Immobilienkauf: Kredit oder ETF auflösen?

[Peter23]

vor 9 Minuten von herbert_21:

Bei Hausbesitzern gilt: Liquidität vor Rendite

Du meinst wahrscheinlich Eigentümer und nicht nur Besitzer. Außerdem gilt diese Aussage eher nur für kleine Privatinvestoren, die also 1-2 Immobilien haben. Ansonsten ist meist sowieso sehr viel Liquidität vorhanden und es kann daher mehr Fokus auf die Rendite genommen werden. Wahrscheinlich meinst Du aber sogar die Kombination aus Eigentümer und Besitzer - sprich: Eigennutzung sowie den Fall, dass die selbstgenutzte Immobilie einen Großteil des Gesamtvermögens ausmacht und dann (aber nicht generell) würde ich Dir sowieso zustimmen.

[cjdenver]

vor einer Stunde von teflondon:

Das mit dem Konsumentenkredit ist interessant, wenngleich nur in Szenario a) und b) möglich. Familiär würde evtl. in dem Rahmen auch was gehen können.

 

€100k ist tatsächlich eine natürliche Grenze für Konsumentenkredite, €95k ist jedoch auf 10 Jahre problemlos machbar. Alternativ natürlich auch 2x €50k bei 2 unterschiedlichen Anbietern simultan abgeschlossen  

[teflondon]

vor 26 Minuten von slowandsteady:

Die Fragestellungen, die du klären musst, sind meiner Meinung nach weniger die Details der Finanzierung, sondern

1) die Höhe der zu erwartenden Investitionen/Renovierungen. Daher auch der Rat zu einem Gutachter, auch wenn ihr euch schon über den Kaufpreis einig seid.

2) die steuerlichen Aspekte: Es kann auch besser sein, wenn du einen marktgerechten Kaufpreis ansetzt (zwecks AfA) und deine Eltern dir dann Miete bezahlen.

3) die Rentabilität: Sind die Wohnungen so vermietbar oder vllt. sogar vermietet? Was sind der zu erwartende Cashflow?

Sehe ich auch so, wird dort auch thematisiert. Wie gesagt: Ist eher ein loses Gespräch mit Datenbankabgleich, was bei den Szenarien möglich wäre. Da er auch tief im Bereich Immobilienfinanzierung drin ist, erhoffe ich mir erste Infos zum Thema Modernisierung etc.

Da werden definitiv ein paar Runden gedreht bis ich da zufriedenstellend informiert bin.

 

2) Ist zur Selbstnutzung

3) Vermietbar ist das angepeilte Haus. Für das andere müsste man einiges machen (Fenster, Fassade etc)

 

vor 24 Minuten von herbert_21:

Bei Hausbesitzern gilt: Liquidität vor Rendite

 

Bei angehenden Hausbesitzern gilt: Liquidität vor Rendite, außerdem ist Liquididät wichtiger.

 

Ist das Haus gekauft, ist Liquidität immer noch das Wichtigste. Ist diese in ausreichendem Maße und immer der Fall (Arbeitsunfähigkeit, BU etc) kann ein Investment statt einer Sondertilgung Sinn machen.

 

Die beiden Begrifflichkeiten sind "erwartete Rendite" und "Risiko" - beides sollte vollumfänglich verstanden werden. Wenn das ETF Investment langfristg ist und nicht als "Ersatz für Zinsen" herhalten muss, kann es der Liquididät (remember: Zielkonflikt mit Verlusttragfähigkeit) dienlich sein, in einem marktbreiten ETF zu investieren. Dazu sind die eigene Immobilie und ETFs nicht per se das selbe Risiko, sodass ETFs für Immobilienbesitzer eine Diversifikation darstellen.

 

Dazu kommt: Ein Kredit mit niedrigen Zinssatz stellt einen guten Inflationsschutz dar.

 

Tip zum Abschluss

Ich würde, wenn ich heue noch mal abschließe, so viel wie möglich Kredit aufnehmen - so günstig ans Kapital kommst du nachher nicht mehr.

Interessant, war auch meine Überlegung. Das ETF Depot ist definitiv für 20+ Jahre geplant, daher auch der Widerwillen beim Liquidieren. 

[teflondon]

Update:

 

Das Gespräch offenbarte nun folgendes:

 

Szenario mit Depotauflösung wird auch eher verneint, da die restliche Kreditsumme zu gering ist. Bei ING, die aktuell den niedrigsten Zins von 1,7 hätten, wären 75K Minimum.

 

Da es Familienverkauf ist, ist die EK Quote auch nicht mehr so entscheidend. Ich würde unterm Strich via ING

 

• Bei 105K Kreditvolumen und monatlichen Raten von 675€, Sondertilgung 5% und Restschuld auf Kreditkosten von 12.000€ kommen 1,7 Zinssatz 
• Bei 105K Kreditvolumen und monatlichen Raten von 975€, Sondertilgung 5% und Restschuld auf Kreditkosten von 9.200€ kommen mit 1,7 Zinssatz

 

Habe bei der Herzog Wolfgang Stiftung mal angefragt, ob es möglich ist, die Erbpacht Grundstücke mit der anderen DHH zu tauschen. Verneint wurde es mal nicht, ich solle einen Vorschlag "vorlegen". Hat damit jemand Erfahrung? Geht das rein rechtlich überhaupt? Grundstücke sind ja identisch.

 

Was ist allgemein von dem Angebot zu halten? Zu hoch? Ist um einiges höher als geplant, sei der aktuellen Entwicklung geschuldet. Vor paar Wochen sah das noch anders aus...

[cjdenver]

Von Erbpacht lese ich hier das erste Mal was. 

[teflondon]

vor 19 Minuten von cjdenver:

Von Erbpacht lese ich hier das erste Mal was. 

Hatte ich in Post 21 erwähnt gehabt:

 

"Müsste ich erfragen bzw. gibt es dafür einen regionalen transparenten Index?. Jede DHH steht auf je 550m². Kurioserweise das Elternhaus mit Erbpacht und die andere DHH ohne, was lt. Gutachten einiges Wert ist in der Gegend, da dort sonst alles der Kirche gehört. "

[slowandsteady]

vor 48 Minuten von teflondon:

Was ist allgemein von dem Angebot zu halten? Zu hoch? Ist um einiges höher als geplant, sei der aktuellen Entwicklung geschuldet. Vor paar Wochen sah das noch anders aus...

Ich würde ETFs auflösen, warum mehr Kredit als notwendig... Du kriegst theoretisch und LANGFRISTIG 7% auf deinen ETF, aber davon geht ein Viertel Steuer weg, d.h. schon nur noch 5% netto, dann musst du noch 1.7% Zinsen, die Produktkosten von 0.2% und Kauf/Verkaufsgebühren von min. 2x 0.25% abziehen. Da ist die Marge schon fast weg und der Kredit-Hebel auf ETFs funktioniert auch in die andere Richtung, wenn mal nicht mehr gilt "Stonks only go up"...

vor 52 Minuten von teflondon:

Habe bei der Herzog Wolfgang Stiftung mal angefragt, ob es möglich ist, die Erbpacht Grundstücke mit der anderen DHH zu tauschen. Verneint wurde es mal nicht, ich solle einen Vorschlag "vorlegen". Hat damit jemand Erfahrung? Geht das rein rechtlich überhaupt? Grundstücke sind ja identisch.

Ich denke, machbar ist alles, für entsprechende Zahlungen. Man kann sich sicher aus Erbpacht rauskaufen, musst halt genug bezahlen. Aber ich nehme mal an, dass dein Vorschlag zu "tauschen" schon Unsummen für Notar und Grundbuchamt kostet, daher lohnt sich ein Tausch wahrscheinlich nicht wirklich.

[cjdenver]

vor 40 Minuten von teflondon:

Hatte ich in Post 21 erwähnt gehabt:

 

"Müsste ich erfragen bzw. gibt es dafür einen regionalen transparenten Index?. Jede DHH steht auf je 550m². Kurioserweise das Elternhaus mit Erbpacht und die andere DHH ohne, was lt. Gutachten einiges Wert ist in der Gegend, da dort sonst alles der Kirche gehört. "

 

Tatsache, ist mir entkommen, sorry. Wieviele Jahre sind denn noch uebrig? 

 

Bei Erbpacht musst du hoellisch aufpassen, weil es keine Pflicht zur Verlaengerung gibt wenn das Pachtende sich naehert. Ich wuerde Erbpacht nur anfassen wenn ich deutlich mehr als die in D ueblichen 95 Jahre Restlaufzeit haette, oder wenn der Erbpachtvertrag ein automatisches Verlaengerungsrecht hat (was kaum welche haben), oder wenn du schon eine bindende Verlaengerungszusage hast. 

[teflondon]

vor 22 Stunden von slowandsteady:

Ich denke, machbar ist alles, für entsprechende Zahlungen. Man kann sich sicher aus Erbpacht rauskaufen, musst halt genug bezahlen. Aber ich nehme mal an, dass dein Vorschlag zu "tauschen" schon Unsummen für Notar und Grundbuchamt kostet, daher lohnt sich ein Tausch wahrscheinlich nicht wirklich.

Joa, dass ich den Arbeitsaufwand entlohnen muss, steht wohl fest, allerdings hätte ich dann keine Erbpacht auf der DHH, die ich mir wünsche und an der ich nicht mehr viel machen müsste. Rein von Wert würde das meine DHH massiv aufwerten meinten beide Gutachter (~30-50K Bereich)

 

vor 21 Stunden von cjdenver:

Tatsache, ist mir entkommen, sorry. Wieviele Jahre sind denn noch uebrig? 

 

Bei Erbpacht musst du hoellisch aufpassen, weil es keine Pflicht zur Verlaengerung gibt wenn das Pachtende sich naehert. Ich wuerde Erbpacht nur anfassen wenn ich deutlich mehr als die in D ueblichen 95 Jahre Restlaufzeit haette, oder wenn der Erbpachtvertrag ein automatisches Verlaengerungsrecht hat (was kaum welche haben), oder wenn du schon eine bindende Verlaengerungszusage hast. 

No problem

 

In dem aktuellen Fall wäre es tatsächlich so, dass eine Verlängerung bei Eigentümerübergang billiger wäre, d.h. ich schreibe die dann auf die nächsten 100J um.

 

 

Der Zinssatz macht mir ein wenig Kummer, bzw. bin ich 0 in der Materie drin und kann das nicht transparent abgleichen.

vor 22 Stunden von slowandsteady:

Ich würde ETFs auflösen, warum mehr Kredit als notwendig... Du kriegst theoretisch und LANGFRISTIG 7% auf deinen ETF, aber davon geht ein Viertel Steuer weg, d.h. schon nur noch 5% netto, dann musst du noch 1.7% Zinsen, die Produktkosten von 0.2% und Kauf/Verkaufsgebühren von min. 2x 0.25% abziehen. Da ist die Marge schon fast weg und der Kredit-Hebel auf ETFs funktioniert auch in die andere Richtung, wenn mal nicht mehr gilt "Stonks only go up"...

Wenn ich ihn realisiere nach 10J, ja. Habe ich aber ja nicht vor, daher arbeitet das Delta ja weiter bis zur Rente, wie geplant.