Immobilie abstoßen oder behalten?

[smarttrader]

vor 53 Minuten von Weltportfolio22:

Vielleicht bin ich der einzige, der annimmt, dass der Quadratmeterpreis kontant sinken wird, sobald wir in eine Hochzinsphase kommen.

Möglich so wie 2016 gesagt wurde jetzt platzt die Blase und die Preise fallen um 50% ? Oder zu Beginn von Corona wo eine düstere Prognose existierte?

 

Nehmen wir einfach an, 2% Tilgung und 1,5% Zins. 500k Kaufpreis ergibt 17,5k jährliche Belastung. Sollte sogar ein positiver Cashflow rauskommen.

 

Jetzt Kauf in 10 Jahren, Preise um 40% eingebrochen und Zinsen im Bereich von 5%. 300k Kaufpreis, 21k jährliche Belastung die voll getragen werden müssen. Keine steuerliche Vergünstigung und keine Mieteinnahmen.

 

Wenn die Inflation jetzt noch 2-3 Jahre bei über 5% liegt, ist jeder Cent den man an Schulden hat Gold wert.

[dw_]

vor 3 Stunden von Weltportfolio22:

Vielleicht bin ich der einzige, der annimmt, dass der Quadratmeterpreis kontant sinken wird, sobald wir in eine Hochzinsphase kommen.

Ich nehme an, der sinkt sobald die Energiepreise für die Heizung steigen. Sobald die Leute das spüren. Also nach der Abrechnung und Neukalkulation der Abschlagszahlungen.

Zumindest als Mieter wird es attraktiv in eine Neubauwohnung zu ziehen.

[wayne2]

Am 8.4.2022 um 17:29 von smarttrader:

Möglich so wie 2016 gesagt wurde jetzt platzt die Blase und die Preise fallen um 50% ? Oder zu Beginn von Corona wo eine düstere Prognose existierte?

 

Nehmen wir einfach an, 2% Tilgung und 1,5% Zins. 500k Kaufpreis ergibt 17,5k jährliche Belastung. Sollte sogar ein positiver Cashflow rauskommen.

 

Jetzt Kauf in 10 Jahren, Preise um 40% eingebrochen und Zinsen im Bereich von 5%. 300k Kaufpreis, 21k jährliche Belastung die voll getragen werden müssen. Keine steuerliche Vergünstigung und keine Mieteinnahmen.

 

Wenn die Inflation jetzt noch 2-3 Jahre bei über 5% liegt, ist jeder Cent den man an Schulden hat Gold wert.

Es gibt nur keinen Kredit von der Bank mit 1,5%. Es kommt zwar etwas auf die Rahmenparameter an aber rechne einmal bei 80% Beleihungwert mit 2,4% bei 10 Jahren Laufzeit.

[smarttrader]

1,47% Sollzinssatz, Beleihung des Objektes 85% und Objekt zur Vermietung. Kreditvertrag aus dem letzten Monat.

 

Anscheinend war das wirklich ein guter Zins, aktuell mit einer 2,xx% deutlich teurer. Ein Punkt mehr jetzt den maximalen Hebel zu nutzen und bis zur maximalen Grenze Kredite für Investitionen aufnehmen.

[Thomas_384]

Am 8.4.2022 um 19:50 von dw_:

Ich nehme an, der sinkt sobald die Energiepreise für die Heizung steigen. Sobald die Leute das spüren. Also nach der Abrechnung und Neukalkulation der Abschlagszahlungen.

Zumindest als Mieter wird es attraktiv in eine Neubauwohnung zu ziehen.

Wird man dann sehen - die Neubauwohnungen die ich besichtigt habe für einen Zweitwohnsitz waren von den Nebenkosten her auf den Quadratmeter sehr viel höher als ein 60er oder 70er Jahre Bau.

Die Heizkosten werden geringer sein - aber irgendwas ist da was die NKs extrem explodieren lässt im Vergleich - evtl. die ganze Technik o.ä. 

Hätte mir auf jeden Fall sehr viel geringere NKs erwartet bei Neubau. Bekommen habe ich "das gleiche" wie im 60er Jahre Bau.

[smarttrader]

vor 3 Stunden von Thomas_384:

Wird man dann sehen - die Neubauwohnungen die ich besichtigt habe für einen Zweitwohnsitz waren von den Nebenkosten her auf den Quadratmeter sehr viel höher als ein 60er oder 70er Jahre Bau.

Die Heizkosten werden geringer sein - aber irgendwas ist da was die NKs extrem explodieren lässt im Vergleich - evtl. die ganze Technik o.ä. 

Hätte mir auf jeden Fall sehr viel geringere NKs erwartet bei Neubau. Bekommen habe ich "das gleiche" wie im 60er Jahre Bau.

Das ist doch klar. Hat das Haus ein Aufzug sind das schon mal 300 Euro mehr im Monat. Alte Heizung kostet in der Wartung ein Teil einer Brennwerttherme oder Wärmepumpe.

 

Dazu kommt die ganze moderne Technik die in Altbauten teils nicht gefordert ist.

 

Neubauten haben Tiefgaragen teils dabei, enormer Betriebskosten. Licht, Heizung, Lüftung, Reinigung ggfls. Rauchmelder etc. . 

 

Ein Neubau hat halt mehr Komfort und mir wäre es 400 Euro mehr im Monat wert, mit meinem Auto in die Tiefgarage,von da aus mit dem Fahrstuhl in die jeweilige Etage und bei einem Verbrauch von 50kw pro qm im Jahr, die Nebenkosten für Komfort aus zugeben statt fürs Heizen.

[Maury]

vor 11 Minuten von smarttrader:

ggfls. Rauchmelder etc. . 

Und du vermietest Wohnungen? 

[cjdenver]

vor 13 Minuten von Maury:

Und du vermietest Wohnungen? 

Also ich nehm smartie ja selten in Schutz aber hier bezog er sich ja zweifelsfrei auf die Rauchmeldetechnik in einer Tiefgarage. Und die ist in der Tat schnell mal etwas teurer in Anschaffung und Unterhalt. 

[smarttrader]

vor 9 Stunden von Maury:

Und du vermietest Wohnungen? 

Ja, ich kann dir sogar eine Baubeschreibung zeigen wo eine Sprinkleranlage gefordert ist. Wenn die Baugenehmigung dir die Auflagen macht, musst du die umsetzen. Da du selbst Hamburger bist, fahr mal zb. in die Hafencity und schau dir die Tiefagaragen an... . Ohne Worte dieses grenzwertige Verhalten und immer alles zerreissen. M-GarVO, HBauO, MBO, LBO usw. . Wenn du das gelesen hast, und die Erkenntnis hast, das deine Aussage nicht allgemein gültig ist hast du hoffentlich was gelernt.

 

Das es kein Rauchmelder mit rein optischen Streulichtverfahren ist, sondern ein thermischer Melder, Wärmedraht, Multifunktionialer oder Sprinkleranlage ggfls. ist sollte auch klar sein.

 

Das MFH wo wir jetzt eine Wohnung gekauft haben, hat zb. nichts in der Tiefgarage. 8 Wohneinheiten gross. Baugenehmigung hat keine Überwachung gefordert.

 

Eine andere ETW die sich aktuell in der Errichtung befindet (die wir nur auf dem Papier gesehen haben, und nicht gekauft haben), hat eine Brandmeldeanlage, Sprinkleranlage und RWA. Die Betriebskosten dafür werden auf ca. 170 Euro im Monat beziffert. 50 Wohneinheiten also kein klassischer Investoren Klotz mit  8 Wohnungen, aber viele Risiken. Baumängel, Materialkosten, Verzug usw. . Das war uns zu heiss.

 

Als Anleger sind mir die Betriebskosten eher egal, solange die umlagefähig sind. Aber der mögliche Verzug und die Bereitstellungszinsen ggfls. , Leerstand bis zur ersten Vermietung usw. .

[Thomas_384]

Bzgl. Komfort:

Neubauwohnungen haben hier (Süden) die Eigenart einen Ausblick wie in einer JVA zu haben (auf den nächsten Häuserblock).

 

Alle dann hinter Sichtschutz - da bringen die grossen Fenster auch nix.

Eigentlich schad drum.

[smarttrader]

Leider der typische Plattenbau der Moderne. Am besten noch weiße WDVS Fassade und bisschen Klinker.

 

MFH im schlechteren Viertel von Hamburg, aber direkt an der Grenze zum Naturschutzgebiet. Wie war das im anderen Thread "Anlegerwohnung mit Feldrand Lage". Absolut utopische Preise die dafür gezahlt wurden, 9400 je qm, 2km weiter ist der qm für unter 6000 zu kriegen.

 

 

[slowandsteady]

Am 12.4.2022 um 08:52 von smarttrader:

Als Anleger sind mir die Betriebskosten eher egal, solange die umlagefähig sind.

Du kannst sie umlegen, aber deine Wohnung ist dann weniger attraktiv. Als Mieter interessieren mich die Gesamtkosten. Als ich das letzte Mal gesucht habe, habe ich bei allen angebotenen Wohnungen mit Nachtspeicheröfen mental 250€ Mehrpreis auf die Miete draufgeschlagen und dann einige von vornherein ausgeschlossen, weil zu teuer.

Leider sind die Nebenkosten nicht immer transparent. Man weiß in der Regel leider bei Abschluss eines Mietvertrags nicht genau, ob der Vermieter die NK-Vorauszahlungen sehr knapp oder zu großzügig angesetzt hat... Aber abschätzen kann ich es trotzdem, auch Mieter können rechnen.

[cjdenver]

vor 1 Stunde von slowandsteady:

, auch Mieter können rechnen.

 

Aber nur die absolute Minderheit.

[beamter97]

vor einer Stunde von cjdenver:

Aber nur die absolute Minderheit.

Bei den anderen bleibt immer ein Delta. (upps, falscher Thread)

[smarttrader]

vor 3 Stunden von slowandsteady:

Du kannst sie umlegen, aber deine Wohnung ist dann weniger attraktiv. Als Mieter interessieren mich die Gesamtkosten. Als ich das letzte Mal gesucht habe, habe ich bei allen angebotenen Wohnungen mit Nachtspeicheröfen mental 250€ Mehrpreis auf die Miete draufgeschlagen und dann einige von vornherein ausgeschlossen, weil zu teuer.

Leider sind die Nebenkosten nicht immer transparent. Man weiß in der Regel leider bei Abschluss eines Mietvertrags nicht genau, ob der Vermieter die NK-Vorauszahlungen sehr knapp oder zu großzügig angesetzt hat... Aber abschätzen kann ich es trotzdem, auch Mieter können rechnen.

Nachtspeicheröfen und hoher Wohnkomfort sind auch diametrisch.

 

Ich schlage immer 20% bei den Nebenkosten rauf, ich zahle lieber 500 Euro zurück als dem Geld hinter her zu laufen.

 

Ich könnte auch nur 2/3 der Nebenkosten vorweg berücksichtigen, und am Ende 800 Euro Nachzahlung fordern, aber das würde ich nicht fair finden.

 

Unsere alte ETW haben wir zu viert bewohnt, jetzt ist da ein kinderloses Ehepaar eingezogen. Wie will man das vorweg alles genau planen?