur Miete und das wird sich auch so schnell nicht ändern, da ich gerne bzgl. Wohnort flexibel bleiben möchte. 
Nun überlege ich in Immobilienaktien zu investieren, bpsw. Vonovia. Sollten Mieten weiter steigen, sollten diese davon profitieren und mir so eine gewisse Absicherung gegen steigende Mieten bescheren. Das das nicht 100% passt, ist mir klar. Aber was denkt ihr hier über eine gewisse Übergewichtung im Portfolio?

 

Hab das ähnlich bei Öl gemacht und in der Corona Krise Öl Aktien übergewichtet. Nun leide ich unter hohen Spritpreisen, freue mich aber über hohe Buchgewinne und sprudelnde Ausschüttungen

 

was denkt ihr?

 

Gruß

Carsten

[s1lv3r]

Kann man m.M.n. machen. Man sollte sich aber irgendwo bewusst sein, dass das alles nur Mental-Accounting ist: Man hat nur ein Vermögen und nicht ein Vermögen für die Miete und eines für die Spritkosten, etc. Wenn man das alles zu sehr unterteilt, kann man schnell den Überblick über das große Ganze (das übergreifende Anlagekonzept des Gesamtvermögens) verlieren.

 

Prinzipiell spricht aber denke ich nichts dagegen so vorzugehen, wenn es einem hilft sich mit der eigenen Anlage gut zu fühlen (das ist schließlich wichtig ) und den eigenen Vermögensaufbau konsequent zu betreiben. 

[jogo08]

vor 16 Minuten von Carsten00:

Nun überlege ich in Immobilienaktien zu investieren, bpsw. Vonovia. Sollten Mieten weiter steigen, sollten diese davon profitieren und mir so eine gewisse Absicherung gegen steigende Mieten bescheren. Das das nicht 100% passt, ist mir klar. Aber was denkt ihr hier über eine gewisse Übergewichtung im Portfolio?

Und was folgt als Nächstes? Übergewichten von Lebensmittelkonzernen wg. der Preissteigerungen im Supermarkt?

Das kannst du endlos weiterführen, nur, was heisst dann noch Übergewichtung? Du kannst das ja immer nur für einen begrenzten Zeitraum machen, bis zur nächsten Übergewichtung.

Ich halte das für unsinnig, aber das soll dich nicht davon abhalten. Ich halte eine globale Diversivizierung über viele Länder und Branchen für sinnvoller, ansonsten betreibst du Stockpicking, kann man machen, kann man aber auch sein lassen.

[Bassinus]

Mit der Logik sollte man sich Staatsanleihen in De kaufen um sich vor höherer Besteuerung zu schützen. Schließlich hat der Staat ja dann mehr Einnahmen und kann mehr Coupon zahlen 

[stagflation]

Genau! Und wenn man Angst vor steigenden Preisen bei seinen nächsten Urlauben hat, kauft man Aktien von TUI und Lufthansa!

[Sapine]

Also ganz so unsinnig finde ich es nicht. Allerdings würde ich es nur für Themen in Erwägung ziehen, die einen sehr großen Teil meiner Ausgaben darstellen. Sozusagen eine Art Hedge. Also Öl beispielsweise wenn man als Fernpendler besonders hohe Treibstoffkosten zu tragen hat und ähnliches bei Miete. Grundsätzlich sollte man sich nicht verzetteln und man muss sich fragen, ob die gewählten Aktien dazu in der Lage sind das Risiko zu mindern. Da wäre ich mir bei Vonovia nicht unbedingt so sicher. 

[Bassinus]

vor 11 Minuten von Sapine:

Also ganz so unsinnig finde ich es nicht.

Ist es auf den ersten Blick ja auch nicht. Aber die Korrelation ist nicht 1:1 gegeben. Sieht man bei Mietpreisen genauso wie bei Öl zu Spritpreis. Und damit ist es hinfällig weil es nicht den Effekt hat den man sich wünscht - Preis steigt 5% für meinen Geldbeutel - Aktie steigt 5% über Basiswert den der Markt steigt. Zumal selbst die höchsten Kosten im gesamten Warenkorb nicht so extreme annehmen, dass man dann nicht im Portfolio zu krassen Verwerfungen kommen würde. Da auch gern wieder das Thema Öl allein 2020 bis heute. 

[Emma123]

Ich denke, jeder hat Recht, dass die Ölpreise alle sozialen Kosten in die Höhe treiben. Derzeit ist es für den Ölpreis schwierig, kurzfristig wieder auf sein ursprüngliches Niveau zurückzufallen. Kurzfristig sind unserer Regierung die alternativen Energieoptionen ausgegangen. Alles, was wir nur ertragen können. Zudem hat der Euro zuletzt abgewertet und der Dollar deutlich aufgewertet. Es war auch ein schlechtes Jahr für Finanzanlagen der Eurozone. Dies hat dazu geführt, dass sich mehr Großkapitalisten im Euroraum aus Sicherheitsgründen für den Eintritt in den Dollarmarkt entschieden haben und sich absichern.

[slowandsteady]

vor 16 Stunden von Carsten00:

Nun überlege ich in Immobilienaktien zu investieren, bpsw. Vonovia. Sollten Mieten weiter steigen, sollten diese davon profitieren und mir so eine gewisse Absicherung gegen steigende Mieten bescheren. Das das nicht 100% passt, ist mir klar. Aber was denkt ihr hier über eine gewisse Übergewichtung im Portfolio?

Alles, was du als Mieter an Nebenkosten hast, steigt für Eigentümer genauso. Man müsste also nur die Kaltmiete absichern. Dein Vorschlag ist aber sehr einfach gedacht. Soweit ich aus dem Kopf heraus weiß hat Vonovia zB recht wenig in München, aber viel im Ruhrpott -> Vonovia ist wohl eher ein schlechter "Hedge", wenn du in München lebst, da bräuchte es schon eine Firma, die nur in deiner Stadt Immobilien hat. Ein besserer Hedge ist es wohl, einfach zu deiner Mietwohnung eine vergleichbare Wohnung in der eigenen Stadt zu kaufen  

 

Ohne das das Lohnniveau entsprechend mitsteigt, können die Kaltmieten aber auch nicht unbegrenzt steigen. Von daher würde ich das einfach gar nicht absichern, solange ich in der Stadt arbeitend bin. Als Rentner könnte man natürlich ein Problem bekommen...

 

 

vor 14 Stunden von Sapine:

Also Öl beispielsweise wenn man als Fernpendler besonders hohe Treibstoffkosten zu tragen hat

Auch hier gibt es denke ich viel bessere Absicherungen, sinnvoll ist es zB von vornherein lieber mehr für ein möglichst sparsames (E-)Auto auszugeben, im Sommer mit Roller fahren o.ä..... Ein Future auf Öl würde ich als Pendler jedenfalls nicht zur Absicherung kaufen. Wie lange soll man das dann absichern? 1 Jahr? 10 Jahre? Bis zur Rente? Und wer weiß heute schon sicher, ob man in 10 Jahren noch beim gleichen Arbeitgeber ist?

[smarttrader]

Ich weiss ja nicht, wenn ich zB. Vonovia als Aktie nehmen und die Mietsteigerungen der letzten 2 Jahre betrachte, wäre das eine ziemlich ungünstige Idee.

 

Wenn ich 10 Jahre als Maßstab nehme, läuft es ziemlich pari. Wenn nur Berlin gewichtet wird, ist die Miete stärker gestiegen als Vonovia.

 

Fazit: Ich sehe keinen Nutzen eines solches Hedges.

 

Ps. Vonovia wurde immer als relativ krisensicher etc. bewertet und als langweiliges Investment gesehen. Aktuell ist es eine ziemlich sichere Verlustanlage. Die Trendwende wurde mehrfach vorausgesagt aber es ging danach immer weiter abwärts.

[albr]

vor 4 Minuten von smarttrader:

Ich weiss ja nicht, wenn ich zB. Vonovia als Aktie nehmen und die Mietsteigerungen der letzten 2 Jahre betrachte, wäre das eine ziemlich ungünstige Idee.

 

Wenn ich 10 Jahre als Maßstab nehme, läuft es ziemlich pari. Wenn nur Berlin gewichtet wird, ist die Miete stärker gestiegen als Vonovia.

 

Fazit: Ich sehe keinen Nutzen eines solches Hedges.

 

Ps. Vonovia wurde immer als relativ krisensicher etc. bewertet und als langweiliges Investment gesehen. Aktuell ist es eine ziemlich sichere Verlustanlage. Die Trendwende wurde mehrfach vorausgesagt aber es ging danach immer weiter abwärts.

Ist auch logisch, wenn die Trottel von Vonovia DW überteuert (bzw. überhaupt) kaufen… dann kann es (zunächst) nur eine Richtung geben… 

 

 

[slowandsteady]

vor 6 Minuten von smarttrader:

Mietsteigerungen der letzten 2 Jahre betrachte

Also ich hatte keine Mietsteigerung in den letzten 2 Jahren, ein Girokonto mit 0% hätte also als "Hedge" gereicht. Die persönliche Miete ist höchst individuell und bestehende Mieten sind auch in der Regel schwer zu erhöhen für Vermieter. Der Mietspiegel ist mir doch als Bestandsmieter erstmal ziemlich egal. Ich glaube auch nicht, dass Immobilienaktien ein guter Hedge gegen mein persönliches Mietniveau wären, da habe ich selbst mehr Einfluss darauf.

vor 10 Minuten von albr:

Ist auch logisch, wenn die Trottel von Vonovia DW überteuert (bzw. überhaupt) kaufen… dann kann es (zunächst) nur eine Richtung geben… 

Ich glaube, dass die Kurse aktuell eher wegen steigenden Kosten und Zinsen fallen.

[smarttrader]

vor 8 Minuten von slowandsteady:

Alles, was du als Mieter an Nebenkosten hast, steigt für Eigentümer genauso. Man müsste also nur die Kaltmiete absichern. Dein Vorschlag ist aber sehr einfach gedacht. Soweit ich aus dem Kopf heraus weiß hat Vonovia zB recht wenig in München, aber viel im Ruhrpott -> Vonovia ist wohl eher ein schlechter "Hedge", wenn du in München lebst, da bräuchte es schon eine Firma, die nur in deiner Stadt Immobilien hat. Ein besserer Hedge ist es wohl, einfach zu deiner Mietwohnung eine vergleichbare Wohnung in der eigenen Stadt zu kaufen  

 

Ohne das das Lohnniveau entsprechend mitsteigt, können die Kaltmieten aber auch nicht unbegrenzt steigen. Von daher würde ich das einfach gar nicht absichern, solange ich in der Stadt arbeitend bin. Als Rentner könnte man natürlich ein Problem bekommen...

 

 

Auch hier gibt es denke ich viel bessere Absicherungen, sinnvoll ist es zB von vornherein lieber mehr für ein möglichst sparsames (E-)Auto auszugeben, im Sommer mit Roller fahren o.ä..... Ein Future auf Öl würde ich als Pendler jedenfalls nicht zur Absicherung kaufen. Wie lange soll man das dann absichern? 1 Jahr? 10 Jahre? Bis zur Rente? Und wer weiß heute schon sicher, ob man in 10 Jahren noch beim gleichen Arbeitgeber ist?

Naja Kaltmieten und nicht ewig steigen? Frag mal eine Familie mit 2 Kindern und 2 000 Euro monatliches Haushalts Netto ob eine Wohnung in München, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg oder Berlin möglich ist... . Jetzt mit der Nebenkostenexplosion wird es viele Haushalte Probleme bereiten, und ich zweifel stark an das die Gehälter im Jahr 2022 um 25% steigen.

 

Ich wage zu behaupten das ein Job mit 2000 Euro ausgezahlt im Monat nicht die unterste Ebene ist, und trotzdem reicht es laut Mietspiegel nur für eine 30qm Einzimmer Wohnung.

 

Wenn die Mieten kein Problem darstellen, würde ich gerne mal wissen was eurer Auffassung nach ein Familienvater verdienen muss um in Berlin eine Kaltmiete von 21Euro/qm zahlen zu können. 80qm, Dreizimmer und 1600 Euro Kaltmiete müsste ein monatliches Einkommen von 7000 Euro entsprechen.

[slowandsteady]

 

vor 36 Minuten von smarttrader:

Naja Kaltmieten und nicht ewig steigen? Frag mal eine Familie mit 2 Kindern und 2 000 Euro monatliches Haushalts Netto ob eine Wohnung in München, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg oder Berlin möglich ist...

Ich habe "langfristig" geschrieben. "Kurzfristige" Übertreibungen gibt es natürlich und meiner Meinung nach sind die in den A-Lagen aktuell auch vorhanden. Wenn der kleine Mann (Busfahrer, Handwerker, ...) nur 2000€ verdient und eine 1-Zimmer-Wohnung schon 1000€ Miete kostet, dann wird es irgendwann einfach keine Busfahrer, Handwerker o.ä. in der Stadt mehr geben. Die Anfänge sieht man IMHO aktuell auch schon, zB hat die Gastronomie (vor allem in Städten) hat erhebliche Probleme, Leute zu finden. Jetzt lass noch die Zinsen steigen und die Bevölkerung weiter schrumpfen, dann kommt vielleicht auch mal wieder ein Mietermarkt.

Bitte beachten: "Kurzfristig" kann auf dem sehr sehr trägen Wohnungsmarkt auch mal mehr als eine Dekade sein.

vor 36 Minuten von smarttrader:

Wenn die Mieten kein Problem darstellen, würde ich gerne mal wissen was eurer Auffassung nach ein Familienvater verdienen muss um in Berlin eine Kaltmiete von 21Euro/qm zahlen zu können. 80qm, Dreizimmer und 1600 Euro Kaltmiete müsste ein monatliches Einkommen von 7000 Euro entsprechen.

Wenn neue Wohnungen 21 Euro/qm2 kosten, dann gibt es offensichtlich auch Personen, die das zahlen können - blöd für die, die eben nicht hochqualifiziert sind und damit mithalten können, die werden dann halt verdrängt. Kann man jetzt schlecht finden oder gut, aber aufhalten wird man es nicht. Es gibt nun mal kein Grundrecht auf Wohnen in Berlin Mitte. Der Wohnungsmarkt ist effizient, aber sehr, sehr träge.

 

Bei einem Einkommen von nur 2000€ netto würde ich zB in einen Vorort von Magdeburg ziehen, dort gibt es sofort bewohnbare EFH mit kleinem Garten für <300k und einen Job für 2k netto findet man dort auch irgendwie.
Um zum Thema zurück zu kommen: Umzugsbereitschaft ist auch ein (kostenloser) "Hedge" gegen steigende Mieten in meiner Stadt.

[Sapine]

 

vor 2 Stunden von slowandsteady:

vor 17 Stunden von Sapine:

Also Öl beispielsweise wenn man als Fernpendler besonders hohe Treibstoffkosten zu tragen hat und ähnliches bei Miete. Grundsätzlich sollte man sich nicht verzetteln und man muss sich fragen, ob die gewählten Aktien dazu in der Lage sind das Risiko zu mindern. Da wäre ich mir bei Vonovia nicht unbedingt so sicher. 

Auch hier gibt es denke ich viel bessere Absicherungen, sinnvoll ist es zB von vornherein lieber mehr für ein möglichst sparsames (E-)Auto auszugeben, im Sommer mit Roller fahren o.ä..... Ein Future auf Öl würde ich als Pendler jedenfalls nicht zur Absicherung kaufen. Wie lange soll man das dann absichern? 1 Jahr? 10 Jahre? Bis zur Rente? Und wer weiß heute schon sicher, ob man in 10 Jahren noch beim gleichen Arbeitgeber ist?

Naja Fernpendler und dann Roller? E-Auto ist auch nicht für jeden machbar, da das Lademöglichkeiten voraussetzt sowohl zu Hause als auch am Arbeitsplatz und natürlich darf die Strecke nicht zu groß sein. Das sind schon ein paar Einschränkungen. 

Eine Absicherung wie vom TO angesprochen ist ein Zock und auf Ewigkeit fährt man nicht gut mit einer Absicherung, dafür kostet es zu viel. 

[Sapine]

vor 1 Stunde von smarttrader:

Naja Kaltmieten und nicht ewig steigen? Frag mal eine Familie mit 2 Kindern und 2 000 Euro monatliches Haushalts Netto ob eine Wohnung in München, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg oder Berlin möglich ist... . Jetzt mit der Nebenkostenexplosion wird es viele Haushalte Probleme bereiten, und ich zweifel stark an das die Gehälter im Jahr 2022 um 25% steigen.

Da sollte man doch schon im Bereich Wohngeld unterwegs sein. 

vor 1 Stunde von smarttrader:

Wenn die Mieten kein Problem darstellen, würde ich gerne mal wissen was eurer Auffassung nach ein Familienvater verdienen muss um in Berlin eine Kaltmiete von 21Euro/qm zahlen zu können. 80qm, Dreizimmer und 1600 Euro Kaltmiete müsste ein monatliches Einkommen von 7000 Euro entsprechen.

1) Suche eine billigere Wohnung (die es in Berlin noch zahlreich gibt)

2) Führe ein Haushaltsbuch, wenn Du mit netto 7000 Euro nur 1600 Euro Kaltmiete finanzieren kannst. In anderen Metropolen wendet man schon seit längerem deutlich mehr als nur ein Viertel für die Miete auf. 

Deine Zahlen sind wie üblich schräg. 

[Bassinus]

vor 40 Minuten von Sapine:

In anderen Metropolen wendet man schon seit längerem deutlich mehr als nur ein Viertel für die Miete auf. 

Absolut richtig. Bundesweit 35% Richtung 40. In überlaufenen Regionen wie München, Stuttgart & Hamburg sogar Richtung 45. Einzelschicksale mal außen vor wo auch 60-70 absolut möglich sind. Das sind dann aber häufig Fälle wo bereits Sozialtransfer erfolgt (Wohngeld, Sozialwohnungen, ...).

vor 40 Minuten von Sapine:

Deine Zahlen sind wie üblich schräg. 

+1

[Carsten00]

Naja Miete ist schon mein größter Kostenblock. Ich sehe auch, dass zukünftig Immos deutlich an Wert verlieren, sehe aber keine fallenden Mieten kommen. Vonovia könnte deutliche Verluste einfahren, weil Immos geringer bewertet werden müssen, kann aber noch weiter ordentliche Dividenden aufgrund hoher Liquiditätszuflüsse durch Mieten zahlen.

Aber egal wie es ausgeht könnte ich gewinnen. Entweder Immos bleiben so teuer und ich kann mir kein Eigenheim leisten und meine Aktien gewinnen an Wert. Oder ich kaufe mir ein Eigenheim ^^

Aber sehe auch, dass es natürlich auch auf andere Bereiche übertragbar wäre und deßhalb aber auch Quatsch sein kann.
 

Man könnte natürlich auch auf die Idee kommen, jetzt ordentlich EK in Cash aufzubauen und damit dann bei geringen Immo Preisen ein eigenes Haus mit hoher EK Quote zu kaufen. 
 

Beispiel hierfür:

Bisher:

Kosten Haus: 500 TEUR

EK: 50 TEUR (10 %) - Nebenkosten 10 %

Zins: 1 %
Kapitalkosten: TEUR 5

 

Jetzt:

Kosten Haus: 272,7 TEUR

EK: TEUR 50 
Zins: 2 %
Kapitalkosten: TEUR 5

 

Immopreise müssten sich als fast halbieren, um den Kauf unter gleichen Bedingungen zu gleichen Kosten durchzuführen.

was denkt ihr hierüber?

 

Danke für eure Meinungen!

Natürlich sinkt sich die Tilgungslast, da geringere Summen zu finanzieren sind, das gleicht einen Teil wieder aus.

Denkfehler selbst erkannt ;)

[smarttrader]

Erstmal sind 1% Zins Geschichte und ich bezweifle stark das die Immobilienpreise sich halbieren.

 

500k Kaufpreis bedeutet 150-200k EK. Das würde je nach Bankbewertung 80-90% Beleihung entsprechen. 

 

Und wenn es leicht korrigiert drücken genug Käufer auf den Markt, die ebenfalls gewartet haben. Große Preisverwerfungen erwarte ich nicht. Zumal ich davon ausgehe, das es in Europa ganz andere Probleme aufwirbelt, sobald wir ein Leitzins größer 5% sehen.

 

vor 10 Stunden von Sapine:

Da sollte man doch schon im Bereich Wohngeld unterwegs sein. 

1) Suche eine billigere Wohnung (die es in Berlin noch zahlreich gibt)

2) Führe ein Haushaltsbuch, wenn Du mit netto 7000 Euro nur 1600 Euro Kaltmiete finanzieren kannst. In anderen Metropolen wendet man schon seit längerem deutlich mehr als nur ein Viertel für die Miete auf. 

Deine Zahlen sind wie üblich schräg. 

1600 Kalt, ergibt ungefähr 2200 Euro warm.  Maximal 30% vom Haushaltsnetto für Warmmiete und schon sind 7000 Euro nur noch ein unteres Niveau.

[Sapine]

vor 6 Stunden von smarttrader:

1600 Kalt, ergibt ungefähr 2200 Euro warm.  Maximal 30% vom Haushaltsnetto für Warmmiete und schon sind 7000 Euro nur noch ein unteres Niveau.

Deine Zahlen sind wie üblich schräg. 

[Der Horst]

On 4/12/2022 at 3:51 PM, Carsten00 said:

 

Man könnte natürlich auch auf die Idee kommen, jetzt ordentlich EK in Cash aufzubauen und damit dann bei geringen Immo Preisen ein eigenes Haus mit hoher EK Quote zu kaufen. 
 

Beispiel hierfür:

Bisher:

Kosten Haus: 500 TEUR

EK: 50 TEUR (10 %) - Nebenkosten 10 %

Zins: 1 %
Kapitalkosten: TEUR 5

 

Jetzt:

Kosten Haus: 272,7 TEUR

EK: TEUR 50 
Zins: 2 %
Kapitalkosten: TEUR 5

Die Kapitalkosten sind pro Jahr und der spannende Punkt ist der Zinseszins-Effekt!

 

Angenommen die Immobilie kostet ca. 500000 EUR. Über 15 Jahre Kreditlaufzeit entstehen bei entsprechendem Kreditzins an Gesamtkosten:

• 1%: 580.000€ - ca. 3k/Monat
• 2%: 673.000€
• 3%: 779.000€
• 4%: 900.000€ - ca. 5k/Monat
• 5%: 1.039.000€

Die monatlichen Raten skalieren dazu linear. Die Menschen, die über 20 oder sogar mehr Jahre Kredit geplant haben, zahlen noch viel mehr:

• 1%: 610.000€ - ca. 2,5k/Monat
• 2%: 743.000€
• 3%: 903.000€
• 4%: 1.096.000€ - ca. 4,5k/Monat
• 5%: 1.327.000€

In den letzten Jahren hat jeder Hinz und Kunz im Bekanntenkreis Immos erworben, oftmals, weil sie nicht wussten wohin mit dem Geld und Aktien prinzipiell ablehnen (=viel EK) - aber auch überraschend viele gar nicht mal so gut verdienende Familien mit jetzt langfristigen Schulden. Viele potentielle Käufer der letzteren Art dürften mit höheren Zinsen in ihren monatlichen Raten überfordert sein, aber dennoch nicht genug Eigenkapital aufbringen können, um die Kreditdauer kurz zu halten.

 

Diese Käufern steigen zunehmend aus dem Markt aus mit steigenden Kreditkosten, was erheblichen Druck auf die Verkaufspreise ausübt. Freilich nicht sofort, der private Verkäufer wird erstmal geraume Zeit auf seinen Immos sitzen wollen bis er einsieht, dass der Preis doch gefallen sein könnte. Nach signifikanter Zinsanpassung gebe ich der Immobilienblase noch wenige Jahre im privaten Sektor, bis die Preise nachhaltig fallen. Dann (bei zinsbedingt günstigeren Immobilienpreisen) geht der Plan mit hohem EK auf.

 

[s1lv3r]

vor 9 Stunden von Der Horst:

Nach signifikanter Zinsanpassung gebe ich der Immobilienblase noch wenige Jahre im privaten Sektor, bis die Preise nachhaltig fallen.

 

Denkst du wirklich die Preise werden nachhaltig fallen? Gibt es dazu überhaupt ein historisches Beispiel?

 

Ich vermute viel eher, dass es maximal ein Jahrzehnt der Preisstagnation geben wird (mit negativen Realdrenditen) ...

[Der Horst]

1 hour ago, s1lv3r said:

 

Denkst du wirklich die Preise werden nachhaltig fallen? Gibt es dazu überhaupt ein historisches Beispiel?

 

Ich vermute viel eher, dass es maximal ein Jahrzehnt der Preisstagnation geben wird (mit negativen Realdrenditen)

Hier gibt es eine Übersicht von 1975 bis 2020 aus Deutschland mit Nominal- und Real-Preisindex, dabei auch (moderate) nominale Rückgänge, aber ich konnte keine über 10% finden anhand der Grafik.

 

Ich halte mehr Drawdown für möglich in diesem Fall, aber das hängt in erster Linie von den Zinsen ab und der Reallohnentwicklung. Von 2007 bis 2020 lag die Reallohnentwicklung bei gerade mal +12%, während reale Immobilienpreise (siehe Index oben verlinkt) um knapp 50% stiegen. Dafür waren eben die Finanzierungskosten aufgrund niedriger Zinsen lange gering. Die letzten 2 Jahre sind die Reallöhne in der Corona-Krise gesunken, die Hauspreise noch einmal angestiegen. Wenn jetzt wirklich die günstigen Finanzierungskonditionen wegbrechen (z.B. 3%+ Leitzins), kann ich mir nicht vorstellen, dass die Hauspreise nominal stabil bleiben, da sehr viele Käufer wegbrechen.

 

EDIT: Das sind aber viele wenns. Ob es so kommt werden wir sehen.

[smarttrader]

vor 10 Stunden von Der Horst:

Die Kapitalkosten sind pro Jahr und der spannende Punkt ist der Zinseszins-Effekt!

 

Angenommen die Immobilie kostet ca. 500000 EUR. Über 15 Jahre Kreditlaufzeit entstehen bei entsprechendem Kreditzins an Gesamtkosten:

• 1%: 580.000€ - ca. 3k/Monat
• 2%: 673.000€
• 3%: 779.000€
• 4%: 900.000€ - ca. 5k/Monat
• 5%: 1.039.000€

Die monatlichen Raten skalieren dazu linear. Die Menschen, die über 20 oder sogar mehr Jahre Kredit geplant haben, zahlen noch viel mehr:

• 1%: 610.000€ - ca. 2,5k/Monat
• 2%: 743.000€
• 3%: 903.000€
• 4%: 1.096.000€ - ca. 4,5k/Monat
• 5%: 1.327.000€

In den letzten Jahren hat jeder Hinz und Kunz im Bekanntenkreis Immos erworben, oftmals, weil sie nicht wussten wohin mit dem Geld und Aktien prinzipiell ablehnen (=viel EK) - aber auch überraschend viele gar nicht mal so gut verdienende Familien mit jetzt langfristigen Schulden. Viele potentielle Käufer der letzteren Art dürften mit höheren Zinsen in ihren monatlichen Raten überfordert sein, aber dennoch nicht genug Eigenkapital aufbringen können, um die Kreditdauer kurz zu halten.

 

Diese Käufern steigen zunehmend aus dem Markt aus mit steigenden Kreditkosten, was erheblichen Druck auf die Verkaufspreise ausübt. Freilich nicht sofort, der private Verkäufer wird erstmal geraume Zeit auf seinen Immos sitzen wollen bis er einsieht, dass der Preis doch gefallen sein könnte. Nach signifikanter Zinsanpassung gebe ich der Immobilienblase noch wenige Jahre im privaten Sektor, bis die Preise nachhaltig fallen. Dann (bei zinsbedingt günstigeren Immobilienpreisen) geht der Plan mit hohem EK auf.

 

Es ist die Frage, warum ist eine Immobilienfinanzierung schlecht? Wenn EK in Höhe von 30% vorhanden ist, sollte der monatliche Abtrag günstiger sein als die Miete.

 

Ein wirklichen Einbruch sehe ich nicht kommen, vielleicht mal 10% aber das war es.

[Der Horst]

9 hours ago, smarttrader said:

Es ist die Frage, warum ist eine Immobilienfinanzierung schlecht? Wenn EK in Höhe von 30% vorhanden ist, sollte der monatliche Abtrag günstiger sein als die Miete.

Kommt sicher auf die Region an. Bei mir in der Region (Randbezirk Metropole): 10€/qm Miete, Neumieten gehen eher bei 15€/qm los. Kaufpreise  6000-8000€/qm -> da lohnt der Kauf kaum bei 0% Zinsen und 30 Jahren Laufzeit (immer noch 22€/qm monatliche Belastung).

 

In anderen Regionen mag das freilich anders aussehen. Die Zinsabhängigkeit der monatlichen Belastung ist aber dennoch stark (hier als Prozent jährlich der Kreditsumme (ohne Kaufnebenkosten etc.) für Laufzeit in Jahren (links) und Zinssatz in Prozent (oben)):

Der spannende Punkt ist der niedrigste Wert je - der bestimmt die monatliche Belastung. Gehe ich ein paar Spalten nach Rechts, z.B. bei 25 Jahren Laufzeit von 1% zu 2,5% Zinsen, sehe ich schon, dass die monatliche Belastung nun um 50% höher ist. Ich bräuchte also erheblich mehr EK, um das auszugleichen!

 

9 hours ago, smarttrader said:

 

Ein wirklichen Einbruch sehe ich nicht kommen, vielleicht mal 10% aber das war es.

Wie viel Zinsen siehst Du denn kommen? Das ist doch der Knackpunkt.