Idee: Bauzinsen absichern gegen Zinserhöhungen

[Bien]

Die Familienplanung ist im vollen Gange und perspektivisch wollen meine Frau und ich in 4 Jahren ein Haus kaufen oder bauen. Dann sind wir Mitte 30. 

 

Wir haben Eigenkapital von knapp 75.000€ bisher angespart und hoffen ein Haus für ca. 350.000€ zu bekommen. 
 

Im Moment plane ich einen kleinen Bausparvertrag als Zinsabsicherung abzuschließen. Ich denke mit dem Rückkehr der Inflation werden auch die Zinsen wieder steigen.

 

Generell wäre mein Ansatz in möglichst kurzer Zeit einen Alte Leipziger BSV auf eine Bausparsumme von 100.000€ aufzuzahlen und damit einen möglichst geringes Darlehen zu sichern.

 

Nach Jahren hier im Forum schrecken mich aber die Abschlusskosten und die Befürchtungen ein verstecktes Juwel für einen solchen Schachzug zu übersehen. 
 

Daher frage ich nach eurer Meinung zu dem Manöver generell und des Weiteren nach der Anbieterwahl.

[Peter23]

Das kann man schon machen. Je nachdem, ob es Dir eher darum geht, Bausparkassen finanziell zu unterstützen oder Geld loszuwerden, gibt es auch noch folgende Alternativen:

(1) Eine Spende an die Bausparkasse Deiner Wahl

(2) Geld in den Kamin werfen und anzünden.

[Idontcare]

Wo gibt es noch Häuser für 350k€???

 

Lg,

 

Idontcare

 

[Peter23]

vor 9 Minuten von Idontcare:

Wo gibt es noch Häuser für 350k€???

Überall auf dem Land, wenn nicht Einzugsgebiet von einer populären Stadt

[Peter23]

Ich möchte aufrichtig für meine erste eher satirische Antwort entschuldigen und nehme nachfolgend nochmal im Detail Stellung bzw stelle aus didaktischen Gründen einige Fragen.

vor 2 Stunden von Bien:

Im Moment plane ich einen kleinen Bausparvertrag als Zinsabsicherung abzuschließen. Ich denke mit dem Rückkehr der Inflation werden auch die Zinsen wieder steigen.

Machst Du das, weil Du gute Gründe hast anzunehmen, dass Du mehr Informationen über die Entwicklung des zukünftigen Zinsniveaus hast als professionellen Händler von Zinsderivaten?

vor 2 Stunden von Bien:

Nach Jahren hier im Forum schrecken mich aber die Abschlusskosten

Und der Schrecken bringt Dich aber nicht von Deinem Vorhaben auf, weil selbst nach Zahlung dieser Abschlusskosten noch genügend Spielraum bleibt wegen Deines Insiderwissens zur zukünftigen Entwicklung des Zinsniveau?

vor 2 Stunden von Bien:

Daher frage ich nach eurer Meinung zu dem Manöver generell und des Weiteren nach der Anbieterwahl.

Ist meine „Meinung zu dem Manöver“ transparent geworden?

[Maury]

Das kann man im Detail durchrechnen. Die günstigsten Bausparer haben momentan einen eff. Zins von <1.5%, dafür aber sehr kurze Tilgungszeiten.

 

Bei 100.000 Bausparsumme kommst du zu recht sportlichen Tilgungsraten. Würde ich eher nicht machen.

 

Einen kleineren Bausparer könnte man aber nutzen um das Eigenkapital zu erhöhen und damit den Zins für den großen Kredit zu drücken. Wenn die kleinere Tilgungsrate dann wegfällt, kann man die dann in die größer gewordenen Kinder mit höheren Ansprüchen „investieren“ bzw. man hat als Familie mehr „Puffer“ „hintenraus“.

 

Wie sieht es mit vermögenswirksamen Leistungen oder sogar Wohnungsbauprämie aus?

[Peter23]

vor 4 Minuten von Maury:

Die günstigsten Bausparer haben momentan einen eff. Zins von <1.5%, dafür aber sehr kurze Tilgungszeiten.

Mit welcher Sollzinsbindung wäre das denn?

[Maury]

vor 1 Minute von Peter23:

Mit welcher Sollzinsbindung wäre das denn?

https://bausparvergleich.fmh.de/fmh/schnellcheck.aspx

 

In einer Beispielrechnung „100.000 EUR, 10 Jahre Anspardauer“, zahlt man den FuchsImmo 05 XS innerhalb von 6 J und 8 Monaten zurück.

 

Sollzinsbindung? Der Darlehenssollzins im Beispiel ist 0.95% und der ist doch vertraglich festgelegt beim Bausparer, oder nicht?

 

[Peter23]

vor 6 Minuten von Maury:

zahlt man den FuchsImmo 05 XS innerhalb von 6 J und 8 Monaten zurück

Effektivzins: ca. 1,5%

Sollzinsbindung (in diesem Fall gleich Rückzahlungsdauer): 6J und 8 Monate

 

So richtig?

[Bien]

vor 2 Stunden von Peter23:

Überall auf dem Land, wenn nicht Einzugsgebiet von einer populären Stadt

Nun ja, deutsche Großstadt (350.000 EW), nicht gerade als Traumstadt für Investoren gesehen, für manche Berufsgruppen dennoch sehr attraktiv  Preis entsprechend der letzten drei Besichtigungen mitsamt Kaufmöglichkeit.

vor 2 Stunden von Peter23:

Ich möchte aufrichtig für meine erste eher satirische Antwort entschuldigen und nehme nachfolgend nochmal im Detail Stellung bzw stelle aus didaktischen Gründen einige Fragen.

Machst Du das, weil Du gute Gründe hast anzunehmen, dass Du mehr Informationen über die Entwicklung des zukünftigen Zinsniveaus hast als professionellen Händler von Zinsderivaten?

Und der Schrecken bringt Dich aber nicht von Deinem Vorhaben auf, weil selbst nach Zahlung dieser Abschlusskosten noch genügend Spielraum bleibt wegen Deines Insiderwissens zur zukünftigen Entwicklung des Zinsniveau?

Ist meine „Meinung zu dem Manöver“ transparent geworden?

Danke für die Antwort. „Spitze“ Fragen sind allgemein das was ich erwarte  Spaß bei Seite: Was bringt mich zu meiner Idee? 
 

Seit Beginn der Niedrigzinsphase gab es hier und da immer Möglichkeiten in Sonderfällen dem Markt ein Schnippchen zu schlagen. 
 

Das allgemeine Zinsszenario kann, und das möchte ich betonen, kann kippen. Passiert z.Zt in den USA, passiert wahrscheinlich in Schweden und könnte auch den Euro Raum treffen. Dann wäre die Möglichkeit über einen BSV gegeben höhere Zinsen abzufedern gegeben. 
 

Ich versuche lediglich die bestmögliche Konstellation für ein solches Szenario zu finden. So, ich hoffe ausreichend viel Antwort und Hintergrund zu meinen Beweggründen für diese Überlegung aufgezeichnet zu haben

[stagflation]

Nordrhein-Westfalen? Bonn/Bielefeld/Wuppertal/Bochum?

[Bien]

vor 5 Minuten von stagflation:

Nordrhein-Westfalen? Bonn/Bielefeld/Wuppertal/Bochum?

Letzteres tatsächlich!

[Maury]

vor 1 Stunde von Peter23:

Effektivzins: ca. 1,5%

Sollzinsbindung (in diesem Fall gleich Rückzahlungsdauer): 6J und 8 Monate

 

So richtig?

Genau.

[Peter23]

vor 1 Minute von Maury:

Genau.

Für eine solche Laufzeit würde man aktuell dann ca nur ein Drittel zahlen. D.h., dass es sich nur lohnt, falls sich der aktuelle Zins mehr als verdreifacht.

[kleinerfisch]

vor 6 Stunden von Peter23:

Machst Du das, weil Du gute Gründe hast anzunehmen, dass Du mehr Informationen über die Entwicklung des zukünftigen Zinsniveaus hast als professionellen Händler von Zinsderivaten?

Was meinen denn die professionellen Händler von Zinsderivaten?

[Cornwallis]

Die meinen, dass der risikolose (???) Zinssatz der nächsten 96 Jahre bei ca. 1,1 % p. a. liegt. Klick.

 

[Peter23]

vor 6 Stunden von kleinerfisch:

Was meinen denn die professionellen Händler von Zinsderivaten?

Das weiß ich im Detail nicht, aber der Durchschnitt lässt sich in der Zinskurve ableiten. Es geht darum, dass der TO viel Geld für ein teures strukturiertes Produkt ausgeben möchte, welches sich nur lohnt, wenn er viel schlauer als der Markt sein sollte.

[Kunibert65]

Ohne auf die Zahlen konkret einzugehen, man erkauft sich halt einen ruhigeren Schlaf. 
Wir hatten das genau so gemacht. 
Der aktuelle Zins war 4,4% und parallel zum Darlehen haben wir einen Bausparer mit Darlehenszinsen von 3,5% bespart. 
Wir haben ab der ersten Rate ruhig schlafen können weil wir wussten damit es bei der Finanzierung keine bösen Überraschungen mehr geben wird, bis zur letzten Rate. 
Nach 10 Jahren war der Zins zur Anschluss Finanzierung bei 1,45%. 
Also Bausparer nicht in Anspruch genommen und auszahlen lassen und Darlehen mit 1,45% abgeschlossen. 
Klar hätte ich ohne Bausparer viel

mehr tilgen können und mir die Abschlussgebühren gespart, aber ich habe es nie bereut. 
Ich behaupte niemand kann annähernd sagen wo der Zins in 10 Jahren ist, und wenn man bei der Immofinanzierung eher konservativ ist und einem die entstehenden Kosten bewusst sind kann man das ruhig machen. 

[Peter23]

Wenn man sowas braucht um ruhig schlafen zu können, dann wird man wohl niemals in der Lage sein ein Vermögen aufzubauen (außer man hat ein sehr, sehr hohes Einkommen oder Erbe).

[kleinerfisch]

vor 3 Stunden von Peter23:

Das weiß ich im Detail nicht, aber der Durchschnitt lässt sich in der Zinskurve ableiten.

Meinst Du diese Zinsstrukturkurve, die sich aus den Umlaufrenditen der Staatsanleihen ableitet?

Die steigt ja nun.

Wenn die Bauzinsen positiv zu den Anleihezinsen korreliert sind, wovon ich aus dem Bauch ausgehen würde, liegt der TO ja nicht so falsch.

Es käme dann noch darauf an, ob die Bauzinsen über- oder unterproportional auf Änderungen der Anleihezinsen reagieren.

Hast Du für diesen Zusammenhang eine Quelle?

Oder meinst Du Zinsderivate auf Bauzinsen und eine daraus abgeleitete Zinskurve? Gibt es die?

[hilflos]

was noch gar nicht betrachtet wurde , ist dass du in 4 Jahren den 100 t€ Bausparvetrag weder voll bekommst noch ist ein kleinerer Zuteilungsreif

[Peter23]

vor einer Stunde von kleinerfisch:

Meinst Du diese Zinsstrukturkurve, die sich aus den Umlaufrenditen der Staatsanleihen ableitet?

Die steigt ja nun.

Wenn die Bauzinsen positiv zu den Anleihezinsen korreliert sind, wovon ich aus dem Bauch ausgehen würde, liegt der TO ja nicht so falsch.

Es käme dann noch darauf an, ob die Bauzinsen über- oder unterproportional auf Änderungen der Anleihezinsen reagieren.

Hast Du für diesen Zusammenhang eine Quelle?

Oder meinst Du Zinsderivate auf Bauzinsen und eine daraus abgeleitete Zinskurve? Gibt es die?

Diese Fragen stellen sich doch bei 1,5% für 7 Jahre Volltilgung nicht. Das ist dreimal so hoch wie das aktuelle Zinsniveau bei Bauzinsen.

 

Darüber hinaus meinte ich gar nichts. Ich habe nur ne Frage gestellt.

[s1lv3r]

vor 1 Stunde von Peter23:

Das ist dreimal so hoch wie das aktuelle Zinsniveau bei Bauzinsen.

 

Du meinst der OP kriegt in seiner derzeitigen Finanzierungssituation (~90% Finanzierung) einen Zinssatz von 0,5% bei 7 Jahren Zinsbindung? Da kommt er doch auch bei maximal hoher Tilgung eher bei 1,0 bis 1,2 raus denke ich ...

 

(Mal ganz davon abgesehen, dass eine Baufinanzierung mit 7 Jahren Volltilgung für Banken ziemlich unattraktiv sein dürfte und daher eher noch mit massiven Zinsaufschlägen zu rechnen ist ...)

[Peter23]

vor 14 Minuten von s1lv3r:

Du meinst der OP kriegt in seiner derzeitigen Finanzierungssituation (~90% Finanzierung) einen Zinssatz von 0,5% bei 7 Jahren Zinsbindung? Da kommt er doch auch bei maximal hoher Tilgung eher bei 1,0 bis 1,2 raus denke ich ...

Aktuell steht keine Finanzierung an und die Finanzierung in der Zukunft hat mehr als 10% EK, weil die Bausparsumme noch dazu kommt (die er ja auch jetzt sicher anlegen könnte und die sogar höher wäre, wenn er sie nicht für Abschlusskosten verschwendet).

vor 14 Minuten von s1lv3r:

(Mal ganz davon abgesehen, dass eine Baufinanzierung mit 7 Jahren Volltilgung für Banken ziemlich unattraktiv sein dürfte und daher eher noch mit massiven Zinsaufschlägen zu rechnen ist ...)

Die niedrigsten Zinsen gibt es momentan ca bei 4 Jahres Finanzierung. Dort wäre es dann tatsächlich so, dass Volltilgung der Bank unrecht wäre, weil man damit die durchschnittliche (exposure-gewichtete) Laufzeit (Duration) verkürzt. Bei 7 Jahren kommen wir durch mehr Tilgung aber näher an eine Duration von 4 Jahren ran und deswegen sind die Konditionen tendenziell besser. Zumeist aber einfach identisch, weil die meisten Banken nicht so sensitiv preisen. Sprich: Ich bin mir sicher, dass Deine These nicht richtig ist.

[Cai Shen]

vor 3 Stunden von kleinerfisch:

Wenn die Bauzinsen positiv zu den Anleihezinsen korreliert sind

Das leitet sich schon daraus ab, dass die Anleihezinsen eng mit den Pfandbriefen korreliert sind.

 

vor 21 Stunden von Bien:

Die Familienplanung ist im vollen Gange und perspektivisch wollen meine Frau und ich in 4 Jahren ein Haus kaufen

Hoffentlich ist der Bausparer zuteilungsreif, wenn die Immobilie in Reichweite ist. Sparphasen unter 7 Jahren und 40% Sparleistung dürften die Anbieterauswahl arg einschränken.
Mir wäre das alles zu unflexibel, dazu noch feste 10 Promille Tilgung. Dann kommt das erste Kind, die Frau setzt mal 1,5 Jahre beruflich aus. Wer zahlt dann die >700 € Rate eben schnell aus der Hüfte? Neben der restlichen Finanzierung.

 

vor 20 Minuten von s1lv3r:

Mal ganz davon abgesehen, dass eine Baufinanzierung mit 7 Jahren Volltilgung für Banken ziemlich unattraktiv sein dürfte

Meine bescheidene Meinung: so lange die EZB negative Einlagezinsen verlangt sind die Banken froh ihr Geld irgendwo verzinst unterzubringen.

(Irgendeinen Grund muss es ja geben, warum die ING sich bei Baufinanzierungen so in Szene setzt.)

vor 5 Minuten von Peter23:

Ich bin mir sicher, dass Deine These nicht richtig ist.

Die ING z.B. unterscheidet nicht zwischen 3-10 Jahren, kürzere Laufzeiten werden minimal teurer.

 

https://www.ing.de/binaries/content/assets/pdf/partnervertrieb/newsletter-dokumente/baufikonditionen-neu/baufikonditionen_02_22.pdf