Immobile - Cash oder Kredit

[Sapine]

Interessanter Ansatz. Wenn ich es richtig verstehe, wird der Zinssatz in Deinem Angebot nach 25 Jahren neu kalkuliert aber der Vertrag geht über 35? Hast Du nach 25 Jahren die Möglichkeit der kompletten Ablöse? Ich glaube kaum dass die jetzt gewählte Bank auch in 25 Jahren noch das beste Angebot hat. Sofern also ein Vertrag über 25 Jahre bessere Konditionen hätte, würde ich das bevorzugen aber vielleicht habe ich es auch nicht richtig verstanden.

 

Mir persönlich wäre ein Planungszeitraum von 35 Jahre zu lange aber das hängt unter anderem auch von Deinem Alter ab. Meiner Erfahrung nach ändern sich sehr viele Dinge in so einem langen Zeitraum. Bei Vermietung solltest Du über den gesamten Zeitraum ein hohes Einkommen haben, damit es sich steuerlich rechnet. Was wenn Du beispielsweise in 20 Jahren aussteigen willst? Bei der Eigennutzung lohnt sich das ganze auch nur mit einem hohen Einkommen, weil sonst das Risiko steigt. Vor allem mit Blick auf eine mögliche Eigennutzung ist die 30/70 Lösung beruhigender.  

 

Die Zinsen haben bereits begonnen zu steigen und die Tendenz wird sich die nächsten Monate/Jahre fortsetzen meiner Einschätzung nach. Dies hat nicht nur eine negative Auswirkung auf die zukünftigen Renditen am Aktienmarkt sondern auch auf die Immobilienpreise. Wie viele Käufer werden sich finden für die aktuellen Immobilienpreise, wenn sich die Zinsrate verdoppelt oder verdreifacht? Ich würde mich daher nicht wundern, wenn wir die Höchststände bei den Immobilienpreisen gesehen hätten auf Sicht der nächsten zehn Jahre. Was den Inflationsschutz angeht würde ich daher nicht zu viel erwarten. Beides sowohl die schlechtere Rendite am Aktienmarkt als auch die sinkenden Immobilienpreise drücken auf die Rendite bei Deinem Modell. 

 

Dafür spricht die Gelegenheit, die vermutlich nicht nur Kaufnebenkosten spart und natürlich spricht auch der aktuell immer noch sehr niedrige Zinssatz für Dein Vorhaben. Ebenfalls dafür spricht Dein gutes Einkommen. Zu einen werden die Steuervorteile dadurch höher aber auch Dein persönliches Risiko kleiner. 

 

 

[Peter23]

vor 28 Minuten von Sapine:

Hast Du nach 25 Jahren die Möglichkeit der kompletten Ablöse?

Nach Ende der Sollzinsbindung kann man immer ablösen.

vor 9 Stunden von bestox:

1,4% effektiv ist ein guter Zinssatz, Stand heute die letzte Gelegenheit, für 25 Jahre diese Zusage zu erhalten;

Ich bin da anderer Meinung. Hast Du Dir schon mal genau ausgerechnet, wie hoch der Zinssatz nach 10 Jahren sein muss, so dass es sich gelohnt hat den Zinssatz über 25 Jahre festzuschreiben? Bitte dabei immer bedenken, dass nach 10 Jahren der Betrag viel geringer ist. D.h., dass Du bei einer 10-Jahres-Finanzierung den niedrigeren Zinssatz auf einen viel höheren Betrag zahlst als den potenziell höheren Zinssatz, der dann nach 10 Jahren gelten würde.

 

Wenn Du es nicht selbst ausrechnen möchtest, dann poste hier doch mal die genauen Konditionen Deiner 25-Jahres-Finanzierung - also insbesondere die Kreditrate und bestenfalls noch wieviel Sondertilgung Du ca pro Jahr vornehmen möchtest.

[Peter23]

Ich habe mal selbst gerechnet und folgende Annahmen über Deine 25-Jahres-Finanzierung getroffen:

 

Wenn ich mit der gleichen Rate über 10 Jahre Sollzinsbindung zu nur ca. 0,7% finanziere, dann bleiben nach 10 Jahren von den 315k nur noch 220k übrig:

 

und wenn ich die dann mit der gleichen Rate über weitere 25 Jahre abgezahlt haben möchte, dann liegt der break-even Zinssatz bei …

 

 

2,163% für eine dann 15-Jahres-Finanzierung (weil die letzten 10 Jahre sind ja bei Dir aktuell auch nicht sicher abgedeckt). Wenn der Zins dann höher liegt, hast Du einen Vorteil. Wenn er niedriger liegt einen Nachteil. Das gilt aber nur unter der Voraussetzung, dass Du gar keine Sondertilgungen vornimmst und die Wahrscheinlichkeit 0 ist, dass Du die Immobilie vorher verkaufen möchtest. Wenn man diese Voraussetzungen noch realistischer einpreisen würde, so läge der break-even Zinssatz noch deutlich höher.

[Sapine]

10 Jahre Zinsbindung sind interessant bei hoher Tilgung und dem Wunsch schnell zu tilgen. Das ist bei dieser Konstellation gerade nicht gewünscht. Man will ja wahlweise die hohen Finanzkosten bei der Vermietung oder den Hebel für Aktienanlage bei der Eigennutzung. 

 

Im übrigen würde es mich sehr überraschen, wenn wir in zehn Jahren "nur 2,163 %" Hypothekenzinsen haben. Das läge deutlich unter dem langjährigen Mittel. 

 

 

[bestox]

Zur 25-Jahre Sollzinsbildung (fix):

Korrekt - nach Ende der 25 Jahr wird der Kredit auf variabel umgestellt, mit Tilgungsmöglichkeit.  Nach 25 Jahren wird ein Betrag von ziemlich genau 100k ausständig sein. Es gibt mehrere Möglichkeiten damit umzugehen:

- Abschlagsfreie Sondertilgungen in den ersten 25 Jahren nutzen (30k p.a.), und nach 25 Jahren eine Restschuld von 0;

- Nach 25 Jahren umschulden;

- Nach 25 Jahren mit der Pönale der Sollzinsbindung tilgen (=1% - wir sprechen von 1000 Euro Pönale).

Meine Annahme: 100.000 Euro wird in 25 Jahren "real" nicht mehr viel sein, bei anhaltender Inflation.

 

Zum langen Planungszeitraum: Ich stimme zu, 35 Jahre sind wirklich lange. Aber nachdem für mich abhängig von der privaten Situation sowohl Vermietung als auch Eigennutzung in Frage kommen, behalte ich größtmögliche Flexibilität. Ob ich in all diesen Jahren tatsächlich Angestellter bleibe, ich glaube schon, aber das ist wirklich offen (nur wenn mir der Job Spass macht!). Die Fremdfinanzierung gibt mir jedenfalls auch ohne Angestelltenjob Gestaltungsspielraum, auch steuerlich, denn irgendetwas werde ich ja machen, mit dem ich Einkünfte erzielen zu versuche.

 

Zu Risiko: Ja, ich setzte zwar mit 30EK-70FK einen Hebel an, was ich ja nicht müsste. Wichtig ist aber dass ich bereits Stand heute ausreichend Vermögenswerte hätte das aufgenommene FK auszuzahlen. Kleine Notiz am Rande: leider zuviel Cash, aber werde weiter versuchen es diversifiziert anzulegen, ETF/Gold/Arero/Krypto/Tagesgeld - sowie ein weiterer privater Immobilienkauf, 42m2, städtische Lage, für die Vermietung, Kaufpreis ca 150k. Ich sehe keine große Gefahr, den Kredit nicht mehr bedienen zu können, bzw im Worst-case vermiete ich die Wohnung, mit Cashflow in etwa Null. Wir sprechen hier von einer monatlichen Rate von 950 Euro. Bei der Eigennutzung müsste ich das ja sonst auch mindestens Miete bezahlen, bei der ggst finanzierten Wohnung.

 

Zu Immobilienpreisen: das Objekt liegt in einer wirklich sehr guten städtischen Lage einer Metropole, da wird nichts neu gebaut, fix-verzinste Finanzierung. Das ist etwas anderes als bestimmte Anlegerobjekte in C-Lagen, oder im Speckgürtel die sehr knapp kalkuliert sind - hier kann es tatsächlich zu -10% Preisen kommen - die klassische Doppelhaushälfte am Acker, mit kleinem umzäunten Garten davor, für 600k und mehr, kaum/keine Öffis, ich finde das wirklich furchtbar. Ich rechne zwar mit jährlichen Wertsteigerung meiner Immobilie, diese sind aber nicht Teil meiner "Rechnung". Ich kaufe auch auf Bestand, also möchte das Objekt halten. Die Nachfrage nach guten Lagen wird bleiben.

 

Zu Inflationsschutz: davon bin ich aber überzeugt, eine verwaltbare/manageable Fremdfinanzierung gehört sozusagen ins Portfolio. Dazu kommt, Immobilien sind fast attraktiver als Aktien, da sie einen inflationsgeschützten Cash-Flow erzeugen, dazu kommen eine ganze Latte an Steuervorteilen. Beides ist wichtig, Aktien und fremdfinanzierte Immobilien.

 

vor 1 Stunde von Peter23:

2,163% für eine dann 15-Jahres-Finanzierung (weil die letzten 10 Jahre sind ja bei Dir aktuell auch nicht sicher abgedeckt). Wenn der Zins dann höher liegt, hast Du einen Vorteil. Wenn er niedriger liegt einen Nachteil. Das gilt aber nur unter der Voraussetzung, dass Du gar keine Sondertilgungen vornimmst und die Wahrscheinlichkeit 0 ist, dass Du die Immobilie vorher verkaufen möchtest. Wenn man diese Voraussetzungen noch realistischer einpreisen würde, so läge der break-even Zinssatz noch deutlich höher.

Zur 10 Jahre Finanzierung (@Peter): Danke Dir für die informativen Rechnungen! 2,163% ist auf historische Sicht immer noch ein sehr niedriger Zinssatz. Ich bin natürlich kein Hellseher, aber meine Einschätzung ist die dass die Zinskurve am kurzen Ende halbwegs flach bleiben wird, aber am mittleren und längeren Ende signifikant ansteigen wird. In letzteres fiele die Anschlussfinanzierung in 10 Jahren. Ich schätze es so ein, dass wir in 10 Jahren einen höheren Zinssatz haben werden. Die Immobilie möchte ich nicht verkaufen. Sollte ich es doch wollen, müsste ich eine Pönale von 1% auf das Fremdkapital bezahlen, pro Jahr kann ich nur 30k abschlagsfrei tilgen. Wir sprechen hier von ca 2-3k Pönale - also ein überschaubarer Betrag.

 

vor einer Stunde von Sapine:

10 Jahre Zinsbindung sind interessant bei hoher Tilgung und dem Wunsch schnell zu tilgen. Das ist bei dieser Konstellation gerade nicht gewünscht. Man will ja wahlweise die hohen Finanzkosten bei der Vermietung oder den Hebel für Aktienanlage bei der Eigennutzung. 

 

Im übrigen würde es mich sehr überraschen, wenn wir in zehn Jahren "nur 2,163 %" Hypothekenzinsen haben. Das läge deutlich unter dem langjährigen Mittel. 

 Ich würde das auch so sehen!

 

Lg Bestox

[Moneycruncher]

vor 7 Minuten von bestox:

Zu Immobilienpreisen: das Objekt liegt in einer wirklich sehr guten städtischen Lage einer Metropole, da wird nichts neu gebaut

 

vor 7 Minuten von bestox:

Die Nachfrage nach guten Lagen wird bleiben.

Mir ist im Thread aufgefallen, dass Du ein Immobilienfan bist, wenn ich nicht irre. Zumal Du sogar nach einem weiteren Objekt Ausschau hältst. Ich gebe zu Bedenken, dass sogar die Bundesbank für einige Großstädte in Deutschland seit geraumer Zeit eine Überbewertung sieht (10-30%) und die Zinsen beginnen zu steigen. In Stuttgart wird aktuell in einer TOP-Lage seit drei Monaten eine 112m² Wohnung, Bj. 1992, renovierungsbedüftig, für 790.000.- angeboten. Vor 1-1,5 Jahren wäre diese Wohnung sofort verkauft worden, nun scheint es schwieriger zu werden.

 

Und es entsteht in den nächsten Jahren neuer Wohnraum, da die Bautätigkeit rege ist. Selbst, wenn Du dir die derzeit niedrigen Zinsen langfristig sicherst, können (!) die Immobilienpreise fallen.

 

Deswegen würde ich unbedingt auf die Asset Allocation achten, unabhängig von der Finanzierung der Immobilie.

[bestox]

vor 17 Minuten von Moneycruncher:

 

Mir ist im Thread aufgefallen, dass Du ein Immobilienfan bist, wenn ich nicht irre. Zumal Du sogar nach einem weiteren Objekt Ausschau hältst. Ich gebe zu Bedenken, dass sogar die Bundesbank für einige Großstädte in Deutschland seit geraumer Zeit eine Überbewertung sieht (10-30%) und die Zinsen beginnen zu steigen. In Stuttgart wird aktuell in einer TOP-Lage seit drei Monaten eine 112m² Wohnung, Bj. 1992, renovierungsbedüftig, für 790.000.- angeboten. Vor 1-1,5 Jahren wäre diese Wohnung sofort verkauft worden, nun scheint es schwieriger zu werden.

 

Und es entsteht in den nächsten Jahren neuer Wohnraum, da die Bautätigkeit rege ist. Selbst, wenn Du dir die derzeit niedrigen Zinsen langfristig sicherst, können (!) die Immobilienpreise fallen.

 

Deswegen würde ich unbedingt auf die Asset Allocation achten, unabhängig von der Finanzierung der Immobilie.

 

Das sind gute Punkte. Es kann sein dass gute Lagen sich nicht wie bisher steil nach oben entwickeln, eher eine Seitwärtsbewegung. Große Einbrüche (-10%) sehe ich in guten Lagen nicht, u.a. aufgrund Demografie - viele Pensionisten sitzen alleine in großen Wohnungen, Zuwanderung in Städte, etc..

Schlechte Lagen und knapp kalkulierte Objekte ohne Entwicklungspotential sehe ich tatsächlich überbepreist. Würde ich nicht kaufen.

 

Immobilienfan bin ich insofern, als dass diese in ein Portfolio hineingehören. Ebenso sitze ich auf zuviel Tagesgeld, daher kaufe ich tatsächlich zwei Immobilien in einer Großstadt. Wobei folgendes:

- ausschließlich im Bekanntenkreis;

- unter Marktpreis;

- Immobilie ist zu entwickeln - die Substanz muss passen, aber die Wohnungen sind einfach etwas abgewohnt, je nachdem wie man das anlegt.

 

Ich suche schon lange eine Immobilie, am freien Markt war es wirklich schwierig, und dann noch die Maklergebühren. Jetzt gibt es eine Möglichkeit, sehr gut. Und ich werde weitersuchen, aber es kann sein dass sich in den nächsten 5 Jahren keine Möglichkeit mehr auftut.

 

Meine Immobilienkäufe brauchen wirklich Geduld - die letzten 3 Jahre habe ich nichts gefunden....

 

Lg Bestox

[Moneycruncher]

vor 3 Minuten von bestox:

Immobilienfan bin ich insofern, als dass diese in ein Portfolio hineingehören

Die Frage ist, mit welchem Anteil am Gesamtvermögen.

vor 3 Minuten von bestox:

- ausschließlich im Bekanntenkreis;

- unter Marktpreis;

D.h. die Bekannten machen dir ein Geschenk?

[Peter23]

vor einer Stunde von bestox:

Wir sprechen hier von ca 2-3k Pönale - also ein überschaubarer Betrag.

+ die höheren Zinsen, die Du bis dahin vollkommen unnötigerweise gezahlt hast

vor einer Stunde von bestox:

2,163% ist auf historische Sicht immer noch ein sehr niedriger Zinssatz

Aber nicht im Vergleich zur Markterwartung. Außerdem liegt der Break-even noch viel höher, wenn Du noch Sondertilgungen vornehmen solltest. Soll ich Dir das auch nochmal vorrechnen? Wieviel Sondertilgung hältst Du für realistisch?

[Peter23]

Ich habe einfach mal selbst Annahmen getroffen und zwar, dass Du gut 1/4 der maximal 30k pro Jahr tilgst - sprich: 7540 €

 

Dann kommt folgendes bei der 25-Jahres-Finanzierung raus:

 

Du bist dann also schon nach 19 Jahren fertig obwohl der Zins für 25 Jahre gefixt ist.

 

Mit der gleichen Rate sind bei der 10-Jahres-Finanzierung, dann ca. 142k übrig:

 

Die ca. 142k können dann mit der gleichen Rate und Sondertilgungsannahme über 9 Jahre abbezahlt werden (wie also bei der 25J-Finanzierung), wenn der Zinssatz bei ca. 4% liegen würde:

 

Sprich: Der break-even Zinssatz liegt nun schon bei ca. 4%. Wenn man noch höhere Sondertilgung ansetzt, dann geht der noch weiter durch die Decke.

 

Ich habe es zum Spaß nochmal mit 15.220 € Sondertilgung durchgerechnet. Dann liegt der break-even Zinssatz bei 38,5%!

[pete1]

Am 4.1.2022 um 14:46 von bestox:

Der Hebel wäre insofern überschaubar, als dass ich die Wohnung bereits jetzt Cash kaufen könnte.

Dann kauf sie Cash. Du spekulierst sonst nur auf steigende Aktienmärkte in den nächsten 30 Jahren. Historisch sind sie gestiegen, allerdings gibt es immer ein erstes Mal. 

Am 4.1.2022 um 14:46 von bestox:

Ich möchte nicht spekulieren, sondern Bonität nützen (aktuell kein Kredit)

Hast du das von den Helden von Immocation gehört? Wenn du jetzt einen Kredit über 30 Jahre aufnimmst, zerstörst du deine Bonität aber mal richtig und das auf die volle Laufzeit (abgesehen von SoTi). Ich würde mindestens 50% des Geldes nutzen und meinetwegen die Hälfte als Kredit aufnehmen. Dann hast du eine Kombination von beidem. 

[Peter23]

vor 2 Stunden von pete1:

Wenn du jetzt einen Kredit über 30 Jahre aufnimmst, zerstörst du deine Bonität aber mal richtig und das auf die volle Laufzeit (abgesehen von SoTi).

Wie kommst Du zu dieser Aussage? Meines Erachtens gilt das eben gerade nicht bei Immobilienkrediten. Nach 5 Jahren sollte die Bonität sogar besser sein, weil man dann gezeigt hat, dass Kredite vertragsgemäß bedient (wenn dem denn dann auch so war, wovon man in diesem Fall aber ausgehen kann).

[bestox]

Ich verstehe, dass eine 10J Fixverzinsung 0,95% kosten würde, im Vergleich zu 25J Fixverzinsung mit 1,4% (effektiv).

 

10J fix ist günstiger, keine Frage.

25J fix hat den großen Vorteil, dass die Anschlussfinanzierung nach 10J wegfällt. Ich glaube an den Anstieg am mittleren/langen Ende der Zinskurve. Bzw es kann mir bei 25J fix auch einfach egal sein, wie sich die Zinsen entwickeln. Die Kreditrate ist ca 930 Euro.

 

Die Frage Cash/Kredit ist wieder eine andere.

Es stimmt, dass ich die 1.4% erst "verdienen muss". Ich denke nur, dass die Inflation >1.4% sein wird. Ebenso, das nicht eingesetzte EK lässt sich für andere Dinge einsetzen, breit diversifiziert investieren, oder als Sicherheitspolster für eine Auszeit / schlechte Zeiten. Wichtig ist auch, dass bei Vermietung der ggst Immobilie der Cashflow in etwa null oder nur ganz leicht negativ ist. Meine Flexibilität bleibt also erhalten.

 

[Peter23]

vor 2 Stunden von bestox:

Ich verstehe, dass eine 10J Fixverzinsung 0,95% kosten würde

Das ist falsch. 10J bekommt eher für 0,7%.

 

vor 2 Stunden von bestox:

Ich glaube an den Anstieg am mittleren/langen Ende der Zinskurve. Bzw es kann mir bei 25J fix auch einfach egal sein, wie sich die Zinsen entwickeln. Die Kreditrate ist ca 930 Euro.

Leider gehst Du überhaupt nicht darauf an, dass wenn Du nur ein gewissen Bruchteil der Sondertilgungsmöglichkeiten nutzt, sich die lange Zinsfestschreibung fast sicher nicht lohnt. Schade, dass Du offenbar gar nicht anschaust, was ich Dir vorgerechnet habe.

[bestox]

vor 8 Stunden von Peter23:

Das ist falsch. 10J bekommt eher für 0,7%.

 

Leider gehst Du überhaupt nicht darauf an, dass wenn Du nur ein gewissen Bruchteil der Sondertilgungsmöglichkeiten nutzt, sich die lange Zinsfestschreibung fast sicher nicht lohnt. Schade, dass Du offenbar gar nicht anschaust, was ich Dir vorgerechnet habe.

Danke Peter, für deine Antworten und Berechnungen.

 

Ich verwende das gleiche Tool - habe das hier aus dem Thread. Ich habe deine Antworten mehrmals gelesen, und versuche sie zu verstehen. 

 

2,163%, das war der Zinssatz nach 10 Jahren für eine dann 15-Jahres-Finanzierung - weil ich die letzten 10 Jahre bei mir aktuell auch nicht sicher abdecke. Keine Sondertilgungen, die habe ich tatsächlich nicht vor.

 

Ich denke dass der Zinssatz in 10 Jahren für die Anschlussfinanzierung höher sein wird als 2.163%. Diese Absicherung macht für mich Sinn. Es ist ist ja nicht ohne Grund so, dass der 10J fix günstiger ist als der 25J fix. Auch die Bank geht von einem Anstieg der Zinskurve am mittleren/langen Ende aus.

 

0,75% gibt es für 10J fix 10J Laufzeit (Rate: 2.710 Euro)

1.05% für 10J fix 30J Laufzeit (Rate: 1.014 Euro)

1.29% für 25J fix 35J Laufzeit (Rate: 930 Euro)

 

Lg Bestox

[Peter23]

Okay. Ich klingt mE eher so, als ob Du Dich schon vorher festgelegt hast und hier nur nach Bestätigung suchst, weil Du jetzt plötzlich sagst:

vor einer Stunde von bestox:

Keine Sondertilgungen, die habe ich tatsächlich nicht vor.

obwohl Du zuvor immer wieder auf die Sondertilgungsrechte als Teil der Konditionen hingewiesen hast:

1.

Am 4.1.2022 um 12:02 von bestox:

20% EK, 1.5% effektiv, 30 Jahre, fix, 20k abschlagsfreie Sondertilgung pro Jahr

2.

Am 11.2.2022 um 23:17 von bestox:

- abschlagsfreie Sondertilgung bis zu 30k p.a.. 

 

 

Wenn Du es offenbar so unrealistisch findest, dass Du Sondertilgungsrechte nutzt: Warum erwähnst Du sie dann mehrfach als Teil der Konditionen?

 

Ich nehme mal an, dass Dir die lange Zinsbindung mehr Sicherheit (im Sinne von Wohlgefühl) gibt und Du sie deswegen wählen möchtest. Das ist zwar kein besonders guter aber auch kein schlechter Grund so zu handeln. Daher werde ich jetzt auch nicht mehr weiter vorrechnen, warum ich es für nicht sinnvoll halte. 

[Bolanger]

Ich gebe noch einen Aspekt zu bedenken, der in @Peter23's Rechnung fehlt. Seine Rechnungen und die Diskussion hier zeigen eigentlich sehr schön, dass die Zukunft nicht vorhersehbar ist. Man kann durchaus annehmen, dass man mit einer gestaffelten Finanzierung aus 10+15 Jahren günstiger fährt als mit einer heute festgezurrten Finanzierung über 25 Jahre. Diese Überlegung steht und fällt aber mit der Einschätzung des Zinssatzes in 10 Jahren, über den hier auch diskutiert wird. Ich behaupte, ohne Nachweise oder Indizien zu haben, dass Banken bei Festlegung des 25-Jahre-Zinses ähnliche Überlegungen machen und die Konditionen so auslegen, dass am Ende von 25 Jahren mit den deren gemachten Erwartungen über den zukünftigen Zins beide Möglichkeiten (10+15 oder 25) gleichauf ziehen. Wäre eine Option deutlich im Vorteil, dann bräuchte kaum einer die andere Option.

 

Viel wesentlicher in der Entscheidung sollte aber die eigene Lebensplanung sein. Möchte man ggf. noch während der ersten 10 Jahre beruflich kürzer treten oder hängt der eigene Job ggf. am seidenen Faden? Dann würde ich der längeren Zinsfestschreibung wohl mehr Bedeutung geben. Als Arbeitsloser ohne gesichertes Einkommen, als Privatier oder Geringverdienen könnte es deutlich schwerer werden, eine Anschlussfinanzierung zu bekommen. Wie sieht es familiär aus? Würde man die Immobilie ggf. vererben wollen? Und wenn ja, ggf. in der vorweggenommenen Erbfolge schon zu Lebzeiten verschenken? Wann könnte so ein Zeitpunkt sein? Und wie würde sich das auf die Finanzierung auswirken? 

   

[bestox]

vor 5 Stunden von Peter23:

Okay. Ich klingt mE eher so, als ob Du Dich schon vorher festgelegt hast und hier nur nach Bestätigung suchst, weil Du jetzt plötzlich sagst:

obwohl Du zuvor immer wieder auf die Sondertilgungsrechte als Teil der Konditionen hingewiesen hast.

Nein nein - das bessere (finanzielle) Argument gewinnt.

 

Sondertilgungsrechte sind auch ein nicht ganz unwesentlicher Teil der Konditionen. Beispiel: es zeichnet sich ab, dass die Konditionen für die Anschlussfinanzierung nach 25J sehr schlecht sind. ich würde dann tatsächlich wenige Jahre vor Ablauf der 25J fix sondertilgen beginnen. Das habe ich noch nicht durchdacht, aber jedenfalls ein nice-to-have.

 

vor 5 Stunden von Peter23:

Ich nehme mal an, dass Dir die lange Zinsbindung mehr Sicherheit (im Sinne von Wohlgefühl) gibt und Du sie deswegen wählen möchtest. Das ist zwar kein besonders guter aber auch kein schlechter Grund so zu handeln. Daher werde ich jetzt auch nicht mehr weiter vorrechnen, warum ich es für nicht sinnvoll halte. 

Ich freue mich über deine Challenge, die mir klar gemacht haben, was deine eigentlich meine Argumente für die 25J fix, 35 LZ, 1.29% sind:

 

- Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in 10 Jahren ist größer als 2,163% (mit dem caveat, dass ich kein Hellseher bin, sonst wäre ich reich...)

- mehr Sicherheit / Wohlgefühl für die nächsten 25 Jahre (lock in des low yield Zinsumfelds, das langsam abhebt, vor 6 Wochen hätte ich noch 1.20% bekommen)

- optimieren meiner Schuldenstruktur: ein 25J fix ist schon einmal etwas wert, ein weiterer Wohnungskauf steht vielleicht im März an, mit 1/3 der Kreditsumme, hier würde ich sich tatsächlich ein 10% fix oder vielleicht sogar variabel anbieten und gut ergänzen.

- gute monatliche Rate rund um ca 1k, sowohl für Vermietung (Cash Flow +/- 0) oder Eigennutzung (vergleichbar mit Miete) geeignet.

 

Lg Bestox

 

 

 

[slowandsteady]

Ich würde so viel EK investieren, dass ich die besten Konditionen bekomme, d.h. den aktuell niedrigstmöglichen Zinssatz. Das kann schon auch mehr als 20% EK sein. Dann noch mögliche Sondertilgung vereinbaren und dafür nur 10 Jahre den Zins festschreiben.

 

Die Frage für mich ist halt: Wenn du möglichst wenig EK einsetzt, was machst du mit dem nicht eingesetzten Kapital? Was aktuell und auch in Zukunft (fast) immer gelten wird ist, dass Zinsen auf Guthaben < Zinsen für Immokredite ist, d.h. es ist immer noch besser Schulden tilgen (oder gar nicht erst aufnehmen) als dann damit Festgeld o.ä. zu machen.

 

Wenn du die Immobilie aber mit ordentlich Fremdkapital kaufst und dann übrige Geld EK in einen riskanteren ETF steckst und hoffst, dass der in 25 Jahren mehr Ertrag bringt als die Immobilie, dann ist das eigentlich letztendlich nichts anderes als "Aktien auf Kredit" kaufen (steuerliche Aspekte aussen vor gelassen).

 

Zitat

- mehr Sicherheit / Wohlgefühl für die nächsten 25 Jahre (lock in des low yield Zinsumfelds, das langsam abhebt, vor 6 Wochen hätte ich noch 1.20% bekommen)

Erheblich höhere Zinsen sorgen im Allgemeinen für fallende Immobilien und Aktienpreise. Wenn du steigende Zinsen in den nächsten Jahren erwartest, dann solltest du nicht jetzt 2 Immobilien kaufen, sondern erst nachdem die Preise gefallen sind. Nur so als Gedanke.

[bestox]

vor 2 Stunden von Bolanger:

Seine Rechnungen und die Diskussion hier zeigen eigentlich sehr schön, dass die Zukunft nicht vorhersehbar ist. Man kann durchaus annehmen, dass man mit einer gestaffelten Finanzierung aus 10+15 Jahren günstiger fährt als mit einer heute festgezurrten Finanzierung über 25 Jahre. Diese Überlegung steht und fällt aber mit der Einschätzung des Zinssatzes in 10 Jahren, über den hier auch diskutiert wird. Ich behaupte, ohne Nachweise oder Indizien zu haben, dass Banken bei Festlegung des 25-Jahre-Zinses ähnliche Überlegungen machen und die Konditionen so auslegen, dass am Ende von 25 Jahren mit den deren gemachten Erwartungen über den zukünftigen Zins beide Möglichkeiten (10+15 oder 25) gleichauf ziehen. Wäre eine Option deutlich im Vorteil, dann bräuchte kaum einer die andere Option.

Besser könnte ich die Diskussion nicht zusammenfassen!

 

vor 2 Stunden von Bolanger:

Viel wesentlicher in der Entscheidung sollte aber die eigene Lebensplanung sein. Möchte man ggf. noch während der ersten 10 Jahre beruflich kürzer treten oder hängt der eigene Job ggf. am seidenen Faden? Dann würde ich der längeren Zinsfestschreibung wohl mehr Bedeutung geben. Als Arbeitsloser ohne gesichertes Einkommen, als Privatier oder Geringverdienen könnte es deutlich schwerer werden, eine Anschlussfinanzierung zu bekommen. Wie sieht es familiär aus? Würde man die Immobilie ggf. vererben wollen? Und wenn ja, ggf. in der vorweggenommenen Erbfolge schon zu Lebzeiten verschenken? Wann könnte so ein Zeitpunkt sein? Und wie würde sich das auf die Finanzierung auswirken? 

   

Sehr wichtiger Punkt, der in der bisherigen Diskussion fehlte. Mein aktuelles Angestelltenverhältnis nutze ich sozusagen für die nächsten 25 (bzw 35 Jahre), und ja, gut möglich, dass ich in 10 Jahren gerade nicht Angestellter bin, trotzdem irgendwelche Einkünfte habe. Ein Weiterverkauf, also eine vorzeitige Rückzahlung der Finanzierung, ist nicht geplant, es ist eine Bestandsimmobilie.

 

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Ich würde so viel EK investieren, dass ich die besten Konditionen bekomme, d.h. den aktuell niedrigstmöglichen Zinssatz. Das kann schon auch mehr als 20% EK sein. Dann noch mögliche Sondertilgung vereinbaren und dafür nur 10 Jahre den Zins festschreiben.

Genau so ergibt sich mein Mix von 30% EK und 70% FK, die den besten Zinssatz von 1,29% ergeben.

 

Ich halte die 10 Jahre fix einfach nicht für sonderlich attraktiv, entweder weil die Rate zu hoch ist - siehe a) - oder weil der Unterschied zwischen 10J fix / 30J (b) und 25 fix / 35J (c) einfach nicht mehr sonderlich groß ist, beziehungsweise ich die 35 J Laufzeit nur für c) bekomme.

 

a) 0,75% gibt es für 10J fix 10J Laufzeit (Rate: 2.710 Euro)

b) 1.05% für 10J fix 30J Laufzeit (Rate: 1.014 Euro)

c) 1.29% für 25J fix 35J Laufzeit (Rate: 930 Euro)

 

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Die Frage für mich ist halt: Wenn du möglichst wenig EK einsetzt, was machst du mit dem nicht eingesetzten Kapital? Was aktuell und auch in Zukunft (fast) immer gelten wird ist, dass Zinsen auf Guthaben < Zinsen für Immokredite ist, d.h. es ist immer noch besser Schulden tilgen (oder gar nicht erst aufnehmen) als dann damit Festgeld o.ä. zu machen.

Derzeit tatsächlich nicht einfach. Breite Aktienindices, Gold, einige wenige % Krypto, das alles über Ansparpläne und mittel- bis langfristig veranlagt. Vielleicht ergibt sich ein Projektidee mit unternehmerischen Freunden, an denen ich mich beteiligen möchte, das schließe ich nicht aus, aber das muss durchdacht sein und die richtigen Leute dabei sein. Und eine Cashreserve auf Tagesgeld, klar.

 

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Wenn du die Immobilie aber mit ordentlich Fremdkapital kaufst und dann übrige Geld EK in einen riskanteren ETF steckst und hoffst, dass der in 25 Jahren mehr Ertrag bringt als die Immobilie, dann ist das eigentlich letztendlich nichts anderes als "Aktien auf Kredit" kaufen (steuerliche Aspekte aussen vor gelassen).

In einen riskanten ETF würde ich nicht gehen. Aber ja, es gibt 10jährige Seitwärtsbewegungen auf Aktienmärkten. Ich würde versuchen das über Diversifikation abzufedern. Oder als Antrieb, andere gute Ideen zu verwirklichen. Das braucht aber Zeit, Know-How und Geduld.

 

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Erheblich höhere Zinsen sorgen im Allgemeinen für fallende Immobilien und Aktienpreise. Wenn du steigende Zinsen in den nächsten Jahren erwartest, dann solltest du nicht jetzt 2 Immobilien kaufen, sondern erst nachdem die Preise gefallen sind. Nur so als Gedanke.

Ich erwarte schon steigende Zinsen, aber es werden historisch betrachtet immer noch relativ niedrige Zinsen sein. Das geht gar nicht anders, bei der Staatsverschuldung mancher Länder in der Eurozone (Italien, Griechenland, usw), und dem hohen Anteil an variabler Fremdverschuldung der Haushalte. Aber insbesondere ersteres. 

 

Was den Immobilienkauf betrifft: hier würde ich nur besondere Objekte kaufen, an den ich länger "dran" bin, etwa die Wohnung "nebenan" privat, dann kann man zB Wohnungen zusammenlegen, oder eine sanierungsbedürftige Wohnung mit Entwicklungspotential, in der ich auch selber wohnen würde (und es vielleicht auch tue). Ausschlaggebend ist meiner Meinung nach die besondere Lage des Objektes, Metropolregion, nähe 1a öffentliches Verkehrsmittel / Metro. Wenn die Immobilienpreise -10% runtergehen, was ich nicht glaube, soll es auch weiter nicht schlimm sein. Ich kaufe für den Bestand. Eher betroffen von steigenden Zinsen und sinkenden Preisen werden die klassischen Anlegerwohnung sein, die derzeit sehr überteuert und teilweise in schlechten Lagen am Markt sind. So etwas würde ich nicht kaufen. Ich bin überzeugt die Inflation wird uns bleiben, und aufgrund weiterer Entwicklungen wie Zuwanderung, Demografie glaube ich in guten Lagen an keine großen Preissturzflüge nach unten. 

 

Im übrigen glaube ich, dass die 2. kleinere Immobilie ein besserer Kandidat für eine 10J Finanzierung wäre, vielleicht sogar variabel, da wir von einer deutlich geringeren Kreditsumme sprechen, ca 1/3, in Höhe von 100k. Wird die kleine Wohnung vermietet, wäre das doch eine gutes "Fremdfinanzierungsportfolio" - ein kleiner zinsausgesetzter kurz mit Steuervorteilen, ein großer "sicher-kalkulierbarer" lang (sogar zur Selbstnutzung, wenn es passt).

 

Lg Bestox

 

[Peter23]

vor 4 Stunden von Bolanger:

Ich gebe noch einen Aspekt zu bedenken, der in @Peter23's Rechnung fehlt. Seine Rechnungen und die Diskussion hier zeigen eigentlich sehr schön, dass die Zukunft nicht vorhersehbar ist. Man kann durchaus annehmen, dass man mit einer gestaffelten Finanzierung aus 10+15 Jahren günstiger fährt als mit einer heute festgezurrten Finanzierung über 25 Jahre. Diese Überlegung steht und fällt aber mit der Einschätzung des Zinssatzes in 10 Jahren, über den hier auch diskutiert wird. Ich behaupte, ohne Nachweise oder Indizien zu haben, dass Banken bei Festlegung des 25-Jahre-Zinses ähnliche Überlegungen machen und die Konditionen so auslegen, dass am Ende von 25 Jahren mit den deren gemachten Erwartungen über den zukünftigen Zins beide Möglichkeiten (10+15 oder 25) gleichauf ziehen. Wäre eine Option deutlich im Vorteil, dann bräuchte kaum einer die andere Option.

Gut, dass Du es anspricht. ME ist es folgendermaßen: Weil Verbraucher bereit sind sehr viel für lange Laufzeiten zu zahlen und weil es Ihnen vermutlich nicht auffällt, dass sie ja nicht nur für die zusätzlichen Jahre die höheren Zinsen zahlen, sind die Zinsen für lange Laufzeiten viel zu hoch, wenn man es mit der tatsächlichen Zinskurve vergleicht. Es ist also tatsächlich objektiv gesehen eine Variante klar im Vorteil, aber das ist schwer für den Verbraucher zu nutzen, weil er sich sicherlich schwer damit tut einen entsprechenden Zinsswap zusätzlich zu seiner 10-Jahres-Finanzierung abzuschließen.

[bestox]

vor 17 Minuten von Peter23:

Es ist also tatsächlich objektiv gesehen eine Variante klar im Vorteil, aber das ist schwer für den Verbraucher zu nutzen, weil er sich sicherlich schwer damit tut einen entsprechenden Zinsswap zusätzlich zu seiner 10-Jahres-Finanzierung abzuschließen.

Ein entsprechender Zinsswap, zusätzlich zur 10-Jahres-Finanzierung. Wie löst man das in der Praxis?

[Peter23]

vor 36 Minuten von bestox:

Ein entsprechender Zinsswap, zusätzlich zur 10-Jahres-Finanzierung. Wie löst man das in der Praxis?

Nahezu unmöglich als Privatanleger.

[bestox]

Die Zinskurve ist unmöglich auf 10 Jahre vorherzusehen.

Was man machen kann, ist feststellen, dass es aktuell im historisch Zeitreihenvergleich ausgesprochen günstige Zinssätze gibt, auch noch für 25 Jahre fix (1,2x%). Natürlich können die Zinsen in 10 Jahren auch darunter liegen. Deinen Punkt verstehe ich: die höheren Zinsen bezahlst du für den gesamten Zeitraum!

Inflation ist einfacher zu prognostizieren. Experten sind sich de facto einig, dass diese längere Zeit höher bleiben wird. Was genau höher bedeutet, darüber kann man trefflich diskutieren. Jedenfalls über 1,2x%.

[Peter23]

vor 45 Minuten von bestox:

Die Zinskurve ist unmöglich auf 10 Jahre vorherzusehen.

Was man machen kann, ist feststellen, dass es aktuell im historisch Zeitreihenvergleich ausgesprochen günstige Zinssätze gibt, auch noch für 25 Jahre fix (1,2x%). Natürlich können die Zinsen in 10 Jahren auch darunter liegen. Deinen Punkt verstehe ich: die höheren Zinsen bezahlst du für den gesamten Zeitraum!

Inflation ist einfacher zu prognostizieren. Experten sind sich de facto einig, dass diese längere Zeit höher bleiben wird. Was genau höher bedeutet, darüber kann man trefflich diskutieren. Jedenfalls über 1,2x%.

Vorherzusehen ist sie nicht, aber gehandelt wird sie am Markt schon. Du bezahlst mehr als die Markterwartung für diesen Zeitraum, weil Du damit besser schlafen kannst. Das ist okay.