Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer Immobilienübertrag Eltern auf Sohn

[Archibald]

Hallo,

 

nehmen wir mal an, dass die Eltern von zwei Kindern A und B eine Immobilie besitzen.

Der aktuelle Verkehrswert ist nicht bekannt.

Das Grundstück hat ca. 2.000m², laut BORIS 120€/m² sind das 240.000€.

Es steht ein Haus Mitte der 60er Jahre und ein Anbau + große Mehrfachgarage Anfang der 90er drauf.

Denk mal, dass der aktuelle Wert über 400.000€ liegt.

In einem Haus wohnt die Mutter eines Elternteils mit lebenslangem Wohnrecht, sowie das Kind A.

In dem anderen die Eltern.

 

Die Eltern wollen noch zu Lebzeiten das Haus an eines der Kinder übertragen.

A soll als Ausgleich B auszahlen, ein Betrag von 100.000€ wurde von den Eltern festgelegt.

 

Meine bisherigen Infos sind folgende:

• Es besteht ein Freibetrag von 400.000€ bei einer Schenkung von Eltern an Kind. Damit könnte (wenn der Verkehrswert der Immobilie kleiner 400.000€) die Immobilie an Kind A verschenkt werden. Die Eltern würden ein lebenslanges Wohnrecht im Haus erhalten. Wenn der Verkehrswert >400.000€ müsste auf den Rest Schenkungssteuer gezahlt werden. Oder gelten die Freibeträge für Vater und Mutter einzeln, also insgesamt 800.000€?
• Kind A würde 100.000€ an Kind B zahlen, unter Brüdern ist der Freibetrag 20.000€. Somit müsste für den Restbetrag (80.000€) je nach Steuerklasse zwischen 11% (I) und 30% (III) an Schenkungssteuer gezahlt werden.

Ist das soweit richtig?

 

Kann man das irgendwie "optimieren" (z.b. Steuern reduzieren, legal umgehen...)?

Wo sind mögliche Stolpersteine versteckt, in die man sich noch einlesen sollte?

 

 

 

[hattifnatt]

vor 52 Minuten von Archibald:

Oder gelten die Freibeträge für Vater und Mutter einzeln, also insgesamt 800.000€?

Ja! Eigentlich ist deshalb die Schenkung zu Lebzeiten überflüssig, weil der Wert unter den Freibeträgen liegt. Ihr könntet auch überlegen, welche Erbfälle eintreten, wenn z.B. ein Elternteil verstirbt (50% an Ehepartner, je 25% an Kinder).

vor 52 Minuten von Archibald:

Es steht ein Haus Mitte der 60er Jahre und ein Anbau + große Mehrfachgarage Anfang der 90er drauf.

Denk mal, dass der aktuelle Wert über 400.000€ liegt.

In einem Haus wohnt die Mutter eines Elternteils mit lebenslangem Wohnrecht, sowie das Kind A.

In dem anderen die Eltern.

Wieviele Häuser gibt es denn jetzt, eines oder zwei? Oder handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, von dem jeder Partei ein Teil gehört? Ich würde versuchen, eine Alternative zum Auszahlen zu finden. Weitere Assets gibt es nicht? Wie sind die Besitzverhältnisse der Immobilie und des Grundstücks genau geregelt, gehört hier wirklich jedem Elternteil die Hälfte (Grundbucheintrag, Teilungserklärung?)

[MeinNameIstHase]

vor 57 Minuten von Archibald:

Ist das soweit richtig?

Nein! Aber für eine Beurteilung fehlen noch einige Angaben.

 

Ganz ehrlich: Wäre ich A würde ich mir das doppelt überlegen, ein Haus gegen Zahlung von 100.000 Euro zu übernehmen, das ich dann noch nicht mal frei nutzen kann, weil mit Wohnrechten belastet. Und wohne ich selbst in einer Haushälfte, würde ich diese Hälfte später weitgehend steuerfrei erben können. Außerdem läuft das darauf hinaus, dass ich dann die Pflege der Oma und Eltern später übernehme und dafür meinen Bruder auch noch mit Geld belohne.

 

vor 57 Minuten von Archibald:

Es steht ein Haus
In einem Haus wohnt die Mutter ...sowie das Kind A.
In dem anderen die Eltern.

Vorweg, ist es ein Doppelhaus, zwei Grundstücke oder ein Haus mit zwei Wohnungen? Das Ganze macht nur Sinn, wenn noch weiteres Vermögen vorhanden ist und man die Freibeträge bei +10 Jahre Lebenserwartung der Eltern doppelt nutzen möchte. Z.B. könnte A die Wohnung, die er selbst (mit Oma) bewohnt, komplett steuerfrei erben, wenn die Eltern sterben (siehe § 13 Abs. 4b ErbStG "Familienheim").

 

a) Genau klären, wem die Immobilie aktuell gehört. Den Eltern beiden gemeinsam (event. Quote?) oder nur einem der Eltern?

Wenn hälftig beiden Eltern, dann würde jedes Elternteil dem Kind ein "halbes Haus" schenken, der Freibetrag je Kind (400T€) würde zweimal anwendbar sein; nach zehn Jahren wieder aufleben.

 

b) Wohnrecht der Oma: Das wird als Auflage vom Schenkungswert abgezogen. Bewertung des Wohnrechts erfolgt nach § 13 BewG über den ungenannten Mietvergleichswert. Das Wohnrecht ist eine Sonderform des Nießbrauchsvorbehalts.

 

c) Wohnrecht der Eltern ... Da gilt das gleiche wie bzgl. Wohnrecht der Oma, maßgeblich ist hier die längere Lebenserwartung eines der Elternteile für § 13 BewG. 

 

d) Wenn man die Schenkung richtig formuliert, dann wird die Ausgleichszahlung von A an seinen Bruder B zur Schenkungsauflage für A bzw. zur Schenkung der Eltern direkt an B. 

Die Materie ist komplex genug, einen Fachanwalt aufzusuchen. Stell Dir vor, dass A das Haus teilweise käuflich für 100T€ von den Eltern erwirbt, die Eltern die 100T€, anschließend dem B schenken. Das ist nur eine Variante. Eine zweite wäre eine Kreditbelastung der Immobilie, noch vor der Schenkung. Außerdem kann man noch eine Stundungsvariante überlegen, dass das Geld erst fließt, wenn A über die Wohnungen frei verfügen kann. Weiterer Gestaltungsspielraum ergibt sich daraus, dass die Schenkung auf den Erbteil angerechnet wird oder nicht. Aber man kann da auch viel falsch machen.

[chaosmuc]

vor einer Stunde von hattifnatt:

Ja! Eigentlich ist deshalb die Schenkung zu Lebzeiten überflüssig, weil der Wert unter den Freibeträgen liegt.

Unter der Vorausetzung, dass die Freiträge so bleiben, wie sie jetzt sind und dass der Bodenpreis nicht explodiert.

[Sapine]

Und unter der Voraussetzung dass sonst nichts vererbt werden soll. Die Empfehlung Fachanwalt scheint mir bei der Gemengelage mehr als sinnvoll. 

[Matunus]

vor 2 Stunden von Archibald:

Kind A würde 100.000€ an Kind B zahlen, unter Brüdern ist der Freibetrag 20.000€. Somit müsste für den Restbetrag (80.000€) je nach Steuerklasse zwischen 11% (I) und 30% (III) an Schenkungssteuer gezahlt werden.

Zwischen Geschwistern sollte doch immer Steuerklasse II (je nach Betrag 15-43 %, bei 100.000 abzgl. 20.000 aktuell 20 %) gelten, oder nicht?

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Kind A würde 100.000€ an Kind B zahlen, unter Brüdern ist der Freibetrag 20.000€. Somit müsste für den Restbetrag (80.000€) je nach Steuerklasse zwischen 11% (I) und 30% (III) an Schenkungssteuer gezahlt werden.

Es geht doch gar nicht um eine Schenkung zwischen den Geschwistern.

 

Zitat

Ihr könntet auch überlegen, welche Erbfälle eintreten, wenn z.B. ein Elternteil verstirbt (50% an Ehepartner, je 25% an Kinder).

Für den Fall der Fälle könnte der Ehepartner doch verzichten.

Gerade ältere Erben sollten immer bedenken, dass sie selber auch nicht ewig leben.

 

Stefan

 

[Maikel]

vor 9 Stunden von hattifnatt:

Ja! Eigentlich ist deshalb die Schenkung zu Lebzeiten überflüssig, weil der Wert unter den Freibeträgen liegt.

Das kommt darauf an, wieviel weiteres Vermögen es ggf. zu vererben gibt. Nach aktueller Regelung kann man alle 10 Jahre in Höhe der Freibeträge Schenken bzw. Erben.

[alsuna]

vor 11 Stunden von Archibald:

A soll als Ausgleich B auszahlen, ein Betrag von 100.000€ wurde von den Eltern festgelegt.

Unabhängig vom steuerlichen und finanziellen: was sagt denn B dazu, dass A 640k (minus Wohnrechte) überschrieben bekommt und B nur 100k?

[sparfux]

Wir haben in der Familie so was Ähnliches gerade gemacht. Wurde - recht elegant wie ich meine - analog so gelöst:

 

- Wert der Immobilie: 400k€; Wert der/des Wohnrechte/s: 200k€; Marktwert der Immobilie: 200k€

 

- Eltern verkaufen A die Immoblie und schenken A gleichzeitig 50%  davon - sprich 100k€; A zahlt also 100k€ für den Hauskauf

 

- Eltern schenken B 100k€

 

- Im Notarvertrag kann das so gelöst werden, dass die 100k€ direkt von A an B fließen

 

Bei dieser Vorgehensweise fallen keinerlei Steuern an - weder Grunderwerbssteuer noch Schenkungssteuer noch Einkommenssteuer.

[kleinerfisch]

vor 12 Stunden von MeinNameIstHase:

Z.B. könnte A die Wohnung, die er selbst (mit Oma) bewohnt, komplett steuerfrei erben, wenn die Eltern sterben (siehe § 13 Abs. 4b ErbStG "Familienheim").

Für das erbende Kind gilt wohl eher Abs. 4c mit der Begrenzung der Steuerbefreiung auf 200 qm.

[MeinNameIstHase]

@kleinerfisch: Ja. Kinder und Familienheim ist § 13 Abs. 4c ErbStG. 

[slowandsteady]

Am 20.3.2022 um 08:41 von Archibald:

A soll als Ausgleich B auszahlen, ein Betrag von 100.000€ wurde von den Eltern festgelegt.

Klingt für B deutlich nachteilig wenn der Wert >400k sein soll.

 

Denkfehler 1: Wie haben die Eltern die 100.000 festgelegt? Sind sie Sachverständige und können ein Wertgutachten selbst machen?

Am 20.3.2022 um 08:41 von Archibald:

• Kind A würde 100.000€ an Kind B zahlen, unter Brüdern ist der Freibetrag 20.000€. Somit müsste für den Restbetrag (80.000€) je nach Steuerklasse zwischen 11% (I) und 30% (III) an Schenkungssteuer gezahlt werden.

Denkfehler 2: Zahlen muss A an B gar nichts, es gibt ja keinen Vertrag zwischen den beiden. Kind A sagt vorher "klar ich schenke Kind B was", nachdem dann das Haus an Kind A verschenkt wurde, weiß Kind A aber nichts mehr davon.

 

Denkfehler 3: Erst nach 10 Jahren ist eine "Schenkung" endgültig durch, vorher wird Kind B/dem überlebenden Ehegatten beim Erbfall immer ein Pflichttteil zustehen, außer es wird notariell entsprechend anders geregelt. Kind A schenkt Kind B das Geld wie vereinbart, 1 Jahr später sterben beide Eltern bei einem Autounfall. Nun erhebt Kind B seinen Pflichtteil und erbt erneut 50% (zwei Erben) * 50% (Pflichtteil, wenn Eltern Kind B enterbt haben) * 90% (1 Jahr verstrichen) = ca. 20% des Immobilienwertes. Kind A muss also nochmal Kind B ausbezahlen.

Am 20.3.2022 um 08:41 von Archibald:

Kann man das irgendwie "optimieren" (z.b. Steuern reduzieren, legal umgehen...)?

Wo sind mögliche Stolpersteine versteckt, in die man sich noch einlesen sollte?

Denkfehler 4: Bei einer Schenkung können die Kinder nicht steuerlich abschreiben. Je nach individueller Situation könnte (muss aber nicht) es sinnvoller sein, wenn das Kind ganz normal zum Marktpreis ohne Wohnrecht kauft und die Eltern Miete zahlen. Startlektüre: https://ratgeber.immowelt.de/a/haus-an-kind-verkaufen.htm

 

Denkfehler 5: Selbst wenn ihr alle ganz sicher seid, dass ihr euch nicht betrügen werdet, kann es passieren, dass eine Partei unabsichtlich in finanzielle Bedrängnis kommt. Dann wird von den Gläubigern auf alles Vermögen zurückgegriffen und alle vorherigen Absprachen wer was wann erbt sind hinfällig.

 

Fazit: Euer Plan KÖNNTE zwar funktionieren, aber nur wenn alle Parteien mitspielen. Letztendlich ist es ein Glücksspiel. Es sind schon Familien über kleinere Summen kaputt gegangen. Ich würde dass nie so regeln. Lasst euch lieber vom Steuerberater/Anwalt beraten, selbst wenn es 2x1000€ kostet, sind die wahrscheinlich nicht schlecht angelegt. 

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Denkfehler 1: Wie haben die Eltern die 100.000 festgelegt? Sind sie Sachverständige und können ein Wertgutachten selbst machen?

Dein Denkfehler ist, dass es sich nicht um eine Erbschaft handelt. Die Eltern können völlig frei handeln.

Wenn ein Kind nicht mitspielt dann bekommt eben nur das andere Kind etwas; da wäre ich anstelle der Eltern rigoros.

 

Zitat

Denkfehler 2: Zahlen muss A an B gar nichts, es gibt ja keinen Vertrag zwischen den beiden. Kind A sagt vorher "klar ich schenke Kind B was", nachdem dann das Haus an Kind A verschenkt wurde, weiß Kind A aber nichts mehr davon.

Dein Denkfehler: Natürlich schließt man über sowas einen Vertrag (und darüber das das so gepant ist bestand hier überhaupt kein Zweifel).

 

Zitat

Denkfehler 3: Erst nach 10 Jahren ist eine "Schenkung" endgültig durch, vorher wird Kind B/dem überlebenden Ehegatten beim Erbfall immer ein Pflichttteil zustehen, außer es wird notariell entsprechend anders geregelt.

Ebend. Jetzt kommst du selbst drauf, dass es vertraglich geregelt werden muss.

 

Zitat

Denkfehler 4: Bei einer Schenkung können die Kinder nicht steuerlich abschreiben.

Das ist in diesem Fall - Bau vor mehr als 50 Jahren - wahrscheinlich korrekt.

Oder die Eltern müssten das Haus erst später gekauft haben (geht aus dem Text nicht eindeutig hervor, aber man kann wohl davon ausgehen, dass sie selbst gebaut haben).

 

Zitat

Denkfehler 5: Selbst wenn ihr alle ganz sicher seid, dass ihr euch nicht betrügen werdet, kann es passieren, dass eine Partei unabsichtlich in finanzielle Bedrängnis kommt. Dann wird von den Gläubigern auf alles Vermögen zurückgegriffen und alle vorherigen Absprachen wer was wann erbt sind hinfällig.

Von welchen Gläubigern sprichst du? Und wieso sollten die auf das Vermögen Dritter zurückgreifen können?

 

Wenn du Unterhalt für die Eltern meinst dann stimmt das zwar, aber die Schenkung ändert daran auch nichts (ob das Haus der Eltern drauf geht, oder das Haus/Vermögen der Kinder ist doch egal, es ist ja identisch).

 

Zitat

Lasst euch lieber vom Steuerberater/Anwalt beraten, selbst wenn es 2x1000€ kostet, sind die wahrscheinlich nicht schlecht angelegt. 

Meiner Erfahrung nach fängt der Streit genau dann an wenn ein Anwalt involviert ist (insbesondere innerhalb von Familien).

Käme beispielsweise bei mir ein Kind mit einem Anwalt, dann würde das spätere Erbe ratzfatz auf den Pflichtteil begrenzt.

 

Stefan

 

[slowandsteady]

 

vor 17 Minuten von reckoner:

Dein Denkfehler: Natürlich schließt man über sowas einen Vertrag (und darüber das das so gepant ist bestand hier überhaupt kein Zweifel).

Im ersten Post wird eine Schenkung zwischen Brüdern angedeutet. Diese wäre aber komplett unabhängig von der Schenkung Eltern -> Kind A und eine Schenkung kann auch nicht "eingefordert" werden.

vor 17 Minuten von reckoner:

Von welchen Gläubigern sprichst du? Und wieso sollten die auf das Vermögen Dritter zurückgreifen können?

Damit meinte ich, dass irgendeiner der Beteiligten plötzlich Schulden hat und dann in die Zwangsvollstreckung geht. Unwahrscheinlich, könnte aber jederzeit passieren und dann sind alle vorherigen "Absprachen" hinfällig.

vor 17 Minuten von reckoner:

Meiner Erfahrung nach fängt der Streit genau dann an wenn ein Anwalt involviert ist (insbesondere innerhalb von Familien).

Käme beispielsweise bei mir ein Kind mit einem Anwalt, dann würde das spätere Erbe ratzfatz auf den Pflichtteil begrenzt.

Ich kenne Streit nur, wenn es die Eltern es nicht zu Lebzeiten sauber geregelt hatten. Aber für den Hausverkauf wird sowieso der Notar benötigt, daher wird der ordentlich geregelt werden... Den Notar interessiert aber nicht, ob 1) der Kaufpreis fair ist und 2) es steuerlich optimal ist.

vor 17 Minuten von reckoner:

Käme beispielsweise bei mir ein Kind mit einem Anwalt, dann würde das spätere Erbe ratzfatz auf den Pflichtteil begrenzt.

Das hilft ja nichts bei der Konstallation wie sie oben vorgeschlagen wurde: Kind A bekommt Haus geschenkt, Kind A schenkt Kind B dafür 100000 Euro. Dann kann Kind B immer noch im Fall der Fälle den Pflichtteil einfordern und der ist nun mal 25% beim Tod beider Eltern... Daher halte ich das ursprünglich vorgeschlagene für Quatsch, nicht mehr und nicht weniger.

[sparfux]

vor 22 Minuten von slowandsteady:

Das hilft ja nichts bei der Konstallation wie sie oben vorgeschlagen wurde: Kind A bekommt Haus geschenkt, Kind A schenkt Kind B dafür 100000 Euro. Dann kann Kind B immer noch im Fall der Fälle den Pflichtteil einfordern und der ist nun mal 25% beim Tod beider Eltern... Daher halte ich das ursprünglich vorgeschlagene für Quatsch, nicht mehr und nicht weniger.

Bei der Implementierung der Konstellation, wie sie oben beschreiben wurde, gibt es überhaupt keine Schenkung von Kind A an Kind B! 
 

… und da beide Kinder gleichmässig mit 100k€ Schenkung von den Eltern bedacht wurden, gibt es auch keine ungleichmäßigen Pflichtteilansprüche.

 

Einzig auf mögliche Pflichtteilergänzungsansprüche muss man achten. Dazu ist es angeraten, die Wohnrechte von Eltern und Oma substanziell einzuschränken.

[slowandsteady]

vor 5 Minuten von sparfux:

Bei der Implementierung der Konstellation, wie sie oben beschreiben wurde, gibt es überhaupt keine Schenkung von Kind A an Kind B! 

Das ist mir schon klar, aber das ist ja nicht das was OP ursprünglich erwähnt hat. Wer weiß schon, was er vor hat, ich lese das unten so, als wollte die Familie von @Archibald2 Dinge tun: "Eltern schenken an Kind A" und "Kind A schenkt an Kind B". Und das wäre tatsächlich voll mit Fallstricken. Aber wir können nicht hellsehen und sollten erstmal die Antwort von @Archibaldabwarten...

Am 20.3.2022 um 08:41 von Archibald:

Die Eltern wollen noch zu Lebzeiten das Haus an eines der Kinder übertragen.

A soll als Ausgleich B auszahlen, ein Betrag von 100.000€ wurde von den Eltern festgelegt.

 

Meine bisherigen Infos sind folgende:

• Es besteht ein Freibetrag von 400.000€ bei einer Schenkung von Eltern an Kind. Damit könnte (wenn der Verkehrswert der Immobilie kleiner 400.000€) die Immobilie an Kind A verschenkt werden. [...]
• Kind A würde 100.000€ an Kind B zahlen, unter Brüdern ist der Freibetrag 20.000€. Somit müsste für den Restbetrag (80.000€) je nach Steuerklasse zwischen 11% (I) und 30% (III) an Schenkungssteuer gezahlt werden.

 

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Im ersten Post wird eine Schenkung zwischen Brüdern angedeutet.

Ja, so sagt man das halt in den ersten Überlegungen.

 

Aber das:

Zitat

 

Die Eltern wollen noch zu Lebzeiten das Haus an eines der Kinder übertragen.

A soll als Ausgleich B auszahlen, ein Betrag von 100.000€ wurde von den Eltern festgelegt.

 

deutet doch stark darauf hin, dass hier schon in die richtige Richtung gedacht wurde.

 

Die Schlußfolgerung, dass dieser Ausgleich dann eine Schenkung wäre und damit steuerpflichtig ist natürlich falsch (wenn man es richtig macht).

 

Zitat

Damit meinte ich, dass irgendeiner der Beteiligten plötzlich Schulden hat und dann in die Zwangsvollstreckung geht. Unwahrscheinlich, könnte aber jederzeit passieren und dann sind alle vorherigen "Absprachen" hinfällig.

Damit hat aber doch der jeweils andere nichts zu tun.

Oder meinst du den kurzen Zeitraum bis das Haus überschrieben und das Geld geflossen ist? Das ist doch schon ziemlich abwegig, Schulden und eine Überschuldung fallen ja nicht vom Himmel.

 

Zitat

Das hilft ja nichts bei der Konstallation wie sie oben vorgeschlagen wurde: Kind A bekommt Haus geschenkt, Kind A schenkt Kind B dafür 100000 Euro.

Nochmal, A schenkt nichts an B, es ist ein Nachteilsausgleich. Das man das vertraglich festhält versteht sich natürlich von selbst, aus mehren Gründen (1. für die spätere Erbschaft, 2. damit es nicht doch als Schenkung gilt, 3. wegen den Summen).

 

Zitat

… und da beide Kinder gleichmässig mit 100k€ Schenkung von den Eltern bedacht wurden, gibt es auch keine ungleichmäßigen Pflichtteilansprüche.

Genau.

Und es spielt auch keine Rolle, ob das Haus nun wirklich 100k wert ist, oder 120k, oder was weiß ich (solange es keine Million ist). Es steht den Eltern frei, ungleichmäßig zu verteilen. Und manchmal ist es sogar so, dass jedes Kind meint besser zu fahren (der eine freut sich über ein Haus im Wert von deutlich über 100k, der andere darüber, dass er bares Geld bekommt und nicht diese Bruchbude).

 

Zitat

Einzig auf mögliche Pflichtteilergänzungsansprüche muss man achten.

Da sehe ich in diesem Fall eigentlich auch keine Gefahr. Denn jedes Kind soll ja bereits jetzt deutlich mehr als 25% bekommen. Aber OK, wir kennen den Rest ja nicht.

 

Die Hauptfrage war denke ich auch nur, ob jemand Möglichkeiten kennt die Steuer zu senken. Da aber gar keine Steuer anfällt ...

 

Stefan

 

PS: Wenn es um eine gerechte Preisfindung geht würde ich übrigens das Haus unter den Kindern versteigern (das kann man am Küchentisch machen).

[Archibald]

Sorry, dass ich mich erst so spät wieder melde und danke allen für den Input. Ich versuch dann erstmal etwas mehr Licht ins Dunkel zu bringen...

Am 20.3.2022 um 09:33 von hattifnatt:

Wieviele Häuser gibt es denn jetzt, eines oder zwei? Oder handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, von dem jeder Partei ein Teil gehört? Ich würde versuchen, eine Alternative zum Auszahlen zu finden. Weitere Assets gibt es nicht? Wie sind die Besitzverhältnisse der Immobilie und des Grundstücks genau geregelt, gehört hier wirklich jedem Elternteil die Hälfte (Grundbucheintrag, Teilungserklärung?)

Es ist ein Haus (Wohneinheit 1 & 2) und ein Anbau (Wohneinheit 3). Alle Wohneinheiten hängen an der selben Heizung und Wasser, es gibt aber nur 2 Stromzähler (WE1+WE3 (Eltern&Oma) zusammen und WE2 (Kind A)). Man kann es also Mehrfamilienhaus nennen. Grundstück und Haus sind in gutem Zustand ohne Wartungsstau.
Es gibt als weitere Assets noch ein kleines Depot im niedrigen 5-stelligen Bereich + Tagesgeldkonto mit mittleren 5-stelligen Bereich.
Eine Eigentumswohnung (Wert nicht exakt bekannt, vermute so 150-200.000€) in der Kind B gewohnt hat, wird in diesem Zug an Kind B überschrieben. Kind A hatte quasi nie was mit der Wohnung zu tun (wurde von Eltern gekauft und Kind B lebte darin und zahlte quasi Miete zur Tilgung des Darlehens) und Kind B nie einen wirklichen Bezug zum zur Debatte stehenden Haus in dem Kind A wohnt.
Ein Elternteil erwähnte mal, dass nur jenes im Grundbuch stehen würde, über eine Teilungserklärung weiß ich nichts, das kann ich aber erfragen.

Am 20.3.2022 um 09:37 von MeinNameIstHase:

Ganz ehrlich: Wäre ich A würde ich mir das doppelt überlegen, ein Haus gegen Zahlung von 100.000 Euro zu übernehmen, das ich dann noch nicht mal frei nutzen kann, weil mit Wohnrechten belastet. Und wohne ich selbst in einer Haushälfte, würde ich diese Hälfte später weitgehend steuerfrei erben können. Außerdem läuft das darauf hinaus, dass ich dann die Pflege der Oma und Eltern später übernehme und dafür meinen Bruder auch noch mit Geld belohne.

Kind A hatte diese Bedenken auch. Kind B bekommt jetzt 100.000 Euro und kann mit diesen frei verfügen. Würde er es z.B. am Aktienmarkt diversifiziert für 20-25 Jahre anlegen (was der noch zu erwartenden Lebenszeit der Eltern entspräche, käme da ja auch ein nettes Sümmchen bei raus). Kind A hat 100.000€ weniger Vermögen und eine Immobilie, die er auf absehbare Zeit nicht veräußern kann. Die Pflege der Eltern steht nicht auf dem Plan, beide Elternteile wollen den Kindern nicht zur Last fallen und würden in ein Heim gehen, wenn sie pflegebedürftig werden würden.

Am 20.3.2022 um 09:37 von MeinNameIstHase:

Die Materie ist komplex genug, einen Fachanwalt aufzusuchen.

Im ersten Schritt ist geplant einen Notar aufzusuchen, um die Wohnung umzuschreiben und viele offene Fragen zu klären, die die Eltern haben. Deswegen sammel ich ja hier auch Fragen, die alle Beteiligten vielleicht aktuell noch garnicht auf dem Schirm haben.

Am 20.3.2022 um 10:48 von Sapine:

Und unter der Voraussetzung dass sonst nichts vererbt werden soll. Die Empfehlung Fachanwalt scheint mir bei der Gemengelage mehr als sinnvoll. 

Reicht im ersten Schritt ein Notar oder wäre der Fachanwalt eher die richtige Adresse?

Am 20.3.2022 um 11:11 von reckoner:

Hallo,

 

Es geht doch gar nicht um eine Schenkung zwischen den Geschwistern.

 

Für den Fall der Fälle könnte der Ehepartner doch verzichten.

Gerade ältere Erben sollten immer bedenken, dass sie selber auch nicht ewig leben.

 

Stefan

 

Es geht darum, dass meine Eltern zu Lebzeiten eigentlich gern alles in geregelte Bahnen lenken wollen und alles geklärt haben wollen. Grundsätzlich ist die Familie intakt und Stand jetzt kann ich mir auch nicht vorstellen, dass die Kinder sich deswegen zanken würden. Ausschließen kann man es aber nicht und deswegen der Wunsch zur Klärung zu Lebzeiten.
Wie es dann am schlausten und am kostengünstigsten zu bewerkstelligen ist, das ist offen.

Am 20.3.2022 um 20:27 von alsuna:

Unabhängig vom steuerlichen und finanziellen: was sagt denn B dazu, dass A 640k (minus Wohnrechte) überschrieben bekommt und B nur 100k?

B bekommt noch die Eigentumswohnung. Und zum Thema illiquides Immobilieninvestment für 15-25 Jahre vs. 100.000k am Aktienmarkt für die Zeit hatte ich ja oben was geschrieben.

Am 20.3.2022 um 21:33 von sparfux:

Wir haben in der Familie so was Ähnliches gerade gemacht. Wurde - recht elegant wie ich meine - analog so gelöst:

- Wert der Immobilie: 400k€; Wert der/des Wohnrechte/s: 200k€; Marktwert der Immobilie: 200k€

- Eltern verkaufen A die Immoblie und schenken A gleichzeitig 50%  davon - sprich 100k€; A zahlt also 100k€ für den Hauskauf

- Eltern schenken B 100k€

- Im Notarvertrag kann das so gelöst werden, dass die 100k€ direkt von A an B fließen

Bei dieser Vorgehensweise fallen keinerlei Steuern an - weder Grunderwerbssteuer noch Schenkungssteuer noch Einkommenssteuer.

Das ist ein interessanter Vorgang...notiert :-)

vor 20 Stunden von slowandsteady:

Klingt für B deutlich nachteilig wenn der Wert >400k sein soll.

Denkfehler 1: Wie haben die Eltern die 100.000 festgelegt? Sind sie Sachverständige und können ein Wertgutachten selbst machen?

Die Eltern sind weder Immobilienberater noch Gutachter, welche Gründe für die 100.000€ sprechen, habe ich noch nicht hinterfragt.

vor 20 Stunden von slowandsteady:

Denkfehler 2: Zahlen muss A an B gar nichts, es gibt ja keinen Vertrag zwischen den beiden. Kind A sagt vorher "klar ich schenke Kind B was", nachdem dann das Haus an Kind A verschenkt wurde, weiß Kind A aber nichts mehr davon.

Das schließe ich zwar aus, es wird aber mit Sicherheit eine vertragliche Lösung aufgesetzt.

vor 20 Stunden von slowandsteady:

Denkfehler 3: Erst nach 10 Jahren ist eine "Schenkung" endgültig durch, vorher wird Kind B/dem überlebenden Ehegatten beim Erbfall immer ein Pflichttteil zustehen, außer es wird notariell entsprechend anders geregelt. Kind A schenkt Kind B das Geld wie vereinbart, 1 Jahr später sterben beide Eltern bei einem Autounfall. Nun erhebt Kind B seinen Pflichtteil und erbt erneut 50% (zwei Erben) * 50% (Pflichtteil, wenn Eltern Kind B enterbt haben) * 90% (1 Jahr verstrichen) = ca. 20% des Immobilienwertes. Kind A muss also nochmal Kind B ausbezahlen.

Schenkung ist nach all dem was geschrieben wurde ja anscheinend suboptimal. Des weiteren wird es ja vertraglich geregelt.

vor 20 Stunden von slowandsteady:

Denkfehler 4: Bei einer Schenkung können die Kinder nicht steuerlich abschreiben. Je nach individueller Situation könnte (muss aber nicht) es sinnvoller sein, wenn das Kind ganz normal zum Marktpreis ohne Wohnrecht kauft und die Eltern Miete zahlen. Startlektüre: https://ratgeber.immowelt.de/a/haus-an-kind-verkaufen.htm

Danke für die Lektüre, da werde ich mich mal einlesen.

vor 20 Stunden von slowandsteady:

Denkfehler 5: Selbst wenn ihr alle ganz sicher seid, dass ihr euch nicht betrügen werdet, kann es passieren, dass eine Partei unabsichtlich in finanzielle Bedrängnis kommt. Dann wird von den Gläubigern auf alles Vermögen zurückgegriffen und alle vorherigen Absprachen wer was wann erbt sind hinfällig.

 

Fazit: Euer Plan KÖNNTE zwar funktionieren, aber nur wenn alle Parteien mitspielen. Letztendlich ist es ein Glücksspiel. Es sind schon Familien über kleinere Summen kaputt gegangen. Ich würde dass nie so regeln. Lasst euch lieber vom Steuerberater/Anwalt beraten, selbst wenn es 2x1000€ kostet, sind die wahrscheinlich nicht schlecht angelegt. 

Ein Notartermin ist der erste Schritt, wenn ein Steuerberater da noch mehr Licht ins Dunkel bringen kann, wird auch dies getan. Bei den Summen gehen die Kosten im Grundrauschen unter. Einen Anwalt hatte bisher niemand auf dem Schirm.

vor 18 Stunden von reckoner:

Hallo,

 

Dein Denkfehler ist, dass es sich nicht um eine Erbschaft handelt. Die Eltern können völlig frei handeln.

Wenn ein Kind nicht mitspielt dann bekommt eben nur das andere Kind etwas; da wäre ich anstelle der Eltern rigoros.

Dein Denkfehler: Natürlich schließt man über sowas einen Vertrag (und darüber das das so gepant ist bestand hier überhaupt kein Zweifel).

 

Ebend. Jetzt kommst du selbst drauf, dass es vertraglich geregelt werden muss.

 

Das ist in diesem Fall - Bau vor mehr als 50 Jahren - wahrscheinlich korrekt.

Oder die Eltern müssten das Haus erst später gekauft haben (geht aus dem Text nicht eindeutig hervor, aber man kann wohl davon ausgehen, dass sie selbst gebaut haben).

 

Von welchen Gläubigern sprichst du? Und wieso sollten die auf das Vermögen Dritter zurückgreifen können?

 

Wenn du Unterhalt für die Eltern meinst dann stimmt das zwar, aber die Schenkung ändert daran auch nichts (ob das Haus der Eltern drauf geht, oder das Haus/Vermögen der Kinder ist doch egal, es ist ja identisch).

 

Meiner Erfahrung nach fängt der Streit genau dann an wenn ein Anwalt involviert ist (insbesondere innerhalb von Familien).

Käme beispielsweise bei mir ein Kind mit einem Anwalt, dann würde das spätere Erbe ratzfatz auf den Pflichtteil begrenzt.

 

Stefan

 

Rekoner/Stefan hat das meiste richtig beantwortet. Die Eltern haben die Summe festgelegt. Das Haus wurde damals selbst gebaut, der Anbau bauen lassen.

vor 17 Stunden von sparfux:

Bei der Implementierung der Konstellation, wie sie oben beschreiben wurde, gibt es überhaupt keine Schenkung von Kind A an Kind B! 
… und da beide Kinder gleichmässig mit 100k€ Schenkung von den Eltern bedacht wurden, gibt es auch keine ungleichmäßigen Pflichtteilansprüche.

Einzig auf mögliche Pflichtteilergänzungsansprüche muss man achten. Dazu ist es angeraten, die Wohnrechte von Eltern und Oma substanziell einzuschränken.

Könntest du kurz erläutern, was du mit den Pflichtergänzungsanspüchen und dem substantiellen Einschränken der Wohnrechte meinst?

vor 17 Stunden von slowandsteady:

Das ist mir schon klar, aber das ist ja nicht das was OP ursprünglich erwähnt hat. Wer weiß schon, was er vor hat, ich lese das unten so, als wollte die Familie von @Archibald2 Dinge tun: "Eltern schenken an Kind A" und "Kind A schenkt an Kind B". Und das wäre tatsächlich voll mit Fallstricken. Aber wir können nicht hellsehen und sollten erstmal die Antwort von @Archibaldabwarten...

 

Ich war wohl etwas unbedarft in meiner Threaderstellung und einiges war mir so auch garnicht bewusst. Ich habe in diesem ganzen hin und her jetzt schon viel gelernt und danke euch dafür. Wie das ganze gemacht wird war offen. Die Eltern kamen nur mit dem Wunsch auf die Kinder zu, das Thema Immobilien noch zu Lebzeiten zu klären.

vor 15 Stunden von reckoner:

Hallo,

 

Ja, so sagt man das halt in den ersten Überlegungen.

 

Aber das:

deutet doch stark darauf hin, dass hier schon in die richtige Richtung gedacht wurde.

 

Die Schlußfolgerung, dass dieser Ausgleich dann eine Schenkung wäre und damit steuerpflichtig ist natürlich falsch (wenn man es richtig macht).

 

Damit hat aber doch der jeweils andere nichts zu tun.

Oder meinst du den kurzen Zeitraum bis das Haus überschrieben und das Geld geflossen ist? Das ist doch schon ziemlich abwegig, Schulden und eine Überschuldung fallen ja nicht vom Himmel.

 

Nochmal, A schenkt nichts an B, es ist ein Nachteilsausgleich. Das man das vertraglich festhält versteht sich natürlich von selbst, aus mehren Gründen (1. für die spätere Erbschaft, 2. damit es nicht doch als Schenkung gilt, 3. wegen den Summen).

 

Genau.

Und es spielt auch keine Rolle, ob das Haus nun wirklich 100k wert ist, oder 120k, oder was weiß ich (solange es keine Million ist). Es steht den Eltern frei, ungleichmäßig zu verteilen. Und manchmal ist es sogar so, dass jedes Kind meint besser zu fahren (der eine freut sich über ein Haus im Wert von deutlich über 100k, der andere darüber, dass er bares Geld bekommt und nicht diese Bruchbude).

 

Da sehe ich in diesem Fall eigentlich auch keine Gefahr. Denn jedes Kind soll ja bereits jetzt deutlich mehr als 25% bekommen. Aber OK, wir kennen den Rest ja nicht.

 

Die Hauptfrage war denke ich auch nur, ob jemand Möglichkeiten kennt die Steuer zu senken. Da aber gar keine Steuer anfällt ...

 

Stefan

 

PS: Wenn es um eine gerechte Preisfindung geht würde ich übrigens das Haus unter den Kindern versteigern (das kann man am Küchentisch machen).

Eine interne Versteigerung ist ein interessanter Gedanke :-) Aber Kind B hat kein Interesse am Haus, da es woanders wohnt, Kind A hat kein Interesse an der ETW. Die Familie ist (aktuell :-)) intakt und Ziel ist, das sie auch nach diesem Thema noch intakt ist. Man darf das Thema illiquides Immobilieninvestment mit unbestimmter Laufzeit vs Cashout (jetzt) nicht außer Acht lassen. Jeder hat da mit Sicherheit ein anderes Denken drüber. Es soll z.B. auch Menschen geben, die nicht alles mit dem spitzen Bleistift nachrechnen (auch wenn diese eher weniger in einem Wertpapierforum zu finden sind).

 

Für mich steht jetzt folgendes auf dem Plan:

• Klärung der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse (Grundbucheintrag/Teilungserklärung)
• Lesen aller Links/Artikel/Rechtshinweise und generell tieferer Einstieg in die (für mich) doch komplexe Materie -> #Neuland
• Klärung der Frage, ob eine Verkehrswertermittlung von einem Sachverständigen gemacht werden muss?
  Oder nimmt man den von den Eltern festgelegten Wert hin?
  Theoretisch müsste dann auch die ETW geschätzt werden und mit einfließen.
  Das wäre sicherlich nicht im Sinne der Eltern. Das wurde immer thematisch getrennt.
• Klärung der Wohnrechtsituation aktuell + zukünftig
• Termin beim Notar zur Klärung offener Fragen
• Evtl. Termin bei Steuerberater
• Transparente Durchsprache des Ablaufs mit beiden Kindern

Ich danke allen Beteiligten für die bisherigen Hinweise und Diskussionen.

Ich hoffe ich habe das für mich einigermaßen zusammengefasst und habe nichts und niemanden vergessen.

[sparfux]

vor 25 Minuten von Archibald:

Könntest du kurz erläutern, was du mit den Pflichtergänzungsanspüchen und dem substantiellen Einschränken der Wohnrechte meinst?

Lies mal hier:

https://www.advocatio.de/aktuelles/pflichtteilsergaenzung-bei-vorbehalt-eines-wohnrechts/

[MeinNameIstHase]

Also:

Angesichts der Summen besteht m.E. nicht wirklich Handlungsbedarf, wohl aber Beratungsbedarf:

Zuerst mal klären, wer im Grundbuch eingetragen ist und ob noch Kredite darauf lasten. Sind es die Eltern gemeinsam oder nur ein Elternteil oder gar noch die Oma?

 

Zivilrechtlich kann nur übertragen werden, was im Grundbuch als Eintragung steht: Grundstück bebaut, Flurstück xy.

Eigentümer kann jemand alleine sein oder aber mehrere zusammen, dann steht auch die Quote im Grundbuch, wer zu wieviel Prozent.

Steuerlich kann ein Haus aus mehreren Wirtschaftsgütern bestehen, insb. Wohnungen: Abgeschossene Räume, zum Wohnen geeignet mit separaten Eingang (das die Kurzform). Nebenräume (Kellerraum, Garage, Gartenstück) gehören in der Regel steuerlich zur Wohnung und sind nicht etwa "andere Wirtschaftsgüter", es sei denn, eine Garage ist fremdvermietet an einen Nicht-Wohnenden, dann wird die zu einem eigenen Wirtschaftsgut.

Wohnrechte mindern den erbschaftsteuerlichen Wert, weil der Eigentümer nicht frei über die Wohnung verfügen kann (z.B. nicht vermieten kann). Das wird nach § 13 BewG berechnet: Eine vereinfachte versicherungsmathematische Rechnung via Sterbetafel. Der spätere Wegfall eines Wohnrechts (durch Tod des Rechteinhabers) ist kein eigener Erwerb von Todes wegen (Wohnrecht/Verzicht zu Lebzeiten usw. ist ein eigenes Thema).

Schenkung mit Auflage: Wird der Bedachte derart mit einer Auflage belastet, dass er Geld dafür aufbringen muss, liegt u.U. ein teilweiser käuflicher Erwerb vor. Der wird schließlich genau über die Zahlung (als Gegenleistung) definiert. Durch richtige Vertragsgestaltung kann man das vermeiden. Daher die Empfehlung für einen Fachanwalt. Denn ein teilweise käuflicher Erwerb lässt die 10-Jahresfrist bei Weiterveräußerung für den käuflich erworbenen Teil entstehen. Kurz: Für Kind A nur nachteilig.

Obige Diskussion mit Ausgleichsansprüchen sind m.E. in diesem konkreten Fall ein Nebenkriegsschauplatz. Für Erben kann der Schenker (bzw. können die Schenker) dies ausschließen. Für Pflichtteilanspruchsberechtigte mindert der Anspruch sich über 10 Jahre jeweils um 10% bis auf null. Soweit mein Kenntnisstand, aber Familienrecht ist nicht mein Ding.

Jedes Elternteil hat für jedes Kind ein Freibetrag von 400T€: Zwei Eltern, zwei Kinder: 2 mal 2 mal 400T€ = 1,6 Mio, wenn man es richtig ausnutzt. Durch ein Testament lässt sich vermeiden, dass die Eltern per gesetzlicher Erbfolge sich gegenseitig hälftig beerben (oder noch schlimmer "Berliner Testament") und das Vermögen von dort dann kumuliert an die Kinder geht. Wobei .... selbst würden hier die 2*400T€ kaum überschritten.

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Klärung der Frage, ob eine Verkehrswertermittlung von einem Sachverständigen gemacht werden muss?

Wie gesagt können die Eltern das frei entscheiden. Und ich würde mir die Kosten auf jeden Fall sparen.

 

Das Problem an Verkehrswertgutachten ist auch, dass sie nur subjektiv sein können. Die ermittelten Werte entsprechen selten den Vorstellungen der Beteiligten.

Etwa könnte A der Meinung sein, das Haus wäre zu hoch und die Wohnung zu niedrig geschätzt (und/oder B umgekehrt). Oder es könnte der Fall eintreten, dass die Eltern ewig leben - und irgendwann wird A sich benachteiligt fühlen (wenn die x Jahre mit denen der Sachverständige die Wohnrechte bewertet hat lange vorbei sind).

 

Wenn ich an Stelle der Eltern wäre würde ich mit den Kindern (vielleicht einzeln) sprechen, vielleicht gibt es ja einen gemeinsamen Nenner mit dem alle zufrieden sind.

Außdem kann man später immer noch ein bisschen umverteilen (an einer größeren Instandhaltung am Haus oder an der Wohnung könnten sich die Eltern dann beispielsweise beteiligen, wenn man erkennt das da was im Argen lag).

 

Stefan

 

[sparfux]

Am 22.3.2022 um 10:58 von MeinNameIstHase:

Obige Diskussion mit Ausgleichsansprüchen sind m.E. in diesem konkreten Fall ein Nebenkriegsschauplatz. Für Erben kann der Schenker (bzw. können die Schenker) dies ausschließen. Für Pflichtteilanspruchsberechtigte mindert der Anspruch sich über 10 Jahre jeweils um 10% bis auf null. Soweit mein Kenntnisstand, aber Familienrecht ist nicht mein Ding.

Wenn Nießbrauch- oder Wohnrechte aber nicht klar begrenzt werden würden, kann es sein, dass die 10-Jahresfrist erst mit dem Ableben der Erblasser zu laufen beginnt. Das gilt es zu vermeiden. Klick' einfach mal den Link an, den ich oben gepostet habe.

[cpandrea]

Am 22.3.2022 um 12:43 von reckoner:

Hallo,

 

Wie gesagt können die Eltern das frei entscheiden. Und ich würde mir die Kosten auf jeden Fall sparen.

 

Das Problem an Verkehrswertgutachten ist auch, dass sie nur subjektiv sein können. Die ermittelten Werte entsprechen selten den Vorstellungen der Beteiligten.

Etwa könnte A der Meinung sein, das Haus wäre zu hoch und die Wohnung zu niedrig geschätzt (und/oder B umgekehrt). Oder es könnte der Fall eintreten, dass die Eltern ewig leben - und irgendwann wird A sich benachteiligt fühlen (wenn die x Jahre mit denen der Sachverständige die Wohnrechte bewertet hat lange vorbei sind).

 

Wenn ich an Stelle der Eltern wäre würde ich mit den Kindern (vielleicht einzeln) sprechen, vielleicht gibt es ja einen gemeinsamen Nenner mit dem alle zufrieden sind.

Außdem kann man später immer noch ein bisschen umverteilen (an einer größeren Instandhaltung am Haus oder an der Wohnung könnten sich die Eltern dann beispielsweise beteiligen, wenn man erkennt das da was im Argen lag).

 

Stefan

 

 

Kann man den Wert einer verschenkten Immobilien (z.B. Eigenheim zwischen Ehegatten),  wo  weder Grunderwerbssteuer noch Schenkungssteuer anfallen, so beliebig angeben ?     Wird das Finanzamt bzw. Notar mitspielen ? 

 

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Kann man den Wert ... so beliebig angeben ? 

Wo soll denn der Wert angegeben werden?

Im Kaufvertrag steht nur das was gezahlt werden soll, und das kann alles mögliche sein (von nichts=Schenkung bis zum Vielfachen des Wertes).

 

Zitat

Wird das Finanzamt bzw. Notar mitspielen ? 

Den Notar interessiert das nicht (bzw. es hat ihn nicht zu interessieren).

Und das Finanzamt wird den Wert sowieso selber ermitteln (insbesondere wenn die Vertragsparteien nahe Angehörige sind), und das Ergebnis kann auch ganz anders aussehen als das eines Verkehrswertgutachtens.

 

Stefan