Immobile - Cash oder Kredit

[bestox]

Liebes WPF.

 

Ich stehe vor dem Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie in einer TOP-Lage in einer Großstadt, 90m2, 3 Zimmer, Freifläche. 

 

Finanzierung wäre über Cash (100% EK, ca 450k) oder Kredit (20% EK, 1.5% effektiv, 30 Jahre, fix, 20k abschlagsfreie Sondertilgung pro Jahr) möglich.

 

Ich habe noch nicht entschieden:

- ob ich die Wohnung selbst nutzen oder vermieten möchte - hier brauche ich Flexibilität.

- Finanzierung über Cash oder Kredit.

 

Vorteile der Finanzierung über Kredit:

 

Bei einer Vermietung:

- hoher Kredit schützt vor Inflation

- regelmäßiger Cash Flow

- Steuervorteile, e.g. Absetzen der Sanierungskosten, Abschreibung, etc.

- Leverage

Nachteile: keine

 

Bei einer Selbstnutzung:

- hoher Kredit schützt vor Inflation

- Leverage

Nachteile: min. 80k Verlust durch Zinsen und Kreditnebenkosten (allerdings über 30 Jahre), hohe monatliche Kreditrate.

 

Ich komme zum Schluss, dass eine Kredit-Finanzierung IMMER die Cash-Finanzierung übertrifft, sofern ich das damit höhere verfügbare EK sinnvoll alternativ investiere, etwa:

- ETF All World

- mich nach weiteren Immobilien umsehe.

Selbst bei einem Job-Verlust, ich bin gut verdienender Angestellter, kann ich mit dem EK weiter einige Zeit lange die Kreditrate tilgen.

 

Begehe ich hier einen Denkfehler?

 

Danke und Liebe Grüße! 

 

 

[murks86]

Nein, das klingt aus meiner Sicht sehr solide, da Du auf 30 Jahre den Zins festlegen willst. Auf 30 Jahre das nicht eingesetzte EK in einen ETF All World rein und es ist wirklich recht unwahrscheinlich, dass Du dann schlechter abschneidest als mit einfach Immobilie mit 100% EK kaufen.

[s1lv3r]

vor 20 Minuten von bestox:

Ich komme zum Schluss, dass eine Kredit-Finanzierung IMMER die Cash-Finanzierung übertrifft, sofern ich das damit höhere verfügbare EK sinnvoll alternativ investiere [...]

 

Wenn du "übertreffen" ausschließlich in Form von Eigenkapitalrendite definierst, wird das langfristig tatsächlich wohl ziemlich sicher so sein und da liegt auch kein Denkfehler von dir vor.

 

Zusätzliches Eigenkapital ist ausschließlich aus Risiko-Gesichtspunkten ggf. sinnvoll und wird daher ja auch besonders für Eigennutzung (Familien) empfohlen. Für die macht es natürlich nicht unbedingt Sinn, eine 110% Finanzierung aufs Eigenheim abzuschließen und das vorhandene Vermögen parallel zu 100% in einen All World ETF zu stecken.

 

Wenn man seine Immo-Finanzierung mehr als Kapitalanlage sieht, wird man hingegen natürlich mehr dazu bereit sein für eine höhere Rendite auch mehr Risiko in Kauf zu nehmen (höherer Hebel, ggf. höheres Zinsänderungsrisiko, etc.).

 

Aus reiner Renditesicht macht es aber nur Sinn soviel Eigenkapital einzubringen, wie dadurch der Zinssatz auf den aufgenommenen Kredit maßgeblich reduziert wird (--> Grenzzinssatz).

[Seabushy]

Da du nichts über deine sonstigen Verhältnisse / Ersparnisse, etc. mitteilst, kann man hier nur sehr begrenzt eine vernünftige Aussage treffen.

Z.B. bewertest du den Leverage positiv - es kann aber auch sein, dass dich genau dieser Hebel in die Privatinsolvenz führt (wenn die laufenden Raten nicht mehr gedeckt werden können und auch sonst kein Geld mehr da ist).

 

Zu bedenken ist hier auf jeden Fall die Vermögensverteilung und die gewünschte Risikoallokation.

Bei Selbstnutzung würde ich höchstens einen kleinen Kredit aufnehmen, wenn du unbedingt spekulieren willst.

[bestox]

Danke euch für Eure Antworten. 

 

vor 2 Stunden von murks86:

Nein, das klingt aus meiner Sicht sehr solide, da Du auf 30 Jahre den Zins festlegen willst. Auf 30 Jahre das nicht eingesetzte EK in einen ETF All World rein und es ist wirklich recht unwahrscheinlich, dass Du dann schlechter abschneidest als mit einfach Immobilie mit 100% EK kaufen.

Korrekt - das ist meine Denke. Ich gehe davon aus, dass die Inflation in den nächstne 30 Jahren die 1.5% effektiver Zins übertreffen wird. Ich empfehle Charles Goodhart - The Great Demographic Reversal. 

 

vor 2 Stunden von s1lv3r:

Zusätzliches Eigenkapital ist ausschließlich aus Risiko-Gesichtspunkten ggf. sinnvoll und wird daher ja auch besonders für Eigennutzung (Familien) empfohlen. Für die macht es natürlich nicht unbedingt Sinn, eine 110% Finanzierung aufs Eigenheim abzuschließen und das vorhandene Vermögen parallel zu 100% in einen All World ETF zu stecken.

Grund sind Ausgaben für die Familie?

Zitat

Wenn man seine Immo-Finanzierung mehr als Kapitalanlage sieht, wird man hingegen natürlich mehr dazu bereit sein für eine höhere Rendite auch mehr Risiko in Kauf zu nehmen (höherer Hebel, ggf. höheres Zinsänderungsrisiko, etc.).

Mit 1.5% effektiv und fix fällt das Zinsänderungsrisiko weg. Der Hebel wäre insofern überschaubar, als dass ich die Wohnung bereits jetzt Cash kaufen könnte.

Zitat

Aus reiner Renditesicht macht es aber nur Sinn soviel Eigenkapital einzubringen, wie dadurch der Zinssatz auf den aufgenommenen Kredit maßgeblich reduziert wird (--> Grenzzinssatz).

Korrekt. Ich setze ein möglichst wenig EK um gerade noch den besten effektiven Zins zu bekommen.

 

vor 2 Stunden von Seabushy:

Da du nichts über deine sonstigen Verhältnisse / Ersparnisse, etc. mitteilst, kann man hier nur sehr begrenzt eine vernünftige Aussage treffen.

Z.B. bewertest du den Leverage positiv - es kann aber auch sein, dass dich genau dieser Hebel in die Privatinsolvenz führt (wenn die laufenden Raten nicht mehr gedeckt werden können und auch sonst kein Geld mehr da ist).

Sehr gutes mtl Einkommen, Angestellter, de facto keine mtl. laufenden Kosten inkl wohnen (~250 E). Ersparnisse in Cash und Aktien, die in Summe den ggst. Kaufpreis von 450k übersteigen, sowie 1 kleine selbstgenutzte 42m2 Wohnung in einer Grossstadt. Der Hebel wird, auch bei Jobverlust, manage-bar sein. 

Aber du hast recht, als Kapitalanlage wäre eine kleinere Wohnung besser geeignet. Die ggst Wohnung wäre mit 90m2 und Kaufpreis von 450k etwas zu groß/teuer - auch wenn TOP Lage, Freifläche. Es ist einfach eine Okkasion im Bekanntenkreis..

 

Zitat

Zu bedenken ist hier auf jeden Fall die Vermögensverteilung und die gewünschte Risikoallokation.

Bei Selbstnutzung würde ich höchstens einen kleinen Kredit aufnehmen, wenn du unbedingt spekulieren willst.

Ich möchte nicht spekulieren, sondern Bonität nützen (aktuell kein Kredit), Inflation absichern, etc. - ohne Immo im Portfolio geht es nicht. Selbstnutzung für ein paar Jahre gut möglich, aber vielleicht auch nicht, abhängig ob ich zB im Jahr 2022 eine geeignete Immo für mich selbst finde.

Aber dein Punkt "Selbstnutzung --> kein Kredit" ist interessant, du widerspricht murks86 und s1lv3r.

 

[s1lv3r]

vor 46 Minuten von bestox:

Grund sind Ausgaben für die Familie?

 

Grund ist einfach ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis von Selbstnutzern und Familien, die ein Eigenheim erwerben im besonderen. Dort ist der Immobilienerwerb i.d.R. eine Konsumausgabe bzw. maximal noch eine "Absicherung gegen steigende Mieten". Die Lebensumstände sind außerdem i.d.R. viel anfälliger ggü. unerwarteten Ereignissen (Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung), als bei einem Kapitalanleger, der eine Immobilie zur Vermietung erwirbt.

 

vor 46 Minuten von bestox:

Mit 1.5% effektiv und fix fällt das Zinsänderungsrisiko weg. Der Hebel wäre insofern überschaubar, als dass ich die Wohnung bereits jetzt Cash kaufen könnte.

 

Nur wenn du Volltilgung innerhalb der Zinsbindung leistest, was wohl die wenigsten machen. Prinzipiell solltest du auch darüber nachdenken, dass sobald die Zinsen massiv steigen, ggf. dein Aktienportfolio auch massiv einbricht, so dass du dann zum Endpunkt der Zinsbindung ggf. nicht in der Lage wärest, einfach "umzuschichten" um die Restschuld zu begleichen bzw. dieses zumindest zum denkbar schlechtesten Zeitpunkt machen müsstest.

 

vor 46 Minuten von bestox:

Aber dein Punkt "Selbstnutzung --> kein Kredit" ist interessant, du widerspricht murks86 und s1lv3r.

 

Meiner Meinung nach läuft es halt mehr darauf hinaus, ob die Immobilie ein Skekulationsobjekt oder eine Konsumausgabe ist. Wer zur Selbstnutzung kauft hat i.d.R. einen höheren Konsumanteil und maximal noch einen kleinen Investitionsanteil. Wer zur Vermietung kauft tut dies hingegen ausschließlich aus Investitions/Spekulations Beweggründen. Und Konsum sollte man soweit möglich nicht per Kredit finanzieren.

[Hansolol]

Du kannst auch die Immobilie mit EK kaufen, eine Grundschuld eintragen und mit dem Geld eine zweite kaufen. Gebundenes EK in einer Immobilie ist verschenktes Geld, wenn sie als Anlage gekauft wird.

[DancingWombat]

vor 4 Stunden von murks86:

Nein, das klingt aus meiner Sicht sehr solide, da Du auf 30 Jahre den Zins festlegen willst. Auf 30 Jahre das nicht eingesetzte EK in einen ETF All World rein und es ist wirklich recht unwahrscheinlich, dass Du dann schlechter abschneidest als mit einfach Immobilie mit 100% EK kaufen.

Das ist ja auch logisch, wenn man annimmt, dass das Geld was du alternativ investierst mehr als 1,5% p.a. bringt.
Der Kauf aus 100% EK wäre allerhöchstens dann in erwägung zu ziehen, wenn du das Objekt selbst nutzen möchtest. Auch hier würde ich aber sagen, dass man zumindest etwas Fremdkapital nehmen sollte (z.B. 50%). Dann wird der Zinssatz auch nochmal deutlich besser.

 

[Seabushy]

vor einer Stunde von s1lv3r:

Meiner Meinung nach läuft es halt mehr darauf hinaus, ob die Immobilie ein Skekulationsobjekt oder eine Konsumausgabe ist. Wer zur Selbstnutzung kauft hat i.d.R. einen höheren Konsumanteil und maximal noch einen kleinen Investitionsanteil. Wer zur Vermietung kauft tut dies hingegen ausschließlich aus Investitions/Spekulations Beweggründen. Und Konsum sollte man soweit möglich nicht per Kredit finanzieren.

Das trifft es ganz gut, denke ich.

In schwarz/ weiß: Konsum = "böser" Kredit, Invest ="guter" Kredit. Natürlich gibt es Zwischenstufen.

[Peter23]

Ich würde keinen Kreditvertrag mit solch hohen Zinsen abschließen. Wenn Du so viel Vermögen hast, dass Du auch aus EK hättest kaufen können und so nehme ich mal an auch ein entsprechend hohes Einkommen, dann würde ich an Deiner Stelle nur auf 10 Jahre finanzieren. Dann zahlst Du beim Zins weniger als die Hälfte. Sprich: Du kannst bei der gleichen monatlichen Rate mehr tilgen. Wenn Du dann noch regelmäßig Sondertilgungsrechte nutzt, ist bestimmt nicht mehr viel Kredit nach 10 Jahren übrig und dementsprechend es auch halb so schlimm, falls die Zinsen dann höher sind. Man sollte eben mE bedenken, dass der Betrag, der später zu refinanzieren ist und der dem Zinsrisiko unterliegt meist viel niedriger ist als das heutige Kreditvolumen, auf das Du aber eben auch über die ersten 10 Jahre viel höhere Zinsen zahlen müsstest, wenn Du über 30 Jahre finanzierst.

vor 12 Stunden von bestox:

Nachteile: keine

Na ja. Das ist jetzt aber auch schön gefärbt. Der Nachteil ist beim Wertverlust gegeben. Verliert die Immobilie 30% an Wert, dann sind 150% von Deinem Eigenkapital weg.

[herbert_21]

vor 13 Stunden von bestox:

Liebes WPF.

 

Ich stehe vor dem Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie in einer TOP-Lage in einer Großstadt, 90m2, 3 Zimmer, Freifläche. 

 

Finanzierung wäre über Cash (100% EK, ca 450k) oder Kredit (20% EK, 1.5% effektiv, 30 Jahre, fix, 20k abschlagsfreie Sondertilgung pro Jahr) möglich.

 

Ich habe noch nicht entschieden:

- ob ich die Wohnung selbst nutzen oder vermieten möchte - hier brauche ich Flexibilität.

- Finanzierung über Cash oder Kredit.

 

Vorteile der Finanzierung über Kredit:

 

Bei einer Vermietung:

- hoher Kredit schützt vor Inflation

- regelmäßiger Cash Flow

- Steuervorteile, e.g. Absetzen der Sanierungskosten, Abschreibung, etc.

- Leverage

Nachteile: keine

 

Bei einer Selbstnutzung:

- hoher Kredit schützt vor Inflation

- Leverage

Nachteile: min. 80k Verlust durch Zinsen und Kreditnebenkosten (allerdings über 30 Jahre), hohe monatliche Kreditrate.

 

Ich komme zum Schluss, dass eine Kredit-Finanzierung IMMER die Cash-Finanzierung übertrifft, sofern ich das damit höhere verfügbare EK sinnvoll alternativ investiere, etwa:

- ETF All World

- mich nach weiteren Immobilien umsehe.

Selbst bei einem Job-Verlust, ich bin gut verdienender Angestellter, kann ich mit dem EK weiter einige Zeit lange die Kreditrate tilgen.

 

Begehe ich hier einen Denkfehler?

 

Auf die Gefahr, dass sich einiges wiederholt:

- nein, du begehst keinen Denkfehler

- für mich zunächst überraschende Antwort meines Bankers auf die Frage, ob meine Liquidität nach erfolgreicher Aufnahme sinkt oder steigt? Sie steigt. Weil du dann mehr Geld zur Verfügung hast.

 

Mir scheint deine gewählte Variante sinnvoll:

- 20% EK und möglichst lange Laufzeit, zusätzlich einen Plan B oder sehr lange Zinsbindung.

- Den Cashteil würde ich dann nicht unter Renditegesichtspunkten sehen, sondern als Cash, dass nicht in die Immofinanzierung als Eigenkapital eingebracht wurde (z.B. durch 50% Eigenmittel)

- Sanierungen bringen immer unerwartete Kosten mit sich

 

Du schriebst ...

>> Nachteile: min. 80k Verlust durch Zinsen und Kreditnebenkosten (allerdings über 30 Jahre), hohe monatliche Kreditrate.

... hast aber auf die höhere Inflationsrate hingewiesen, die Realrendite liegt also über dem Nominalzinssatz.

 

Zitat

Selbst bei einem Job-Verlust, ich bin gut verdienender Angestellter, kann ich mit dem EK weiter einige Zeit lange die Kreditrate tilgen.

Das ist ganz ein wichtiger Punkt, und auch hier gilt: Liquidität vor Rendite.

 

Zitat

0% EK, 1.5% effektiv, 30 Jahre, fix, 20k abschlagsfreie Sondertilgung pro Jahr

Kenne die Zinsen nicht, würde bei einem Kreditmakler schauen, was geht. Wenn wir hier von 30 Jahren Zinsbindung reden: machen.

Siehe Einwand von @Peter23 das ist genau der Punkt, ev. reichen 15 Jahre Zinsbindung auch, weil du dann tilgen willst.

 

Zitat

Korrekt. Ich setze ein möglichst wenig EK um gerade noch den besten effektiven Zins zu bekommen.

Dann mach das. Und nicht vergessen: niemand weiß, wo die Zinsen in 20 Jahren liegen.

[herbert_21]

Du kennst bestimmt https://www.zinsen-berechnen.de/tilgungsrechner.php

 

Noch schneller geht's hier: https://www.finanzierungsvermittlung.at/kreditrechner

Betrag + Fixzinssatz und variablen Zinssatz + Laufzeit eintragen

 

Beispiel 360000€ 

1,5% = EUR 1246,03

0,75% = EUR 1118,71

 

Die Differenz kann investiert, sondergetilgt oder was auch immer werden und beträgt bereits in den ersten zehn Jahren der Zinsbindung 15k und über die gesamte Laufzeit 25k

(Anm. über den Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung muss eine rechnerische Annahme getätigt werden)

30 Jahre sind eine lange Zeit, ich würde dem Rat von @Peter23 folgen, und mich nicht so lange binden.

 

Ein Anschlusszinsatz von 2% ergibt eine Rate von etwa EUR 1307,10 

Ich denke, das sollte die Entscheidungsfindung erleichtern.

 

Bezüglich der Zinsen vs. Inflation rate ich, auch mal 4% Inflation auf 20 Jahre zu berechnen. Die zurück zu bezahlende Schuld hätte nach 20 Jahren einen rechnerischen Wert von 42,43%

Selbst bei 2,8% Inflation sind die Schulden (die aufgenommene Summe) in 20 Jahren nur noch 56,67% der Summe wert.

 

Zum Schluss ein Buffett Zitat

“If you get a 30-year mortgage it’s the best instrument in the world, because if you’re wrong and rates go to 2 percent, which I don’t think they will, you pay it off (...)

It’s a one-way renegotiation. I mean it is an incredibly attractive instrument for the homeowner and you’ve got a one-way bet.”

https://www.cnbc.com/2017/03/04/the-oracle-of-omaha-is-selling-this-time-its-real-estate.html

[padavona]

Was müsste man denn für die Sanierung aufwenden und was wäre dann eine realistische Kaltmiete? Damit meine ich eine Miete bei der die Interessenten Schlange stehen und nicht umgekehrt du den Mietern hinterher laufen musst.

 

Steuerlich musst du im Falle einer Vermietung aufpassen, da man Sanierungskosten nicht in beliebiger Höhe von der Steuer absetzen kann. Ich hatte mit dem Thema selbst jetzt schon ein paar Jahre nichts mehr direkt zu tun. Aber mein letzter Stand ist, dass man Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nur bis 15% des Gebäudewertes (=Kaufpreis ohne Grund- und Boden-Anteil) absetzen kann. Kommst du in den ersten drei Jahren über 15% schaust du in die Röhre: Dann hast du auch die Absetzungsfähigkeit für die ersten 15% verloren. Dann winkt u. U. eine dicke Nachzahlung

 

Ohne genauere Objektbeschreibung ist das natürlich alles immer etwas schwierig abzuschätzen. Aber grundsätzlich gewinnt Cash höchstens dann, wenn die Wohnung ein reines Konsumgut ist, du also dauerhaft selbst drin wohnen wirst. Du kannst aber auch erst mal selbst drin wohnen und erst nach ein paar Jahren vermieten. Aber schon dann würde ich auf jeden Fall klar die Finanzierung vorziehen. Dann könntest du die Wohnung während des Eigennutzes sanieren und dann die sanierte Wohnung vermieten. Zudem kannst du, wenn du die Wohnung zunächst mal selbst nutzt, die Immobilie jederzeit steuerfrei verkaufen. Zu oft sollte man das aber nicht machen, da einem sonst das FA aufs Dach steigt . Außerdem gewähren Banken Eigennutzern oft etwas bessere Kreditkonditionen (kann sein, muss nicht).

 

So oder so scheinst du ja Cash für 100% EK zu haben. Die entsprechenden Sicherheiten sind also vorhanden. Soweit man das mit den vorliegenden Informationen beurteilen kann würde ich daher ganz klar zur Kreditfinanzierung tendieren, wenn eine Vermietung auch nur eine entfernte Option ist. Bei Kreditfinanzierung kann man auch so schöne Dinge machen wie ein Aktien/ETF-Depot als "Ersatz-EK" hinterlegen: Sobald eine vereinbarte Summe getilgt wurde, bekommt man wieder vollen Zugriff auf das Depot. Aber in der Zwischenzeit kann das Depot (hoffentlich) Rendite erwirtschaften. Das EK ist also nicht verloren bzw. nicht dauerhaft in der Immobilie "versenkt" (kann man natürlich auch mit Cash statt mit Wertpapieren machen).

[Hansolol]

vor 11 Stunden von padavona:

Steuerlich musst du im Falle einer Vermietung aufpassen, da man Sanierungskosten nicht in beliebiger Höhe von der Steuer absetzen kann. Ich hatte mit dem Thema selbst jetzt schon ein paar Jahre nichts mehr direkt zu tun. Aber mein letzter Stand ist, dass man Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nur bis 15% des Gebäudewertes (=Kaufpreis ohne Grund- und Boden-Anteil) absetzen kann. Kommst du in den ersten drei Jahren über 15% schaust du in die Röhre: Dann hast du auch die Absetzungsfähigkeit für die ersten 15% verloren. Dann winkt u. U. eine dicke Nachzahlung

 

Ich meine es war so, dass wenn man über den 15% liegt, die Kosten als Anschaffungs-und Herstellungskosten gelten und in die reguläre Afa von 2% übernommen werden können. Ganz in die Röhre schaut man also nicht.

 

 

Rechenbeispiel:

 

Wohnung gekauft für 400.000 Euro (reiner Gebäudewert ohne Grundstück, sollte im Kaufvertrag übrigens immer getrennt aufgeführt werden)

 

Renovierungskosten 100.000 Euro (also mehr als 15%)

 

400.000 Euro + 100.000 Euro= 500.000 Euro

 

Abschreibung 2%: = 10.000 Euro

 

Bleibt man innerhalb der 15% kommt folgende Rechnung zustande:

400.000 Euro × 0,15= 60.000 Euro Abschreibung 10% auf 60.000 Euro= 6.000 Euro

Abschreibung 2% auf 400.000 Euro= 8.000 Euro

Gesamt= 14.000 Euro

 

Bitte korrigieren, wenn ich falsch liegen sollte.

 

[Peter23]

vor 16 Minuten von Hansolol:

Ich meine es war so, dass wenn man über den 15% liegt, die Kosten als Anschaffungs-und Herstellungskosten gelten und in die reguläre Afa von 2% übernommen werden können. Ganz in die Röhre schaut man also nicht.

Abschreibung sofort vs Abschreibung über 50 Jahre ist aber natürlich schon ein gewisser Unterschied.

[Hansolol]

vor 9 Minuten von Peter23:

Abschreibung sofort vs Abschreibung über 50 Jahre ist aber natürlich schon ein gewisser Unterschied.

Müsste man mal über mehrere Jahre durchrechnen... Unterm Strich ist es vielleicht gar nicht so schlecht, wenn man über einen längeren Zeitraum abschreibt. Die höhere Investition sollte ja auch höhere Mieteinnahmen zur Folge haben. 

[Peter23]

vor 8 Minuten von Hansolol:

Müsste man mal über mehrere Jahre durchrechnen... Unterm Strich ist es vielleicht gar nicht so schlecht, wenn man über einen längeren Zeitraum abschreibt. Die höhere Investition sollte ja auch höhere Mieteinnahmen zur Folge haben. 

Es gibt keinen Vorteil etwas später abzuschreiben als früher - außer der Steuersatz ist aktuell niedrig.

[Hansolol]

vor 51 Minuten von Peter23:

Es gibt keinen Vorteil etwas später abzuschreiben als früher - außer der Steuersatz ist aktuell niedrig.

Eventuell überwiegen aber die Vorteile durch die umfassendere Renovierung. 

[smarttrader]

Ich würde niemals ein Objekt mit viel EK kaufen, was in die Vermietung soll. Es ist nicht möglich nachträglich die Beleihung steuerwirksam zu erhöhen.

 

Wie immer, sehe ich eine Finanzierung ggfls. auch zu 120% als sinnvoll an, wenn das gesamte FK nicht das gesamte EK übersteigt (50:50). Ich selbst bin etwas vorsichtiger und halte max. 40% FK auf das GK als vertretbar.

[Peter23]

vor 3 Minuten von smarttrader:

sehe ich eine Finanzierung ggfls. auch zu 120% als sinnvoll an

Das halte ich nicht für sinnvoll auf das zusätzliche Fremdkapital von 80 auf 120% zahlt man effektiv häufig 4-6% Zinsen, weil man ja berücksichtigen muss, dass der höhere Zinssatz nicht nur auf die zusätzlichen 40% zu zahlen ist sondern auch auf die ersten 80%.

[smarttrader]

Ist zwar 1,5 Jahre her, aber wir hatten eine 120% Finanzierung mit 1,9% angeboten bekommen. Für mehr als 2% würde ich ein Nachrangdarlehen nehmen.

 

Darf ich mal fragen, welche Bank heute 4-6% für 120% verlangt?

[Cai Shen]

vor 7 Minuten von smarttrader:

Darf ich mal fragen, welche Bank heute 4-6% für 120% verlangt?

Keine, du hast den Satz falsch verstanden.

[padavona]

vor 3 Stunden von Hansolol:

Ich meine es war so, dass wenn man über den 15% liegt, die Kosten als Anschaffungs-und Herstellungskosten gelten und in die reguläre Afa von 2% übernommen werden können. Ganz in die Röhre schaut man also nicht.

Ja, das ist auch mein Stand. Hatte mich nur falsch ausgedrückt.

[Peter23]

vor 6 Stunden von Cai Shen:

Keine, du hast den Satz falsch verstanden.

Genau.

 

Lieber @smarttrader hier ist der Link zu dem Post, indem ich erläutere, warum zusätzliche Prozentpunkte bzw. Euros an FK über 80% effektiv sehr hohe Zinssätze erzeugen. Im repräsentativen Beispiel mit echten Angebotszinsen zB 4,9% für die zusätzlichen 10% FK ausgehend von einer 100% Finanzierung hin zu einer 110% Finanzierung.

 

[bestox]

Am 4.1.2022 um 23:41 von Peter23:

Ich würde keinen Kreditvertrag mit solch hohen Zinsen abschließen. Wenn Du so viel Vermögen hast, dass Du auch aus EK hättest kaufen können und so nehme ich mal an auch ein entsprechend hohes Einkommen, dann würde ich an Deiner Stelle nur auf 10 Jahre finanzieren. Dann zahlst Du beim Zins weniger als die Hälfte. Sprich: Du kannst bei der gleichen monatlichen Rate mehr tilgen. Wenn Du dann noch regelmäßig Sondertilgungsrechte nutzt, ist bestimmt nicht mehr viel Kredit nach 10 Jahren übrig und dementsprechend es auch halb so schlimm, falls die Zinsen dann höher sind. Man sollte eben mE bedenken, dass der Betrag, der später zu refinanzieren ist und der dem Zinsrisiko unterliegt meist viel niedriger ist als das heutige Kreditvolumen, auf das Du aber eben auch über die ersten 10 Jahre viel höhere Zinsen zahlen müsstest, wenn Du über 30 Jahre finanzierst.

Na ja. Das ist jetzt aber auch schön gefärbt. Der Nachteil ist beim Wertverlust gegeben. Verliert die Immobilie 30% an Wert, dann sind 150% von Deinem Eigenkapital weg.

Meine Annahmen:

- Es wird noch in 2022 eine Zinsanhebung geben - ich rechne mit etwas höheren, aber weiter eher günstigeren Zinsen in den nächsten Jahren;

- Eine höhere Inflation wird sicher bleiben - Staatsverschuldung, Demografie, Globalisierung usw usw;

- Es ist möglich, dass es auf Märkten eine längere Phase der Seitwärtsbewegung / mehr Volatilität / einzelne Branchencrashs gibt, ua. aufgrund der steigenden Zinsen, an +15% Zuwächse p.a. glaube ich nicht;

- Aber: Megatrends Klimawandel und Digitalisierung, Alterung der Gesellschaft werden solide Aktienmärkte brauchen.

 

Daher, meine Kritikpunkte:

- Weshalb denn jetzt einen variablen Zinssatz aufnehmen, mit höheren variablen Zinsen in 1-2 Jahren?

- Kredit, das ist doch immer noch der beste Inflationschutz;

- Bei einem Kreditbetrag von 310k, wie in meinem Fall, bedeutet 10 Jahre Laufzeit eine hohe monatliche Ratenzahlung;

- ich möchte meine Bonität nützen, noch bekomme ich 35 Jahre Laufzeiten.

 

Ich habe mich - nach langem Überlegen und hoher Lernkurve - für folgende Option entschieden:

- 30% EK - 70% FK;

- bedeutet ca 310k FK;

- mit 35 Jahre Laufzeit;

- 1.4% effektiv fix für die ersten 25 Jahre;

- abschlagsfreie Sondertilgung bis zu 30k p.a.. 

 

Meine Begründung / Überlegungen dahinter:

- 1,4% effektiv ist ein guter Zinssatz, Stand heute die letzte Gelegenheit, für 25 Jahre diese Zusage zu erhalten;

- Immobilie liegt in einer Toplage, hat eine Freifläche, ist gut vermietbar;

- Belastung der monatlichen Rate gibt mir alle Freiheiten, etwa:

      - Bei Vermietung: Cashflow Null oder max. leicht negativ (-100 Euro);

      - Bei Eigennutzung: mtl Rate entspricht etwa der Miete in dieser Lage;

- Eigennutzung kann ich mir sehr gut vorstellen, ein Mitgrund für den Kauf, auch für länger, vielleicht aber auch genauso nicht;

- Mix 30% EK - 70% FK ergibt laut Bank den besten Effektiv-Zinssatz;

- Ausreichend Ersparnisse in Höhe des Fremdkapitals vorhanden, bzw teilweise breit investiert (noch zu viel Cash);

- Sehr gutes Einkommen, Angestellter - es macht oft Spass, etwas mehr Unabhängigkeit kann ich mir aber in ein paar Jahren ebenso vorstellen, ich arbeite daran.

 

So, ich überlege schon noch, von derzeit 30% EK - 70% FK auf 20% EK - 80% FK umzusteigen. Dann wäre der Zinssatz wohl nicht mehr der optimale, aber wohl nur wenige Basispunkte darüber, Peanuts. Oder ich schlage zu, nehme 30-70 - ein guter Kompromiss, nichts verhaut. 

 

Es ist wirklich eine spannendes Thema, ein gutes Beispiel für finanzielle Lebensplanung, Abschätzungen von Risken, künftigen Cashflow, Abhängigkeiten - alles dabei. Und es gibt im Fach- und Bekanntenkreis wirklich das Spektrum 100% EK bis 10% EK.

 

Ob ich mit meinen Überlegungen richtig liege? Ich versuche es.

 

Lg Bestox