Kredit mit Immobilie als Sicherheit für Aktien?

[Thatsme]

Ich werde vermutlich in den nächsten 3-5 Jahren eine Immobilie im Wert von ca 300k erben

 

Mir sind die 2% Rendite jährlich ehrlich gesagt zu wenig. Aber verkaufen würde ich es ebenso ungerne. 

 

Nun mein Plan: 

 

Ist's soweit, warte ich bis die Aktien nicht so überbewertet sind wie momentan. Also Kgv von 12-14 oder niedriger anpeilen. 200k auf Kredit. Wohnung als Sicherheit hinterlegen. Dass dann in ein 20% Div Aristokrat, 55% Msci World und 25% EM. Die Kreditzinsen kann man steuerlich absetzen, wenn man eine vermögensverwaltende GmbH eröffnet. Mit einem endfälligem Kredit kann ich problemlos die Zinsen mit der Dividende abzahlen. 20 Jahre Zinsbindung. 

 

Szenario worst case: Nach den 20 Jahren entspricht das Aktienvermögen der Kreditsumme. Dafür sind Aktien brutal unterbewertet, ich kann die Wohnung verkaufen und den Erlös in Aktien zu nem Kgv von 6-7 stecken

 

Realistisches Szenario: In den 20 Jahren hat sich die Summe verdoppelt, und ich kann überlegen wie ich weiter mache. 

 

Ich frage mich nun: 

1. Ist es tatsächlich so risikolos, wie ich denke? Ich meine, Aktien vertraue ich total. Aber ich hab wenig Ahnung von Immobilien. Ist eine Wohnung in einem ziemlich großen Mehrfamilienhaus. Wie wahrscheinlich ist es, dass die Wohnung wertlos (durch irgendwelche Schäden oder so) wird? 

 

2. Bekommt man überhaupt zu guten Konditionen einen Kredit für sowas? 

[Peter23]

vor 19 Minuten von Thatsme:

Szenario worst case: Nach den 20 Jahren entspricht das Aktienvermögen der Kreditsumme.

Wieso soll das der worst case sein?

 

vor 19 Minuten von Thatsme:

1. Ist es tatsächlich so risikolos, wie ich denke?

Nein.

vor 19 Minuten von Thatsme:

2. Bekommt man überhaupt zu guten Konditionen einen Kredit für sowas? 

Wahrscheinlich schon, aber eher nur, wenn die gmbh entweder schon länger besteht oder Du für den Kredit persönlich haftest, was für Dich wahrscheinlich okay ist, weil du ja eh denkst, dass es risikolos ist und die gmbh nur aus steuerlichen Gründen nutzen möchtest.
 

Die gmbh braucht übrigens auch einen Jahresabschluss und eine Steuererklärung. Wahrscheinlich wiegt das den Vorteil der steuerlichen Absetzbarkeit der Zinsen wieder auf.

[sedativ]

Mich wundert nur, dass der Smarttrader im Nachbarthread es nicht genau so macht.

[Thatsme]

vor 34 Minuten von Peter23:

Die gmbh braucht übrigens auch einen Jahresabschluss und eine Steuererklärung. Wahrscheinlich wiegt das den Vorteil der steuerlichen Absetzbarkeit der Zinsen wieder auf.

Kostet vermutlich um die 500€ ^^

 

Welche Risiken siehst du, die ich nicht sehe?

[Hansolol]

vor 56 Minuten von Thatsme:

Kostet vermutlich um die 500€ ^^

 

Welche Risiken siehst du, die ich nicht sehe?

Plus den Beitrag zur Handelskammer (minimum 200 Euro) plus die Kosten für die Körperschaftsteuererklärung, plus die Kosten für die Buchhaltung und weiterer Kleinkram. Du kannst eher von ca. 2000 Euro pro Jahr ausgehen. Willst du dir dann noch ein Gehalt auszahlen, fallen weitere Kosten an. 

[Ramstein]

Manche Banken (z. B. Deutsche Bank) machen das nicht.

[Peter23]

vor einer Stunde von Thatsme:

Welche Risiken siehst du, die ich nicht sehe?

Marktpreisrisiken.

[beamter97]

vor 1 Stunde von Thatsme:

Welche Risiken siehst du, die ich nicht sehe?

Einige!

 

Schau doch mal, was andere hier im Forum dazu schon geschrieben haben.

 

https://www.wertpapier-forum.de/search/?q="vermögensverwaltende GmbH"&quick=1

[Aldy_BB]

vor einer Stunde von Ramstein:

Manche Banken (z. B. Deutsche Bank) machen das nicht.

Interessant - muss man aber nicht zwingend verstehen.

 

Bei Inflation braucht man Schulden.

Diese Sichtweise hat meine Volks- und Raiffeisenbank geteilt und mir das gewünschte Wertpapier-Hypotheken-Darlehen gewährt.

Ich hatte dort praktischerweise noch eine Grundschuld meiner längst abbezahlten Immobilie eingetragen.

 

Läuft ganz normal als Annuitätendarlehen mit monatlicher Ratenzahlung, Laufzeit 5 Jahre.

Ohne Vermögens-GmbH, Steuergestaltung betreibe ich anderweitig.

[McScrooge]

vor 3 Stunden von sedativ:

Mich wundert nur, dass der Smarttrader im Nachbarthread es nicht genau so macht.

Wieso sollte er. Die popelige Verwandtschaft schenkt doch das Geld. Ist doch wesentlich einfacher 

[slowandsteady]

vor 15 Stunden von Thatsme:

Ist's soweit, warte ich bis die Aktien nicht so überbewertet sind wie momentan. Also Kgv von 12-14 oder niedriger anpeilen. 200k auf Kredit. Wohnung als Sicherheit hinterlegen. Dass dann in ein 20% Div Aristokrat, 55% Msci World und 25% EM. Die Kreditzinsen kann man steuerlich absetzen, wenn man eine vermögensverwaltende GmbH eröffnet. Mit einem endfälligem Kredit kann ich problemlos die Zinsen mit der Dividende abzahlen. 20 Jahre Zinsbindung. 

Schon mal überlegt, dass in Finanzkrisen ala 2008 auch Immobilienpreise gefallen sind (insb. in USA), das Leute ihre Jobs verloren haben und das Firmen Dividenden ausgesetzt haben? Wer sagt dir, dass deine Bank dann dir überhaupt noch 200k Kredit gibt? Und was machst du, wenn das KGV des MSCI Worlds nicht unter 12-14 fällt? Wenn du dir so sicher bist, warum kaufst du dann jetzt keine PUTs, da wäre noch eine viel höhere Rendite drin?

 

Ich warte jetzt auch einfach, bis Aktien ein KGV von 5 haben und gehe dann all-in. Kann bei der Strategie aber auch sein, dass das Geld dann den Rest meines Lebens auf dem Tagesgeldkonto liegen muss. 

[Thatsme]

vor 7 Stunden von slowandsteady:

Und was machst du, wenn das KGV des MSCI Worlds nicht unter 12-14 fällt?

Muss ja nicht 12-14 sein. Meinte eher, dass man die Aktien/ Etf nicht übermäßig teuer kauft. Sondern zu Bewertungen, die eben maximal durchschnittlich sind. 

 

vor 7 Stunden von slowandsteady:

Edit

 

[Norica]

Am 30.1.2022 um 20:36 von Aldy_BB:

Interessant - muss man aber nicht zwingend verstehen.

 

Bei Inflation braucht man Schulden.

Diese Sichtweise hat meine Volks- und Raiffeisenbank geteilt und mir das gewünschte Wertpapier-Hypotheken-Darlehen gewährt.

Ich hatte dort praktischerweise noch eine Grundschuld meiner längst abbezahlten Immobilie eingetragen.

 

Läuft ganz normal als Annuitätendarlehen mit monatlicher Ratenzahlung, Laufzeit 5 Jahre.

Ohne Vermögens-GmbH, Steuergestaltung betreibe ich anderweitig.

Der TO will aber ein langlaufendes und endfälliges Darlehen aufnehmen, was m.M.n. für den beschriebenen Zweck genau das Richtige wäre.

Es hat nicht den Nachteil der ständigen Abnahme der Kreditsumme, hat eine geringere monatliche Belastung und als wichtigsten Punkt, es ist unabhängig vom Broker und von den gehaltenen Wertpapieren.

Einziger Nachteil in meinen Augen sind Schwankungen des Immobilienpreises. Da muss man mit der Bank vorher festlegen, wie das genau gehandhabt wird.

 

Btw, es kann tatsächlich sein, dass Banken es ablehnen die eigengenutzte Immobilie ohne Zweckbindung (zu immobilientauglichen Konditionen) zu beleihen.

 

 

SG

[Aldy_BB]

vor 20 Stunden von Norica:

Der TO will aber ein langlaufendes und endfälliges Darlehen aufnehmen, was m.M.n. für den beschriebenen Zweck genau das Richtige wäre.

Es hat nicht den Nachteil der ständigen Abnahme der Kreditsumme, hat eine geringere monatliche Belastung und als wichtigsten Punkt, es ist unabhängig vom Broker und von den gehaltenen Wertpapieren.

Schon richtig, so wollte ich das auch.

Meine Bank konnte mir aber nur ein Ideal-Standard-Annuitäten-Darlehen anbieten. Auch denen war klar, dass für meinen Zweck ein endfälliges Darlehen besser gewesen wäre.

Ging aber nicht, weil sowas Exotisches nicht vorgesehen ist.

Kompromiss, Tilgung 5x jeweils am Jahresende, ging auch nicht.

 

Ergo habe ich die 3. beste Lösung genommen - allemal besser als garnix machen.