Immobilienfinanzierung bei Familienverkauf

[teflondon]

Hey there,

 

nach der sehr ergiebigen Diskussion meines anfängliches Anliegens (https://www.wertpapier-forum.de/topic/63287-immobilienkauf-kredit-oder-etf-aufl%C3%B6sen/ ), wollte ich das Thema nun etwas konkretisieren, sprich es steht ein Immobilienerwerb an, bei dessen Finanzierung ich mir etwas unschlüssig bin. 

 

Nochmal kurz die Grundlagen:

 

• Seit Ende 2018 fest angestellt.
• ledig mit Partnerin, keine Kinder.
• Fix. netto Gehalt ~3.000€, mit Sonderzahlungen etc. sind es im Schnitt 4.000€.
• davon gingen seit 2019 konstant 67% in den Vanguard ACWI, aktueller Marktwert = 50K, davon ca. 8K Kursgewinn.
• Dazu noch BTC Käufe seit 2017 in Summe von ca. 8K, aktueller MW = 20K, davon 10K Kursgewinn. Nicht mehr steuerpflichtig wg. Haltedauer >1J.
• Tagesgeldkonto: ca. 5K (etwas Low wg. Umzug, wird aber grade wieder auf 10K angespart)
• Wohne aktuell zur Miete und habe da runde 600€ Ausgaben (warm) im Monat, der Rest geht für KFZ, Einkauf etc. drauf, sodass ich seit 2019 ziemlich sauber auf 66% Sparquote komme.
• Sonst keine nennenswerten Vermögen bis auf KFZ = 10K.

 

 

Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs:

 

• Kaufpreis: 50.000 inkl. NK was aktuell auch die Restschuld wäre.
• Marktpreis jeweils lt. Sparkasse und Immobilienmakler bei 150K. In der Straße stehen mehrere baugleiche Häuser die teilweise unsaniert für >200K weggingen in den letzten Jahren.
• Doppelhaus 120m² Wohnfläche, Grundstück 600m² BJ: 1954. Seit 1995 in Besitz der Eltern, andere DHH 2014 dazugekauft, soll jedoch weiterverkauft werden nach geringfügiger Renovierung. Restschuld dort = ~70K
• Erbpacht liegt auf meinem künftigen Grundstück, auf dem anderen jedoch nicht.
• Diverse Renovierungen wurden Anfang der 2000er vollzogen (Fassade, Dachausbau/ Dämmung, Bäder, Leitungen komplett neu, Gasheizung erneuert, Kellerdämmung.
• Dennoch würde ich gerne selbst noch einige, eher kosmetische Arbeiten machen lassen oder selbst machen (Durchbrüche, Badvergrößerung, Terrasse etc.)

 

 

Der Verkauf wurde mit einem uns bekannten Finanzierungsberater privat mal grob durchgesprochen. Im Endeffekt könnte ich ohne EK Nachweis das ganze für rund 110K mit 1,8% und 5% Sondertilgung mit 10J Zinsbindung abwickeln bei einer Rate, die meiner aktuellen Miete von 600€ entspricht. 

 

Der EK Nachweis würde entfallen, da das Objekt unter Wert erworben wird. In dem Fall also 100K Kredit für ein >150K Wert. Das + von 50K an Wert entspräche bei der Bank dann analog einem EK.

 

Habe bereits einen Bekannten, der als Energieberater bei der Stadtwerke arbeitet mal drüber schauen lassen. Von dieser Seite keinerlei Probleme. Werde jedoch einen offiziellen Energieberater kommen lassen für eine  Detailbetrachtung  mit Wärmebild etc. inkl. Energieausweis. Nicht ganz billig, dafür gibt´s on top zur Marktwertschätzung der Bank, des Immo Maklers dann eine dritte Bewertung (KfW fördert dies ja ohnehin mit 80%).

 

Zudem eine Beratung, welche Maßnahmen anstehen könnten, welche Sinn machen und wie man diese via KfW gefördert bekommt.

 

 

Die Fragen die sich mir stellen:

 

• Finde es etwas schwer, Immo Kredite objektiv zu vergleichen. Ist ja doch etwas komplizierter in meinem Fall, sodass ich das online schonmal nirgends so berechnen lassen kann. (Bei vielen Anbietern gibt´s nicht mal die Möglichkeit zu sagen, dass 0€ Grunderwerbssteuer anfallen xD). Wie geht man da am besten vor? Allgemein wird einem zunächst zur Hausbank geraten...das wäre bei mir leider die DKB als Online Bank. Das mir vorliegende, oben beschriebene Angebot kam z.B. offiziell von der ING, die wohl angeblich aufgrund des Geschäftsvolumens meist die günstigeren Angebote machen kann (true?)
• Das Angebot beruht wie gesagt auf einer Zahlung von 600€/m. Ich könnte natürlich auch auf 2K Rate gehen. würde die Kosten angeblich aber nicht wesentlich drücken können.
  • Da ich das ETF Besparen auf jeden Fall beibehalten mag, wäre eine maximal Rate von 2500/ Monat ohnehin keine Option. Würde ihr eine 50/50 Lösung fahren oder doch den ETF soweit hinten anstellen?
  • Das etwas mehr an Kreditkosten bei der 600€ Rate fresse ich ja über den 10J Horizont idR easy mit dem ETF (Crash Timing mal außen vor). Innerhalb der 600€ Lösung wäre das Ganze nach 10J durch, sofern ich die 5% Sondertilgung immer ausnutze. Einen ansatzweisen Break even punkt oder einen für mich idealen Ratenwert sehe ich bei 600 - 1000€ /m. Bei 1000€ wäre die Geschichte in 10J ohne Sondertilgung gegessen und ich hätte parallel ca. 1,5K Luft für ETF.
• Eine andere Frage wäre, ob ich den Kredit gerade so hoch wähle, dass er als Immo Kredit durchgeht, sprich 60/70K. Und die anfallenden Arbeiten dann, falls z.B. auch KfW involviert sein sollte, separat aufnehme. Würde ich jetzt auf die schnelle als definitiv teurerer Lösung empfinden. Allerdings ist es nun auch so, dass ich nicht alle Arbeiten direkt ableisten werde, sondern mich zunächst 9 Monate oder ein Jahr akklimatisiere und schaue, was ich priorisieren will. Somit liegt das Kapital u.U. noch etwas rum. In dem Fall dann wohl Tagesgeld o.ä. Sinnvoll?

 

 

 

[Caveman8]

Schau mal dort rein. Da haben wir die letzten Jahre immer eine gute erste Einschätzung zu den aktuellen Zinshöhen entnommen: 

 

https://www.fmh.de/zinsen-vergleiche/immobilienkredit-vergleich

 

Bei 10 Jähriger Laufzeit ist die ING tatsächlich meist die günstigste Bank. Zumal ich noch keine Fall mitbekommen habe, bei dem der Zins bis zur Unterschrift des Vertrages angehoben wurde. Bei der Konkurrenz aber leider häufiger (meist dann begründet in dubiosen Sonder Risiken o.ä.) 

 

Ich würde in jedem Fall gleich die komplette Summe aufnehmen. Ein nachträglicher Kredit wird sicher mind. 1% mehr kosten. 
 

Grüße 

[Peter23]

Ich interessiere Familie. Was ist letzter Preis?

[teflondon]

Am 27.3.2022 um 12:55 von Caveman8:

Schau mal dort rein. Da haben wir die letzten Jahre immer eine gute erste Einschätzung zu den aktuellen Zinshöhen entnommen: 

 

https://www.fmh.de/zinsen-vergleiche/immobilienkredit-vergleich

 

Bei 10 Jähriger Laufzeit ist die ING tatsächlich meist die günstigste Bank. Zumal ich noch keine Fall mitbekommen habe, bei dem der Zins bis zur Unterschrift des Vertrages angehoben wurde. Bei der Konkurrenz aber leider häufiger (meist dann begründet in dubiosen Sonder Risiken o.ä.) 

 

Ich würde in jedem Fall gleich die komplette Summe aufnehmen. Ein nachträglicher Kredit wird sicher mind. 1% mehr kosten. 
 

Grüße 

 

Besten Dank, sieht sehr gut aus 

 

 

vor 23 Stunden von Peter23:

Ich interessiere Familie. Was ist letzter Preis?

 

Bin verwirrt, aktuell hab ich weder das eine noch das andere

[Merol Rolod]

vor 15 Stunden von teflondon:

Bin verwirrt

Guckst du Titel von diese Faden.

[teflondon]

Am 29.3.2022 um 13:57 von Merol Rolod:

Guckst du Titel von diese Faden.

Hahaa, got it ^^