Aktuelles Marktgeschehen (ex Atomstrom, ex Atomwaffen)

[Cepha]

vor 23 Minuten von Der Heini:

Ich behaupte mal, daß die wenigsten Eigenheimkäufer 40% Eigenkapital haben. 20% ist da die Regel, wenn kein Erbe dabei ist. Viele bauen/kaufen mit ca. 30 Jahren, wenn Kinder da sind.

Wenn man beim Beispiel mit der 1 Mio Euro Immobilie bleibt würde man also 200.000 Euro verfügbares Eigenkapital brauchen.

 

Das schaffen aber nur 10% aller deutschen Haushalte in der Alterskohorte 30-34. Das schließt natürlich die Erben mit ein, sowie alle Vermögen wie z.B. Lebensversicherungen, bAV, Riester, die Fahrzeuge, bereits vorhandene Immobilien, usw, die ja idR nicht als Eigenkapaital für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung stehen.

 

https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2015/251784/Vermoegensverteilung_Gutachten_IW_Koeln.pdf

 

Wer tatsächlich selbst 600.000 Euro angespart hat steckt die idR nicht vollständig in eine Immobilienhypothek für 1 Mio. Euro zur Eigennutzung, oder habe ich da ein falsches Bild?

 

Ich sehe das anders: Bereits zu den aktuellen Kreditzinsen für Hypotheken in Richtung 3% sind die 1 Million Euro Immobilien zur Eigennutzung für den weitaus größten Teil der deutschen haushalte komplett utopisch geworden. Bis zu 30.000 Euro pro Jahr nur für den Zins zu zahlen ist mit Ausnahme von ganz wenigen einfach nicht realisierbar.

Wer sowas zur Vermietung kauft erwartet entsprechend auch extrem hohe Mieteinnahmen, damit es im aktuellen Zinsumfeld noch erträglich bleibt, wobei die Möglichkeit, dass die Zinsen weiter steigen ja absolut gegeben sind.

 

MfG

[Caveman8]

vor 18 Stunden von smarttrader:

12% Kaufnebenkosten

20% Eigenkapitaleinsatz (Beleihungsauslauf max. 80%)

20% als Puffer für Mehrkosten etc.

 

=52% EK notwendig.

 

So einfach ist es, da ist auch nicht viel zu drehen. Der Puffer ist vielleicht bei einer ETW geringer, aber lass mal ein Neubau annehmen mit Preissteigerungen von 40% in manchen Bereichen und schon sind 20% zu gering.

 

Bei einer Bestandsimmobilie kann die 15 Jahre alte Ölheizung auch mal kurz nach Kauf den Geist auf geben. Gasanschluss legen, Warmwasserkollektoren auf den Dach und eine Gashybrid Heizung kosten auch mal schnell 30k.

 

Es ist keine Pflicht, aber ich sehe ein Puffer als sehr sinnvoll. 2021 baute eine Arbeitskollegin von meiner Frau, und da wurden aus 740k für Grundstück und Hausbau am Ende 960k. Auch wir hatten mit Mehrkosten zu tun, allerdings weniger als 100k.

Das halte ich doch für sehr konservativ. Bei einem Grundstück von Privat oder der Stadt kommt man bei deutlich unter 10% Kaufnebenkosten raus. 10% EK kann man durch Muskelhypothek ersetzen (akzeptiert zb. von der ING) und den Puffer kann man problemlos mitfinanzieren. Ggf. kann der bei einem Fertighaus sogar etwas geringer ausfallen. 
 

Trotz allem bleiben sicher 200k als notwendiges EK bei einem aktuellen Neubau. 
 

[smarttrader]

vor 2 Minuten von Caveman8:

Das halte ich doch für sehr konservativ. Bei einem Grundstück von Privat oder der Stadt kommt man bei deutlich unter 10% Kaufnebenkosten raus. 10% EK kann man durch Muskelhypothek ersetzen (akzeptiert zb. von der ING) und den Puffer kann man problemlos mitfinanzieren. Ggf. kann der bei einem Fertighaus sogar etwas geringer ausfallen. 
 

Trotz allem bleiben sicher 200k als notwendiges EK bei einem aktuellen Neubau. 
 

Wenn 90% des Kauf/Herstellungspreises finanziert werden und das 100k von 1 Mio entspricht, wird der Puffer in Höhe von 20% zu einer 110% Finanzierung führen.

 

Ob besonders aktuell eine 110% Finanzierung locker durch geht, wage ich zu bezweifeln.

 

Grundstück von Privat oder Stadt, entfallen die Maklerkosten, da stimme ich dir zu. Aber ich sehe 12% Kaufnebenkosten als angemessen. 5-7% Grunderwerbsteuer, Notar 2% und Makler 3%-6,75%. Es können 10% sein oder 16%. Da sehe ich 12% als passend an.

 

Ob 80% oder 90% Beleihung macht auch ca. 0,2% Zinsunterschied aus.

 

Aber ok, ich sehe es etwas anders und besonders bei einem einmaligen Vorgang im Leben (für viele ist es das grösste private Rechtsgeschäfts ihres Lebens) würde ich nicht Ecke-Kante finanzieren. Zumal der Puffer auch unverzüglich in die Tilgung fliessen kann (5% Sondertilgung und Tilgungssatzerhöhung auf 5%). Das Geld ist ja nicht weg.

[slowandsteady]

 

vor 19 Stunden von Cepha:

Ich sehe das anders: Bereits zu den aktuellen Kreditzinsen für Hypotheken in Richtung 3% sind die 1 Million Euro Immobilien zur Eigennutzung für den weitaus größten Teil der deutschen haushalte komplett utopisch geworden. Bis zu 30.000 Euro pro Jahr nur für den Zins zu zahlen ist mit Ausnahme von ganz wenigen einfach nicht realisierbar.

Wer sowas zur Vermietung kauft erwartet entsprechend auch extrem hohe Mieteinnahmen, damit es im aktuellen Zinsumfeld noch erträglich bleibt, wobei die Möglichkeit, dass die Zinsen weiter steigen ja absolut gegeben sind.

Ich bemerke, dass bei uns in der Gegend (teuer und beliebt) auf immoscout manches Angebot schon >2 Monate steht. Vor noch 1 Jahr war kaum eine Anzeige länger als 4 Wochen online. Ich bin mir sicher, dass den Maklern aktuell die Käufer ausgehen. Es wird nicht mehr blind alles weggekauft. Mal schauen ob sich das auch irgendwann auf die Kaufpreise auswirkt, noch sinken die jedenfalls nicht.

[smarttrader]

Ich sehe da keine einheitliche Tendenz. Objekte mit Charme, Entwicklungspotential, verkehrsgünstig gelegen etc. sind momentan in der Tat länger Online. Ich habe ein Objekt gesehen, das letztes Jahr zu 70k mehr inseriert war. Im Grundbuch stehen tatsächlich die Eigentümer Wechsel drin und jetzt über einen anderen Makler inseriert.

 

Ausserhalb der Stadt explodieren die Preise, da fand ich 865k schon verdammt teuer. Das Objekt war wenige Stunden online.

 

Wir waren bei unserer letzten Immobilie nach 1 Stunde Online im "Bewerberpool" mit 80 anderen Interessenten. Entspannung sehe ich noch nicht.

[Cepha]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

 

Ich bemerke, dass bei uns in der Gegend (teuer und beliebt) auf immoscout manches Angebot schon >2 Monate steht. Vor noch 1 Jahr war kaum eine Anzeige länger als 4 Wochen online. Ich bin mir sicher, dass den Maklern aktuell die Käufer ausgehen. Es wird nicht mehr blind alles weggekauft. Mal schauen ob sich das auch irgendwann auf die Kaufpreise auswirkt, noch sinken die jedenfalls nicht.

Das scheint aber der übliche Weg bei Immobilien zu sein.  (im Gegensatz zu Aktien, wo der Preis ja sofort reagiert)

 

Sinkt die Nachfrage bleiben die Preise erstmal stabil und der Handel reduziert sich, weil die Preisvorstellungen von Verkäufern und potentiellen Käufern nicht mehr zusammen passen. Wer will denn jetzt noch den Höchstpreis zahlen?

 

Bis die Preis nachgeben dauert es also länger, das ist vermutlich vor allem von den Schmerzen der Verkäufer abhängig.

vor 3 Stunden von smarttrader:

Wenn 90% des Kauf/Herstellungspreises finanziert werden und das 100k von 1 Mio entspricht, wird der Puffer in Höhe von 20% zu einer 110% Finanzierung führen.

 

Ob besonders aktuell eine 110% Finanzierung locker durch geht, wage ich zu bezweifeln.

 

 

Du bist ja immer besonders kreativ, neue Begriffe für Immobilienkosten einzuführen. jetzt also der "Puffer".

 

Eine Immobilie, die 1 Million Euro kostet plus 200.000 Euro oben drauf kostet in meiner Welt eben 1,2 Millionen Euro.

 

Ob sie das wirklich "wert" ist, ist eine ganz andere Frage, aber das ist ja nicht neu und das überlegt man sich ja besser, bevor man kauft.

 

MfG

[smarttrader]

vor 5 Stunden von Cepha:

Das scheint aber der übliche Weg bei Immobilien zu sein.  (im Gegensatz zu Aktien, wo der Preis ja sofort reagiert)

 

Sinkt die Nachfrage bleiben die Preise erstmal stabil und der Handel reduziert sich, weil die Preisvorstellungen von Verkäufern und potentiellen Käufern nicht mehr zusammen passen. Wer will denn jetzt noch den Höchstpreis zahlen?

 

Bis die Preis nachgeben dauert es also länger, das ist vermutlich vor allem von den Schmerzen der Verkäufer abhängig.

Du bist ja immer besonders kreativ, neue Begriffe für Immobilienkosten einzuführen. jetzt also der "Puffer".

 

Eine Immobilie, die 1 Million Euro kostet plus 200.000 Euro oben drauf kostet in meiner Welt eben 1,2 Millionen Euro.

 

Ob sie das wirklich "wert" ist, ist eine ganz andere Frage, aber das ist ja nicht neu und das überlegt man sich ja besser, bevor man kauft.

 

MfG

Du willst also wirklich Bauherren und Käufer empfehlen, bei zB. Baukosten von 1 Mio (Grundstück und Hausbau) auch nur 1 Mio zu planen? Verrückte Sichtweise, aber finanzieller Selbstmord ist ja ok.

 

Wir mussten bei unserem Bau (und ich denke das ist generell so) alle Kosten zuvor aufschlüsseln und die Angebote einreichen. Ausgezahlt wurden 100% der Kreditsumme die zuvor im Darlehensvertrag standen und aus den Herstellkosten abgeleitet waren. Die Bank hätte nicht mehr ausgezahlt.

 

Willst du ernsthaft anführen, das es unsinnig ist zb. 20% der Herstell- oder Kaufkosten als stille Reserve zu führen und dadurch evtl. Mehrkosten decken zu können?

 

Sowas im Forum mit finanzieller Bildung zu äußern ist schon grenzwertig. Google doch einfach ob ein Puffer eingerechnet werden sollte, und dann überlege dir ob eine Bank Interesse hat dir 1,1Mio auszuzahlen, wenn nur nur 900k beantragt wurden. Ja es gibt mittlerweile Banken die 5% Nachtfinanzierungsgarantien bieten, aber der Zins ist dort erheblich teurer.

 

Und was soll passieren bei einem Puffer der nicht benötigt wird? Entweder ruft man den Kredit nicht komplett ab, zahlt eine Entschädigung oder man geht mit 5% Tilgung und 5% Sondertilgung in die ersten 2,5 Jahren und kann sich über eine 25% Tilgung freuen.

 

Das sehe ich wirklich nicht als Problem.

[Caveman8]

Ich denke bei einem Neubau sollte unbedingt ein Puffer eingeplant werden. Cepha sprach wohl eher von einer Bestandsimmobilie. 
 

Wir hatten bei unserem Bau den Kredit auf Grundlage der Kostenschätzung des Architekten beantragt. Dort waren bereits Puffer enthalten wie zb. Ein Betrag für Sonderausstattung, große Summen für die Erdarbeiten etc. 
Dieser Puffer betrug tatsächlich etwa 20% und wurde komplett aufgebraucht. 
 

Wir haben somit „nur“ etwa 15% EK einbringen müssen (5% Kaufnebenkosten + 10% echtes EK) + 10% Muskelhypothek und eine 80% Beleihung bekommen. 
 

(Die 5% Kaufnebenkosten da 5,5% Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück angefallen sind ohne Makler) 

[smarttrader]

vor 11 Stunden von Caveman8:

Ich denke bei einem Neubau sollte unbedingt ein Puffer eingeplant werden. Cepha sprach wohl eher von einer Bestandsimmobilie. 
 

Wir hatten bei unserem Bau den Kredit auf Grundlage der Kostenschätzung des Architekten beantragt. Dort waren bereits Puffer enthalten wie zb. Ein Betrag für Sonderausstattung, große Summen für die Erdarbeiten etc. 
Dieser Puffer betrug tatsächlich etwa 20% und wurde komplett aufgebraucht. 
 

Wir haben somit „nur“ etwa 15% EK einbringen müssen (5% Kaufnebenkosten + 10% echtes EK) + 10% Muskelhypothek und eine 80% Beleihung bekommen. 
 

(Die 5% Kaufnebenkosten da 5,5% Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück angefallen sind ohne Makler) 

Dann habt ihr einen recht großzügigen Bankberater und Architekten gehabt, wenn die Bank den Bau mit 60% der Herstellkosten bewertet sieht das ganz anders aus.

 

Aber auch so ist es eine Milchmädchenrechnung, die 20% zahlt ihr genauso ab (sogar teurer) als wenn es als stille Reserve vorhanden ist. Aber Baufinanzierung scheint hier eh ein spezielles Thema zu sein, wir mussten immer nur 3 Gehaltsnachweise und die Jahresbescheinigung einreichen. Nur den Nachweis für die Höhe des eingesetzten EK vorlegen und fertig.

[Caveman8]

Klar, zahlen muss man es immer. Bei 0,53% Zins wollten wir aber zumindest möglichst wenig Kapital einbringen. 

[smarttrader]

vor 9 Minuten von Caveman8:

Klar, zahlen muss man es immer. Bei 0,53% Zins wollten wir aber zumindest möglichst wenig Kapital einbringen. 

Wie gesagt, wenn die Bank die Herstellkosten entsprechend bewertet und der Architekt das so gestaltet bekommt ist alles ok. Wenn die Bank aber ein Wert von 1Mio schätzt, die Kostenschätzung komplett ebenfalls 1Mio entsprechen wird es schwer mit 20% Reserve in den Kostenschätzungen zu verstecken. Zumal irgendwas unvorhergesehenes immer passieren kann. Aber wenn es 2021 schon zu mehr als 100k Mehrkosten kommt, die nicht in der Finanzierung berücksichtigt waren ist es für 2022 und 2023 viel wahrscheinlicher das es Richtung 30-40% Mehrkosten gehen wird.

 

Lass mal den Gutachter von der Bank einen anderen Wert ermitteln und dann erklärt man der Bank, wir haben ein Puffer mit finanzieren wollen.

 

Nene nennt mich konservativ, aber den Puffer sollte man immer als kurzfristiges Kapital vorhalten um evtl. auch mal paar Rechnungen ohne Auszahlungsanforderung von der Bank zu begleichen. Er ist ja nicht verschenkt und man kann wenn es den Beleihungswert spürbar senkt und sich die Vorfälligkeitsentschädigung amortisiert, auch umschulden oder einfach 10% pro Jahr tilgen.

 

Familie mit 2 Kindern sind statt ins Eigenheim in die Privatinsolvenz gegangen. Meines Wissens nach scheiterte das bei denen an 120k Euro. Muss jeder selbst entscheiden ich sehe Hauskauf und Bau ohne 20% Reserve als Wahnsinn an.

[Madame_Q]

Vielleicht sollten wir den Thread hier umbenennen zu "Aktuelles Immobilien-Geschehen".

[Bärenbulle]

 

... fragt RIA.

 

Zunächst hat heute erstmal QT begonnen. Da wird es wohl noch etwas dauern. Klar ist, dass die FED eher auf die Kredit-Märkte schaut als auf die Aktienmärkte. Auf ersteren ist die Lage noch vglw. entspannt.

 

 

Ist das also gut oder schlecht? Der FED Put liegt sicher irgendwann wieder auf dem Tisch, aber langsam kollabierende Aktienmärkte kommen der FED vermutlich gar nicht ungelegen, denn wir bewegen uns immer noch höher als vor Covid-Niveau. Solange also eine kontrollierte Abwertung erfolgt, dürfte der FED Put erstmal ausbleiben.

 

Gilt daher folglich "Je langsammer desto tiefer?". Das wären sehr schlechte Aussichten für die Aktienmärkte.

 

 

Vor allem die Rezessionsfrage ist noch unklar. Es gibt Indizieen in beide Richtungen. Die "frühen" Regionen des ISM zeigen recht stramm nach unten ...

 

 

... während der PMI aus Chicago zuletzt sogar optimistische Signale sendet:

 

 

Der inflationäre und QT Gegenwind wird aber bleiben, die Zinsstruktur dürfte wieder stärker invertieren und bis der Kreditmarkt ernsthaft schwächelt dauert es wohl noch  ..... bis dann endlich wieder QE angesagt ist (meine Einschätzung).

[Cepha]

vor 34 Minuten von Madame_Q:

Vielleicht sollten wir den Thread hier umbenennen zu "Aktuelles Immobilien-Geschehen".

Auch Immobilienpreise sind ein "Marktgeschehen".

 

Wenn Du was Neues zu Akten hast trage das doch bei. Ich sehe dort aktuell einfach nichts Spektakuläres passieren. Der Vanguard all world ist keine 10% unter seinem ATH, die high dividend Version nahezu auf dem ATH, die EM wurden etwas stärker gebeutelt. Die "Krise" gibt es nur bei einigen Tech-Werten und idR die, die sich die letzten Jahre extrem aufgebläht haben. Das trifft also überwieegnd auch nur die Leute, die erst seit 2021 investiert sind.

 

 

[Sapine]

vor 1 Stunde von Madame_Q:

Vielleicht sollten wir den Thread hier umbenennen zu "Aktuelles Immobilien-Geschehen".

Ich würde mir wünschen den Teil auszulagern. Hier wurde ein Faden gekapert. 

vor einer Stunde von Cepha:

Auch Immobilienpreise sind ein "Marktgeschehen".

Ohne Frage - nur hier wird schwadroniert dass die Schwarte kracht über Immobilienfinanzierungen und das ist doch schon etwas sehr speziell. 

[geldvermehrer]

vor 3 Stunden von Madame_Q:

Vielleicht sollten wir den Thread hier umbenennen zu "Aktuelles Immobilien-Geschehen".

Das Thema "aktuelles Marktgeschehen" ist für mich der zur Zeit interessanteste thread im forum.

Als buy&hold-Anleger verändere ich allerdings nichts an meinem Depot.

Egal wer "meint, glaubt oder fühlt" etwas daraus für die Zukunft ableiten zu können

[The Statistician]

Die Confidence liegt nun unter dem Niveau vom Corona-Tief. Einmal beim Economic Confidence Index...

 

...und auch beim bekannten CCI:

 

Und dabei liegt eine Rezession noch gar nicht vor, wirkt jedoch immer wahrscheinlicher. Nächster Halt GFC (Great Financial Crisis)? 

[Der Heini]

vor einer Stunde von The Statistician:

Nächster Halt GFC?

GFC: going for coffee  

[Fondsanleger1966]

vor 1 Stunde von Der Heini:

GFC: going for coffee  

Falls das eine Frage gewesen sein sollte: Great Financial Crisis Mitte 2007-März 2009

[chirlu]

Ich dachte, es stünde für „ganz fiel Chaos“ … 

 

Aber ein paar kaum bekannte Abkürzungen wegzulassen, wäre in der Tat gut.

[Bärenbulle]

ISM Index kommt besser raus als erwartet. Die Märkte verunsichert angeblich gerade das und es kommt zu Aktienmarktverlusten, weil es als Zeichen gesehen wird für einen strikteren FED QT Kurs.

 

Endgültiges Dilemma oder nur das nachträgliches Umdeuten von Ursachen?

[Sovereign]

vor 10 Stunden von Madame_Q:

Vielleicht sollten wir den Thread hier umbenennen zu "Aktuelles Immobilien-Geschehen".

+1

[Richie_Rich]

7 hours ago, The Statistician said:

Die Confidence liegt nun unter dem Niveau vom Corona-Tief. Einmal beim Economic Confidence Index...

 

...und auch beim bekannten CCI:

 

Und dabei liegt eine Rezession noch gar nicht vor, wirkt jedoch immer wahrscheinlicher. Nächster Halt GFC (Great Financial Crisis)? 

 

Glaube man sollte sich immer mal vor Augen halten, welche Bedeutung wir Otto-Normalos solchen Umfragen zumessen und ob das gerechtfertigt ist. Dieser Gallup-Index stellt 500 Durchschnitts-Amis zwei Fragen: "The first question asks Americans to rate economic conditions in the country today, and second question asks whether they think economic conditions in the country as a whole are getting better or getting worse."

Die aktuellen Ergebnisse interpretieren wir z. B. mit der Schlussfolgerung: "eine Rezession wirkt immer wahrscheinlicher". Warum? Weil 500 Amis die Lage als schlecht einschätzen? Wissen die etwas, das wir nicht wissen oder reagieren die einfach nur auf die allg. Nachrichtenlage, äußern ihr Bauchgefühl und haben zufällig recht oder auch nicht? Wie messen wir, ob sie Recht haben bzw. die Performance der Ökonomie?

Für mich ist das alles Noise, mit dem unsereins nichts anfangen kann, außer schlechte Entscheidungen zu treffen.

[The Statistician]

 

vor 2 Minuten von Richie_Rich:

Die aktuellen Ergebnisse interpretieren wir z. B. mit der Schlussfolgerung: "eine Rezession wirkt immer wahrscheinlicher". Warum? Weil 500 Amis die Lage als schlecht einschätzen? Wissen die etwas, das wir nicht wissen oder reagieren die einfach nur auf die allg. Nachrichtenlage, äußern ihr Bauchgefühl und haben zufällig recht oder auch nicht?

Ich habe von den geposteten Indizes keine Rezessionswahrscheinlichkeit abgeleitet. Das sind für mich ohnehin nur Beschreibungen des Status Quo. Im Kern bestand meine Aussage lediglich darin, dass die Stimmung aktuell bereits jetzt auffällig schlecht ausfällt, obwohl es noch nicht einmal eine Rezession gibt. Und das stellt für gewöhnlich einen Kontraindikator dar. Selbst das Tief während dem Corona-Downer wirde nun schon unterboten. Dass die Wahrscheinlichkeit einer Rezession zunimmt, lässt sich hingegen von anderen Aspekten ableiten. Inflation, Beschäftigung und FED wirken in Summe schon nicht gerade attraktiv. Aber vielleicht überrascht die FED mit einer sanften Landung. Ist nun auch nicht ohne Grund ein derzeit frequentiertes Thema. 

vor 28 Minuten von Richie_Rich:

Für mich ist das alles Noise, mit dem unsereins nichts anfangen kann, außer schlechte Entscheidungen zu treffen.

Gibt es für dich denn überhaupt etwas was keine Noise darstellt und auf Basis dessen man situativ gute Entscheidungen treffen kann? Zumal ich ja nun auch nicht mein Portfolio groß umbaue wegen solcher Themen 

[herbert_21]

Ab heute beginnt die FED mit dem Quantitative Tightening, also dem Abbau der Bilanz.

 

Ja, ich weiß, die Märkte sind vorausschauend und vieles schon eingepreist.

 

Nur in Europa wartet man mit der Zinserhöhung. Vermutlich sogar richtig,  wenn der Euroraum wegen dem Ukrainekrieg bereits in einer Rezession ist, wie manche vermuten.

 

@Bärenbulle

entweder zu viel Inflation, also muss die FED noch hawkischer agieren, oder eine Rezession, auch nicht gut für die Aktienmärkte. Quasi eine Loose-loose Situation für die Märkte. Und natürlich muss man Inflation von Inflationserwartungen unterscheiden. 

 

Mich wundert nicht, dass der JP Morgan Chefananyst und der CEO grad das Gegenteil behaupten (jeder hier im Raum bereite sich auf einen Wirbelsturm vor, vs. "am Jahresende steht der S&P bei 4.900 Punkten").

 

Alles ist möglich, vieles schon eingepreist.